Стр. 4
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
При этом в качестве объектов-аналогов принимаются объекты недвижимости, по которым известны цены предложений (сделок купли-продажи).
Порядок расчета нормы дисконтирования методом выделения включает:
выбор объектов-аналогов с известными ценами продаж, арендным доходом;
составление реконструированного отчета о доходах по объектам-аналогам;
прогнозирование потока чистого дохода методом сценариев для объектов-аналогов. При этом реверсия принимается равной цене продажи с учетом прогнозируемого увеличения или уменьшения стоимости объекта недвижимости;
расчет внутренних норм отдачи по выбранным сценариям;
определение нормы дисконтирования для объекта оценки.
Внутренняя норма отдачи по каждому сценарию определяется подбором параметра IRR при условии, что чистая настоящая стоимость равна нулю, из формулы
NOI REV
n t n
NPV = -V + SUM ---------- + ----------,
i=1 t n
(1 + IRR) (1 + IRR)
где NPV - чистая настоящая стоимость объекта-аналога, д.е.;
V - настоящая стоимость инвестиций, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход по объекту-аналогу в
t
году t, д.е.;
IRR - внутренняя норма отдачи (неизвестная величина);
REV - прогнозируемый доход от продажи объекта-аналога, д.е.;
n
n - срок прогноза, лет.
Норма дисконтирования рассчитывается как средневзвешенное значение внутренних норм отдачи.
61.4. Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях объектов-аналогов и инвестициях в объекты-аналоги.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге финансовых инструментов рынка недвижимости и кредитного рынка.
62. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом дисконтирования денежных потоков путем капитализации с применением расчетных моделей, определение общего коэффициента капитализации производится в зависимости от выбранной расчетной модели в соответствии с подпунктами 62.1 - 62.3 пункта 62 настоящей Инструкции.
Общий коэффициент капитализации по моделям дохода рассчитывается в зависимости от способа возврата капитала в случаях:
бесконечного потока;
Инвуда;
Хоскольда.
62.1. В модели бесконечного потока общий коэффициент капитализации равен норме дисконтирования, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта.
62.2. Общий коэффициент капитализации методом Инвуда определяется по формуле
R = Y + SFF,
o o
где Y - общая норма отдачи;
o
SFF - коэффициент фонда возмещения, определяется по формуле
r
SFF = ------,
n
S - 1
где r - норма дисконтирования, равная общей норме отдачи;
n
S - множитель накопления.
62.3. Общий коэффициент капитализации методом Хоскольда определяется по формуле
'
R = Y + SFF ,
o o
'
где SFF - коэффициент фонда возмещения, который определяется по
норме дисконтирования, равной безрисковой норме.
63. Общий коэффициент капитализации по моделям собственности рассчитывается в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.
63.1. Общий коэффициент капитализации равен общей норме отдачи, если доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени.
63.2. Если доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, общий коэффициент капитализации определяется по формуле Эллвуда:
R = Y +/- Д SFF,
o o
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где Д - относительное изменение стоимости объекта недвижимости (плюс - стоимость объекта недвижимости уменьшается; минус - увеличивается).
При этом коэффициент фонда возмещения определяется в зависимости от рассматриваемой ситуации методом Инвуда или методом Хоскольда или др.
63.3. Если возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный, общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле
1
R = Y +/- Д x - ,
o o n
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где n - срок амортизации актива.
63.4. Общий коэффициент капитализации методом Ринга определяется по формуле в соответствии с подпунктом 63.3 пункта 63 настоящей Инструкции при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости.
63.5. Если и доход, и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент), то общий коэффициент капитализации определяется по формуле
R = Y +/- GR,
o o
где GR - периодическая норма изменения дохода и стоимости.
63.6. Общий коэффициент капитализации по моделям собственности может рассчитываться при линейном изменении дохода стоимости объекта недвижимости, другом изменении дохода или стоимости.
Если доход от эксплуатации объекта недвижимости и стоимость объекта недвижимости изменяются произвольным образом (нерегулярное изменение дохода и стоимости), то норма дисконтирования рассчитывается методом выделения. Изменение нормы дисконтирования прогнозируется оценщиком.
64. Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционным моделям рассчитывается, если поток дохода изменяется определенным регулярным образом.
64.1. Исходной информацией для определения общего коэффициента капитализации по ипотечно-инвестиционной модели являются:
отчисления в счет погашения кредита;
доля собственного капитала в стоимости объекта недвижимости;
изменение стоимости объекта недвижимости;
изменение регулярного дохода.
64.2. Общий коэффициент капитализации по ипотечно-инвестиционной модели определяется по формуле
'
R = R +/- Д x SFF,
o o
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
'
где R - базовый коэффициент капитализации;
Д - изменение стоимости недвижимости (плюс - уменьшение,
o
минус - увеличение).
64.3. Базовый коэффициент капитализации определяется по формуле
'
R = Y - M x (Y + M x SFF - R ),
E E PRN M
где Y - норма отдачи собственного капитала;
E
M - доля настоящей стоимости основной суммы кредита,
PRN
выплаченная за срок прогноза.
65. Если расчет стоимости объекта недвижимости производится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), мультипликатор валового дохода рассчитывается по формуле
a
V
n i
M = SUM ---------- / n,
PGI(EGI) i=1 a a
PGI (EGI )
i i
где M - средний валовой мультипликатор по потенциальному
PGI(EGI)
или действительному валовому доходу по объектам-аналогам;
a
V - цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;
i
a a
PGI (EGI ) - потенциальный или действительный валовой доход
i i
по i-му объекту-аналогу, д.е.;
n - количество объектов-аналогов.
66. Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:
прямой капитализации;
капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);
валовой ренты (валового мультипликатора);
остатка.
67. Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле
NOI
V = ---,
R
o
где V - рыночная стоимость объекта недвижимости, д.е.
Метод прямой капитализации применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными в долговременной перспективе.
68. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи производится либо дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо капитализацией с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.
Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза.
68.1. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи дисконтированием каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования производится по формуле
NOI REV
n t n
V = SUM --------- + ---------,
i=1 t n
(1 + r ) (1 + r )
t n
где r - норма дисконтирования в году t;
t
r - норма дисконтирования в году n;
n
REV - реверсия в году n, д.е.;
n
t - расчетный период от 1 до n, лет;
n - срок прогноза, лет.
Расчет стоимости производится в соответствии с построенными денежными потоками по каждому из альтернативных вариантов расчета.
Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу.
68.2. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков капитализацией с применением расчетных моделей производится по формуле в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции.
К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:
модели дохода;
модели собственности;
ипотечно-инвестиционные модели.
68.2.1. Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.
В случае, если поступление потока дохода равномерно, в зависимости от предположений о способе возврата капитала возможно применение следующих методов расчета стоимости:
бесконечного потока;
Инвуда;
Хоскольда.
68.2.1.1. Метод бесконечного потока применяется в случаях:
поток дохода бесконечен;
поток дохода конечен и цена продажи объекта недвижимости равна начальной цене покупки объекта недвижимости.
68.2.1.2. Метод Инвуда предполагает возврат капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения с нормой процента, равной общей норме отдачи.
Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости, генерирующих постоянные потоки дохода.
68.2.1.3. Метод Хоскольда предполагает аккумулирование вкладов в фонде возмещения по безрисковой норме.
Метод Хоскольда рекомендуется применять для оценки высокоприбыльных объектов недвижимости.
68.2.2. Модели собственности используются в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.
68.2.2.1. При предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости не изменяются во времени, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции.
68.2.2.2. При предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости к концу срока прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.2 пункта 63 настоящей Инструкции.
68.2.2.3. Если возврат капитала при формировании фонда возмещения в течение срока экономической жизни прямолинейный, стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.3 пункта 63 настоящей Инструкции.
68.2.2.4. Если доход и стоимость объекта недвижимости уменьшаются прямолинейно, стоимость объекта недвижимости рассчитывается методом Ринга в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, а общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.4 пункта 63 настоящей Инструкции при условии относительного уменьшения стоимости объекта недвижимости.
Модель Ринга применяется для оценки истощаемых активов при условии:
возврат капитала происходит равными долями в течение срока прогноза;
чистый доход всегда состоит из постоянной суммы возврата капитала и уменьшающегося дохода на капитал, остающегося в активе. При этом общий доход уменьшается до тех пор, пока актив не истощится.
68.3. Одним из способов прогнозирования дохода при отсутствии достаточной информации о договорах аренды является предположение об изменении дохода с постоянной нормой дисконтирования по экспоненту.
68.3.1. Если доход и стоимость объекта недвижимости изменяются экспоненциально (на постоянный коэффициент), стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, а общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 63.5 пункта 63 настоящей Инструкции.
68.3.2. Если доход изменяется экспоненциально, а стоимость объекта недвижимости остается постоянной, то стоимость объекта недвижимости определяется по формуле
э
V = NOI x A ,
n
э
где A - настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося
n
аннуитета.
68.3.3. Настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по формуле
n
э (1 +/- Д)
A = (1 - ----------) / (r +/- Д).
n n
S
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
Если доход уменьшается экспоненциально, в числителе ставится минус, в знаменателе - плюс.
Если доход увеличивается экспоненциально, в числителе ставится плюс, в знаменателе - минус.
69. Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта недвижимости с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.
Ипотечно-инвестиционные модели применяются в случае, когда инвестиции в объект недвижимости рассматриваются как комбинация заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией.
69.1. Если поток дохода изменяется определенным регулярным образом и для финансирования объекта недвижимости использованы заемный и собственный капитал, для расчета стоимости объекта недвижимости используется ипотечно-инвестиционная модель, по которой стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с пунктом 67 настоящей Инструкции, общий коэффициент капитализации определяется в соответствии с подпунктом 64.2 пункта 64 настоящей Инструкции.
69.2. Если поток дохода изменяется неравномерно и при финансировании объекта недвижимости используется заемный и собственный капитал, стоимость объекта недвижимости определяется по общей ипотечно-инвестиционной модели в соответствии с подпунктом 69.2.3 пункта 69 к настоящей Инструкции. В этом случае реконструированный отчет о доходах может оформляться в соответствии с приложением 10 к настоящей Инструкции. При этом отдельно рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, и чистый операционный доход, приходящийся на заемный капитал (годовая сумма по обслуживанию долга).
69.2.1. Годовая сумма по обслуживанию долга определяется в соответствии со схемой кредитования.
Для самоамортизирующегося кредита годовая сумма по обслуживанию долга определяется по формуле
1
DS = V x --,
M A
n
где DS - годовая сумма по обслуживанию долга, включая возврат
основной суммы долга и проценты по кредиту, д.е.;
V - сумма кредита, д.е.;
M
1
-- - взнос на амортизацию единицы.
A
n
69.2.2. Годовой чистый операционный доход, приходящийся на собственный капитал, определяется по формуле
NOI = NOI - DS,
E
где NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
E
собственный капитал, д.е.
69.2.3. Стоимость объекта недвижимости по общей ипотечно-инвестиционной модели определяется по формуле
n
V = SUM PV(NOI ) + PV(TG - BAL) + V ,
t=1 Et M
где NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
Et
собственный капитал, в году t, д.е.;
TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу, д.е.;
BAL - невыплаченный остаток кредита на дату продажи, д.е.;
V - сумма кредита, д.е.;
M
n - срок прогноза, лет.
70. Определение стоимости объекта недвижимости методом валовой ренты (методом валового мультипликатора) базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном или действительном валовом доходе объекта оценки.
70.1. Стоимость объекта недвижимости методом валовой ренты определяется по формуле
V = PGI(EGI) x M ,
PGI(EGI)
где PGI(EGI) - потенциальный или действительный валовой доход объекта оценки, д.е.
71. Метод остатка позволяет определить стоимость объекта недвижимости или стоимость элементов объектов недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес).
Выделяют следующие виды метода остатка для:
земли;
улучшений;
собственного капитала;
заемного капитала.
71.1. Метод остатка для земли применяется, если известна стоимость улучшений и необходимо определить стоимость местоположения объекта недвижимости или стоимость объекта недвижимости в целом.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
71.2. Метод остатка для улучшений применяется, если известны стоимость местоположения объекта недвижимости, годовой чистый операционный доход, коэффициенты капитализации для земли и для здания и необходимо определить стоимость улучшений или стоимость объекта недвижимости в целом.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
71.3. Метод остатка для собственного капитала применяется, если известны сумма кредита, срок кредита, норма процента по кредиту, коэффициент капитализации для собственного капитала и необходимо определить стоимость собственного капитала или объекта недвижимости в целом.
71.4. Метод остатка для заемного капитала применяется, если известны стоимость собственного капитала, предполагаемая норма отдачи на собственный капитал, годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости, норма процента по кредиту, срок кредита и необходимо определить стоимость заемного капитала или стоимость объекта недвижимости в целом.
71.5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом остатка осуществляется в следующей последовательности:
определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный интерес;
рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости;
рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса;
определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на интерес элемента объекта недвижимости с известной стоимостью, по формуле
NOI = V x R ,
j j j
где V - стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на
j
известный интерес;
R - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта
j
недвижимости с известным интересом;
определяется коэффициент капитализации, приходящийся на элемент
объекта недвижимости с неизвестным интересом;
рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся
на элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом, по формуле
NOI = NOI - NOI ,
i j
где NOI - годовой чистый операционный доход от объекта
недвижимости;
NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
j
элемент объекта недвижимости с известным интересом;
определяется стоимость элемента объекта недвижимости,
приходящаяся на неизвестный интерес, по формуле
NOI
i
V = ----,
i R
i
где NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на
i
элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом;
R - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта
i
недвижимости с неизвестным интересом;
определяется стоимость объекта недвижимости как сумма стоимости
элементов объекта недвижимости с известным интересом и неизвестным
интересом.
Глава 8
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ.
КОРРЕКТИРОВКИ И МЕТОДЫ ИХ ПРОВЕДЕНИЯ
72. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения.
Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.
73. Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:
исследование рынка;
анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
определение единиц сравнения;
сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
выбор элементов сравнения;
расчет корректировок по элементам сравнения;
корректировка цен объектов-аналогов;
приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.
74. При исследовании рынка осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении).
75. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам производятся на основании информации об объектах сходного функционального назначения и выбора из их числа предполагаемых объектов-аналогов.
76. Определяются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цена одного квадратного метра, цена одного кубического метра, цена одного места, цена одного объекта недвижимости, цена одного земельного участка и др.
77. При сравнении объекта оценки с объектами-аналогами анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др. В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.
78. Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления объекта оценки и объектов-аналогов по единице сравнения.
При проведении оценки объектов недвижимости выделяются следующие элементы сравнения:
имущественные права;
условия финансирования;
состояние рынка (время продажи);
условия продажи;
местоположение;
физические характеристики;
экономические характеристики;
условия использования;
иные элементы сравнения.
79. Расчет корректировок производится по результатам выбора элементов сравнения.
Корректировки по элементам сравнения подразделяются на:
корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка (время продажи) и условия продажи;
корректировки, которые выполняются после корректировок первой группы в любой последовательности. К ним относятся все остальные корректировки по элементам сравнения.
Корректировка по элементу сравнения проводится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения.
79.1. Корректировка на имущественные права выполняется в случае, если имущественные права на объект-аналог отличаются от имущественных прав на объект оценки.
Корректировка на имущественные права может определяться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.
Корректировка на право собственности выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права собственности, а объект-аналог приобретен на праве аренды.
Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а объект-аналог приобретен на праве собственности.
Корректировка на право собственности может рассчитываться как настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода на дату оценки.
Прирост годового чистого операционного дохода определяется как разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных расходов.
79.2. Корректировка на условия финансирования выполняется, если условия расчета по объекту-аналогу и объекту оценки отличаются следующим образом:
расчет по объекту-аналогу или объекту оценки осуществляется полностью или частично неденежным эквивалентом, в том числе ценными бумагами, материальными ресурсами, другими объектами недвижимости и пр. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости указанного платежного средства;
условия кредитования полностью или частично отличаются от рыночных (например, льготное кредитование). В этом случае необходимо учитывать схему кредитования объекта оценки и объекта-аналога (самоамортизирующийся кредит, кредит с изменяющимися платежами и др.) и условия кредитования (срок кредита, изменение нормы процента и др.).
Корректировка на условия финансирования для самоамортизирующегося кредита может определяться с использованием функций сложного процента (взноса на амортизацию единицы, настоящей стоимости аннуитета, будущей стоимости аннуитета), в том числе по формуле
p
ДV = Дpmt x A ,
ф n
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где ДV - корректировка на условия финансирования, д.е.;
ф
Дpmt - приращение платежа по кредиту, д.е.;
p
A - настоящая стоимость аннуитета по рыночной норме процента.
n
Приращение платежа по кредиту определяется по формуле
Дpmt = pmt - pmt ,
р л
--------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где pmt - платеж по кредиту по рыночной норме процента при
р
соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение
года, д.е.;
pmt - платеж по кредиту по льготной норме процента при
л
соответствующей периодичности начисления сложных процентов в течение
года, д.е.
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
| 
