Стр. 8
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9 |
Стр.10
счет, который открывается участнику в уполномоченном банке на
оснований трастового договора. Предусмотренный указанным договором
порядок приема и перечисления средств гарантирует участнику целевое
использование его накоплений в Программе.
65. Ответственность перед участником за вложенные им средства
несут:
уполномоченный банк (с момента очередного платежа участника на
трастовый накопительный счет до момента целевого перечисления
внесенных участником средств и выдачи участнику соответствующего
количества жилищно-инвестиционных свидетельств);
ответственный исполнитель (с момента целевого перечисления
средств уполномоченным банком до момента предоставления участнику в
собственность полностью оплаченной им квартиры либо до момента
возврата вложенных участником средств на условиях Программы).
66. Учет платежей участника у ответственного исполнителя
ведется в условно-натуральных показателях - квадратных метрах
основной ценовой категории. При этом участнику выдаются
жилищно-инвестиционные свидетельства, в которых произведенный
участником платеж выражается в указанных условно-натуральных
показателях.
67. Учет в квадратных метрах основной ценовой категории
обеспечивает защиту вкладов от инфляции посредством ежемесячной
индексации текущей инвестиционной стоимости квадратного метра.
Глава 9. Общие принципы ценообразования в Программе
68. Программой предусматриваются строительство и реализация
жилья различных ценовых категорий, отличающихся:
месторасположением домов;
потребительскими качествами квартир;
социальным предназначением жилья (жилье, которое
предназначается гражданам, состоящим на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий, льготируется в Программе и образует
специальные ценовые категории).
69. За основу ценообразования в Программе принимается стоимость
квадратного метра основной ценовой категории. Текущая инвестиционная
стоимость квадратного метра определяется ответственным исполнителем
на основании Временных методических рекомендаций о порядке
расчетов за выполненные работы (этапы, проектно-технологические
модули) по жилым домам, утвержденных приказом Министерства
архитектуры и строительства Республики Беларусь от 4 декабря 1997 г.
N 516.
70. Пересчет платежей участников в квадратные метры общей
площади жилья конкретной ценовой категории Программы с целью
определения стоимости квартиры и степени ее оплаты конкретным
участником осуществляется с помощью коэффициентов пересчета,
утверждаемых для каждой ценовой категории Программы координационным
советом на основании данных ответственного исполнителя о стоимости
строительства жилья, относимого к данной ценовой категории.
71. При расчете текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра жилья конкретной ценовой категории используется
затратно-нормативный метод, при котором в составе общих затрат по
строительству жилья и реализации Программы, приходящихся на один
квадратный метр общей площади жилья определенной ценовой категории,
выделяются следующие части:
проектно-строительные затраты (по предпроектным, проектным,
строительным работам и процедурам, непосредственно связанным с
проектированием и строительством дома, - без объектов инженерного
обеспечения и благоустройства);
инженерные затраты и установленные местными исполнительными и
распорядительными органами отчисления;
нормируемая ценовая надбавка для формирования фонда дотаций и
резерва Программы в размере, установленном решением координационного
совета по каждому нельготируемому дому Программы в отдельности (для
инвесторов), либо определяемая ответственным исполнителем (для
прочих участников Программы и сторонних покупателей жилья);
нормируемая доля организационно-финансовых затрат
ответственного исполнителя, определяемая в процентах к текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра генеральным договором;
нормируемая доля организационно-финансовых затрат на оплату
услуг уполномоченного банка, определяемая в соответствии с
генеральным договором и начисляемая в процентах от общей суммы
средств, внесенных участниками на трастовые накопительные счета.
72. Текущая инвестиционная стоимость квадратного метра
действует с 21-го числа предшествующего по 20-е число расчетного
месяца. Платежи участников, совершенные до утверждения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра данного месяца,
рассматриваются как авансовые.
73. Возврат средств участникам также осуществляется исходя из
текущей инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории за минусом организационно-финансовых затрат. Если на
момент возврата ответственный исполнитель не имеет утвержденной в
установленном порядке текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра основной ценовой категории, действовавшей на дату подачи
заявления участником, возврат осуществляется с индексацией исходя из
последней утвержденной стоимости. Разница между текущей
инвестиционной стоимостью квадратного метра, действовавшей на дату
подачи заявления, и стоимостью, по которой была произведена выплата,
доплачивается участнику в течение 10 дней после утверждения
указанной стоимости.
Глава 10. Накопительный этап участия инвестора в Программе
74. Началом накопительного этапа является момент первого
поступления средств на трастовый накопительный счет инвестора.
75. Периодичность и величина накопительных платежей инвестора
Программой не регламентируются.
76. Минимально необходимое время использования накоплений
инвестора в Программе для строительства или приобретения жилья, не
предназначенного данному инвестору, рассчитывается с помощью
начисления на его накопительные вклады условного депозитного
процента. Условный депозитный процент рассчитывается помесячно по
ставке 12, 18, 24 или 30 процентов годовых (стандартные режимы
накопления). Конкретную величину ставки выбирает инвестор.
77. Накопительный этап инвестора считается завершенным при
выполнении двух обязательных условий:
оплате инвестором 50% общей площади приобретаемой им квартиры
(с пересчетом условных квадратных метров основной ценовой категории
в реальные квадратные метры жилья той категории, которую выбрал
инвестор);
условном приросте оплаченных 50% общей площади не менее чем на
35% общей площади приобретаемой инвестором квартиры в результате
применения одной из ставок условного депозитного процента.
78. В течение всего накопительного этапа инвестор осуществляет
накопления, фиксируемые в квадратных метрах основной ценовой
категории. Конкретную площадь и ценовую категорию приобретаемой
инвестором квартиры, а также величину условного депозитного
процента, который следует применить к его накоплениям, инвестор
вправе назвать непосредственно перед окончанием его накопительного
этапа. Принятые инвестором решения фиксируются в дополнительном
кредитном соглашении к инвестиционному договору, заключаемом с
инвестором по окончании накопительного этапа.
79. Дата окончания накопительного этапа определяется с
точностью до квартала.
80. Инвестор, находящийся на накопительном этапе участия в
Программе, вправе изъять из Программы часть вложенных средств с
индексацией, не расторгая инвестиционного договора, на общих
условиях изъятия средств из Программы.
Глава 11. Кредитный этап участия инвестора в Программе
81. Начало кредитного этапа для каждого конкретного инвестора
совпадает по времени с окончанием накопительного этапа и
сопровождается подписанием дополнительного кредитного соглашения к
инвестиционному договору.
82. Ответственный исполнитель вправе потребовать от инвестора,
претендующего на получение жилищного кредита в Программе,
подтверждения его платежеспособности на кредитном этапе, если график
платежей данного инвестора на накопительном этапе отличался
неритмичностью. При возникновении споров относительно обоснованности
представленных инвестором подтверждений (или необходимости их
представления) инвестор вправе обратиться в координационный совет.
83. В течение кредитного этапа инвестор обязан ежемесячно,
равными долями, полностью оплатить приобретаемую им квартиру.
Очередные кредитные платежи вносятся инвестором с условием
зачисления их на трастовый накопительный счет не позднее 20-го числа
текущего месяца с последующим перерасчетом после уточнения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра жилья на месяц платежа. В
счет очередных идут также платежи, не достигающие полностью их
размера (частичные очередные платежи).
84. Опережающие кредитные платежи инвестора дают ему в
последующем право на соответствующую задержку очередных платежей без
начисления пени.
85. Длительность кредитного этапа для стандартных режимов
накопления составляет:
96 месяцев - для инвесторов, выбравших 12 процентов условного
депозитного прироста вклада;
66 месяцев - для инвесторов, выбравших 18 процентов условного
депозитного прироста вклада;
48 месяцев - для инвесторов, выбравших 24 процента условного
депозитного прироста вклада;
40 месяцев - для инвесторов, выбравших 30 процентов условного
депозитного прироста вклада.
86. При наличии в Программе значительного количества
инвесторов, приобретших своими накоплениями право на жилищный
кредит, но отказавшихся от его получения, ответственный исполнитель
может предлагать другим инвесторам более длительные сроки кредитных
платежей, чем это предусмотрено стандартными режимами, либо
предлагать жилищные кредиты инвесторам, оплатившим менее 50%
стоимости приобретаемой квартиры (переходящий жилищный кредит,
порядок предоставления которого определяется ответственным
исполнителем).
87. Порядок определения текущей инвестиционной стоимости
квадратных метров, оплачиваемых инвестором на кредитном этапе,
аналогичен порядку ее определения на накопительном этапе. Взимание
дополнительных средств за предоставление жилищного кредита в
Программе не предусматривается (кроме переходящих жилищных
кредитов).
88. Датой окончания кредитного этапа является дата поступления
последнего кредитного платежа.
Глава 12. Условия вселения в квартиру
89. Закрепление за инвестором и вселение его в частично
оплаченное им жилое помещение без оформления права собственности на
него, с рассрочкой выплаты оставшейся части стоимости данного
помещения, производится с соблюдением условий предоставления
инвестору жилищного кредита.
90. По окончании накопительного этапа инвестору предлагаются
строящиеся или уже имеющиеся в объединенном жилищном фонде Программы
квартиры из числа зарезервированных в этих целях квартир, которые не
были распределены между другими инвесторами, ранее выполнившими
условия накопительного этапа. Если удовлетворяющий инвестора и
соответствующий его накоплениям вариант квартиры определен и
согласован, в дополнительном кредитном соглашении к инвестиционному
договору (далее - кредитное соглашение) указываются конкретная
квартира и срок вселения в нее.
91. Если среди строящихся или имеющихся в Программе и ранее не
распределенных квартир нет взаимоприемлемого варианта, ответственный
исполнитель может предложить инвестору приобретение (обмен) для него
квартиры на первичном или вторичном рынке жилья. В этом случае в
кредитном соглашении фиксируются лишь общие требования к размерам,
месторасположению и другим характеристикам квартиры, соответствующие
накоплениям инвестора, и сроки ее предоставления.
92. В обоих случаях инвестор вправе требовать, чтобы срок
вселения, указываемый в кредитном соглашении, не превышал шести
месяцев с момента начала кредитного этапа.
93. Если ответственный исполнитель в указанные в кредитном
соглашении сроки предложил инвестору квартиру, соответствующую
сделанным накоплениям и условиям данного соглашения, но инвестор от
вселения в данную квартиру отказывается, то:
по взаимной договоренности сторон вселение инвестора может быть
перенесено на более поздний срок без изменения длительности
кредитного этапа инвестора;
при недостижении договоренности ответственный исполнитель
вправе обратиться в координационный совет для принятия решения о
расторжении инвестиционного договора с данным инвестором в
одностороннем порядке.
94. График кредитных платежей инвестора уточняется
непосредственно перед вселением инвестора в жилое помещение на
условиях жилищного кредита.
95. Если предложенная и принятая инвестором квартира по своим
параметрам имеет отклонения от тех, которые были согласованы в
кредитном соглашении к инвестиционному договору, эти отклонения, по
договоренности сторон, могут быть компенсированы путем изменения
объема и графика кредитных платежей.
96. При полной выплате жилищного кредита квартира подлежит
передаче в собственность инвестора. Документы для оформления права
собственности передаются инвестору в течение месяца после его
последнего кредитного платежа.
Глава 13. Ускоренные режимы участия инвесторов в Программе
97. Под ускоренным режимом участия инвестора в Программе
подразумевается режим с нестандартным, укороченным накопительным
этапом. При этом расчетным моментом окончания накопительного этапа
принимается 6 месяцев до предполагаемого вселения инвестора в
приобретаемое им жилое помещение.
98. Ускоренный режим предусматривается для обеспечения
ответственному исполнителю возможности реализовывать инвесторам
часть объединенного жилищного фонда Программы, которая не может быть
реализована на стандартных условиях накопления и кредитования. В
связи с этим ответственный исполнитель вправе самостоятельно
определять количество и конкретных инвесторов (с учетом графиков
накопительных платежей каждого из них), которые могут участвовать в
Программе в ускоренном режиме.
99. Инвестор, по договоренности с ответственным исполнителем,
вправе перейти со стандартного на ускоренный режим участия в
Программе в любой момент накопительного этапа при условии
предварительной оплаты не менее 20% стоимости приобретаемого жилого
помещения.
100. Инвестору на выбор предлагаются два варианта ускоренного
режима участия инвестора в Программе.
100.1. Вариант первый предусматривает следующее:
стандартное распределение накопительных и кредитных платежей
инвестора: 50% стоимости приобретаемого жилого помещения
оплачивается на накопительном этапе и 50% - на кредитном этапе;
сокращение длительности накопительного этапа по сравнению со
стандартными условиями обеспечивается за счет сокращения кредитного
этапа. Длительность этого этапа определяется расчетным путем.
100.2. Вариант второй предусматривает следующее:
длительность кредитного этапа инвестор выбирает из четырех
стандартных режимов участия в Программе;
сокращение накопительного этапа достигается за счет
рассчитанного для каждого инвестора в отдельности увеличения доли
накопительных платежей по отношению к кредитным. Накопительные
платежи инвестора устанавливаются в размерах более 50% площади
приобретаемой квартиры, а на кредитном этапе оплачивается оставшаяся
часть.
101. При расчетах длительности кредитного этапа (первый
вариант) или величины жилищного кредита (второй вариант) в качестве
отправных данных для проведения расчетов принимаются:
фактически произведенные инвестором накопительные платежи;
дата окончания накопительного этапа (за 6 месяцев до
предполагаемого вселения);
стоимость приобретаемой инвестором жилой площади, рассчитанная
на условиях Программы.
В результате произведенных расчетов, наряду с условиями
предоставления инвестору жилищного кредита, определяются размер и
график внесения недостающих накопительных платежей, которые
приобретают статус обязательных платежей.
102. Условия выбранного инвестором варианта ускоренного режима
и связанные с этим взаимоотношения инвестора и ответственного
исполнителя определяются накопительно-кредитным соглашением, которое
заключается в дополнение к инвестиционному договору в момент
принятия инвестором решения о переходе на ускоренный режим участия в
Программе.
Глава 14. Ответственность сторон за нарушение договорных
условий Программы
103. Ответственный исполнитель и инвестор несут материальную
ответственность за невыполнение обязательств, вытекающих из
заключенных между ними договоров.
104. Если ответственный исполнитель не может обеспечить
вселение инвестора в сроки, указанные в кредитном или
накопительно-кредитном соглашении, инвестор вправе:
выйти из Программы, изъяв накопленную сумму с полной
индексацией, а также с неустойкой, выплачиваемой ответственным
исполнителем в размере 7 процентов от начисленной к возврату суммы;
внести изменения в заключенное ранее кредитное или
накопительно-кредитное соглашение, предусматривающее иные сроки
вселения. При этом стороны согласовывают новый график кредитных
платежей инвестора, увеличенная продолжительность которого
принимается инвестором в качестве достаточной компенсации.
105. Максимально допускаемая Программой задержка ежемесячных
кредитных платежей составляет три месяца. В случае, если допущенная
инвестором задержка превышает указанную величину, на всю сумму
задержанных платежей начисляется пеня в размере учетной ставки
Национального банка Республики Беларусь. Пеня в этом случае
начисляется с первого дня просрочки кредитных выплат. Выплата пени
производится инвестором в первоочередном порядке. Последующая
выплата задержанных ранее платежей производится в индексированных
суммах исходя из текущей инвестиционной стоимости квадратного метра
основной ценовой категории на дату платежа.
106. В случае, если суммарная задержка платежей по погашению
жилищного кредита превышает 6 месяцев, инвестор обязан освободить
занимаемую им квартиру. Это освобождение сопровождается, по выбору
инвестора:
переселением в другую квартиру, размер, потребительские
качества и стоимость которой соответствуют фактическому взносу
инвестора (нормы предоставления жилья в этих случаях в расчет не
принимаются);
расторжением инвестиционного договора с данным инвестором и
возвратом вложенных им средств с соответствующей индексацией.
107. При расчетах с инвестором в соответствии с абзацем 3
пункта 106 настоящего Положения производятся удержания:
нормированной доли организационно-финансовых затрат
ответственного исполнителя и уполномоченного банка;
пени, начисленной на сумму задержанных кредитных платежей;
неустойки в размере 7 процентов текущей инвестиционной
стоимости квадратных метров, не оплаченных инвестором;
расходов ответственного исполнителя по восстановлению
первоначальных потребительских качеств (в соответствии с
проектно-сметной документацией) освобождаемой инвестором квартиры.
108. Инвестор, имеющий финансовые затруднения, которые не
позволяют ему рассчитываться за полученный им жилищный кредит в
соответствии с графиком его погашения, имеет право добровольного
переселения в квартиру меньшей стоимости. С момента соответствующего
обращения инвестора к ответственному исполнителю до момента
переселения инвестора во вновь предоставленную квартиру пеня на
задержанные кредитные платежи не начисляется. По усмотрению
ответственного исполнителя инвестор, добровольно изъявивший согласие
на выселение из занимаемой им квартиры, может быть частично или
полностью освобожден от удержаний, указанных в пункте 107 настоящего
Положения.
109. В случае нарушения графика обязательных накопительных
платежей, предусмотренного накопительно-кредитным соглашением с
инвестором, который претендует на вселение в квартиру в ускоренном
режиме, данное соглашение либо расторгается, с переводом инвестора в
стандартный режим, либо, по согласованию сторон, пересматривается с
пересчетом графика накопительных и кредитных платежей и выплатой
инвестором неустойки, предусмотренной накопительно-кредитным
соглашением.
Глава 15. Формирование и использование фонда дотации и резерва
Программы
110. Основным источником пополнения фонда дотаций и резерва
Программы являются средства участников, которые не относятся к
льготной категории участников, а также сторонних покупателей жилья.
Соответствующая надбавка для образования нормативно формируемой
части фонда дотаций и резерва Программы закладывается в текущую
инвестиционную стоимость квадратного метра жилья нельготируемых
ценовых категорий.
111. Дополнительными источниками формирования фонда дотаций и
резерва Программы являются средства от:
реализации встроенно-пристроенных помещений;
депозитного размещения временно свободных средств Программы
уполномоченным банком;
поступлений благотворительного характера;
экономии ответственного исполнителя, полученной при
строительстве объектов Программы.
112. Средства фонда дотаций и резерва Программы, поступающие от
участников, аккумулируются в уполномоченном банке в составе общей
суммы накоплений отдельных участников и перечисляются ответственному
исполнителю в общем порядке перечисления средств на строительство и
организацию Программы. Средства фонда дотаций и резерва Программы,
поступающие от сторонних покупателей жилых и нежилых помещений
непосредственно ответственному исполнителю, также поступают в
составе общих средств, перечисляемых этими лицами.
113. При использовании средств фонда дотаций и резерва
Программы на дотирование льготной категории участников уровень
дотирования устанавливается координационным советом, по
представлению ответственного исполнителя, для каждого дома в
отдельности. Он устанавливается в момент сдачи дома в эксплуатацию
исходя из размеров сформировавшегося к этому моменту фонда дотаций и
резерва Программы, ожидаемого его пополнения и предполагаемого
использования в Программе.
114. Инвесторам, документально подтвердившим свою
принадлежность к льготной категории участников, дотации
предоставляются на кредитном этапе участия в Программе путем
уменьшения стоимости оставшейся для оплаты площади квартиры.
115. Величина дотации для конкретного инвестора зависит только
от выбранного им дома и размеров приобретаемой им квартиры. При этом
максимальный размер общей площади жилого помещения, по которому
начисляются дотации Программы, составляет:
28 квадратных метров - для одного человека;
36 квадратных метров - для двух человек;
48 квадратных метров - для трех человек;
60 квадратных метров - для четырех человек;
70 квадратных метров - для пяти человек.
На каждого члена семьи свыше пяти человек добавляется 14
квадратных метров.
Квадратные метры общей площади жилья сверх указанных нормативов
выкупаются инвесторами исходя из полной текущей инвестиционной
стоимости квадратных метров.
116. Как правило, дотации в Программе предусматриваются в домах
льготных ценовых категорий. Если инвестор, имеющий право на дотацию,
изъявляет желание приобрести квартиру в доме, по которому дотации не
предусмотрены, он приобретает ее на общих основаниях.
117. Инвестор, не имеющий права на дотацию, но изъявивший
желание приобрести квартиру в дотируемом доме, оплачивает ее без
получения дотации.
118. Решение координационного совета об установлении уровня
дотирования по конкретному дому последующим пересмотрам не подлежит.
Финансовую ответственность за реализацию этого решения несет
ответственный исполнитель.
119. Все спорные вопросы, касающиеся предоставления дотаций,
рассматриваются координационным советом либо специально
уполномоченным им органом.
Глава 16. Жилищно-инвестиционные свидетельства в Программе
120. В качестве документального закрепления платежей
участников, пересчитанных в квадратные метры основной ценовой
категории, используется жилищно-инвестиционное свидетельство.
121. Оформлением и выдачей участнику определенного количества
жилищно-инвестиционных свидетельств удостоверяется факт передачи
участником в доверительное управление ответственного исполнителя
имущества, которое будет создано или приобретено на средства
участника либо непосредственно внесено им в Программу, и фиксируется
объем возникшего права требования участника к ответственному
исполнителю после внесения в Программу соответствующего количества
средств.
122. В жилищно-инвестиционном свидетельстве указывается
выраженный в квадратных метрах основной ценовой категории объем
права требования участника к ответственному исполнителю (не менее
0,1 квадратного метра основной ценовой категории).
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9 |
Стр.10
|
