Стр. 5
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
Платеж по кредиту по рыночной (льготной) норме процента при соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение года определяется по формуле
1
pmt = V x --,
M A
n
где V - сумма кредита, д.е.;
M
1
-- - взнос на амортизацию единицы по рыночной (льготной)
A
n
норме процента.
Если кредит выплачивается изменяющимися платежами, корректировка может определяться методом капитализации по норме отдачи, в том числе при годовых платежах по кредиту и годовом начислении процентов по формуле
Дpmt
n t
ДV = SUM ---------,
ф t=1 t
(1 + r )
t
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где Дpmt - приращение платежа по кредиту в году t, д.е.;
t
r - норма дисконтирования в году t при рыночных условиях
t
кредитования;
n - срок кредита, лет.
79.3. Корректировка на состояние рынка (время продажи) выполняется в случае, если со времени продажи объекта-аналога прошло более одного месяца при условии изменения цен на рынке недвижимости.
Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости может определяться с применением индексов (коэффициентов) СМР, КИС ОС, индексов изменения цен объектов-аналогов на рынке недвижимости и строительства новых капитальных строений (зданий, сооружений), других данных рынка недвижимости, в том числе по формуле
a a
(V - V )
1 2
ДV = --------- x 100%,
c a
V
2
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где ДV - относительная корректировка на состояние рынка (время
c
продажи), %;
a
V - среднерыночная цена объектов-аналогов на дату оценки,
1
д.е./кв.м;
a
V - цена объекта-аналога на дату продажи, д.е./кв.м.
2
При наличии статистической информации по объектам-аналогам корректировка на состояние рынка (время продажи) может быть выполнена с использованием метода параметрических зависимостей.
79.4. Корректировка на условия продажи проводится в случае нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем, когда продажа объекта-аналога произошла по цене ниже или выше рыночной (срочная продажа, наличие семейной, деловой или финансовой связи между участниками сделки и др.).
При невозможности выявления нетипичных для рынка отношений между продавцом и покупателем объект недвижимости из перечня объектов-аналогов исключается.
79.5. Корректировка на местоположение может определяться любым из методов проведения корректировок, в том числе как разница между кадастровой стоимостью 1 кв.м земельного участка объекта оценки и кадастровой стоимостью 1 кв.м земельного участка объекта-аналога по формуле
о
V
к
ДV = (-- - 1) x 100%,
м а
V
к
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где ДV - корректировка на местоположение, %;
м
о а
V , V - кадастровая стоимость земельного участка объекта
к к
оценки и объекта-аналога соответственно, д.е./кв.м.
Корректировка на местоположение может выполняться путем исключения из стоимости объектов-аналогов кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае корректировка на местоположение выполняется сразу за корректировками первой группы. После выполнения корректировок на другие выбранные элементы сравнения к скорректированной стоимости улучшений объектов-аналогов добавляется кадастровая стоимость земельного участка объекта оценки.
79.6. Корректировка на физические характеристики выполняется по следующим элементам сравнения:
конструктивные элементы и объемно-планировочные решения, в том числе площадь, соотношение общей площади и полезной площади, строительный объем, этажность, высота потолков и др.;
вид и качество отделки (высококачественная, улучшенная, простая отделка);
размеры земельного участка и его границы;
дополнительные улучшения;
состояние объекта;
другие.
При определении корректировки на физические характеристики могут быть использованы следующие источники информации: УПВС, проектно-сметная документация объекта оценки и объекта-аналога и другие документы для определения первоначальной стоимости, указанные в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, цены строительного рынка, рынка ремонтных работ, нормативные документы по определению арендной платы и другая достоверная информация.
79.6.1. Если объекты находятся в сопоставимых условиях по объемно-планировочным и конструктивным показателям, кроме площади и объема, то корректировка на площадь (строительный объем) может определяться по формуле
оl al
С - C
n n
ДV = --------- x 100%,
пл al
C
n
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где ДV - корректировка на площадь (строительный объем), %;
пл
о1 al
С , C - первоначальная стоимость объекта оценки и
n n
объекта-аналога соответственно, д.е./кв.м (д.е./куб.м).
Первоначальная стоимость объекта оценки и первоначальная стоимость объекта-аналога может определяться с использованием УПВС и других ТНПА по ценообразованию в строительстве. При определении корректировки на площадь или объем необходимо определить и другие параметры, от которых зависит изменение первоначальной стоимости объекта оценки и объекта-аналога. С помощью статистического анализа построить уравнение, отражающее зависимость первоначальной стоимости объекта оценки и объекта-аналога от этих параметров, а затем рассчитать корректировку.
Для проведения корректировки на площадь (строительный объем) первоначальная стоимость 1 кв.м (куб.м) объекта оценки и первоначальная стоимость 1 кв.м (куб.м) объекта-аналога должны быть определены одним и тем же способом.
79.6.2. Корректировка на соотношение общей площади и полезной площади помещений может быть определена по формуле
о
k
l s
ДV = (-- - 1) x 100%,
пл а
k
s
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
l
где ДV - корректировка на соотношение площадей, %;
пл
о
k - коэффициент соотношения площадей по объекту оценки;
s
а
k - коэффициент соотношения площадей по объекту-аналогу.
s
Коэффициент соотношения площадей определяется как отношение полезной площади объекта оценки (объекта-аналога) к общей площади объекта оценки (объекта-аналога).
79.7. Корректировка на экономические характеристики проводится, если потенциальный или действительный валовой доход и операционные расходы по объектам-аналогам отличаются от таких же показателей по объекту оценки или среднерыночных.
Корректировка на экономические характеристики может определяться по формуле
о
М
ОЕ
ДV = (--- - 1) x 100%,
эк а
М
ОЕ
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где ДV - корректировка на экономические характеристики, %;
эк
о
М - коэффициент (мультипликатор) операционных расходов по
ОЕ
объекту оценки;
а
М - средний коэффициент (мультипликатор) операционных
ОЕ
расходов по объектам-аналогам.
79.8. Корректировка на условия использования проводится, если использование объекта-аналога отлично от использования объекта оценки.
Корректировка на условия использования может проводиться капитализацией прироста или потерь чистого операционного дохода.
Корректировка на условия использования выполняется и в том случае, если объект недвижимости не эксплуатируется (аварийное состояние, нарушение санитарных норм и норм пожарного надзора и др.). При этом корректировка заключается в определении величины затрат на приведение объекта недвижимости в состояние, соответствующее нормативным требованиям.
79.9. Корректировка на листинг продаж выполняется в случае, если при выборе объекта-аналога используется цена предложения данного объекта-аналога и есть вероятность изменения этой цены.
Величина корректировки на листинг продаж определяется по каждому объекту-аналогу отдельно.
79.10. Если цена (стоимость) объектов-аналогов включает НДС, проводится корректировка на НДС по формуле
a
V x H
НДС
ДV = -------------,
НДС (H + 100%)
НДС
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где ДV - корректировка на НДС, д.е.;
НДС
a
V - цена (стоимость) объекта-аналога, д.е.;
H - ставка налога на добавленную стоимость, %.
НДС
79.11. При наличии дополнительных элементов, входящих в состав объекта оценки (объектов-аналогов), таких как мебель, оборудование и (или) других улучшений, проводится корректировка, величина которой определяется стоимостью этих дополнительных элементов.
79.12. При проведении корректировок следует исключить проведение взаимосвязанных корректировок. К взаимосвязанным корректировкам относятся:
корректировка на общую площадь и полезную площадь помещений;
корректировка на дату ввода в эксплуатацию и износ (наличие капитального ремонта или реконструкции);
корректировка на местоположение и транспортную доступность;
корректировка на чистый операционный доход и операционные расходы;
другие.
80. При применении сравнительного метода могут быть использованы количественные и качественные методы проведения корректировок, на основе которых может рассчитываться стоимость объекта оценки.
80.1. К количественным методам проведения корректировок относятся:
анализ парного набора данных;
статистический анализ;
графический анализ;
анализ тенденций;
иные.
80.1.1. Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.
Определение корректировки методом анализа парного набора данных включает в себя следующие этапы:
по результатам отбора информации по объектам-аналогам составляется таблица исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;
выбирается пара объектов-аналогов, которая различается между собой только тем элементом сравнения, на который проводится корректировка;
определяется величина корректировки по выбранному элементу сравнения как разница между ценами объектов-аналогов, составляющих пару.
80.1.2. Метод статистического анализа основан на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики, в том числе корреляционно-регрессионного анализа.
Корреляционно-регрессионный анализ позволяет определить уравнение, отражающее зависимость между ценой (стоимостью) объекта недвижимости и определяющими ее факторами. По полученным результатам можно оценить степень зависимости факторных признаков (местоположение, качество отделки, конструктивные особенности и т.д.) и результативного признака (цена, стоимость), а в случае необходимости спрогнозировать их новые значения.
80.1.3. Метод графического анализа включает в себя следующие этапы:
выражение результатов статистического анализа в графической форме;
построение кривой распределения параметров;
определение формулы для расчета скорректированной стоимости;
оценка точности полученных результатов.
80.1.4. Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок путем статистической обработки большого количества информации, определения факторов, влияющих на цену продажи, и включает в себя следующие этапы:
составление таблицы исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и качественные и (или) количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов;
выполнение оцифровки качественных характеристик (упорядочивание их в определенную числовую систему, в которой отношение между отдельными характеристиками выражено в соответствующих числах);
определение величины корректировки или стоимости объекта оценки с помощью функции - тенденция табличного процессора Microsoft Excel.
80.2. К качественным методам проведения корректировок относятся:
относительный сравнительный анализ;
распределительный анализ (ранжирование);
индивидуальные опросы;
иные.
80.2.1. Метод относительного сравнительного анализа основан на расчете корректировок путем сопоставления качественных элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (хуже, лучше, аналогично). Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.
Корректировка методом относительного сравнительного анализа включает в себя следующие этапы:
составление таблицы исходных данных по элементам сравнения, в которой указываются цены объектов-аналогов и элементы сравнения объекта оценки и объекта-аналога;
обозначение условными знаками направления корректировок цен объектов-аналогов (стрелками, "плюс" или "минус", баллами и др.);
выявление общей корректировки для каждого объекта-аналога, направление которой совпадает с направлением условных знаков, количество которых преобладает для данного объекта-аналога;
определение верхней и нижней границы стоимости объекта оценки;
определение стоимости объекта оценки как среднего арифметического значения между верхней и нижней границей стоимости объекта оценки.
80.2.2. Метод распределительного анализа (ранжирования) основан на расчете корректировок, при котором цены объектов-аналогов ранжируются в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов недвижимости. Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.
Корректировка методом распределительного анализа включает в себя следующие этапы:
составляется таблица из качественных и (или) количественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки. Отдельной строкой указываются цены объектов-аналогов;
вводится шкала из балльных оценок, которая позволяет отразить характеристики объектов-аналогов по отношению к объекту оценки (хуже, лучше, аналогично). При этом за точку отсчета принимается значение характеристики для объекта оценки;
осуществляется шкалирование (упорядочивание) исходных качественных характеристик объектов-аналогов и объекта оценки путем перевода их в балльные оценки;
каждому элементу сравнения присваивается весовой коэффициент (коэффициент важности) исходя из степени влияния элемента сравнения на величину стоимости объекта недвижимости. При этом сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице;
определяется сумма балльных оценок элементов сравнения с учетом весомости по объекту оценки и каждому объекту-аналогу;
присваиваются ранги объекту оценки и каждому объекту-аналогу по сумме баллов в порядке убывания или возрастания;
определяется верхняя и нижняя граница стоимости объекта оценки;
определяется стоимость объекта оценки как среднее арифметическое значение между верхней и нижней границей стоимости.
80.2.3. Метод индивидуальных опросов позволяет определить корректировки по результатам обработки информации, полученной от профессиональных участников рынка недвижимости (экспертов), либо другой информации, позволяющей более точно определить величину корректировки.
80.3. Корректировки могут выполняться также методом анализа затрат, методом прямого сравнения характеристик, экспертным методом и др.
80.4. При проведении корректировок оценщик может использовать сочетание количественных и качественных методов проведения корректировок.
81. Корректировки цен объектов-аналогов по выбранным элементам сравнения проводятся только относительно объекта оценки.
Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.
Корректировки определяются в абсолютном или относительном выражении (в процентах или долях). Относительные корректировки вносятся первыми.
82. Скорректированные цены объектов-аналогов могут приводиться к одной стоимости объекта оценки математическими методами как среднее арифметическое значение, мода, медиана, средневзвешенная величина и др.
Глава 9
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
83. Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем использовании.
При анализе наиболее эффективного использования оценщик рассматривает возможные варианты использования земельного участка и должен последовательно для каждого варианта дать обоснованные ответы на вопросы, является ли предполагаемое использование:
наиболее вероятным;
законодательно разрешенным или существует разумная вероятность получения юридического разрешения на такое использование;
физически осуществимым;
финансово целесообразным.
Для тех вариантов использования, которые удовлетворяют этим четырем условиям, необходимо выбрать наиболее эффективное использование, при котором стоимость местоположения объекта недвижимости наибольшая из рассматриваемых вариантов.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
84. Анализ наиболее эффективного использования может выполняться методом остатка для земли в следующем порядке:
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
выбираются варианты использования (функционального назначения) объекта недвижимости, которые могут быть реализованы на данном земельном участке в соответствии с законодательством;
анализируется физическая возможность, финансовая и экономическая целесообразность их осуществления;
рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости по вариантам использования;
определяется стоимость улучшений по каждому варианту;
рассчитывается коэффициент капитализации для здания;
определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на улучшения, по всем вариантам;
определяется коэффициент капитализации для земли;
рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, по всем вариантам;
определяется стоимость местоположения объекта недвижимости по выбранным вариантам использования;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
определяется рыночная или кадастровая стоимость земельного участка исходя из предпосылки, что земельный участок, на котором расположен соответствующий объект, незастроен;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
стоимость местоположения объекта недвижимости по вариантам использования сравнивается с рыночной или кадастровой стоимостью незастроенного земельного участка;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
выбирается вариант наиболее эффективного использования.
При анализе наиболее эффективного использования стоимость местоположения объекта недвижимости по вариантам, которые могут быть реализованы на данном земельном участке, может определяться другими методами, установленными в СТБ 52.2.01.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
85. Анализ наиболее эффективного использования выполняется как для незастроенного земельного участка, так и для застроенного земельного участка.
При выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться правилами:
если в стоимости объекта недвижимости стоимость его местоположения превышает стоимость незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование застроенного земельного участка;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
если в стоимости объекта недвижимости стоимость его местоположения меньше стоимости незастроенного земельного участка, наиболее эффективным использованием является использование незастроенного земельного участка.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
86. При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.
Приложение 1
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества
АКТ
осмотра здания, сооружения, изолированного помещения, помещения,
благоустройства или его части, расположенного по адресу ___________
по состоянию на "__" ___________ 20__ г.
Год ввода в эксплуатацию ___________________________________________
Этажность __________________________________________________________
Конструктивный тип (здания, сооружения) ____________________________
На основании договора на проведение независимой оценки от
"__" ___________ 20__ г. N ____ произведен визуальный осмотр
состояния объекта оценки и его конструктивных элементов:
----+---------------------+--------------------+-------------------¬
¦ N ¦ Наименование и ¦ Описание состояния ¦ Износ ¦
¦п/п¦ характеристика ¦ конструктивных ¦ конструктивных ¦
¦ ¦ конструктивных ¦ элементов ¦ элементов, % ¦
¦ ¦ элементов ¦ ¦ ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦---+---------------------+--------------------+--------------------
По результатам обследования составлен настоящий акт о состоянии
объекта оценки и его конструктивных элементов.
Выводы и примечания (в том числе отклонения от нормальных условий
эксплуатации) ______________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
Оценщик ____________________________________________________________
Приложение 2
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества
УТВЕРЖДЕНО
Руководитель юридического лица
______________________________
"__" ______________ 20__ г.
АКТ
осмотра здания, сооружения, изолированного помещения, помещения,
благоустройства или его части, расположенного по адресу ___________
по состоянию на "__" ___________ 20__ г.
Год ввода в эксплуатацию____________________________________________
Этажность___________________________________________________________
Конструктивный тип (здания, сооружения) ____________________________
На основании договора на проведение независимой оценки от
"__" ___________ 20__ г. N ___________ комиссией в составе:
_____________________________ произведен визуальный осмотр состояния
объекта оценки и его конструктивных элементов:
----+---------------------+--------------------+-------------------¬
¦ N ¦ Наименование и ¦ Описание состояния ¦ Износ ¦
¦п/п¦ характеристика ¦ конструктивных ¦ конструктивных ¦
¦ ¦ конструктивных ¦ элементов ¦ элементов, % ¦
¦ ¦ элементов ¦ ¦ ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+---+---------------------+--------------------+-------------------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦---+---------------------+--------------------+--------------------
По результатам обследования составлен настоящий акт о состоянии
объекта оценки и его конструктивных элементов.
Выводы и примечания (в том числе отклонения от нормальных условий
эксплуатации) ______________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
Члены комиссии: ______________________
______________________
Приложение 3
к Инструкции по
оценке капитальных
строений (зданий,
сооружений), изолированных
помещений как объектов
недвижимого имущества
КОЭФФИЦИЕНТЫ
пересчета стоимости в базисный уровень цен 1991 года
-------+-----------------+-----------------------------------------¬
¦Уро- ¦Коэффициенты пе- ¦Примечание ¦
¦вень ¦ресчета стоимости¦ ¦
¦цен ¦объекта оценки в ¦ ¦
¦ ¦базисный уровень ¦ ¦
¦ ¦цен 1991 года ¦ ¦
+------+-----------------+-----------------------------------------+
¦1955 ¦К x К x ¦К - коэффициент пересчета из цен ¦
¦год ¦ 1969 1984 ¦ 1969 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦x К x К ¦1955 года в цены 1969 года, К = 1,15 ¦
¦ ¦ отрасл тер ¦ 1969 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
+------+-----------------+К - коэффициент пересчета из цен ¦
¦1969 ¦К x К x¦ 1984 ¦
¦год ¦ 1984 отрасл ¦ ¦
¦ ¦ ¦1969 года в цены 1984 года, К = 1,2 ¦
¦ ¦x К ¦ 1984 ¦
¦ ¦ тер ¦ ¦
+------+-----------------+(1,23) ¦
¦1984 ¦К x К ¦К , К - коэффициенты пересчета из¦
¦год ¦ отрасл тер ¦ отрасл тер ¦
+------+-----------------+ ¦
¦1991 ¦1 ¦цен 1984 года в цены 1991 года, ¦
¦год ¦ ¦К принимается по индексам изменения¦
¦ ¦ ¦ отрасл ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦сметной стоимости строительно-монтажных ¦
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
| 
