Стр. 3
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9
Форма расчета оплат по договору аренды приведена в приложениях
11 и 12.
Расчет по форме приложения 11 предназначен для использования
только арендодателем, чтобы наглядно отразить учитываемые при
расчете минимальной ставки арендной платы коэффициенты комфортности
и льготирования. Такая форма расчета удобна при проверке
правильности исчисления арендной платы.
Расчет по форме приложения 12, в котором приведена только
договорная ставка арендной платы, используется в качестве приложения
к договору аренды.
2.1.3.1. Расчет арендной платы
Обсуждаемый при переговорах с арендатором размер ставки
арендной платы за 1 кв.м общей площади в месяц за помещения в
административных зданиях не может быть ниже установленных Указом
Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996 г. № 302
минимальных ставок арендной платы с учетом коэффициентов
комфортности и льготирования (см.п.1.2.2 и приложение 5), а для
помещений в нежилых зданиях, находящихся в республиканской
собственности, не ниже значения, выводимого из соответствующей
формулы во "Временном положении по ..." (см.п.1.3.1 и приложение 6).
При этом для выбора значения минимальной ставки и дальнейшего
расчета важно правильно определить целевое назначение помещения и
правильно выбрать значения коэффициентов комфортности, приведенные в
п.1.2.2.
На практике минимальные ставки для производственных помещений
распространяются на:
- помещения, в которых непосредственно осуществляется выпуск и
складирование продукции;
- помещения, используемые для бытового обслуживания населения,
торговли, общественного питания, помещения хозяйственных и народных
судов;
- помещения, используемые для оказания почтовых, нотариальных,
юридических услуг;
- помещения, занимаемые аптеками, учреждениями и предприятиями
здравоохранения;
- проектные и научно-исследовательские организации;
- предприятия культуры и киновидеопроката;
- помещения, занимаемые под технологическое оборудование теле-,
радио-, телефонных сетей.
При этом надо учитывать разъяснение Республиканской комиссии по
упорядочению использования административных зданий, сооружений,
производственных площадей и других объектов государственной
собственности, что "минимальные ставки арендной платы конкретно для
помещений бухгалтерий, отделов сбыта и снабжения,
планово-экономического, финансового и производственного отделов,
службы механика и энергетика, юридического и договорного отделов
следует применять как для помещений, используемых для размещения
руководителей, органов управления и контроля, юридических лиц и иных
целей, не связанных непосредственно с производством продукции,
выполнением работ и оказанием услуг (непроизводственные помещения).
Минимальные ставки арендной платы для помещений
конструкторского бюро следует применять как для помещений,
используемых для производства продукции, выполнения работ и оказания
услуг (производственные помещения).
Кроме того при целевом назначении помещений следует
руководствоваться утвержденным штатным расписанием объединения,
предприятия, организации и др., которым определяется:
административно-управленческий персонал (относить к
непроизводственным помещениям);
линейный и производственный персонал (относить к
производственным помещениям)" [17].
Минимальные ставки для смешанных помещений распространяются на
непроизводственные помещения (комнаты, кабинет), где наряду с
размещением органов управления организации производится оказание
услуг и где невозможно произвести разграничение помещения по
целевому назначению.
Понижающие коэффициенты (комфортности) применимы в следующих
случаях:
- 0,5 - для помещений без естественного освещения. Применяется
только для помещений, не имеющих окон. Коэффициент не применяется
для помещений, где отсутствие освещения обусловлено технологическим
процессом, вспомогательных помещений (л/клетки, коридоры, тамбуры,
санузлы и т.д.), для помещений, используемых для размещения
технологического оборудования, теле-, радио-, телефонных сетей,
кинозалов;
- 0,9 - для цокольных помещений или 0,75 - для подвальных
помещений в соответствии с данными техпаспорта на здание;
- 0,9 - для помещений без отопления (не оборудованных
отопительными приборами);
- 0,9 - для помещений без центрального водоснабжения и
водоотведения. Применяется только в случаях, если арендатор не имеет
возможности получить данные виды услуг в здании, где он арендует
помещение;
- 0,9 для помещений площадью до 60 кв.метров включительно без
телефонной связи или 0,95 для помещений площадью свыше 60 кв.метров
без телефонной связи. Применяется только для арендаторов, имеющих
подтверждение городских телефонных сетей о невозможности получения
данного вида услуг.
При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов,
ставка арендной платы за 1 кв.м общей площади перемножается
последовательно на каждый из этих коэффициентов.
В случае, если один из коэффициентов комфортности применяется
не на всю, а только на часть арендуемых площадей, для этой части
помещения делается отдельный расчет.
В расчете по форме приложения 11 приведены все предусмотренные
действующими нормативными актами возможные понижающие коэффициенты
для определения минимальной ставки арендной платы для данного
помещения.
Договорная ставка определяется с учетом конъюнктуры рынка
сдаваемых в аренду помещений в данном городе. Максимальный размер
ставки не ограничен.
Арендная плата в месяц за помещение в целом определяется
произведением договорной ставки арендной платы за 1 кв.м общей
площади на общую площадь помещения.
2.1.3.2. Расчет общей площади помещения
Нормируемая площадь сдаваемых в аренду помещений в
административных зданиях и сооружениях определяется по техническому
паспорту этих зданий и сооружений, а при отсутствии паспорта путем
обмера помещений созданной арендодателем комиссией.
Общая площадь помещения рассчитывается исходя из нормируемой
площади с использованием коэффициента перевода, величина которого
определяется делением общей площади здания на нормируемую площадь
здания. В случае, если результат превосходит значение 1,5, то для
расчетов применяется предельное значение 1,5. В других случаях
значение коэффициента округляется с точностью до двух знаков после
запятой.
В разъяснении о применении Порядка (см. приложение 7)
уточняется, что нормируемая (расчетная) площадь общественных зданий
определяется как сумма площадей имеющихся в них помещений, за
исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток,
лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений,
предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных
сетей.
Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных
помещений в зданиях учебных заведений, а в зданиях больниц,
санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений,
предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в
нормируемую площадь.
Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при
эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой
1,8 м и более (за исключением ниш инженерного назначения), а также
встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного
назначения) включаются в нормируемую площадь здания.
Для встроенных и пристроенных помещений (зданий), имеющих
отдельный вход, коэффициент перевода нормируемой площади к общей
площади определяется по фактическому соотношению общей площади
встроенного (пристроенного) помещения (здания) к нормируемой площади
встроенного (пристроенного) помещения (здания).
2.1.3.3. Расчет оплаты расходов по содержанию
и эксплуатации здания
Размер этой оплаты можно рассчитать, разделив сумму расходов по
содержанию и эксплуатации здания за год (за вычетом амортизационных
отчислений) на 12 и на общую площадь здания и умножив полученное
значение (стоимость эксплуатационных расходов на 1 кв.м общей
площади в месяц) на общую площадь арендуемого помещения.
2.1.3.4. Расчет оплаты отопления и коммунальных услуг
При расчете количества ежемесячно расходуемого арендатором
тепла, воды и электроэнергии принимаются условно постоянными
величинами, значения которых рассчитываются по среднемесячному
потреблению пропорционально площади арендуемого помещения или по
установленным снабжающими организациями правилам. Полученное
значение умножается на действующий на момент расчета тариф для
каждого вида услуг. Подсчитывается общая фиксированная сумма,
которую должен оплачивать арендатор ежемесячно (см. приложение 12).
В конце каждого квартала на основании данных фактического
потребления коммунальных услуг производится окончательный расчет по
кварталу. В случае переплаты излишек засчитывается в счет будущих
платежей, в случае недоплаты арендодатель выставляет счет (платежное
требование). При изменении тарифов на коммунальные услуги
вышеуказанная сумма ежемесячного платежа может быть изменена по
соглашению сторон.
Потребляемые фактические количества тепла, воды и
электроэнергии определяются по показаниям соответствующих счетчиков,
а при их отсутствии рассчитываются арендодателем по установленным
снабжающими организациями правилам. Ниже приведены некоторые
практические способы расчета.
Расчет расхода тепла на отопление за месяц.
Определяется расход тепла на отопление 1 кв.м общей площади
здания, и полученное значение умножается на общую площадь
арендуемого помещения.
Горячее водоснабжение.
Определяется количество использованной горячей воды,
рассчитывается количество тепла, израсходованное на ее нагрев.
Расчет потребления воды и водоотведения (канализации).
Норма потребления одного человека в литрах в сутки умножается
на количество работающих в арендованном помещении. Если вода
потребляется и на технологические нужды, ее расход определяется по
техдокументации на процесс и времени работы оборудования.
Водоотведение, естественно, определяется по количеству
потребляемой воды, в том числе горячей (за вычетом использованной в
техпроцессе).
Расчет потребления электроэнергии.
Определяется потребление энергии каждого электроприбора по
установленной мощности и времени его работы по формуле
Q = Qp х N х k, (3)
где Qp - потребляемая мощность электроприбора (КВт), N - время
работы электроприбора (ч), k - коэффициент использования
электроприбора, значения которого можно выбирать в пределах 0,8-0,9.
Общее потребление электроэнергии равняется сумме значений Q для
всех приборов.
Расчет платы за радиотрансляционную точку, вывоз отходов.
Рассчитывается в соответствии с их количеством.
Плата за телефон и телефонные переговоры.
Предоставление арендодателем арендатору одного или нескольких
телефонных номеров можно учесть в договорной ставке арендной платы.
В договоре или в расчете необходимо записать, что оплата
внутригородских и междугородных телефонных переговоров должна
производиться арендатором до 30-го числа месяца, следующего за
отчетным, на расчетный счет арендодателя по выставленному
арендодателем счету.
2.1.4. Порядок получения согласия Министерства образования
Республики Беларусь на сдачу имущества в аренду
Как уже отмечалось в п.1.1, сдача государственными учреждениями
в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества,
относящегося к республиканской собственности, допускается лишь с
согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим
имуществом, т.е. в рассматриваемом случае Министерством образования
Республики Беларусь.
Поэтому после составления проекта договора и расчета оплат по
нему, согласования с арендатором и рассмотрения проекта договора на
заседании рабочей комиссии по контролю за арендой имущества учебного
заведения арендодатель должен в письменной форме обратиться в
министерство с обоснованием необходимости сдачи помещений в аренду,
одновременно представляя проект договора аренды с указанием номера
свидетельства о регистрации арендодателя в Реестре имущества,
находящегося в республиканской собственности. Проекты договоров
аренды рассматриваются министерством в 10-дневный срок, и решение
сообщается арендодателю в письменном виде.
2.1.5. Подписание договора аренды, передача помещений
арендатору
Арендодатель, получив письменное согласие органа,
уполномоченного управлять имуществом, на сдачу в аренду имущества, в
5-дневный срок заключает с арендатором договор в трех экземплярах,
хранящийся у сторон и в Министерстве образования.
Со стороны арендодателя договор визируется главным бухгалтером
и юрисконсультом, подписывается руководителем учебного заведения.
По зданиям, отнесенным к историко-культурным ценностям,
арендатор обязан дополнительно подписать охранное обязательство,
составленное Государственной инспекцией Республики Беларусь по
охране историко-культурного наследия.
Арендодатель ведет книгу учета договоров аренды (см. приложение
13).
В дальнейшем изменения и дополнения в договоре аренды вносятся
на согласование с Министерством в том же порядке, как и заключение
договора аренды.
Помещения предоставляются арендатору только после заключения
договора аренды и после проверки получения арендатором разрешений
территориального подразделения военизированной пожарной службы,
районного центра гигиены и эпидемиологии, энергонадзора и т.п. (если
это было необходимо).
Сдача и приемка Объекта при заключении договора аренды
производится в присутствии полномочных представителей сторон с
составлением двустороннего акта (см. приложение 14).
В качестве представителей арендодателя рекомендуется привлекать
сотрудника, ведущего в учебном заведении вопросы аренды, коменданта
здания или другое материально ответственное за данное помещение
лицо, при необходимости - инженера хозслужбы.
Акт сдачи-приемки составляется в 2 экземплярах, по одному для
каждой стороны. В акте необходимо указать:
- место и дату составления акта;
- номер и дату подписания договора аренды, в соответствии с
которым производится сдача-приемка Объекта;
- техническое состояние передаваемого Объекта;
- сроки и порядок устранения выявленных нарушений и
неисправностей. Акт подписывается представителями сторон и
заверяется печатями.
После подписания акта сдачи-приемки арендатору выдается
заверенное печатью арендодателя свидетельство на право занятия
помещения (см. приложение 10).
2.2. Учет помещений, сданных в аренду
Сведения о заключенных государственными учебными заведениями
договорах аренды учитываются централизованно Министерством
образования Республики Беларусь. Приказом Министерства статистики и
анализа от 24 марта 1997 г. № 62 утверждена единая для субъектов
хозяйствования республиканской и коммунальной форм собственности
государственная статистическая отчетность о сдаваемых в аренду,
неиспользуемых и неэффективно используемых зданиях, сооружениях и
помещениях, находящихся в государственной собственности, по форме
1-зс (см. приложение 15). Сведения по указанной форме все
государственные учебные заведения, имеющие на балансе здания и
сооружения (в том числе неиспользуемые), а также сдающие в аренду
или субаренду здания, сооружения и помещения, обязаны представлять
ежеквартально (не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным
кварталом) Вычислительно-аналитическому центру Министерства
образования по адресу: 220088, г.Минск, ул.Захарова, 59.
За нарушение порядка сдачи в аренду и использования зданий,
сооружений и иных помещений, а также за несвоевременное
представление государственной статистической отчетности арендодатель
несет ответственность в соответствии с действующим
законодательством.
Декретом Президента Республики Беларусь от 4 августа 1997 г. №
14 "О некоторых мерах по упорядочению экономических отношений"
предусматривается за нарушение законодательства при сдаче в аренду,
разгосударствлении, приватизации и ином отчуждении государственной
собственности штраф на должностных лиц в размере 3-кратной стоимости
причиненных государству убытков.
В соответствии с "Правилами пользования электрической и
тепловой энергией", утвержденными приказом Министра топлива и
энергетики от 31 апреля 1996 г. № 28 по согласованию с Министерством
юстиции, Министерством финансов, Министерством экономики и
Национальным банком Республики Беларусь (зарегистрированы в Реестре
государственной регистрации 03.07.1996 №№ 1488/12 и 1489/12), "при
сдаче в аренду собственности потребитель письменно сообщает
энергоснабжающей организации наименование организации-арендатора и
продолжает расчеты за потребленную электрическую энергию с
энергоснабжающей организацией по установленным тарифам" (п.1.7
"Правил пользования электрической энергией") и "при сдаче в аренду
собственности абонент обязан письменно сообщить энергоснабжающей
организации наименование организации-арендатора, характер
деятельности и сроки аренды (п.1.7 "Правил пользования тепловой
энергией").
2.3. Контроль выполнения арендаторами условий договоров
Подразделение или сотрудники учебного заведения, которым
вменено в обязанности ведение дел, связанных с арендой помещений,
должны в период действия договоров аренды:
- организовывать и проводить с привлечением при необходимости
представителей соответствующих служб систематический контроль
использования помещений арендатором;
- при выявлении любых нарушений со стороны арендаторов, в том
числе по своевременности и полноте платежей, фиксировать при
необходимости нарушение актом и немедленно предъявлять требования по
его устранению, предпринимать все возможные меры по удовлетворению
выдвинутых требований;
- вести переговоры и переписку по возникающим вопросам
исполнения договоров;
- подготавливать и представлять на рассмотрение рабочей
комиссией по контролю за арендой имущества предложения об изменении
условий договоров, их досрочном расторжении, прекращении в связи с
истечением срока действия или продлении;
- контролировать потребление арендаторами тепла, воды,
электроэнергии, при учете потребления по счетчикам фиксировать их
начальные показания и показания на 1-е число месяца в журнале учета,
и данные передавать в бухгалтерию;
- контролировать использование телефонов и радиотрансляционных
точек в арендованных помещениях;
- контролировать своевременность и полноту оплаты по всем видам
платежей арендаторов, начислять установленную договором пеню,
производить расчеты фактического потребления тепла и коммунальных
услуг и окончательные расчеты оплат по окончании квартала;
- выставлять при необходимости счета и платежные требования на
суммы задолженности арендаторов;
- подготавливать и представлять руководству оперативную,
статистическую и аналитическую информацию по использованию площадей,
выполнению договоров аренды.
2.4. Возмещение стоимости неотделимых улучшений
Законом Республики Беларусь "Об аренде" установлено право
арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений
арендованного имущества, произведенных с разрешения арендодателя
(см. приложение 1, статья 22). В "Примерном договоре аренды зданий,
сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской
собственности" (см. приложение 4, п.2.4) подчеркивается, что
арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных
неотделимых улучшений арендуемых помещений (площадей) в случае
прекращения действия договора аренды, если эти улучшения были
произведены с письменного согласия арендодателя и в этом письменном
согласии арендодателем было записано, что он обязуется возместить
указанные затраты.
В реальной ситуации обращения арендатора к арендодателю с
просьбой о выдаче письменного разрешения, на выполнение неотделимых
улучшений арендованного помещения с последующим возмещением их
стоимости рекомендуется сразу известить арендатора, что его
официальное письмо-заявление должно содержать следующие сведения:
- адрес и перечисление помещений, подлежащих улучшению;
- краткое описание предполагаемых улучшений;
- предполагаемую стоимость работ, в т.ч. стоимость неотделимых
улучшений;
- сроки выполнения работ.
Рассмотрение письма может проводиться рабочей комиссией по
контролю за арендой имущества учебного заведения или специально
созданной для таких случаев комиссией по оценке стоимости
неотделимых улучшений арендуемых помещений, к компетенции которой
должны относиться:
- экспертиза целесообразности для учебного заведения
предлагаемых арендатором перепланировок и улучшений помещений;
- экспертиза заявленной арендатором стоимости осуществления
планируемых работ, в том числе предполагаемой стоимости неотделимых
улучшений;
- экспертиза фактически произведенных арендатором неотделимых
улучшений;
- оценка подлежащей возмещению стоимости фактических
неотделимых улучшений.
В случае согласия на возмещение стоимости (утвержденное
руководителем решение комиссии) секретарь комиссии готовит
письменное разрешение на выполнение улучшений с возмещением их
стоимости, в котором указывается, что конкретная сумма возмещения
будет определена учебным заведением после экспертизы фактических
улучшений перед прекращением действия договора. Письменное
разрешение должно быть подписано руководителем или уполномоченным им
должностным лицом и главным бухгалтером.
После выполнения работ арендатор представляет в учебное
заведение письмо о возмещении стоимости произведенных неотделимых
улучшений с приложением своей сметной документации и копий
необходимых документов.
В согласованные с арендатором сроки (например, за 2-3 месяца до
окончания срока действия договора) комиссия арендодателя принимает
решение о сумме возмещения фактических неотделимых улучшений.
Письменное извещение арендатору о сумме возмещения фактических
неотделимых улучшений и порядке ее погашения подписывают
руководитель и главный бухгалтер учебного заведения.
Сумма возмещения, сообщенная арендатору, является окончательной
и не подлежит пересмотру в спорном порядке.
Порядок погашения суммы возмещения фиксируется в Соглашении о
дополнении к договору аренды (см.п.2.5) или в другом документе.
2.5. Порядок изменения и расторжения договоров
В период действия договора по различным причинам у сторон может
возникнуть потребность изменить некоторые его условия. В "Примерном
договоре аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в
республиканской собственности" (см. приложение 4) предусмотрено, что
изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение
допускаются по соглашению сторон.
Когда одна из сторон считает необходимым изменить или
расторгнуть договор, она обязана направить другой стороне
соответствующее предложение. Другая сторона обязана рассмотреть
предложение и дать ответ в обусловленный предложением инициатора
срок. Изменение или дополнение условий заключенного ранее договора
оформляется в письменном виде. В большинстве случаев изменение или
дополнение договора оформляется отдельным соглашением сторон или
протоколом, но может оформляться и обменом письмами, телеграммами,
факсами и т.д. Продление срока действия договора оформляется в том
же порядке.
В приложении 16 приведена рекомендуемая форма Соглашения об
изменении и дополнении договора аренды.
Изменение условий договора, его расторжение и прекращение в
одностороннем порядке не допускаются. Договор аренды может быть
расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случае
нарушения другой стороной условий договора, если такое нарушение
согласно законодательству влечет его расторжение.
Практика применения судами законодательства по спорам,
возникающим из арендных отношений, обобщена в постановлении Пленума
Верховного Суда Республики Беларусь от 18 марта 1994 г. № 2 [18]
(см. приложение 17).
Согласно "Закону об аренде" при отсутствии заявления одной из
сторон о прекращении договора, срок которого истекает, он считается
продленным на тот же срок и на тех же условиях. Поэтому для
арендодателя при намерении перезаключить договор на новых условиях
или нежелании его продлевать важно своевременно сообщить арендатору
о прекращении договора.
При прекращении или расторжении договора арендатор обязан сдать
помещение в исправном состоянии по акту сдачи-приемки, в котором
указывается техническое состояние передаваемого Объекта, по форме,
аналогичной форме акта в приложении 14, с соответствующим изменением
порядка подписей.
2.6. Предоставление помещений на условиях почасовой аренды
Временно свободные от проведения учебных занятий,
культурно-массовых и зрелищных мероприятий, спортивных тренировок и
соревнований аудитории, кабинеты, актовые залы, спортивные
сооружения могут сдаваться сторонним организациям и физическим лицам
на условиях почасовой аренды, если это не создает трудностей для
организации учебно-воспитательного процесса и другой деятельности
учебного заведения.
При расчете минимальной часовой арендной платы за сдаваемое в
наем конкретное помещение следует исходить:
из приведенных в пп.1.2.2 и 2.1.3.1 минимальных ставок арендной
платы за 1 кв.м общей площади в месяц (А) с учетом коэффициентов
комфортности и льготирования, которые применяются в таком же
порядке;
из количества рабочих часов в месяц (год) или количества часов
эксплуатации этого помещения в месяц (год) в учебном заведении
(Тэкс);
из общей площади помещения (S), рассчитываемой по п.2.1.3.2.
Минимальная ставка арендной платы за 1 час аренды помещения
(Амин) определяется по формуле
A x S
Амин = -----, (4)
Тэкс
Примечание. Если время Тэкс рассчитано по году, то в числителе
необходим сомножитель 12.
Договорная ставка арендной платы за 1 час использования
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9
|
