Стр. 9
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9 |
Стр.10
123. При внесении участником такого количества средств, при
котором объем вновь возникшего права требования будет выражен более
чем в одном квадратном метре основной ценовой категории,
ответственный исполнитель вправе выдать участнику объединенное
жилищно-инвестиционное свидетельство.
Объединенные жилищно-инвестиционные свидетельства выдаются и
погашаются в общем порядке, установленном для жилищно-инвестиционных
свидетельств. Допускается замена объединенных жилищно-инвестиционных
свидетельств на стандартные и наоборот.
124. Жилищно-инвестиционные свидетельства выдаются
ответственным исполнителем на основании документальной информации
уполномоченного банка о зачислении соответствующей суммы средств на
трастовый накопительный счет. При этом объем права требования
участника к ответственному исполнителю выражается в квадратных
метрах основной ценовой категории в соответствии с ценой указанного
метра, действовавшей на момент зачисления средств участником на
трастовый накопительный счет.
125. Остаток внесенных участником средств, который не может
быть выражен в минимальной единице учета объема права требования
участника - 0,1 квадратного метра основной ценовой категории, до
следующего внесения средств отражается лишь на трастовом
накопительном счете участника.
126. При выдаче жилищно-инвестиционного свидетельства
возможность последующего подтверждения личности участника -
владельца жилищно-инвестиционного свидетельства обеспечивается
указанием на нем номера инвестиционного договора данного участника с
ответственным исполнителем. Ответственный исполнитель ведет учет
выдаваемых и погашаемых жилищно-инвестиционных свидетельств.
127. В случае утери жилищно-инвестиционных свидетельств они
могут быть восстановлены по учетным записям ответственного
исполнителя.
128. Бланки жилищно-инвестиционных свидетельств установленной
ответственным исполнителем формы являются для него бланками строгой
отчетности.
129. Предусматриваются следующие способы реализации права
требования участника, владеющего жилищно-инвестиционными
свидетельствами, к ответственному исполнителю, вытекающие из
заключенного между ними инвестиционного договора:
оформление в установленном порядке права собственности
участника на предоставленное ему жилое помещение после полного
расчета за него;
частичного или полного изъятия средств, вложенных в Программу,
в порядке, предусмотренном нормативными документами Программы;
получение средств при ликвидации Программы в установленном
законодательством порядке.
130. Участник вправе передать свое право требования к
ответственному исполнителю путем оформления договора уступки
требования другим участникам, если он не находится на кредитном
этапе участия в Программе. Передача права требования иным физическим
и юридическим лицам, имеющим право участвовать в Программе, возможна
только после заключения ими инвестиционного договора с ответственным
исполнителем и сопровождается внесением номера этого договора в
передаваемые новому владельцу жилищно-инвестиционные свидетельства.
Договоры уступки требования также подлежат регистрации у
ответственного исполнителя.
131. Права требования участника к ответственному исполнителю
входят в состав наследуемого имущества в порядке, установленном
законодательством Республики Беларусь.
Глава 17. Внутрисистемный обмен
132. Внутрисистемный обмен (передача ответственному исполнителю
жилого помещения в счет платежей за приобретаемую инвестором
квартиру) применяется для:
уменьшения объема денежных платежей инвесторов;
сокращения сроков вселения в квартиры и сроков полного расчета
за них;
пополнения объединенного жилищного фонда Программы.
133. Все сделки с принятием от инвесторов квартир в рамках
Программы имеют индивидуальный характер, оформляются специальными
договорами между инвестором - собственником квартиры и ответственным
исполнителем и подлежат государственной регистрации.
134. Подписанию договора о внутрисистемном обмене предшествует
обследование квартиры экспертами ответственного исполнителя. По
результатам обследования определяется коэффициент пересчета реальной
площади передаваемой квартиры в условную площадь, выраженную в
квадратных метрах основной ценовой категории. При определении этого
коэффициента учитываются предстоящие расходы ответственного
исполнителя по приведению квартиры в соответствие с санитарными и
техническими требованиями после выселения инвестора, другие
потребительские характеристики квартиры, а также устанавливается
размер дисконта (скидки), обеспечивающего ответственному исполнителю
возможность последующей безубыточной реализации получаемого в
порядке внутрисистемного обмена жилья на рынке недвижимости либо
участникам.
135. Договор о внутрисистемном обмене заключается в том случае,
если результаты оценки передаваемой квартиры, выраженные в
определенной величине ее условной площади, принимаются инвестором -
собственником квартиры. Условия обмена могут быть в одностороннем
порядке изменены ответственным исполнителем только в случае
обнаружения после выселения инвестора существенных отклонений от
характеристик квартиры по сравнению с ее описанием, составляемым
вместе с договором о внутрисистемном обмене и являющимся
неотъемлемым приложением к этому договору. Соответствующие действия
ответственного исполнителя в этих случаях могут быть обжалованы
инвестором в судебном порядке.
136. Договор о внутрисистемном обмене может быть заключен на
любом этапе участия инвестора в Программе и, как правило,
предполагает освобождение инвестором передаваемой по договору о
внутрисистемном обмене квартиры одновременно с оформлением
документов, позволяющих инвестору или указанным им лицам вселиться в
новую квартиру.
137. Документально оформленная в соответствии с действующим
законодательством передача жилого помещения в доверительное
управление ответственного исполнителя сопровождается оформлением и
выдачей инвестору, передающему это помещение, жилищно-инвестиционных
свидетельств, суммарный номинал которых соответствует согласованной
сторонами условной площади передаваемого жилья.
138. С момента заключения договора о внутрисистемном обмене все
последующие накопительные и кредитные платежи рассчитываются
ответственным исполнителем и производятся инвестором с учетом
произведенного в виде передачи жилого помещения платежа в общем
порядке, предусмотренном Программой.
139. За месяц до момента выселения, предусмотренного договором
о внутрисистемном обмене, ответственный исполнитель получает право
направлять потенциальных покупателей передаваемой квартиры для ее
осмотра и согласования перечня ремонтных и восстановительных работ.
140. В отдельных случаях договор о внутрисистемном обмене может
предусматривать заблаговременную передачу инвестором имеющейся у
него квартиры ответственному исполнителю в качестве единовременного
накопительного взноса с оформлением инвестору соответствующего
количества жилищно-инвестиционных свидетельств.
141. При определении цен продажи жилья, поступившего в
Программу в порядке внутрисистемного обмена, данное жилье
приравнивается к жилью, приобретенному ответственным исполнителем на
вторичном рынке жилья.
РАЗДЕЛ IV. ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ
Глава 18. Средства (источники активов) Программы
142. В качестве основных источников активов Программы
используются вложения участников, осуществленные из:
собственных средств участников;
заемных средств участников;
средств, полученных участниками в виде финансовой помощи
государства, учреждений или организаций.
143. Порядок открытия и ведения трастовых накопительных счетов,
через которые осуществляется аккумулирование денежных средств
участников, определяется уполномоченным банком в соответствии с
действующим законодательством.
144. Вознаграждение уполномоченного банка по ведению трастовых
накопительных счетов устанавливается в порядке, предусмотренном
генеральным договором, и взимается уполномоченным банком при
списании средств с трастовых накопительных счетов по инвестиционным
требованиям ответственного исполнителя.
145. Уполномоченный банк в соответствии с действующим
законодательством несет ответственность перед участниками за
сохранность средств на трастовых накопительных счетах до
востребования их ответственным исполнителем и за незамедлительное
перечисление указанных средств по требованиям ответственного
исполнителя при наличии подтверждения их целевого использования со
стороны организации, осуществляющей инвестиционный контроль.
146. После целевого перечисления средств на специальный счет
ответственного исполнителя и выдачи участнику соответствующего
количества жилищно-инвестиционных свидетельств задолженность
уполномоченного банка перед участником - владельцем трастового
накопительного счета ликвидируется до следующего накопительного
платежа данного участника.
147. Дополнительным источником поступления средств в Программу
являются платежи сторонних покупателей, приобретающих (либо
арендующих) помещения из объединенного жилищного фонда Программы вне
основных условий Программы.
148. Платежи сторонних покупателей направляются непосредственно
на специальные счета ответственного исполнителя. Порядок открытия и
ведения специальных счетов для аккумулирования средств граждан
определяется действующим законодательством.
149. По согласованию и по отдельным договорам с ответственным
исполнителем участники могут осуществлять расчеты в Программе путем
выполнения работ, оказания услуг или передачи ответственному
исполнителю материальных ценностей (в том числе жилых помещений в
порядке внутрисистемного обмена). При этом количество выданных
данному участнику жилищно-инвестиционных свидетельств соответствует
стоимости работ, услуг или материальных ценностей.
Глава 19. Активы Программы
150. Денежные и иные средства, внесенные участниками в
Программу, используются по двум направлениям:
на увеличение объединенного фонда жилищных накоплений (основное
направление);
на текущий возврат инвестиционных средств участников по их
требованиям (денежное погашение жилищно-инвестиционных
свидетельств).
151. Формами существования активов Программы являются:
средства на трастовых накопительных счетах участников и на
специальном счете ответственного исполнителя, еще не использованные
по целевому назначению;
объекты незавершенного жилищного строительства, по которым в
установленном порядке и в соответствии с решениями местного
исполнительного и распорядительного органа ответственным
исполнителем открыто финансирование и которые могут выступать
предметом предварительного распределения (закрепления) между
участниками;
жилые помещения, заселенные инвесторами, которые находятся на
кредитном этапе их участия в Программе, до полного расчета по
предоставленному им жилищному кредиту;
временно свободные жилые и нежилые (встроенно-пристроенные)
помещения, находящиеся в резерве либо переданные во временное
возмездное пользование заинтересованных лиц;
инвестиционно-строительные активы в виде авансовых
проектно-строительных платежей и инженерных отчислений
ответственного исполнителя, предусмотренных соответствующими
договорами или решениями местных исполнительных и распорядительных
органов;
строительные материалы и конструкции, элементы производственной
оснастки, необходимые для строительства объектов Программы и
оплаченные ответственным исполнителем.
152. Все составляющие активов Программы, кроме денежных
средств, находящихся на трастовых накопительных счетах в
уполномоченном банке, образуют объединенный фонд жилищных
накоплений, который является собственностью всех участников и
находится в доверительном управлении ответственного исполнителя до
момента оформления права собственности конкретного участника на
приобретаемое (полностью оплаченное) им жилое или нежилое помещение.
Глава 20. Пассивы Программы
153. Пассивы Программы состоят из:
обязательств Программы по заключенным с участниками договорам;
текущей задолженности Программы (ответственного исполнителя)
перед подрядчиками, поставщиками и другими лицами, задействованными
в деятельности по реализации Программы;
фонда дотаций и резерва Программы.
154. На любом этапе реализации Программы сумма обязательств
Программы по заключенным с участниками договорам равна количеству и
стоимости квадратных метров основной ценовой категории, оформленных
не погашенными на данный момент жилищно-инвестиционными
свидетельствами.
155. Рассчитанное на данный момент времени превышение активов
Программы над суммой обязательств Программы по заключенным с
участниками договорам, а также суммой текущей задолженности перед
лицами, задействованными в деятельности по реализации Программы,
рассматривается как финансовый результат целевого размещения средств
Программы и отражается в финансовой отчетности как фонд дотаций и
резерва Программы, также исчисляемый в квадратных метрах основной
ценовой категории.
156. Отдельному отражению в активах фонд дотаций и резерва
Программы не подлежит. Средства данного фонда размещаются
ответственным исполнителем в общем порядке освоения средств
Программы.
157. В зависимости от способа формирования фонд дотаций и
резерва Программы подразделяется на две части:
нормативно формируемая часть фонда, которая образуется при
реализации жилья участникам, не относящимся к льготной категории
участников, за счет применения ценовой надбавки в составе текущей
инвестиционной стоимости квадратных метров этого жилья (моментом
отражения в отчетности очередного пополнения этой части фонда
является момент передачи жилых помещений данного объекта в
собственность участников либо сторонних покупателей);
финансовый результат фонда дотаций и резерва Программы - часть
фонда, которая отражает текущие результаты
инвестиционно-строительной и риэлтерской деятельности ответственного
исполнителя по целевому размещению поступающих в Программу средств.
158. Нормативно формируемая часть фонда дотаций и резерва
Программы используется преимущественно на ценовое дотирование жилья
для льготной категории участников.
159. Часть фонда дотаций и резерва Программы, являющаяся его
финансовым результатом (при положительном ее значении),
рассматривается как финансовый резерв Программы, используемый для
покрытия возможных сверхнормативных затрат либо структурных ценовых
смещений при строительстве объектов Программы, а также при
возникновении финансовых затруднений, связанных с несвоевременным
возвратом (невозвратом) жилищных кредитов частью инвесторов.
160. При устойчиво положительном значении финансового
результата фонда дотаций и резерва Программы он частично может
использоваться для ценового дотирования жилья либо, по согласованию
с координационным советом, для финансирования проектов
ответственного исполнителя и его соисполнителей по совершенствованию
производственной базы Программы.
161. При временно отрицательном значении финансового результата
фонда дотаций и резерва Программы дефицит, с согласия
координационного совета, может погашаться за счет нормативно
формируемой части фонда.
Глава 21. Инвестиционно-строительная ликвидность Программы
162. Под инвестиционно-строительной ликвидностью Программы
подразумевается подтверждаемая расчетами и первичными документами
возможность выполнения обязательств Программы по заключенным с
участниками договорам посредством предоставления жилья всем
участникам при ограниченном их количестве. Обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности Программы на определенный
момент времени представляет собой основной результат оценки
финансового состояния Программы и важнейшее условие ее дальнейшей
реализации.
163. В качестве основного аргумента в обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности принимается рассчитанное и
подтвержденное первичными документами ответственного исполнителя
положительное значение финансового результата фонда дотаций и
резерва Программы.
164. В качестве дополнительного аргумента в обоснование
инвестиционно-строительной ликвидности Программы у ответственного
исполнителя может быть востребован конкретный (то есть привязанный к
конкретным объектам строительства) бизнес-план привлечения и
размещения средств в Программе в режиме ее постепенного завершения
до выполнения обязательств перед последним участником (при этом
допускается привлечение средств прочих участников Программы, а также
привлечение заемных источников финансирования с обоснованием их
возвратности).
165. Обеспечение инвестиционно-строительной ликвидности
Программы возлагается на ее ответственного исполнителя, а также
координационный совет в той мере, в которой он участвует в
формировании и распределении фонда дотаций и резерва Программы.
166. Оценка инвестиционно-строительной ликвидности Программы
производится ответственным исполнителем ежемесячно. Результаты
оценки направляются в координационный совет путем предоставления
финансового балансового отчета Программы в утвержденной форме
(приложение 2 к настоящему Положению).
Глава 22. Финансовая ликвидность и ликвидация Программы
167. Под финансовой ликвидностью Программы подразумевается
подтверждаемая расчетами и первичными документами возможность
выполнения обязательств Программы по заключенным с участниками
договорам посредством денежного погашения жилищно-инвестиционных
свидетельств в случае остановки реализации Программы. Оценка
финансовой ликвидности Программы производится с целью обоснования
возможности полного возврата средств участникам в случае принятия
решения о ее остановке.
168. В случае остановки реализации Программы в установленном
законодательством порядке производится долевое распределение
объединенного фонда жилищных накоплений между участниками. При этом
все ранее заключенные ответственным исполнителем и не выполненные на
этот момент договоры с участниками о предоставлении жилых помещений
считаются недействующими в части предоставления жилых и нежилых
помещений и реализуются лишь в части возврата вложенных участниками
средств.
169. Долевое распределение объединенного фонда жилищных
накоплений обеспечивается путем реализации активов Программы по
свободным рыночным ценам. Порядок реализации активов устанавливается
ликвидационной комиссией, создаваемой по решению координационного
совета.
170. Право первоочередного приобретения активов предоставляется
участникам соразмерно величине доли каждого из них и длительности
нахождения их средств в Программе. Зачет средств, ранее внесенных
теми участниками, которые покупают ее активы, производится с
индексацией в общем порядке индексации стоимости накоплений
участников.
171. Вырученная от свободной реализации активов сумма после
удовлетворения требования кредиторов распределяется в следующем
порядке:
прочим участникам Программы - исходя из текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра основной ценовой категории (денежное
погашение жилищно-инвестиционных свидетельств);
инвесторам - пропорционально зафиксированной в квадратных
метрах основной ценовой категории сумме их накоплений (остаточное
распределение активов).
172. Финансовая ликвидность Программы считается доказанной,
если реальная рыночная стоимость активов Программы, исчисленная и
подтвержденная в текущих ценах на момент оценки ликвидности,
превышает сумму обязательств Программы по заключенным договорам,
также исчисленную в соответствии с текущей инвестиционной стоимостью
квадратного метра основной ценовой категории.
173. Ответственный исполнитель:
обеспечивает необходимую эффективность размещения средств
объединенного фонда жилищных накоплений, гарантирующую финансовую
ликвидность Программы в любой момент ее реализации;
производит ежеквартальную оценку рыночной стоимости активов
Программы с привлечением независимых экспертов;
предоставляет результаты этой оценки координационному совету и
другим заинтересованным лицам.
Глава 23. Отражение активов и пассивов Программы в финансовой
отчетности
174. Экономическая эффективность использования средств,
аккумулируемых в Программу (соотношение активов и пассивов
Программы), оценивается по данным финансового балансового отчета
Программы, ежемесячно представляемого ответственным исполнителем в
установленной форме с пояснительной запиской.
175. Расчетной единицей финансового балансового отчета
Программы является квадратный метр основной ценовой категории.
176. В целях достоверного отражения активов Программы в
единицах финансового баланса ответственный исполнитель ведет
документально подтверждаемый учет всех инвестиционно-строительных
платежей в квадратных метрах основной ценовой категории.
177. Собственные средства ответственного исполнителя (в том
числе организационно-финансовые затраты) в финансовом балансовом
отчете Программы не отражаются.
Глава 24. Контроль за финансово-хозяйственной
деятельностью ответственного исполнителя по
реализации программы
178. Права и обязанности осуществления текущего и
периодического контроля за финансово-хозяйственной деятельностью
ответственного исполнителя по реализации Программы закрепляются за
координационным советом.
179. В порядке реализации этих прав и обязанностей
координационный совет:
требует от ответственного исполнителя ежемесячного
представления развернутых отчетов о текущем состоянии Программы по
утвержденной форме;
ежеквартально проводит плановые заседания с обязательным
заслушиванием информации ответственного исполнителя о состоянии дел;
создает при координационном совете постоянно действующую
конрольно-ревизионную группу из членов этого совета;
ежегодно обеспечивает проведение аудиторской проверки
финансово-хозяйственной деятельности ответственного исполнителя,
определяя проверяющие организации и рассматривая результаты
проверок;
организовывает при необходимости внеочередные аудиторские или
ведомственные проверки хода реализации Программы.
180. Предметом контроля со стороны координационного совета и
названных им проверяющих организаций являются:
обязательства Программы, по которым наступил срок исполнения;
возможность выполнения этих обязательств в будущем (ликвидность
Программы).
181. Обеспечивая возможность проверки степени выполнения
обязательств Программы по заключенным с участниками договорам,
ответственный исполнитель предоставляет проверяющим:
личные дела участников, срок исполнения обязательств перед
которыми уже наступил;
обоснования текущей инвестиционной стоимости квадратного метра
жилья, реализуемого этим участникам;
подтверждение расчетов по суммам, возвращаемым участникам в
порядке денежного погашения жилищно-инвестиционных свидетельств, и
документы, подтверждающие своевременность осуществления этих
платежей;
расчеты и документы, подтверждающие соблюдение установленного
нормативными документами Программы первоочередного порядка
распределения квартир из объединенного жилищного фонда Программы.
182. При обнаружении существенных нарушений в сроках и порядке
выполнения обязательств Программы по заключенным с участниками
договорам, не согласованных с участниками, в отношении которых были
допущены эти нарушения, координационный совет:
обязывает ответственного исполнителя выполнить эти
обязательства с выплатой неустоек в размере, предусмотренном
договорами, за счет собственных средств;
рассматривает вопрос о замене ответственного исполнителя (при
обнаружении систематических нарушений в выполнении обязательств
Программы по заключенным с участниками договорам).
183. Обеспечивая возможность проверки ликвидности Программы,
ответственный исполнитель предоставляет проверяющим:
первичные документы, подтверждающие целевое использование
накоплений участников;
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9 |
Стр.10
|
