Стр. 7
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9 |
Стр.10
обязательную силу для ответственного исполнителя и участников
Программы.
7. Уполномоченный банк - банковское учреждение, которое по
согласованию с организаторами Программы и по договорам с участниками
Программы осуществляет целевое управление аккумулируемыми в
Программу средствами, предполагающее аккумулирование и перечисление
этих средств по целевому назначению (протоколом о реализации
экспериментальной инвестиционно-строительной программы "Рациональный
дом" от 6 февраля 1997 г. уполномоченным банком Программы определен
АСБ "Беларусбанк").
8. Ответственный исполнитель Программы (далее - ответственный
исполнитель) - юридическое лицо независимо от формы собственности и
организационной формы (компания по управлению имуществом), в
установленном настоящим Положением порядке вступившее в Программу,
взявшее на себя осуществление комплекса практических действий по ее
реализации и осуществляющее по поручению организаторов Программы и
по договорам с ее участниками доверительное управление имуществом,
созданным или приобретенным на средства участников Программы либо
непосредственно внесенным ими в Программу, а также несущее всю
полноту имущественной ответственности по обязательствам перед
участниками Программы. (Протоколом о реализации экспериментальной
инвестиционно-строительной программы "Рациональный дом" от 6 февраля
1997 г. ответственным исполнителем определена
инвестиционно-строительная ассоциация "Рациональный дом", с 29
декабря 1999 г. зарегистрированная как открытое акционерное общество
"Рациональный дом".)
9. Участники Программы (далее - участники) - физические и
юридические лица, вложившие по договорам с ответственным
исполнителем собственные, заемные или иные средства в Программу в
обмен на право требования к ответственному исполнителю, которое
реализуется не одновременно с внесением средств в Программу.
Участники подразделяются на основных участников Программы и прочих
участников Программы, выделяется также льготная категория
участников.
10. Основные участники Программы (далее - инвесторы) - граждане
Республики Беларусь и постоянно проживающие в ней физические лица,
вкладывающие средства в Программу с целью приобретения жилых
помещений на основных (накопительно-кредитных) условиях Программы.
11. Прочие участники Программы - физические и юридические лица,
участвующие в Программе во вспомогательных режимах финансирования
строительства конкретных жилых и нежилых (встроенно-пристроенных)
помещений.
12. Льготная категория участников - участники, состоящие на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
13. Сообщество участников Программы - фактически сложившийся на
данный момент времени состав физических и юридических лиц, которые
имеют какие-либо накопления (инвестиции) в Программе и перед
которыми Программа (ответственный исполнитель) имеет обязательства.
14. Сторонние покупатели - физические и юридические лица, не
являющиеся участниками и приобретающие готовые жилые и нежилые
помещения в Программе по договорам купли-продажи.
15. Условия Программы - условия, на которых физические и
юридические лица могут принимать участие в Программе.
16. Основные условия Программы - условия, на которых в
Программе участвуют инвесторы. Эти условия предусматривают
осуществление несвязанных накоплений (накоплений, предшествующих
началу строительства конкретного жилого помещения для данного
инвестора) с целью последующего получения жилищного кредита в
Программе. Основные условия Программы основываются на математической
модели балансирования финансовых потоков, которая разрабатывается
ответственным исполнителем.
17. Нормативные документы Программы - утвержденные в
установленном порядке нормативные правовые акты органов
государственного управления Республики Беларусь, регламентирующие
условия Программы.
18. Накопительный этап - рассчитанный в соответствии с
основными условиями Программы период, в течение которого инвестором
вносятся разовые или периодические платежи в сумме не менее 50%
стоимости жилого помещения, на которое претендует инвестор, а
внесенные им средства используются в Программе по целевому
назначению.
19. Жилищный кредит - применяемый в рамках Программы способ
организации рассрочки платежей инвестора за жилое помещение, которое
предоставляется во временное пользование инвестора после выполнения
им условий накопительного этапа до полной оплаты стоимости этого
помещения, рассчитанной на условиях Программы.
20. Кредитный этап - начинающийся с окончанием накопительного
этапа период участия инвестора в Программе, на котором инвестор
осуществляет платежи в порядке расчетов по предоставленному ему
жилищному кредиту с периодичностью, рассчитанной на основных
условиях Программы.
21. Вселение - предоставленная участнику и членам его семьи
возможность самостоятельного доступа и проживания в жилом помещении.
22. Квадратный метр основной ценовой категории - условная
единица учета средств и обязательств Программы, обеспечивающая их
ценовую сопоставимость независимо от времени осуществления
конкретных платежей.
23. Стоимость жилья в Программе - общая стоимость квартиры
конкретной ценовой категории Программы, выраженная в квадратных
метрах основной ценовой категории.
24. Текущая инвестиционная стоимость квадратного метра -
стоимость квадратного метра основной ценовой категории и других
ценовых категорий Программы в текущих ценах, ежемесячно определяемая
в соответствии с утвержденными приказом Министерства архитектуры и
строительства Республики Беларусь N 516 от 4 декабря 1997 г.
Временными методическими рекомендациями о порядке расчетов за
выполненные работы (этапы, проектно-технологические модули) по
жилым домам и включающая, кроме затрат на строительство,
нормированные организационно-финансовые затраты (вознаграждение)
уполномоченного банка и ответственного исполнителя.
25. Жилищно-инвестиционное свидетельство - выдаваемый участнику
ответственным исполнителем документ, удостоверяющий факт внесения
участником средств в Программу и определяющий объем возникшего права
требования участника к ответственному исполнителю.
26. Денежное погашение жилищно-инвестиционного свидетельства -
документально оформленная процедура возврата ответственным
исполнителем средств, внесенных участником в Программу, которая
производится на условиях Программы, с изъятием и аннулированием
ранее выданных участнику жилищно-инвестиционных свидетельств
(осуществляется по заявлению участника либо при ликвидации
Программы).
27. Жилищное погашение жилищно-инвестиционного свидетельства -
документально оформленная процедура обмена принадлежащих участнику
жилищно-инвестиционных свидетельств на документы, дающие возможность
участнику оформить в собственность приобретенное им в Программе
жилое или нежилое помещение (с аннулированием погашаемых
жилищно-инвестиционных свидетельств).
28. Объединенный фонд жилищных накоплений - общая сумма
денежных и материальных активов Программы, в которые размещаются
средства, внесенные участниками.
29. Объединенный жилищный фонд Программы - часть объединенного
фонда жилищных накоплений, представляющая собой объекты завершенного
и незавершенного строительства, а также приобретенные на рынке жилья
помещения, строительство или приобретение которых осуществлялось и
регистрировалось в установленном порядке за счет средств, внесенных
участниками, и жилые помещения, непосредственно внесенные
участниками в Программу.
30. Обязательства Программы по заключенным с участниками
договорам - исчисляемый в квадратных метрах основной ценовой
категории на определенный момент времени объем обязательств
ответственного исполнителя перед участниками по денежному и
жилищному погашению имеющихся у них жилищно-инвестиционных
свидетельств в случае единовременного предъявления требований всеми
участниками.
31. Фонд дотаций и резерва Программы - обусловленная текущим
финансовым положением Программы разница между общей суммой активов
Программы и суммой текущих обязательств Программы по заключенным с
участниками договорам, а также договорам с третьими лицами.
32. Инвестиционный контроль - контроль целевого использования
средств, вложенных инвесторами. Осуществляется независимыми
организациями, перечень которых утверждается координационным
советом.
33. Трастовый накопительный счет - персональный вкладной счет,
открываемый каждому участнику в уполномоченном банке для реализации
платежей участника в Программу с последующим поступлением этих
средств в управление уполномоченного банка.
34. Организационно-финансовые затраты - нормируемое
вознаграждение ответственного исполнителя и уполномоченного банка,
включаемое в текущую инвестиционную стоимость квадратного метра
жилья в Программе.
Глава 2. Структура договорных отношений в Программе
35. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности в
Программе реализуются на основе следующих договоров:
35.1. Генеральный договор - четырехсторонний договор "О
реализации инвестиционно-строительной программы "Рациональный дом",
заключенный в г.Минске 29 апреля 1997 г. во исполнение
постановления Совета Министров Республики Беларусь N 396 от 24
апреля 1997 г. "О мерах по обеспечению приоритетного развития
жилищного строительства" (Собрание декретов, указов Президента и
постановлений Правительства Республики Беларусь, 1997 г., N 13,
ст.473). Договор подписали организаторы Программы, определенные
данным постановлением, и назначенный ими ответственный исполнитель.
35.2. Инвестиционные договоры - двусторонние договоры об
участии инвестора в инвестиционно-строительной программе
"Рациональный дом" и доверительном управлении имуществом,
заключаемые ответственным исполнителем по поручению организаторов
Программы с каждым участником в отдельности, а также дополнительные
соглашения к этим договорам, заключаемые на конкретных этапах
участия участника в Программе. Типовой вариант инвестиционного
договора прилагается к настоящему Положению (приложение 1).
35.3. Трастовые договоры - двусторонние договоры об открытии и
ведении трастового накопительного счета "Жилье", заключаемые
уполномоченным банком с каждым участником во исполнение обязательств
банка по генеральному договору. Типовой вариант трастового договора
утверждается решениями уполномоченного банка.
36. Настоящее Положение рассматривается всеми субъектами
инвестиционной деятельности, осуществляемой в рамках Программы, в
качестве неотъемлемого дополнения к заключаемым в рамках Программы
договорам. Внесение изменений и дополнений в настоящее Положение
производится в порядке, установленном для их принятия.
Дополнительные нормативные правовые акты, обязательные для всех
участников данной инвестиционной деятельности, принимаются
соответствующими государственными органами.
37. Изменения и дополнения в настоящее Положение могут иметь
обратную силу, то есть распространяться на участников, заключивших
инвестиционные и трастовые договоры до принятия этих изменений и
дополнений, при одновременном соблюдении следующих условий:
если при принятии конкретного изменения или дополнения в
соответствующем нормативном правовом акте указывается на то, что он
распространяет свое действие на отношения, возникшие до его
вступления в силу;
если данный акт не предусматривает введение или усиление
ответственности субъектов инвестиционной деятельности за действия,
которые на момент их совершения не влекли указанную ответственность
или влекли более мягкую ответственность.
РАЗДЕЛ II. ПРАВОВОЙ СТАТУС ОТВЕТСТВЕННОГО ИСПОЛНИТЕЛЯ
И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕГО ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ПРОГРАММЕ
Глава 3. Статус и подчиненность ответственного исполнителя
38. Деятельность ответственного исполнителя регламентируется
действующим законодательством, генеральным договором, нормативными
документами Программы, решениями координационного совета, принятыми
в пределах полномочий последнего, а также нормативными правовыми
актами, имеющими отношение к Программе.
39. Ответственный исполнитель, действуя от своего имени в
интересах участников, в качестве субинвестора является полномочным
представителем интересов сообщества участников Программы. В этом
качестве он в режиме доверительного управления имуществом
распоряжается объединенным фондом жилищных накоплений с целью
выполнения обязательств данного сообщества перед каждым участником в
отдельности.
40. В период между заседаниями координационного совета
ответственный исполнитель, исходя из текущего состояния Программы и
необходимости соблюдения интересов участников, в исключительных
случаях, продиктованных текущим финансовым состоянием Программы,
вправе издавать приказы и распоряжения, не предусмотренные
нормативными документами Программы, с последующим возможным
внесением изменений в них, а также отчетом перед координационным
советом.
41. Вмешательство в оперативно-распорядительную деятельность
ответственного исполнителя не допускается, кроме случаев,
предусмотренных законодательством.
Глава 4. Назначение и отстранение ответственного исполнителя
42. Ответственный исполнитель назначается из числа юридических
лиц, которые отвечают требованиям, установленным настоящим
Положением, и изъявивших желание выполнять функции ответственного
исполнителя. Назначение ответственного исполнителя оформляется
протоколом согласования между организаторами Программы. После
назначения руководитель назначенного ответственным исполнителем
юридического лица подписывает с организаторами Программы генеральный
договор о реализации Программы, либо дополнительное соглашение к
нему, принимая на себя весь комплекс прав и обязанностей,
закрепленных генеральным договором за ответственным исполнителем.
43. Полномочия юридического лица, назначенного ответственным
исполнителем, ограничены сроком действия генерального договора.
44. Отстранение ответственного исполнителя осуществляется
совместным единогласным решением организаторов Программы и
оформляется протоколом. В качестве оснований для отстранения
ответственного исполнителя могут рассматриваться:
заявление ответственного исполнителя;
неоднократные нарушения ответственным исполнителем нормативных
документов Программы либо невыполнение решений координационного
совета;
ликвидация и банкротство ответственного исполнителя.
45. После принятия и оформления решения об отстранении
ответственного исполнителя координационным советом устанавливается
срок (не более 3 месяцев), в течение которого отстраняемый
ответственный исполнитель выполняет функции, предусмотренные
генеральным договором, передает дела вновь назначенному
ответственному исполнителю после окончания аудиторской или
ведомственной проверки его финансово-хозяйственной деятельности.
При необходимости на этот период координационный совет может создать
из числа представителей организаторов Программы комиссию по
временному (до назначения иного ответственного исполнителя)
управлению деятельностью по реализации Программы, все решения
которой являются обязательными.
46. По истечении срока передачи полномочий вновь назначенный
ответственный исполнитель принимает на себя всю полноту
имущественной ответственности перед участниками, обеспеченную
принятием на баланс денежных и прочих активов Программы.
Глава 5. Инвестиционно-строительная деятельность ответственного
исполнителя
47. Средства, внесенные в Программу участниками, могут
использоваться ответственным исполнителем только по целевому
назначению:
на подготовку и ведение строительства жилья;
на строительство инженерных сетей и коммуникаций, необходимых
для последующего строительства жилья;
на приобретение строительных материалов, конструкций и
оборудования, предназначенных для строительства жилья;
на приобретение готовых жилых помещений на первичном и
вторичном рынках жилья, а также на долевое участие в строительстве
жилья и инженерных сетей и коммуникаций;
на проведение ремонтно-восстановительных работ и предпродажной
подготовки квартир;
на возврат средств участникам;
на оплату организационно-финансовых затрат, а также услуг
третьих лиц - участников реализации жилья.
48. В рамках целевого использования аккумулируемых средств
участников ответственный исполнитель обеспечивает своей
инвестиционно-строительной деятельностью:
выполнение обязательств по вселению участников в сроки,
установленные договорами;
ликвидность Программы на всем ее протяжении со своевременным
возвратом средств участникам, выходящим из Программы.
49. В порядке реализации этих условий ответственный исполнитель
самостоятельно:
определяет конкретные направления и объемы инвестирования
аккумулируемых средств в пределах утверждаемого местными
исполнительными и распорядительными органами перечня инвестиционных
объектов и направлений;
заключает или согласовывает договоры подряда на тех условиях,
которые позволяют ответственному исполнителю выполнять принятые им
обязательства;
заключает иные договоры и соглашения, обеспечивающие увеличение
количества строящихся в рамках Программы объектов, размещение
инвестиционных средств, эффективное использование временно свободных
жилых и нежилых помещений, совершенствование организации и
технологии строительства, в том числе договоры, предусматривающие
передачу функций заказчика по строительству объектов сторонним
организациям.
50. В порядке целевого использования средств Программы
ответственный исполнитель обеспечивает, при наличии инвестиционного
контроля со стороны уполномоченных на его проведение организаций,
списание средств с трастовых накопительных счетов участников в
уполномоченном банке под конкретные платежи и отчисления,
предусмотренные действующим порядком финансирования строительства
(реконструкции, ремонта, восстановления) или приобретения жилья, и
осуществляет эти платежи.
51. С целью уменьшения затрат на подготовку и строительство
объектов, сокращения организационных потерь и увеличения темпов
строительства ответственный исполнитель вправе устанавливать
долгосрочные контакты с проектными, производственными и подрядными
предприятиями.
52. Приобретение готовых квартир на первичном или вторичном
рынке жилья осуществляется ответственным исполнителем на договорных
условиях с целью:
размещения временно свободных средств и защиты их от инфляции;
обеспечения жильем инвесторов, выполнивших условия
накопительного этапа (в тех случаях, когда потребности инвесторов не
могут быть удовлетворены за счет строящегося в рамках Программы
жилья);
отселения жильцов сносимых домов с осваиваемых строительных
площадок Программы.
53. При недостатке средств для оплаты текущих
проектно-строительных работ, а также с целью повышения
заинтересованности подрядных организаций в соблюдении условий
подрядных договоров ответственный исполнитель вправе передавать
данным организациям по себестоимости до 10% возводимого ими жилья,
исключая предоставляемое таким образом жилье из объединенного жилого
фонда Программы.
54. В случае приобретения проектной документации либо объектов
незавершенного строительства на договорных условиях ответственный
исполнитель вправе рассчитываться по этим договорам частью жилых или
нежилых помещений в данном доме, также исключая их из объединенного
жилищного фонда Программы.
55. Ответственный исполнитель вправе использовать часть
объединенного жилищного фонда Программы для предусмотренного
решениями местных исполнительных и распорядительных органов
отселения жильцов сносимых домов с осваиваемых строительных
площадок, предоставляя это жилье непосредственно отселяющимся
гражданам либо используя его для обмена (приобретения) квартир,
предназначенных для отселения. При этом общая площадь объединенного
жилищного фонда Программы, использованного для обмена (приобретения)
указанных квартир, не должна превышать общую площадь жилья,
предоставленного отселяемым гражданам.
Глава 6. Маркетинговая и сбытовая деятельность ответственного
исполнителя
56. Ответственный исполнитель в полном объеме осуществляет
информационно-рекламное сопровождение Программы, обеспечивая при
этом:
информационную открытость Программы по основным параметрам;
ясность и доступность важнейших принципов построения Программы;
гласность принципов распределения жилых помещений и принятых
основополагающих решений при реализации Программы.
57. Распределение квартир, построенных либо приобретенных на
средства участников, осуществляется ответственным исполнителем на
следующих условиях:
57.1. В первоочередном порядке квартиры предоставляются
инвесторам, завершившим накопительный этап в одном из стандартных
режимов Программы (пункт 85 настоящего Положения). Для обеспечения
этого в каждом из строящихся домов ответственный исполнитель, исходя
из данных предварительного опроса инвесторов, резервирует
определенное количество квартир для инвесторов, которые имеют
накопления в Программе, позволяющие им рассчитывать на вселение в
квартиры этого дома. Квартиры инвесторам, участвующим в Программе в
стандартном режиме накопления, предоставляются по ценам, формируемым
нормативно-затратным методом (глава 9 настоящего Положения). С
согласия инвесторов допускается предоставление им квартир,
приобретенных ответственным исполнителем на первичном или вторичном
рынках жилья, по ценам, учитывающим фактические затраты на их
приобретение и восстановление.
57.2. Квартиры, оставшиеся свободными после резервирования и
распределения между инвесторами, которые выполнили стандартные
условия накопления, предоставляются ответственным исполнителем:
инвесторам, участвующим в Программе в ускоренном режиме
накопления и кредитования (глава 12 настоящего Положения);
прочим участникам Программы, приобретающим жилье во
вспомогательных режимах финансирования, которые предполагают полную
оплату приобретаемого жилого помещения в течение срока его
строительства;
сторонним покупателям.
58. Ответственный исполнитель самостоятельно, исходя из
текущего финансового положения Программы, определяет количество
квартир, реализуемых в ускоренном и вспомогательном режимах,
соблюдая следующие условия:
средства, вырученные от реализации свободных жилых помещений,
направляются на строительство или приобретение новых объектов
Программы;
цена квадратного метра при реализации свободных жилых помещений
в ускоренных и вспомогательных режимах оплаты должна обеспечивать,
как минимум, простое воспроизводство объединенного жилищного фонда
Программы.
Глава 7. Вознаграждение ответственного исполнителя
59. Основным источником средств для покрытия собственных затрат
ответственного исполнителя, связанных с реализацией Программы,
является его вознаграждение за осуществление доверительного
управления имуществом участников. Сумма вознаграждения определяется
генеральным договором и включается в состав текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра жилья в качестве нормируемой доли
организационно-финансовых затрат.
60. В пределах нормируемой доли организационно-финансовых
затрат ответственный исполнитель вправе самостоятельно определять
направления использования полученных им средств.
61. С целью защиты собственных средств, полученных
ответственным исполнителем в качестве вознаграждения, от
инфляционных потерь ответственный исполнитель может инвестировать их
в строительство возводимых в рамках Программы домов с правом
реализации построенных на эти средства жилых и нежилых помещений по
свободным ценам физическим и юридическим лицам.
РАЗДЕЛ III. ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
ОТВЕТСТВЕННОГО ИСПОЛНИТЕЛЯ С УЧАСТНИКАМИ ПРОГРАММЫ
Глава 8. Реализация и учет платежей в Программе
62. Денежные платежи участников производятся в национальной
валюте Республики Беларусь либо в свободно конвертируемой валюте в
установленном порядке.
63. Платежи могут осуществляться в наличной и безналичной
форме.
64. Платежи участника зачисляются на трастовый накопительный
счет, который открывается участнику в уполномоченном банке на
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9 |
Стр.10
|
