Стр. 3
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
сумма стоимости восстановления (замещения) и косвенных затрат;
сумма стоимости восстановления (замещения) и стоимости местоположения объекта недвижимости;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
другие.
37.2. Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле
ПП = Н x С ,
ПП и
где ПП - прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;
Н - норма прибыли предпринимателя (далее - норма прибыли);
ПП
С - расчетный показатель инвестиций, д.е.
и
37.3. Норма прибыли и прибыль предпринимателя рассчитываются относительно одного и того же соответствующего расчетного показателя инвестиций по объекту-аналогу и объекту оценки.
Если норма прибыли определена относительно стоимости восстановления по объекту-аналогу, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно стоимости восстановления (замещения) объекта оценки.
Если норма прибыли рассчитана относительно суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения объекта-аналога, прибыль предпринимателя по объекту оценки рассчитывается относительно суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения по объекту оценки.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
37.4. Норма прибыли определяется по формуле
а
ПП
Н = -- x 100%,
ПП а
С
и
а
где ПП - прибыль предпринимателя, рассчитанная по объекту-аналогу,
д.е.;
а
С - расчетный показатель инвестиций по объекту-аналогу, д.е.
и
Норма прибыли определяется одним из методов: экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.
37.4.1. Метод экспертных оценок позволяет определить норму прибыли на основании экспертной оценки ее величины специалистами рынка недвижимости, инвесторами, финансистами, а также оценщиком на основании баз данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы данных, отчетов об оценке и других источников.
При этом проводится анализ цен на рынке недвижимости, тенденции их изменения, оценивается влияние микро-, макроэкономических показателей и других внешних факторов на привлекаемые инвестиции в сопоставимые по риску инвестиционные проекты или бизнес-планы.
37.4.2. Метод выделения позволяет определить норму прибыли путем выделения прибыли предпринимателя из цены продажи или рыночной стоимости объекта-аналога как отношение прибыли предпринимателя к расчетному показателю инвестиций объекта-аналога.
37.4.3. Метод индекса прибыльности позволяет определить норму прибыли как отношение суммы настоящей стоимости чистого операционного дохода и настоящей стоимости реверсии за срок прогноза к расчетному показателю инвестиций по объекту-аналогу за минусом единицы.
38. Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.
38.1. Для определения внешнего удорожания могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.
Внешнее удорожание может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).
38.1.1. Определение внешнего удорожания методом капитализации дохода основано на капитализации прироста чистого операционного дохода или прироста чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы.
38.1.2. Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж (рыночной стоимости по отчетам об оценке) объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.
39. Определение накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки начинается с выявления факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки (условия эксплуатации объекта оценки, существующие улучшения, требования рынка, внешние факторы и др.).
40. Износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина).
41. Округление относительной величины износа производится:
для конструктивного элемента - до 5%;
для объекта оценки в целом - до 1%.
42. При определении износа используются следующие методы:
нормативного износа;
средневзвешенного износа;
экономической жизни;
разбивки;
рыночной выборки.
Допускается определение износа иными методами (модифицированными методами экономической жизни и др.).
43. Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов.
В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:
рыночной выборки;
экономической жизни;
разбивки;
другими.
43.1. Расчет накопленного износа объекта оценки методом рыночной выборки производится на основании данных о продажах объектов-аналогов. При этом выполняется следующая последовательность действий:
отбор информации по объектам-аналогам, корректировка их цен;
определение стоимости местоположения объектов-аналогов;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
определение остаточной стоимости улучшений по объектам-аналогам путем исключения стоимости местоположения объекта-аналога из цен продаж объектов-аналогов;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
расчет стоимости восстановления улучшений по объектам-аналогам;
определение величины накопленного износа по объектам-аналогам путем вычитания остаточной стоимости улучшений из стоимости восстановления улучшений;
определение относительной величины накопленного износа по объектам-аналогам в процентах (долях) от их стоимости восстановления;
расчет средней относительной величины накопленного износа;
определение накопленного износа объекта оценки путем умножения средней относительной величины накопленного износа на его стоимость восстановления (замещения).
Допускается производить расчет относительной величины накопленного износа по объектам-аналогам в процентах (долях) как отношение средней величины накопленного износа по объектам-аналогам к средней стоимости восстановления по объектам-аналогам.
Метод рыночной выборки применяется при наличии информации о продажах объектов-аналогов и рыночной (кадастровой) стоимости свободных земельных участков.
43.2. Определение накопленного износа объекта оценки методом экономической жизни производится по формуле
Т
эф
И = --- x 100%,
нак Т
эк
где Т - эффективный возраст объекта оценки, лет;
эф
Т - экономическая жизнь объекта оценки, лет.
эк
Метод экономической жизни применяется при отсутствии информации, позволяющей разделить накопленный износ по видам.
43.3. Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний виды износа.
43.4. При последовательном и однократном учете факторов, влияющих на уменьшение стоимости объекта оценки, накопленный износ рассчитывается по формуле
И = И + И + И ,
нак физ функц вн
где И - накопленный износ объекта оценки, д.е., %;
нак
И - физический износ улучшений, д.е., %;
физ
И - функциональный износ улучшений, д.е., %;
функц
И - внешний износ объекта оценки, д.е., %.
вн
43.5. Относительная величина накопленного износа может определяться по формуле
И = 1 - (1 - И )(1 - И )(1 - И ).
нак физ функц вн
44. Физический износ улучшений определяется методами:
нормативного износа;
средневзвешенного износа;
экономической жизни;
разбивки;
другими.
44.1. Метод нормативного износа позволяет определить физический износ улучшения как отношение фактического срока службы к нормативному сроку службы.
Метод нормативного износа рекомендуется использовать в случаях:
соответствия технического состояния объекта оценки нормативным требованиям;
нормального режима эксплуатации объекта оценки;
проведения оценки без осмотра;
иных случаях по усмотрению оценщика.
44.2. Метод средневзвешенного износа основан на определении физического износа по техническому состоянию конструктивных элементов на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.
Техническое состояние конструктивных элементов объекта оценки на дату осмотра устанавливается по результатам обследования и отражается в акте осмотра.
Расчет физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа производится в соответствии с приложением 15 к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации.
Процент износа конструктивных элементов объекта оценки определяется путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования, с установленными в законодательном порядке значениями этих признаков.
Метод средневзвешенного износа рекомендуется применять в случае, если эффективный возраст улучшения отличается от его фактического срока службы, а также в случаях, перечисленных в подпункте 44.4 пункта 44 настоящей Инструкции.
44.3. Физический износ улучшений методом экономической жизни рассчитывается в соответствии с подпунктом 43.2 пункта 43 настоящей Инструкции.
Допускается применение модифицированного метода экономической жизни.
44.4. Метод разбивки основан на разделении физического износа улучшений на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и суммировании.
Физический износ методом разбивки может определяться в случаях:
необходимости точного расчета износа конструкций улучшений и их частей;
аварийного состояния улучшений или высокой степени разрушения конструкций;
реконструкции или изменения функционального назначения объекта оценки;
иных случаях по усмотрению оценщика.
Расчет физического износа методом разбивки рекомендуется производить по примерной форме расчета в соответствии с приложением 4 к настоящей Инструкции.
44.4.1. Исправимый физический износ определяется как стоимость отложенного ремонта по результатам обследования улучшений и их конструктивных элементов, которые подразделяются на краткоживущие и долгоживущие. Позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые дефекты и повреждения конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования.
Стоимость отложенного ремонта (исправимый физический износ) может определяться:
как сумма произведений относительных величин исправимого физического износа конструктивных элементов и стоимости восстановления (замещения) конструктивных элементов;
как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов и повреждений путем составления смет на ремонтные работы;
другими способами.
44.4.2. Неисправимый физический износ определяется суммой значений неисправимого физического износа краткоживущих и неисправимого физического износа долгоживущих конструктивных элементов улучшений.
Неисправимый физический износ рассчитывается от стоимости восстановления (замещения) конструктивных элементов за минусом исправимого износа отдельно по краткоживущим и долгоживущим элементам.
Неисправимый физический износ краткоживущих (долгоживущих) конструктивных элементов улучшений может определяться методами нормативного износа, экономической жизни, модифицированными методами экономической жизни и другими методами.
При использовании метода нормативного износа относительная величина неисправимого физического износа отдельных конструктивных элементов определяется как отношение фактического срока службы соответствующего конструктивного элемента к его нормативному сроку службы. Денежное выражение неисправимого износа конструктивного элемента определяется произведением относительной величины неисправимого физического износа на разницу стоимости восстановления (замещения) и исправимого износа этого конструктивного элемента.
Нормативный срок службы конструктивных элементов объекта оценки принимается в соответствии с техническим кодексом установившейся практики "Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения" (ТКП 45-1.04-14-2005 (02250), утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10 октября 2005 г. N 262.
44.5. Физический износ улучшений может определяться по шкале экспертной оценки физического износа в соответствии с настоящей Инструкцией в случаях:
невозможности определения удельного веса конструктивных элементов зданий согласно приложению 5;
оценки сборно-разборных, передвижных и временных зданий, а также зданий, нормативный срок службы которых менее 30 лет, согласно приложению 6.
45. Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.
Функциональный износ рассчитывается от стоимости восстановления конструктивных элементов улучшений за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).
Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.
Причинами исправимого и неисправимого функционального износа улучшений могут быть:
отсутствие элементов;
необходимость замены или модернизации элементов;
наличие сверхулучшений.
Функциональный износ улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.
46. Внешний (экономический) износ определяется после учета влияния на стоимость объекта оценки факторов, относящихся к физическому и функциональному износу.
Внешний износ определяется как уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект недвижимости.
Негативное влияние на стоимость объекта оценки могут оказывать экономические, природные и другие факторы (ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменения законодательства, градостроительной ситуации в регионе, инфраструктуры, изменение климатических условий и экологической обстановки, превышение допустимых пределов вредного воздействия на окружающую среду антропогенных факторов и др.).
46.1. Для определения внешнего износа могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.
Внешний износ может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).
46.1.1. Определение внешнего износа методом капитализации дохода основано на капитализации потери чистого операционного дохода или чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.
46.1.2. Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ.
47. Стоимость объекта недвижимости затратным методом определяется по формуле
V = V + V + EP + IC + EA - AD,
L B X
где V - стоимость объекта недвижимости, д.е.;
V - стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;
L
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
V - стоимость улучшений, д.е.;
B
EP - прибыль предпринимателя, д.е.;
IC - косвенные затраты, д.е.;
EA - внешнее удорожание, д.е.;
X
AD - накопленный износ, д.е.
Стоимость улучшений определяется стоимостью восстановления (замещения) объекта оценки.
Если стоимость восстановления (замещения) определяется по первоначальной стоимости объекта недвижимости, то стоимость объекта недвижимости затратным методом оценки определяется как разница между стоимостью восстановления и накопленным износом объекта недвижимости.
Накопленный износ рассчитывается в соответствии с подпунктами 43.2, 43.4, 43.5 пункта 43 настоящей Инструкции.
48. При расчете стоимости вспомогательных улучшений, определяемой без учета стоимости их местоположения, прибыль предпринимателя и внешнее удорожание по ним не рассчитываются.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
Глава 7
ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ
49. Оценка объектов недвижимости доходным методом проводится в следующем порядке:
сбор и анализ информации;
расчет годового чистого операционного дохода;
прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи) и реверсии;
определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода;
определение стоимости объекта недвижимости.
50. Сбор и анализ информации включают поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством, изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.
51. Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах.
Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года.
51.1. В качестве показателей базового года могут приниматься показатели:
года, предшествующего дате оценки;
средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели);
текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год;
расчетные рыночные;
прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам;
другие.
51.2. Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте недвижимости.
По составу затрат различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.
51.3. Реконструированный отчет о доходах может составляться в соответствии с настоящей Инструкцией:
при полной аренде согласно приложению 7;
при чистой аренде согласно приложению 8;
при распределенной аренде согласно приложению 9;
при привлечении заемного капитала согласно приложению 10.
В отдельных случаях реконструированный отчет о доходах может составляться по доходам от основной деятельности (автозаправочные станции, гостиницы и др.).
51.4. Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:
определяется годовой потенциальный валовой доход;
определяются годовые потери арендной платы;
определяется годовой действительный валовой доход;
определяются годовые операционные расходы;
определяется годовой чистый операционный доход;
определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.
52. Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта недвижимости за год.
Если в качестве показателей базового года принимаются показатели года, предшествующего дате оценки, ретроспективные показатели или показатели текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год, потенциальный валовой доход по сданным в установленном порядке в аренду площадям рассчитывается по договорной арендной плате. По остальным площадям в объекте оценки в расчет принимается рыночная арендная плата. Кроме того, учитываются скользящий доход и прочие доходы, получаемые от объекта недвижимости.
Если в качестве показателей базового года оценщиком принимаются рыночная, расчетная рыночная или прогнозируемая арендная плата по объектам-аналогам, то арендную плату и другие доходы оценщик обосновывает в отчете об оценке.
53. Потери арендной платы определяются как сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в базовом году.
Потери арендной платы могут быть определены расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.
54. Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле
EGI = PGI - V&L,
где EGI - годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;
PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;
V&L - сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базового года, д.е.
55. Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.
Если информация об операционных расходах по объекту оценки отсутствует, операционные расходы могут определяться по коэффициенту (мультипликатору) операционных расходов или коэффициенту (мультипликатору) чистого операционного дохода объектов-аналогов.
55.1. К постоянным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости (налог на недвижимость, земельный налог, расходы на страхование объекта оценки и прочие).
Налог на недвижимость, земельный налог определяются в соответствии с законодательством.
55.2. К переменным расходам относятся расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг, НДС, сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, налог с пользователей автомобильных дорог (далее - сбор в республиканский фонд), расходы на управление, расходы на коммунальные услуги, расходы на маркетинг и работу с арендаторами и др.
55.2.1. НДС, сбор в республиканский фонд определяются в соответствии с законодательством.
55.2.2. Расходы на управление включают затраты на содержание управляющих объекта недвижимости, в том числе фонд заработной платы и фонд социальной защиты населения, и другие затраты.
Расходы на управление могут определяться по данным бухгалтерского учета и их прогнозируемого изменения или выделяться из фактической себестоимости услуг в процентах от действительного валового дохода.
55.2.3. Расходы на коммунальные услуги включают затраты на электроэнергию, отопление, воду и другие платежи, необходимые для функционирования объекта недвижимости.
Расходы на коммунальные услуги могут определяться из объемов их потребления за базовый год с учетом их прогнозируемого изменения или исходя из нормативов потребления ресурсов, определенных в соответствии с законодательством для конкретного функционального использования объекта недвижимости.
55.2.4. Расходы на маркетинг и работу с арендаторами включают затраты на маркетинг, рекламу, ведение договоров аренды и др.
55.2.5. Расходы на уборку, обеспечение безопасности, техническое обслуживание могут относиться к постоянным расходам или переменным расходам.
Расходы на уборку включают фонд заработной платы работников и фонд социальной защиты населения, расходные материалы, затраты на эксплуатацию машин и оборудования, связанных с уборкой объекта недвижимости.
Расходы на обеспечение безопасности включают затраты по охране объекта недвижимости, в том числе расходы на организацию пропускного режима, эксплуатацию охранных систем и оборудования и др.
Расходы на техническое обслуживание включают затраты на техническое обслуживание объектов оценки.
55.3. К расходам на замещение относятся расходы, которые предусматривают периодическую замену краткоживущих конструктивных элементов улучшений.
Расходы на замещение зависят от принятого оценщиком метода амортизации краткоживущих элементов и объекта оценки в целом.
Расходы на замещение определяются линейным методом или с использованием коэффициента фонда возмещения.
55.3.1. Расходы на замещение линейным методом определяются по формуле
n 1
P = SUM C x --- ,
зам i=1 вi Т
нi
где P - расходы на замещение по объекту недвижимости, д.е./год;
зам
C - стоимость восстановления i-го краткоживущего
вi
конструктивного элемента улучшения, д.е.;
Т - нормативный срок службы i-го краткоживущего
нi
конструктивного элемента улучшения, лет;
n - количество краткоживущих конструктивных элементов
улучшения.
55.3.2. Расходы на замещение с использованием коэффициента фонда возмещения определяются по формуле
n
P = SUM C x SFF ,
зам i=1 вi i
где SFF - коэффициент фонда возмещения для i-ого краткоживущего
i
конструктивного элемента улучшения, который может рассчитываться
методом Хоскольда или Инвуда.
56. Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента чистого операционного дохода объекта-аналога.
57. Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет коэффициента (мультипликатора) операционных расходов и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода.
57.1. Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается по формуле
OE
M = ---,
OE EGI
где M - коэффициент (мультипликатор) операционных расходов;
OE
OE - годовые операционные расходы, д.е.
57.2. Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле
NOI
M = ---,
NOI EGI
где M - коэффициент (мультипликатор) чистого операционного
NOI
дохода;
NOI - годовой чистый операционный доход по объекту
недвижимости, д.е.
58. Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода может проводиться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или годового чистого операционного дохода.
При составлении прогноза необходимо учитывать изменение дохода и стоимости объекта недвижимости за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости.
Прогнозирование осуществляется методом сценариев по трем альтернативным вариантам расчета (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному) или более.
Срок прогноза принимается оценщиком. При этом учитывается срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости. В среднем срок прогноза может приниматься оценщиком равным 5 годам.
59. Определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода зависит от выбранного метода расчета стоимости объекта недвижимости в доходном методе оценки.
60. Если стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом прямой капитализации, определение общего коэффициента капитализации может производиться методами:
сравнительного анализа продаж;
мультипликатора валового дохода;
инвестиционной группы;
коэффициента покрытия долга.
60.1. Метод сравнительного анализа продаж основан на данных о чистом операционном доходе и ценах продаж по объектам-аналогам.
Общий коэффициент капитализации по объекту оценки рассчитывается методом сравнительного анализа продаж по формуле
a
NOI
n i
R = SUM ---- / n,
o i=1 a
V
i
где R - общий коэффициент капитализации по объекту оценки;
o
a
NOI - годовой чистый операционный доход i-го объекта-аналога,
i
д.е.;
a
V - цена i-го объекта-аналога, д.е.;
i
n - количество объектов-аналогов.
60.2. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом мультипликатора валового дохода рассчитывается по формуле
a
M
n NOI
i
R = SUM ----- / n,
o i=1 a
M
EGI
i
a
где M - мультипликатор (коэффициент) чистого операционного
NOI
i
дохода i-го объекта-аналога;
a
M - мультипликатор действительного валового дохода i-го
EGI
i
объекта-аналога.
60.3. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости, по формуле
R = R x I + R x (1 - I),
o i j
где R - коэффициент капитализации для i-го финансового или
i
имущественного интереса;
R - коэффициент капитализации для j-го финансового или
j
имущественного интереса;
I - доля i-го финансового или имущественного интереса в
стоимости объекта недвижимости.
60.4. Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом коэффициента покрытия долга для самоамортизирующегося кредита определяется по формуле
R = R x DCR x M,
o M
где R - коэффициент капитализации для заемного капитала;
M
M - доля заемного капитала;
DCR - коэффициент покрытия долга, который определяется по
формуле
NOI
DCR = ---,
DS
где DS - годовая сумма по обслуживанию долга, д.е.
61. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом капитализации по норме отдачи путем дисконтирования каждого будущего дохода, определение нормы дисконтирования производится следующими методами:
кумулятивного построения;
сравнения альтернативных инвестиций;
выделения;
мониторинга;
другими.
61.1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск по формуле
r = r + r + r + r + r ,
f 1 2 3 4
где r - норма дисконтирования;
r - безрисковая норма;
f
r , r , r , r - премии за риски, учитывают следующие виды
1 2 3 4
риска при инвестициях в объекты недвижимости: риск рынка
недвижимости (r ), риск низкой ликвидности (r ), риск управления
1 2
объектом недвижимости (r ), финансовый риск (r ).
3 4
Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип объекта недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.
Риск низкой ликвидности отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке.
Риск управления объектом недвижимости отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня.
Финансовый риск отражает риски инвестора при привлечении заемного капитала.
Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от местоположения, типа (функционального использования) и физических характеристик объекта недвижимости.
Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.
В качестве безрисковой нормы возможно применение иных норм процента при обосновании их выбора.
61.2. Метод сравнения альтернативных инвестиций - метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи. Для определения нормы дисконтирования конкретного проекта на финансовом рынке выбирается проект с аналогичной степенью риска или нормы процента по коммерческим кредитам, или нормы прибыли по облигациям.
61.3. Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи по объектам-аналогам.
Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения за срок прогноза.
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
| 
