Стр. 2
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9
минимальных ставок арендной платы за помещения в административных
зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности"
(см. приложение 5) предусматривает предоставление льгот по арендной
плате.
Арендная плата не взимается и минимальные ставки арендной платы
не применяются в отношении:
- помещений, используемых для осуществления деятельности,
финансируемой из государственного (республиканского и/или местного)
бюджета;
- библиотек.
В разъяснениях о применении Порядка уточняется, что
освобождение объединений, предприятий, организаций, учреждений и др.
от арендной платы за помещения (площади) производится в случаях,
когда доля возмещаемых им затрат за счет средств бюджета составляет
более 50 процентов от общей суммы их затрат [11] (см. приложение 7).
Освобождению от арендной платы подлежат только государственные
учреждения и организации, финансируемые из бюджета (республиканского
или местного). Факт финансирования из бюджета, его объем и удельный
вес в общем объеме затрат подтверждаются:
для субъектов хозяйствования, финансируемых из республиканского
бюджета, - республиканскими органами государственного управления или
объединениями, подчиненными Правительству Республики Беларусь;
для субъектов хозяйствования, финансируемых из местного
бюджета, - местными органами управления [13].
Порядком определения минимальных ставок установлено, что
льготные минимальные ставки арендной платы применяются в отношении:
- общественных объединений, не осуществляющих хозяйственную
деятельность, в размере 0,1 минимальной ставки арендной платы для
непроизводственных помещений (площадь помещений свыше 50 кв.метров
оплачивается на общих основаниях);
- творческих союзов в размере 0,2 минимальной ставки арендной
платы для производственных помещений (если помещения используются
для размещения творческих мастерских. Площадь таких помещений свыше
100 кв.метров оплачивается на общих основаниях);
- аптек и аптечных киосков (аптечных пунктов), киосков
Белсоюзпечати, предприятий бытового обслуживания, общественного
питания с торговой наценкой не выше 70 процентов и производственных
подразделений жилищно-коммунального хозяйства в размере 0,4
минимальной ставки арендной платы для производственных помещений;
- учебных заведений, детских и юношеских спортивных школ - в
размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для непроизводственных
помещений (если такие помещения используются для учебных целей).
В отношении указанных юридических лиц (их подразделений)
применяются также предусмотренные Порядком понижающие коэффициенты,
приведенные выше.
В разъяснении о применении Порядка (см. приложение 7)
определено, что:
- предоставление льгот по арендной плате за площади на объектах
республиканской собственности осуществляется Республиканской
комиссией по упорядочению использования административных зданий,
сооружений, производственных площадей и других объектов
государственной собственности по представлениям Мингосимущества, а
также Главного управления административных зданий Управления делами
Президента Республики Беларусь в части зданий, находящихся в его
оперативном управлении, переданных соответствующими указами
Президента Республики Беларусь;
- предоставление льгот по арендной плате за помещения в зданиях
коммунальной собственности в установленном порядке осуществляется
облисполкомами и Минским горисполкомом.
Во исполнение этого решения Министерство по управлению
государственным имуществом и приватизации установило порядок
рассмотрения документов о предоставлении льгот по арендной плате за
помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в
республиканской собственности [14].
В результате рассмотрения поступивших в Республиканскую
комиссию обращений по вопросам предоставления льгот по арендной
плате на заседании комиссии [11] было принято решение установить
(применять), в частности, следующее:
- для г.Минска для предприятий торговли, в том числе овощных,
хлебобулочных, молочных магазинов, магазинов, торгующих товарами
детского ассортимента, и других, а также пунктов приема стеклотары -
понижающий коэффициент к утвержденной минимальной ставке арендной
платы за производственные площади в размере 0,6;
- для розничной сети книжных магазинов, в том числе
Белсоюзпечати, - понижающий коэффициент 0,6 к утвержденным
минимальным ставкам арендной платы за производственные пощади;
- понижающий коэффициент 0,4 к утвержденной минимальной ставке
арендной платы за производственные площади - при определении
арендной платы за арендуемые площади предприятиями почтовой связи.
1.2.4. Структура арендной платы и порядок платежей
В "Порядке определения минимальных ставок арендной платы за
помещения в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в
государственной собственности" (см. приложение 5) определено, что
минимальная ставка арендной платы:
- включает в себя амортизационные отчисления по арендуемым
помещениям;
- не включает соответствующие расходы по эксплуатации и
текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и
коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги
и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения.
В разъяснении по применению Порядка подчеркивается, что
объединения, предприятия, организации, учреждения и другие субъекты
хозяйствования, в том числе освобожденные от арендной платы за
площади, обязаны оплачивать амортизационные отчисления по арендуемым
помещениям, соответствующие расходы по эксплуатации и текущему
ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные
услуги, налог на недвижимость и налог на землю пропорционально
занимаемой площади (см. приложение 7).
В связи с поступившими запросами дать пояснение по вопросу
оплаты амортизационных отчислений по арендуемым помещениям
(площадям) Республиканская комиссия разъяснила, что установленная
минимальная ставка арендной платы включает в себя амортизационные
отчисления: если арендатор площади в установленном порядке
освобожден от арендной платы, то в этом случае он обязан в
соответствии с действующим законодательством оплачивать
амортизационные отчисления по арендуемым помещениям (площадям)
наряду с оплатой соответствующих расходов по содержанию,
эксплуатации и текущему ремонту зданий (помещений), затрат на
отопление и коммунальные услуги, а также налог на недвижимость и
налог на землю пропорционально занимаемой площади [12].
В п.8 Порядка (см. приложение 5) говорится, что для
установления минимальных ставок арендной платы за весь период
действия договора аренды время аренды определяется в годах и
месяцах, при этом плата за неполный месяц аренды вносится как за
полный месяц. Республиканская комиссия разъяснила, что для
установления минимальных ставок арендной платы за весь период
действия договора аренды время аренды определяется в годах и
месяцах, при этом взимание арендной платы производится с даты
заключения договора аренды до даты его расторжения [13].
Арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу
Национального банка на день уплаты, за исключением случаев, когда в
соответствии с законодательством Республики Беларусь платежи
производятся в иностранной валюте.
1.3. Размеры арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые
здания (помещения) и оборудование, находящиеся в республиканской
собственности
Как указывалось выше для остальных нежилых помещений,
находящихся в государственной собственности и не указанных в
"Перечне групп общественных зданий, комплексов и сооружений,
относящихся к административным зданиям", прилагаемом к пункту 1
(см. приложение 7), и пункте 2 разъяснения Республиканской комиссии,
сдача в аренду осуществляется по ставкам арендной платы,
определяемым для республиканской собственности в соответствии с
"Временным положением по определению размеров арендной платы за
сдаваемые а аренду нежилые здания (помещения) и оборудование,
находящиеся в республиканской собственности" (см. приложение 6).
В соответствии с Временным положением размер арендной платы за
нежилые здания (помещения), оборудование учитывает их балансовую
(восстановительную) стоимость, установленную в результате проведения
переоценки основных фондов на 1 января 1996 г. в соответствии с
указаниями Минстата от 22 декабря 1995 г. № 01-66-04/1925 и
последующих переоценок, их потребительские качества, плату за землю,
амортизационные отчисления, затраты по содержанию, налог на
недвижимость.
С целью учета уровня инфляции предусматривается корректировка
остаточной стоимости сдаваемого в аренду имущества, относящегося к
республиканской собственности, путем введения в расчеты
определяемого Минстатом коэффициента изменения стоимости нежилых
зданий (помещений) и оборудования в результате изменения индексов
цен и тарифов.
Арендная плата за нежилые здания (помещения) и оборудование,
сдаваемые в субаренду, не должна превышать платы, взимаемой за них
по договору аренды.
При сдаче в аренду полностью самортизированных нежилых зданий
(помещений) и оборудования применяется экспертная оценка их
фактического физического износа с привлечением независимых экспертов
и отражением результатов оценки в актах.
Доходы, полученные арендодателем от сдачи в аренду нежилых
зданий (помещений) и оборудования, находящихся в республиканской
собственности, отражаются в бухгалтерском учете и облагаются
налогами в установленном законодательством Республики Беларусь
порядке.
Размеры арендной платы пересматриваются в сроки,
предусмотренные договорами аренды и статьей 14 Закона Республики
Беларусь "Об аренде" (см. приложение 1).
Ответственность за правильность исчисления арендной платы
возлагается на арендодателя.
1.3.1. Расчет размеров арендной платы за нежилые здания
(помещения), находящиеся в республиканской собственности
Размер годовой арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые
помещения, находящиеся в республиканской собственности,
рассчитывается по формуле
Со х Кис х Кр х Км х Ксн + Ам + Па + Ннд
А = ---------------------------------------- х Sнп + Рс, (1)
Sа
где:
А - размер годовой арендной платы, руб.;
Со - остаточная стоимость здания, руб.;
Кис - коэффициент изменения стоимости нежилых зданий
(помещений) в результате изменения индексов цен и тарифов
(переменная величина, сообщается в установленном порядке), на момент
переоценки основных фондов Кис=1;
Кр - коэффициент рентабельности сдаваемых в аренду нежилых
зданий (помещений), применяется в расчетах, как правило, от 0,05 до
0,50, в том числе для производственных целей - от 0,05 до 0,20, для
служебных помещений - от 0,10 до 0,50, в зависимости от
комфортабельности здания по договоренности сторон;
Км - коэффициент, учитывающий месторасположение нежилых зданий
(помещений), устанавливается органами местных Советов, как правило,
1,2-0,8;
Ксн - коэффициент, учитывающий социальную направленность и вид
сдаваемых в аренду нежилых зданий (помещений), согласно
нижеприведенной таблице:
Таблица 2
----------------------------------------------------T--------------
Вид помещения ¦ Коэффициент
----------------------------------------------------+--------------
Полуподвальные помещения 0,9
Подвальные помещения 0,75
Помещения учебных аудиторий и залов физического
воспитания 0,2
Помещения, занимаемые общественными объединениями,
предприятиями обществ инвалидов, "Белсоюзпечать",
социально-бытовыми учреждениями, учреждениями
общественного питания, здравоохранения, библиотеками 0,15
-------------------------------------------------------------------
Ам - годовые амортизационные отчисления на полное
восстановление здания, руб. Рассчитываются в соответствии с
Положением о порядке начисления амортизации (износа) на полное
восстановление по основным фондам в народном хозяйстве, принятым
Госэкономпланом, Минфином, Госстроем, Госкомстатом 19 февраля 1993
г.;
Па - плата за землю, руб.;
Ннд - налог на недвижимость, руб.;
Sа - общая площадь здания, кв.м.;
Sнп - площадь сдаваемого в аренду нежилого здания (помещения) с
учетом части площади общего пользования (рассчитывается
арендодателем пропорционально занимаемой площади) кв.м;
Рсод - расходы по содержанию и эксплуатации нежилых зданий
(помещений), затраты по отоплению, водоснабжению и другие включаются
в размерах по согласию сторон.
Площади нежилых зданий (помещений), применяемые в расчетах
размеров арендной платы, устанавливаются на основании технического
паспорта здания.
1.3.2. Расчет размеров арендной платы за оборудование,
находящееся в республиканской собственности
Размер годовой арендной платы за оборудование, находящееся в
республиканской собственности, рассчитывается по формуле
А = Со х Кис х Кр + Ам + Ннд, (2)
А - размер годовой арендной платы, руб.;
Со - остаточная стоимость здания, руб.;
Кис - коэффициент изменения стоимости оборудования (переменная
величина, сообщается в установленном порядке), на момент переоценки
основных фондов Кис=1;
Кр - коэффициент рентабельности сдаваемого в аренду
оборудования, принимается в расчетах, как правило, от 0,05 до 0,50
по договоренности сторон;
Ам - годовые амортизационные отчисления на полное
восстановление оборудования, руб. Рассчитываются в соответствии с
Положением о порядке начисления амортизации (износа) на полное
восстановление по основным фондам в народном хозяйстве, принятым
Госэкономпланом, Минфином, Госстроем, Госкомстатом 19 февраля 1993
г.
В случае сдачи в аренду полностью самортизированного
оборудования Ам=0;
Ннд - налог на недвижимость, руб.
Размер платы за сдаваемые в аренду транспортные средства,
находящиеся в республиканской собственности, рассчитывается
аналогично порядку, определенному при сдаче в аренду оборудования.
1.4. Порядок использования средств, получаемых за сдаваемое в
аренду имущество
Статьей 22 Закона Республики Беларусь "О бюджете Республики
Беларусь на 1997 год" было установлено, что в 1997 году
дополнительные средства, получаемые государственными учебными
заведениями, аккредитованными в установленном порядке, от
осуществления хозяйственной и коммерческой деятельности,
направленные на укрепление материально-технической базы и выплату
заработной платы, не облагаются налогами и сборами, предусмотренными
законодательными актами Республики Беларусь.
На этом основании Министерство образования Республики Беларусь
по согласованию с Министерством финансов и Государственным налоговым
комитетом утвердило Порядок использования дополнительных средств,
получаемых в 1997 году государственными учебными заведениями,
аккредитованными в установленном порядке, от осуществления ими
хозяйственной и коммерческой деятельности [15].
2. Организация работ, связанных с арендой имущества, в
государственных учебных заведениях
Практическая работа любого учебного заведения по предоставлению
в аренду временно неиспользуемого имущества должна проводиться в
соответствии с рассмотренными в разделе 1 нормативно-правовыми
актами.
В зависимости от масштаба учебного заведения и от количества
арендаторов выполнение работ по подготовке, заключению, учету,
контролю исполнения, изменению, расторжению, прекращению и продлению
договоров аренды может быть вменено в обязанности отдельных
сотрудников или подразделений.
В целях максимального учета интересов учебного заведения,
предотвращения возможных ошибок в соблюдении действующего
законодательства целесообразно вопросы предоставления имущества в
аренду рассматривать коллегиально, образовав в учебном заведении
рабочую комиссию по контролю за арендой имущества, в состав которой
должны быть включены представители администрации, бухгалтерии,
юридической и хозяйственной служб. К компетенции рабочей комиссии
можно отнести:
- принятие решений о заключении, изменении, расторжении,
прекращении и продлении договоров аренды;
- выработку ценовой политики за сдаваемое в аренду имущество;
- выработку проектов документов по вопросам аренды для
утверждения руководителем;
- принятие решений по результатам проверок соблюдения
арендаторами условий договоров, выработку позиции учреждения при
возникновении споров с арендаторами;
- иные вопросы, связанные с повышением эффективности работы по
аренде.
2.1. Заключение договора аренды помещения
Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с
арендатором, является договор аренды (см. в приложении 4 "Примерный
договор аренды зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в
республиканской собственности"), который заключается в соответствии
с Законом Республики Беларусь "Об аренде" [1] (см. приложение 1).
Предварительные переговоры о возможности предоставления
помещений в аренду могут проводить руководитель учреждения или
должностное лицо, имеющее соответствующие полномочия.
2.1.1. Проверка полноты и правильности сведений об арендаторе
По "Положению о едином порядке сдачи в аренду и использования
зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в республиканской
собственности" (см. приложение 4) рассмотрение заявлений на аренду
должно производиться арендодателем в 10-дневный срок. Поэтому еще во
время предварительных переговоров, чтобы в дальнейшем не тратить
время на выяснение сведений об арендаторе, рекомендуется известить
арендатора, что для составления проекта договора и выполнения
расчетов оплат по нему потребуются (желательно изложенные в
официальном письме-заявлении на аренду) следующие сведения:
- характеристики помещения (адрес, № помещения или точное
место, площадь);
- целевое назначение аренды помещения (для производства и услуг
- их точное перечисление);
- количество работающих, рабочее время в сутки;
- полное наименование организации (фирмы и т.п.) по документам
госрегистрации;
- юридический адрес;
- телефон, факс, E-mail, фактический адрес (при отличии от
юридического);
- банковские реквизиты (р/с, МФО банка);
- сведения о госрегистрации (место, дата, №) и налоговом учете
(место, дата, УНН) *);
- наличие разрешения на вид деятельности, для которого
арендуется помещение *);
- документы, подтверждающие право на льготы *);
- точное наименование должности, фамилия, имя, отчество лица,
уполномоченного подписать договор, а также наименование документа,
из которого следуют его полномочия *).
__________________________
*) Для сверки сведений предъявляются оригиналы документов или
прилагаются их копии.
После получения официального письма-заявления необходимо
тщательно сверить содержащиеся в нем сведения с оригиналами
соответствующих документов. Обязательной проверке подлежат точное
наименование должности, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного
подписать договор, а также документы, из которых следуют его
полномочия (устав, приказ о назначении на должность, доверенность и
т.п., документ, удостоверяющий личность). При представлении
доверенности надо проверить:
- есть ли на доверенности подпись руководителя (только
руководителя и никого больше) организации и ее печать;
- дату, когда доверенность выдана (если таковой не указано, то
доверенность не действительна);
- срок, на который выдана доверенность;
- объем полномочий, из которых ясно и однозначно должно
вытекать, что данное лицо имеет право заключать именно такие
договоры, а не просто вести переговоры от имени организации или
представлять ее интересы.
Если из-за особенностей арендуемого помещения или характера
предполагаемой деятельности в нем арендатора требуется согласование
с территориальным подразделением военизированной пожарной службы,
районным центром гигиены и эпидемиологии, энергонадзором и т.п.,
надо сразу предупредить арендатора о необходимости обращения в эти
органы для получения соответствующих разрешений.
2.1.2. Подготовка проекта договора аренды
Квалифицированное составление договора - важнейшее условие
предотвращения возможных в дальнейшем конфликтных ситуаций или их
успешного разрешения. Поэтому следует очень внимательно относиться к
формулировке и проверке каждого пункта договора.
Переговоры с заявителем об условиях договора и ставке арендной
платы может проводить уполномоченный руководителем учебного
заведения сотрудник.
Заключаемый в итоге переговоров с арендатором договор, учитывая
особенности конкретной ситуации, должен в основном соответствовать
"Примерному договору аренды зданий, сооружений и иных помещений,
находящихся в республиканской собственности" (см. приложение 4).
При составлении договоров удобно воспользоваться изданными в
последние годы в большом количестве практическими пособиями,
раскрывающими базовые понятия контрактного права, дающими
рекомендации по юридическому оформлению текста и т.п. (см.,
например, [16]).
Часто встречается ситуация, когда главный офис арендатора, в
котором хранится договор аренды, находится не в арендуемом
помещении, или когда в рамках одного договора арендуется несколько
не рядом расположенных помещений. Поэтому в целях удобства в
дальнейшем проведения контроля за соблюдением арендатором условий
договора арендодатель может включить в договор пункт о выдаче
арендатору после подписания акта сдачи-приемки свидетельства на
право занятия помещения (см. приложение 10), которое выдается для
каждого отдельного арендуемого помещения, должно постоянно
находиться в этом помещении, предъявляться по требованию контрольных
органов и должностных лиц арендодателя, или, наоборот, при обращении
арендатора к службам арендодателя.
2.1.3. Расчет оплат по договору
В состав платежей, взимаемых арендодателем за сдаваемое в
аренду помещение, включаются:
арендная плата;
расходы по содержанию и эксплуатации зданий;
возмещение затрат на отопление и коммунальные услуги.
В "Примерном договоре аренды зданий, сооружений и иных
помещений, находящихся в республиканской собственности"
(см. приложение 4) в разделе "3. Платежи и расчеты" в пп.3.5, 3.7
предусмотрено, что оплаты по договору арендатор производит
самостоятельно, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего
за оплачиваемым периодом, а окончательный расчет по всем платежам
производится сторонами по истечении отчетного квартала на основании
данных о фактических расходах арендодателя.
Чтобы привести в соответствие поступление средств от аренды
с оплачиваемым периодом и облегчить контроль за своевременностью
оплат, рекомендуется в реальном договоре устанавливать срок оплат до
10-го числа оплачиваемого месяца.
Раздел 3 договора в этом случае может быть составлен в
следующем виде:
3. Платежи и расчеты
3.1. Арендатор производит оплату за арендуемое помещение в
соответствии с согласованным сторонами расчетом (приложение 2 к
настоящему договору).
3.2. Арендная плата за 1 кв.м общей площади составляет ______
___________________________________________________________________
(сумма прописью и цифрами)
в месяц с даты передачи помещений в аренду в соответствии с п.2.1.1
настоящего договора.
Арендная плата в целом за арендуемое по п.1.2 договора
помещение составляет ______________________________________________
(сумма прописью, долларов США, и цифрами)
($XX,XX)
в месяц.
3.3. Ежемесячная оплата расходов по содержанию и эксплуатации
здания, в котором арендуется помещение, составляет _______________
___________________________________________________________________
(Сумма прописью, долларов США, и цифрами $ХХ,ХХ)
в месяц.
3.4. Стоимость коммунальных услуг (отопления, водоснабжения,
электроэнергии и других услуг, кроме телефона) оплачивается
ежемесячно в фиксированной сумме в соответствии с расчетом в
приложении 2.
В конце каждого квартала на основании данных фактического
потребления коммунальных услуг производится окончательный расчет по
кварталу. В случае переплаты излишек засчитывается в счет будущих
платежей, в случае недоплаты Арендодатель выставляет счет
(платежное требование). При изменении тарифов на коммунальные
услуги вышеуказанная сумма ежемесячного платежа может быть изменена
по соглашению сторон.
3.5. Оплаты по пп.3.2-3.4 Арендатор обязан производить
самостоятельно ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца
отдельными платежами в белорусских рублях (по пп.3.2 и 3.3 по курсу
Национального банка Республики Беларусь на дату платежа), в том
числе перечислять Арендодателю в ____________________________
(название банка, код банка)
3.5.1. на р/с № ___________ арендную плату по п.3.2;
3.5.2. на р/с № _____________ оплату расходов по содержанию и
эксплуатации здания по п.3.3;
3.5.3. на р/с № ____________ стоимость коммунальных услуг по
п.3.4 (кроме телефона).
(При предоставлении Арендатору телефона оплата внутригородских
и междугородных телефонных переговоров должна производиться
Арендатором до 30-го числа месяца, следующего за отчетным, на р/с №
_________ по счету, выставленному Арендодателем.)
Примечание. При сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) и
оборудования, находящихся в республиканской собственности
(см.п.1.3), все расчеты производятся только в рублях.
Форма расчета оплат по договору аренды приведена в приложениях
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6 |
Стр.7 |
Стр.8 |
Стр.9
|
