Стр. 2
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
При расчете инвестиционной стоимости учитываются дополнительные условия, срок экспозиции объекта оценки при вынужденном отчуждении.
26.3. Ликвидационная стоимость может рассчитываться для целей продажи на торгах (аукционе и по конкурсу) имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), а также при распродаже имущества за долги и оценке имущества ликвидируемого предприятия.
Методы расчета ликвидационной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от предполагаемого срока экспозиции объекта оценки, спроса и предложения по объектам-аналогам, состояния объекта оценки и других факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
26.4. Специальная стоимость может рассчитываться для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.3, 2.13 пункта 2 настоящей Инструкции.
Методы расчета специальной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод объекта оценки, капитальных вложений и дополнительных условий, которые должен выполнить покупатель с приобретением прав на объект оценки.
При расчете специальной стоимости может учитываться срок экспозиции при вынужденном отчуждении.
27. Объекты недвижимости, по которым основным доходом является доход от основной деятельности (доход от бизнеса), в том числе гостиницы, автозаправочные станции и другие высокодоходные объекты недвижимости, оцениваются рыночным методом с учетом доходов от основной деятельности. Если объект оценки не используется или убыточен, то определение стоимости объекта оценки может проводиться без учета дохода от основной деятельности.
Глава 6
ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ. МЕТОДЫ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ
28. Расчет стоимости объектов недвижимости затратным методом включает:
определение стоимости местоположения объекта недвижимости;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога;
определение стоимости восстановления или стоимости замещения;
расчет косвенных затрат;
определение прибыли предпринимателя;
определение внешнего удорожания;
определение накопленного износа объекта недвижимости;
определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.
29. Определение стоимости местоположения объекта недвижимости производится с учетом норм СТБ 52.2.01.
(часть первая п. 29 в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
При определении стоимости местоположения объекта недвижимости учитываются экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости, в том числе имущественные права на земельный участок в составе объекта недвижимости, сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок.
(часть вторая п. 29 в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
29.1. Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, права, ограничения (обременения) прав на этот участок зарегистрированы в установленном порядке и при предполагаемом переходе права на объект недвижимости будет передаваться приобретателю весь земельный участок (права на него), то стоимость местоположения объекта недвижимости определяется с учетом характеристик этого участка, прав, ограничений (обременений) прав на него, отраженных в регистре недвижимости.
(пп. 29.1 в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
29.2. Если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, не создан либо при переходе прав на объект недвижимости приобретателю будет передаваться часть земельного участка (доля в праве на него), то стоимость местоположения объекта недвижимости определяется с учетом характеристик условного земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него. Информация о характеристиках, правах и ограничениях прав на условный земельный участок (долю в праве на него) представляется и подписывается заказчиком.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
Площадь условного земельного участка может определяться как двойная площадь застройки либо исходя из коэффициента использования территории либо коэффициента плотности застройки и других требований, содержащихся в ТНПА.
29.3. Стоимость вспомогательного улучшения, расположенного на одном земельном участке с основным улучшением, определяется без стоимости местоположения объекта недвижимости.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
29.4. Если определяется стоимость объекта недвижимости, в состав которого входят основное улучшение и вспомогательное улучшение, для их раздельного отчуждения, стоимость местоположения объекта недвижимости распределяется между ними пропорционально общей площади и (или) объему или стоимости восстановления (замещения), если это не противоречит законодательству и представленным документам.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
29.5. При определении стоимости объекта недвижимости, в состав которого входят несколько основных улучшений, одно или несколько вспомогательных улучшений, расположенных на одном земельном участке, стоимость местоположения объекта недвижимости распределяется пропорционально общей площади основных улучшений и вспомогательных улучшений, имеющих площадь застройки, или в соответствии с подпунктом 32.6 пункта 32 настоящей Инструкции. Стоимость вспомогательных улучшений, земельный участок под которые не выделяется или у которых нет площади застройки, определяется без стоимости местоположения объекта недвижимости.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
29.6. Если объектом оценки является вспомогательное улучшение, расположенное за пределами земельного участка, на котором находится основное улучшение, то при оценке для целей, связанных с переходом прав, рассчитывается стоимость местоположения такого улучшения с учетом характеристик условного земельного участка, необходимого для обслуживания вспомогательного улучшения, если это не противоречит законодательству и представленным документам.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
29.7. Риск создания земельного участка с характеристиками, отличными от характеристик условного земельного участка, несет заказчик оценки.
29.8. Если из представленных документов однозначно не следует, какой объект является основным улучшением, а какой вспомогательным, оценщик руководствуется решением заказчика.
29.9. Если оценивается вспомогательное улучшение для целей возможного отчуждения отдельно от основного улучшения, применяется порядок оценки основного улучшения.
30. Определение стоимости местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости производится по формуле
V = КС x S x k x k ,
L зоны L р ц
где V - стоимость местоположения объекта недвижимости, д.е.;
L
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
КС - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду
зоны
функционального использования земель, д.е./кв.м;
S - площадь земельного участка, кв.м;
l
k - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности
р
земельного участка;
k - коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных
ц
участков.
30.1. Расчет корректирующего коэффициента (k ) производится в
p
случае, если факторы оценки кадастровой оценки земель оценочной зоны
не совпадают с факторами оценки оцениваемого земельного участка.
Коэффициент (k ), учитывающий изменение цен на рынке земельных
ц
участков, определяется при выявленных изменениях цен на рынке
земельных участков после даты кадастровой оценки.
30.2. Факторы оценки и значения корректирующих коэффициентов определяются в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими на дату кадастровой оценки.
31. Рыночная стоимость права аренды (временного пользования) земельного участка рассчитывается методами, установленными в соответствии с СТБ 52.2.01, а также методом капитализации по норме отдачи и иными.
Рыночная стоимость права аренды (временного пользования) земельного участка методом капитализации по норме отдачи может быть определена по формуле
NOI
n(n-1) Lt
V = SUM ---------,
L t=1(0) (1 + r )
t
где NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
Lt
земельный участок в году t, д.е.;
n - количество лет с даты оценки до окончания срока аренды
(временного пользования);
r - норма дисконтирования в году t.
t
Норма дисконтирования может рассчитываться методами кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга и др.
Норма дисконтирования в году t может приниматься равной средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь, по вновь привлеченным депозитам в свободно конвертируемой валюте на срок свыше одного года.
32. Если на одном земельном участке расположено несколько основных улучшений, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на одно основное улучшение, может определяться с учетом коэффициента использования территории или коэффициента плотности застройки.
32.1. Если коэффициент использования территории меньше или равен единице, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле
S
Bi
S = ---,
Li k
ит
где S - площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е
Li
основное улучшение, кв.м;
S - общая площадь i-го основного улучшения, входящего в
Bi
состав объекта недвижимости, кв.м (определяется в соответствии с
Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации);
k - коэффициент использования территории.
ит
32.2. Если коэффициент использования территории больше единицы, то площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости, определяется по формуле
S - S
Bi Зi
S = S + (---------),
Li Зi '
k
ит
где S - площадь застройки i-го основного улучшения, входящего в
Зi
состав объекта недвижимости, кв.м;
'
k - дополнительный коэффициент использования территории.
ит
32.3. Коэффициент использования территории рассчитывается по формуле
S
B
k = --,
ит S
L
где S - общая площадь основных улучшений, расположенных на
B
земельном участке, кв.м;
S - площадь земельного участка, кв.м.
L
32.4. Дополнительный коэффициент использования территории определяется по формуле
S S
' n ( Bi - Зi)
k = SUM -----------,
ит i=1 S - S
L З
где S - площадь застройки всех основных улучшений на земельном
З
участке, кв.м;
n - количество основных улучшений на земельном участке.
32.5. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на i-е основное улучшение, с использованием коэффициента плотности застройки определяется по формуле
S
Зi
S = ---,
Li k
пл
где k - коэффициент плотности застройки.
пл
32.6. Площадь условного земельного участка может определяться в соответствии с функциональным назначением объекта оценки или коэффициентом плотности застройки по ТНПА.
33. При оценке изолированного помещения, входящего в состав объекта недвижимости, учитывается соответствующая доля в праве на земельный участок.
34. Первоначальная стоимость объекта оценки или первоначальная стоимость объекта-аналога определяется на основании исходной информации и расчета стоимости по объектам-аналогам.
Выбор способа определения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога зависит от исходной информации и документов, представленных заказчиком. Решение о способе определения первоначальной стоимости улучшений принимает оценщик.
34.1. Первоначальная стоимость объекта недвижимости может определяться по рыночной стоимости новых улучшений с учетом стоимости местоположения объекта оценки или объекта-аналога по ценам, сформированным рынком на дату оценки. В этом случае первоначальная стоимость объекта недвижимости является стоимостью восстановления (замещения) объекта оценки.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
Основой расчета первоначальной стоимости объекта недвижимости может являться информация о цене приобретения (стоимости нового строительства) объекта оценки, подтвержденная документально (договор купли-продажи, договор долевого строительства и др.), ценах одного квадратного метра нового строительства объектов-аналогов и другая информация.
34.2. Если объектом оценки является улучшение, то исходной информацией для определения первоначальной стоимости объекта оценки может являться инвентарная карточка учета объекта основных средств (далее - инвентарная карточка), другие типовые унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, проектно-сметная документация объекта оценки, акт приемки в эксплуатацию объекта оценки и др.
34.3. При определении первоначальной стоимости объекта оценки оценщик должен проанализировать следующую информацию:
дату ввода объекта в эксплуатацию;
соответствие конструктивных и объемно-планировочных показателей, отраженных в техническом паспорте, данным осмотра объекта и документам, подтверждающим стоимость;
уровень стоимости, отраженный в представленных документах;
другую информацию, имеющую отношение к определению первоначальной стоимости объекта оценки.
При выявлении в процессе анализа несоответствия исходных данных в представленных документах оценщик вправе потребовать от заказчика оформления документов в установленном порядке или принять для расчетов данные, наиболее достоверные по его мнению.
В случае отражения в инвентарной карточке объекта оценки как единого комплекса, состоящего из нескольких улучшений (зданий, сооружений и др.), необходимо определять первоначальную стоимость каждого улучшения (здания, сооружения и др.), входящего в единый комплекс, путем выделения их стоимости из единого комплекса или расчета стоимости каждого улучшения отдельно.
34.4. Первоначальная (восстановительная) стоимость помещений, выделяемых из общего объема здания (в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный учет), может определяться по проектно-сметной документации или пропорционально строительному объему (при разной высоте этажей), или общей площади (при одинаковой высоте этажей) и указывается отдельной суммой.
Определение общей площади и объема производится в соответствии с ТНПА по объемно-планировочным показателям.
34.4.1. Первоначальная (восстановительная) стоимость жилых помещений в жилых домах, выделяемых из состава жилищного фонда, определяется на дату вывода из состава жилищного фонда.
34.4.2. Первоначальная (восстановительная) стоимость нежилых помещений в жилых домах, если не ведется их раздельный учет, определяется на дату ввода здания в эксплуатацию.
Если на дату оценки изменено функциональное назначение помещения, выполнены отделочные работы и другое, определение первоначальной стоимости помещения (изолированного помещения) производится с учетом его нового функционального назначения, выполненных отделочных работ и других особенностей на дату оценки.
34.5. Первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по проектно-сметной документации объекта оценки на основании сводного сметного расчета стоимости строительства объекта в целом (далее - ССР), по объектным и локальным сметам, входящим в его состав. Детализация расчетов зависит от объекта оценки и условий договора.
При необходимости определения стоимости ремонтных работ оценщик может составить укрупненный сметный расчет, ССР или воспользоваться услугами специализированных организаций.
34.5.1. Определение первоначальной стоимости объекта оценки по проектно-сметной документации объекта оценки производится с учетом следующих затрат:
по строительно-монтажным работам - стоимости прямых затрат по общестроительным работам подземной и надземной частей зданий, по устройству внутренних санитарно-технических, электротехнических работ, работ по устройству слаботочных сетей в пределах габаритов зданий, по монтажу оборудования внутренних инженерных систем и подъемно-транспортного оборудования; накладных расходов и плановых накоплений по всем видам строительных, специальных строительных и монтажных работ в зависимости от места строительства (городское или сельское строительство);
по оборудованию внутренних инженерных систем и подъемно-транспортному оборудованию - стоимости приобретения;
лимитированных и прочих затрат (в том числе проектных и изыскательских работ, пусконаладочных работ), относящихся соответственно к строительно-монтажным работам и оборудованию внутренних инженерных систем и подъемно-транспортному оборудованию;
по отводу и освоению территории строительства, прокладке наружных инженерных сетей в границах микрорайонной (квартальной) застройки, благоустройству и озеленению территории застройки - в случае наличия данных затрат и в соответствии с условиями договора;
на инженерную и транспортную инфраструктуру населенного пункта в соответствии с законодательством - в случае подтверждения наличия данных затрат;
других не входящих в сметную стоимость строительства объекта, но относимых на стоимость строительства в установленном порядке.
34.5.2. Расчет стоимости затрат, указанных в подпункте 34.5.1 пункта 34 настоящей Инструкции, может проводиться путем применения соответствующих коэффициентов либо соответствующими расчетами в порядке, установленном ТНПА.
34.5.3. Первоначальная стоимость объекта оценки принимается по итогу ССР, если он составлен на одно основное улучшение и вспомогательные улучшения к нему.
34.5.4. Если ССР составлен на комплекс основных улучшений и вспомогательных улучшений к ним, а объектом оценки является один или несколько объектов, затраты, отраженные в ССР по главам 8 - 12, учитываются в объемах, необходимых для функционирования каждого из объектов оценки, а первоначальная стоимость объекта оценки может рассчитываться по формуле
С = С x К + С x К ,
n смр л об л1
где С - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;
n
С - стоимость строительно-монтажных работ по объекту оценки,
смр
д.е.;
С - стоимость затрат на оборудование внутренних инженерных
об
систем и подъемно-транспортное оборудование, относящихся к объекту
оценки, д.е.;
К - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие затраты,
л
относящиеся к строительным и монтажным работам;
К - коэффициент, учитывающий лимитированные и прочие затраты,
л1
относящиеся к оборудованию.
Необходимость учета затрат, отраженных по главам 1, 4 - 7 ССР, а также учета стоимости оборудования определяется заданием на оценку и (или) договором.
При наличии информации по объекту оценки или по объектам-аналогам затраты по главам 1, 4 - 7 ССР могут приниматься по укрупненным показателям стоимости 1 квадратного метра отведенной территории, 1 погонного метра инженерных сетей и систем и др. При наличии информации затраты рассчитываются долей каждого вида затрат от сметной стоимости объекта оценки, а при отсутствии - по укрупненным показателям и т.д.
Если фактические данные по объекту оценки не полностью соответствуют проектно-сметной документации на объект оценки, то проводятся корректировки на выявленные отличия.
34.6. Первоначальная стоимость объекта оценки может приниматься по акту приемки в эксплуатацию, в котором содержатся сведения о стоимости строительства в базисном уровне цен.
34.7. Если исходные документы по расчету первоначальной стоимости объекта оценки отсутствуют или представленная информация не может быть принята за основу, первоначальная стоимость объекта оценки может определяться по первоначальной стоимости объекта-аналога с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве, в том числе:
республиканских и ведомственных нормативов по отраслям экономики (укрупненным показателям стоимости строительства, укрупненным сметным нормативам, укрупненным показателям сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений, удельным капитальным затратам, нормативам удельных капитальных вложений, прейскурантам на строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, прейскурантам на специализированное строительство, укрупненным показателям восстановительной стоимости (далее - УПВС) и т.д.);
проектно-сметной документации объектов-аналогов по типовым повторно применяемым индивидуальным проектам и т.п.;
параметрических зависимостей;
данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в литературных источниках и средствах массовой информации;
отчетов об оценке объектов-аналогов;
других источников, подтверждающих технико-экономические показатели объекта оценки или объекта-аналога (объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, стоимостные показатели).
При выборе республиканских и ведомственных нормативов для определения первоначальной стоимости объекта оценки учитывается дата введения в действие сметных нормативов, дата ввода в эксплуатацию объекта оценки, а также соответствие показателей выбранного объекта-аналога объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и технологии возведения объекта оценки.
34.8. Выбор объекта-аналога и расчет первоначальной стоимости объекта оценки по первоначальной стоимости объекта-аналога основаны на последовательном выполнении следующих этапов:
установление функционального назначения, объемно-планировочных показателей и конструктивных характеристик объекта оценки;
выбор единицы сравнения;
сбор и систематизация исходных данных по объектам-аналогам;
выявление элементов сравнения объекта оценки и объекта-аналога;
корректировка стоимостных показателей объекта-аналога по элементам сравнения;
расчет первоначальной стоимости объекта оценки.
34.8.1. Установление функционального назначения (если отсутствует соответствующая информация из регистра недвижимости), объемно-планировочных показателей (основными из которых являются строительный объем, общая площадь), конструктивных характеристик объекта оценки производится в соответствии с ТНПА по определению объемно-планировочных показателей. При возникновении сомнений в достоверности отражения функционального назначения, объемно-планировочных показателей и конструктивных характеристик объекта оценки в представленных документах либо отсутствии документов оценщик может произвести в соответствии с договором обследование или обмеры объекта оценки и в дальнейшем руководствоваться полученными результатами.
34.8.2. Выбор единицы сравнения производится в зависимости от вида улучшений, а в случае необходимости - типа конструктивного элемента (вида работ).
34.8.3. Сбор и систематизация исходных данных по объектам-аналогам предусматривают сопоставление объекта оценки с объектом-аналогом по соответствующему набору технико-экономических показателей.
34.8.4. Корректировка стоимости объекта-аналога проводится по элементам сравнения, в том числе технологическим, объемно-планировочным, конструктивным характеристикам и др.
Корректировка стоимости может осуществляться коэффициентами или замещением стоимости в абсолютном выражении.
34.8.5. Расчет первоначальной стоимости объекта оценки по первоначальной стоимости объекта-аналога на основе сметных нормативов должен выполняться в соответствии с законодательством по ценообразованию в строительстве, общей и технической частью к сборникам нормативов, указанным в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, а также учитывать условия оценки, предусмотренные заданием на оценку, договором.
34.9. Параметрические зависимости применяются для расчета первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога независимо от источника используемой информации.
Параметрические зависимости определяются параметрическими методами.
Параметрические методы - совокупность способов расчета стоимости, основанных на установлении функциональной зависимости и степени влияния технико-экономических показателей (параметров) объекта оценки или объекта-аналога (объектов-аналогов) на их стоимость.
К наиболее часто применяемым параметрическим методам относятся следующие методы:
сравнения удельных показателей;
математической статистики;
агрегатный;
балльный;
экспертный.
34.9.1. Метод сравнения удельных показателей основан на определении удельного показателя стоимости объекта оценки или объекта-аналога по выбранному главному параметру заданного параметрического ряда.
Метод сравнения удельных показателей используется для оценки объектов, предельная полезность которых может характеризоваться одним главным потребительским параметром. К таким показателям относятся мощность (вместимость, пропускная способность), площадь, объем и др.
Метод сравнения удельных показателей рекомендуется использовать при расчетах несложных объектов или в случаях, если остальные параметры по объектам совпадают или близки.
34.9.2. Методы математической статистики применяются для определения технико-экономических параметров объектов, относящихся к данному параметрическому ряду, построения и выравнивания ценовых соотношений. Эти методы используются для анализа и обоснования уровня и соотношения цен объектов.
Оценщику предоставлено право выбора методов математической статистики в зависимости от параметрического ряда, который описывает соотношение технико-экономических параметров и цен объектов-аналогов.
В случае наличия большого количества параметров могут составляться структурно-элементные модели объекта анализа или использоваться статистические методы. Структурно-элементные модели отражают только существенные или основные параметры, совпадающие с параметрами объекта оценки.
34.9.3. Агрегатный метод заключается в суммировании стоимости отдельных частей, элементов и видов работ с добавлением стоимости отдельных конструктивных элементов или уменьшением стоимости объекта оценки за счет заменяемых конструктивных элементов.
34.9.4. Балльный метод основан на экспертном присвоении каждому технико-экономическому показателю объекта оценки или объекта-аналога определенного числа баллов, суммирование которых дает интегральную оценку технико-экономического уровня объекта оценки или объекта-аналога.
Балльный метод применяется для сравнительной оценки объектов оценки, когда информация о конъюнктуре рынка отсутствует или ограничена.
34.9.5. Экспертный метод основан на результатах опроса потребителей или коллективного суждения экспертов о возможной ценности и размерах потребительского спроса объектов-аналогов и объекта оценки.
Оценщик может использовать и другие параметрические методы для определения первоначальной стоимости объекта оценки.
35. Стоимость восстановления (замещения) рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки или первоначальной стоимости объекта-аналога к текущему уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).
Для определения стоимости восстановления (замещения) на дату оценки используются общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г.Минску для работ, не освобождаемых от налога на добавленную стоимость, доводимые Министерством архитектуры и строительства, применяемые к базисному уровню цен 1991 года или 1 января 2006 г. (далее - индексы СМР). Для г.Минска индекс СМР принимается по графе "г.Минск (без КПД)".
Расчет стоимости восстановления (замещения) зависит от способа расчета первоначальной стоимости объекта оценки.
Деноминация при использовании индексов СМР в расчете стоимости восстановления (замещения) не учитывается.
35.1. В случае, если первоначальная стоимость объекта оценки определена на основании информации и документов по объекту оценки (инвентарной карточки, проектно-сметной документации, акта приемки в эксплуатацию), рассчитывается стоимость восстановления объекта оценки.
В случаях, указанных в подпункте 34.7 пункта 34 настоящей Инструкции, рассчитывается стоимость замещения.
35.2. Если первоначальная стоимость объекта оценки определялась на основании документов по объекту оценки, стоимость восстановления рассчитывается по формуле
C = С x K x K x К ,
в п 1991 смр н
где С - стоимость восстановления на дату оценки, д.е.;
в
С - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;
п
K - индекс пересчета стоимости объекта оценки в базисный
1991
уровень цен 1991 года принимается в соответствии с приложением 3
(K равен единице, если первоначальная стоимость объекта оценки
1991
определена в базисном уровне цен 1991 года или в уровне цен после
1991 года);
K - коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле
смр
K
1смр
K = -----,
смр K
2смр
где K - индекс СМР, действующий на дату оценки;
1смр
K - индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором
2смр
рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки;
К - коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые
н
бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством,
рассчитанный без налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Принимается равным 1,1 на дату утверждения настоящей Инструкции,
подлежит корректировке Государственным комитетом по имуществу
Республики Беларусь, если изменение законодательства по названным
фондам приведет к его увеличению или уменьшению (К принимается
н
равным единице, если первоначальная стоимость объекта оценки
определяется в ином уровне цен, отличном от базисного).
35.3. Если за основу расчета первоначальной стоимости объекта оценки приняты проектно-сметная документация или акт приемки в эксплуатацию объекта оценки с учетом стоимости оборудования, стоимость восстановления внутреннего инженерного оборудования объекта оценки рассчитывается по формуле
об д
С = С x К x К ,
в об об н
об
где С - стоимость восстановления внутреннего инженерного
в
оборудования на дату оценки, д.е.;
д
К - сводный коэффициент дооценки стоимости оборудования на
об
дату оценки (далее - сводный коэффициент дооценки оборудования),
который рассчитывается по формуле
д
К = К x К x ... x К x К ,
об 1 2 n n+1
где К , К , ... , К - коэффициенты изменения стоимости основных
1 2 n
средств вида (группы) основных средств, доводимые Национальным
статистическим комитетом Республики Беларусь. Принимаются по
коэффициентам пересчета стоимости основных средств всех
предшествующих переоценок, начиная с уровня цен, в котором
определяется первоначальная стоимость объекта оценки;
(в ред. постановления Госкомимущества от 14.11.2008 N 80)
К принимается аналогично К в соответствии с подпунктом
n+1 пер
22.1 пункта 22 настоящей Инструкции (за исключением целей, указанных
в подпунктах 2.3, 2.5 - 2.8, 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей
Инструкции, когда К равен единице).
n+1
Сводный коэффициент дооценки оборудования равен единице, если стоимость затрат на оборудование внутренних инженерных систем и подъемно-транспортное оборудование, относящихся к объекту оценки, принимается в текущих ценах на дату оценки.
35.4. Если первоначальная стоимость оборудования определена в базисном уровне цен 1955, 1969, 1984, 1991 годов или в ином уровне цен до 20 августа 1994 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 10000.
Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 20 августа 1994 г. до 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация учитывается путем деления сводного коэффициента дооценки оборудования на 1000.
Если первоначальная стоимость оборудования определена в уровне цен с 1 января 2000 г., при расчете стоимости восстановления или стоимости замещения деноминация не учитывается.
35.5. В случае, если первоначальная стоимость объекта оценки определена по первоначальной стоимости объектов-аналогов с использованием республиканских или ведомственных нормативов по отраслям экономики, одновременным использованием проектно-сметной документации по объекту оценки и объектам-аналогам или только проектно-сметной документации по объектам-аналогам, стоимость замещения рассчитывается по формуле
'
С = С x K x K x К ,
з п 1991 смр н
где С - стоимость замещения на дату оценки, д.е.;
з
'
С - первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная по
п
первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.
35.6. Если в состав объекта оценки входит оборудование, стоимость замещения рассчитывается в соответствии с подпунктом 35.3 пункта 35 настоящей Инструкции.
35.7. Если первоначальная стоимость объекта оценки определена в базисном уровне цен до 1991 года и по результатам обследования на объекте оценки выявлены отделочные работы по современным стандартам, объект оценки оснащен современными средствами связи, коммуникациями, другими новыми техническими решениями, стоимость восстановления (замещения) может рассчитываться с учетом коэффициента научно-технического прогресса (далее - коэффициент НТП) по формуле
'
C (С ) = С (С ) x K x K x К x k ,
в з п п 1991 смр н НТП
где k - коэффициент НТП, который рассчитывается по формуле
НТП
n
k = (1 + Дс) ,
НТП
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где Дс - рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического
прогресса, доля;
n - количество лет от базисного уровня цен до даты оценки.
Рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимается оценщиком от одного до трех процентов в год либо экспертно на основании анализа изменения ценообразующих факторов за период, прошедший с момента ввода в эксплуатацию объекта оценки или с момента введения в действие технических нормативных правовых актов, по которым определялась первоначальная стоимость объекта оценки, до даты оценки.
Влияние научно-технического прогресса может быть учтено другими методами.
36. Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.
К косвенным затратам можно отнести:
расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;
затраты на проведение технической инвентаризации;
затраты на изготовление землеустроительного дела;
затраты на государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, а также возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;
другие затраты.
Если часть косвенных затрат входит в сметную стоимость строительства, то эта часть не включается в расчет.
Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.
36.1. Метод прямого расчета позволяет определить косвенные затраты на основании представленных заказчиком документов о таких затратах с учетом их приведения в текущие цены на дату оценки.
Допускается расчет косвенных затрат с применением прейскурантов цен, прайс-листов, калькуляций затрат организаций, предоставляющих соответствующие услуги, и других источников.
36.2. Сравнительный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа данных по объектам-аналогам на рынке недвижимости, баз данных исполнителей оценки или организаций, имеющих такие базы, отчетов об оценке и других документально подтвержденных источников информации о стоимости таких затрат.
36.3. Экспертный метод позволяет определить косвенные затраты на основании анализа информации, размещенной на Интернет-сайтах, в средствах массовой информации, литературных источниках, каталогах и справочниках, а также экспертного мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости или управляющих объектами недвижимости.
36.4. Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам.
Относительная величина косвенных затрат по объекту-аналогу определяется как отношение денежного выражения косвенных затрат к одному из расчетных показателей:
стоимости восстановления по объекту-аналогу;
суммы стоимости восстановления и стоимости местоположения объекта-аналога;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
цене (рыночной стоимости) объекта-аналога;
других.
36.5. При расчете косвенных затрат допускается применение средней стоимости типичных услуг на рынке недвижимости на единицу показателя (одного кв.м объекта оценки или объекта-аналога, одного объекта оценки или объекта-аналога и др.).
37. Прибыль предпринимателя (инвестора) - это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием.
Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости. Убыток предпринимателя является внешним износом.
37.1. Основой для расчета прибыли предпринимателя по объекту оценки могут являться следующие расчетные показатели, отражающие инвестиции в объект недвижимости (далее - расчетный показатель инвестиций):
стоимость восстановления (замещения);
остаточная стоимость объекта-аналога (объекта оценки);
цена (рыночная стоимость) объекта-аналога;
стоимость местоположения объекта недвижимости;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
| 
