Стр. 1
Страницы: Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
Зарегистрировано в НРПА РБ 12 января 2008 г. N 8/17935
На основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь", Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить прилагаемую Инструкцию по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества.
2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.
Председатель Г.И.КУЗНЕЦОВ
СОГЛАСОВАНО
Министр архитектуры
и строительства
Республики Беларусь
А.И.Селезнев
17.12.2007
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Государственного
комитета по имуществу
Республики Беларусь
20.12.2007 N 67
ИНСТРУКЦИЯ
ПО ОЦЕНКЕ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ),
ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Глава 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция) разработана на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 168, 1/7999), СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.0.01), СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.2.01), СТБ 52.3.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.3.01), и применяется для оказания услуг по оценке следующих объектов оценки (за исключением жилых и не завершенных строительством объектов):
единого объекта недвижимого имущества (далее - объект недвижимости);
капитальных строений (зданий, сооружений), а также их частей;
изолированных помещений (помещений);
инженерных сетей;
благоустройства;
вложений в объекты недвижимости;
прочих объектов;
элементов объекта недвижимости.
2. Расчет стоимости объекта оценки производится в целях:
2.1. продажи конкретному покупателю, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);
2.2. внесения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;
2.3. продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);
2.4. передачи в залог (ипотеку);
2.5. безвозмездного отчуждения;
2.6. безвозмездной передачи;
2.7. передачи в безвозмездное пользование;
2.8. передачи в доверительное управление;
2.9. мены;
2.10. наследования имущества;
2.11. разрешения имущественных споров;
2.12. возмещения убытков (ущерба);
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
2.13. реализации управленческих решений;
2.14. иных не противоречащих законодательству.
Объекты самовольного строительства оцениваются только для целей принятия решения о судьбе такого объекта.
3. Для целей настоящей Инструкции применяются термины и определения, установленные в СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, а также следующие термины и определения:
базовый год - период времени, за который принимаются данные для составления реконструированного отчета о доходах;
вспомогательные улучшения - объекты подсобного и обслуживающего назначения;
долгоживущие конструктивные элементы - конструктивные элементы, срок жизни которых совпадает со сроком жизни улучшения;
исправимый физический износ - физический износ, устранение которого технически возможно и затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость улучшений;
исправимый функциональный износ - износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически возможно и экономически целесообразно, так как затраты на него меньше, чем добавленная при этом стоимость улучшений;
коэффициент плотности застройки - отношение площади застройки к площади земельного участка;
краткоживущие конструктивные элементы - конструктивные элементы, срок жизни которых меньше срока жизни улучшения в целом;
модифицированный метод экономической жизни - метод экономической жизни, позволяющий выделить исправимый, неисправимый физический, функциональный и внешний износ или определить износ одного вида;
неисправимый физический износ - физический износ, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение которого превышают добавленную стоимость улучшений;
неисправимый функциональный износ - износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавленная при этом стоимость улучшений;
нормативный срок службы - срок службы объекта оценки, установленный в соответствии с законодательством;
нормативный срок службы конструктивных элементов - период времени, установленный техническими нормативными правовыми актами (далее - ТНПА), после которого конструктивные элементы улучшений должны быть заменены;
основное улучшение - основной объект строительства, имеющий вспомогательные улучшения, связанные с ним общим назначением;
площадь застройки здания - площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды и проходы под ним включаются в площадь застройки;
полная аренда - аренда, при которой по договору аренды все операционные расходы по содержанию объекта недвижимости оплачиваются арендодателем;
распределенная аренда - аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть - арендатором;
самоамортизирующийся кредит - кредит, выплачиваемый периодическими равновеликими платежами, состоящими из процентов и основной суммы долга;
самовольная постройка (самовольное строительство) - строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка дома, другого строения, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для целей в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил;
срок экспозиции - период времени от даты размещения объекта оценки на рынке до даты осуществления сделки;
условный земельный участок - часть поверхности земли, имеющая площадь, местоположение и другие характеристики, не отраженные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистр недвижимости);
фактический срок службы - период времени от даты ввода объекта оценки в эксплуатацию до даты оценки;
фактический срок службы конструктивных элементов - период времени, в течение которого конструктивные элементы выполняли свои функции на дату оценки;
чистая аренда - аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором.
Глава 2
ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
4. Порядок проведения оценки может включать следующие этапы:
4.1. определение задания и заключение договора на проведение независимой оценки;
4.2. сбор и анализ информации;
4.3. обследование объекта оценки;
4.4. определение предпосылок и ограничений;
4.5. анализ рынка недвижимости;
4.6. анализ местоположения объекта оценки;
4.7. описание объекта оценки;
4.8. выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
4.9. расчет стоимости выбранными методами;
4.10. обоснование итоговой стоимости объекта оценки;
4.11. составление и оформление отчета об оценке;
4.12. составление заключения об оценке.
Порядок проведения оценки индексным методом и методом пересчета валютной стоимости осуществляется в соответствии с подпунктами 4.1, 4.2, 4.9, 4.11, 4.12 пункта 4 настоящей Инструкции. В случае необходимости порядок проведения оценки индексным методом может включать подпункты 4.3, 4.6, 4.7.
Обязательная оценка должна проводиться до совершения с объектом оценки соответствующей сделки или иного значимого действия.
5. Перед заключением договора на проведение независимой оценки (далее - договор) оценщик формулирует задание на оценку, которое устанавливается договором и отражается в отчете об оценке.
В задании на оценку указываются цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика, снимающие любую двусмысленность, связанную с проведением оценки.
Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является договор, заключаемый между исполнителем оценки и заказчиком оценки, либо судебное постановление.
Договор заключается в простой письменной форме в соответствии с законодательством.
Дата оценки не может устанавливаться ранее первого дня даты осмотра объекта оценки и (или) даты заключения договора.
6. Для проведения оценки по требованию исполнителя оценки или оценщика заказчик представляет следующие документы:
копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации здания, изолированного помещения, сооружения, а в случае его отсутствия другой документ, подтверждающий права на объект оценки;
копию документа, удостоверяющего право на земельный участок;
копию технического паспорта или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки;
копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, выписку из инвентарной книги учета объектов основных средств, копию других типовых унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств;
проектно-сметную документацию по объекту оценки;
копию договора (договоров) аренды;
сведения о доходах по объекту оценки;
сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта оценки, коммунальные услуги и др.;
сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонте;
сведения о земельном налоге;
сведения о налоге на недвижимость;
другие документы.
Все копии документов, представленные заказчиком оценки, должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью.
6.1. При проведении оценки могут использоваться следующие источники информации:
сведения из регистра недвижимости;
сведения из реестра цен и регистра стоимости государственного земельного кадастра;
сведения об объекте оценки (техническая, проектно-сметная документация);
данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб предприятия;
проектно-сметная документация по объекту-аналогу;
прайс-листы, проспекты;
классификаторы, в том числе Временный республиканский классификатор основных средств и нормативные сроки их службы, утвержденный постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 21 ноября 2001 г. N 186 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., N 114, 8/7489);
номенклатурные каталоги и справочники;
типовые системы технического обслуживания и ремонта;
информация, размещенная на Интернет-сайтах, в том числе данные о продажах и аренде объектов недвижимости;
прейскуранты и справочники цен;
информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьютеров;
документы, подтверждающие приобретение объекта оценки;
информация о ценах выставленных на продажу объектов недвижимости по данным риэлтерских агентств, а также строительных и инвестиционных компаний;
справочная и нормативная литература;
литература по оценке;
экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости;
данные из средств массовой информации;
сборники удельных показателей стоимости строительства, эксплуатационных затрат и др.;
отчеты об оценке;
базы данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы;
другие источники.
6.2. Полученная исходная информация и документы анализируются оценщиком, изучается состав и объем их представления, исследуется уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки.
6.3. При анализе информации и представленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий, противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую достоверную информацию.
6.4. При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки.
7. Обследование объекта оценки заключается в его визуальном осмотре на месте расположения с целью установления фактических данных о его функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений.
Если в состав объекта оценки входит несколько улучшений (здания, сооружения, благоустройство и др.), при обследовании объекта оценки производится осмотр каждого улучшения. При выявлении по результатам осмотра дополнительных улучшений, относящихся к объекту оценки и не предусмотренных договором, по согласованию с заказчиком исполнитель оценки составляет дополнительное соглашение к договору об оценке таких улучшений. В случае необходимости и в соответствии с договором оценщик может проводить обмеры и рассчитывать объемы работ по объекту оценки.
В компетенцию оценщика не входит проведение технической диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом. При необходимости проведения экспертизы технического состояния объекта оценки заказчик оценки или исполнитель оценки по согласованию с заказчиком оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ.
По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра оценщиком согласно приложению 1 или комиссией заказчика оценки согласно приложению 2.
Если оценщик при оценке рыночным методом выполняет оценку только сравнительным или доходным методом, то решение о составлении акта осмотра принимается оценщиком в зависимости от целесообразности учета технического состояния объекта оценки в сравнительном или доходном методе.
8. Предпосылки и ограничения определяются в соответствии с СТБ 52.0.01 в зависимости от условий договора, исходной информации об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.
9. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, заключения договоров аренды, договорные и рыночные арендные ставки, срок экспозиции объектов недвижимости и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на его стоимость.
10. Анализ местоположения объекта оценки начинается с указания адреса объекта оценки и включает описание объекта оценки, окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и других характеристик.
11. При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка и улучшений.
11.1. Описание земельного участка включает уникальный номер оценочной зоны, площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, ограничений (обременений) прав, формы участка и других особенностей земельного участка по усмотрению оценщика.
11.2. Описание улучшений включает:
дату ввода в эксплуатацию;
описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и других улучшений, входящих в состав объекта оценки;
описание технического состояния объекта оценки и его конструктивных элементов на дату осмотра;
несоответствие выявленных оценщиком по результатам обследования фактических данных сведениям, содержащимся в представленных документах;
другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, по усмотрению оценщика.
12. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости обусловлен требованиями законодательства, наличием информации, целью оценки, видом стоимости, особенностями объекта оценки, условиями договора.
13. Расчет стоимости объектов оценки выбранными методами оценки и методами расчета стоимости производится в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, глав 3 - 9 настоящей Инструкции. При оценке рыночным методом расчет производится с учетом оцениваемых имущественных прав, физических и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.
14. Обоснование итоговой стоимости объекта оценки производится при определении стоимости рыночным методом оценки.
При обосновании итоговой стоимости объекта оценки учитываются имущественные права, их ограничения, наличие сервитутов, финансовые и имущественные интересы, предпосылки и ограничения, принятые в оценке.
14.1. Если оценка проводилась одним методом в рамках рыночного метода оценки, стоимость, полученная в результате расчета, является итоговой стоимостью объекта оценки.
14.2. В случае применения нескольких методов в рамках рыночного метода оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице.
Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, математическими или статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др.
14.3. При определении стоимости рыночным методом в белорусских рублях или в иной валюте итоговую стоимость следует округлять:
до 10 денежных единиц, если итоговая стоимость не превышает 1 тыс. денежных единиц;
до 100 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 1 тыс. денежных единиц и не превышает 100 тыс. денежных единиц;
до 1000 денежных единиц, если итоговая стоимость превышает 100 тыс. денежных единиц и не превышает 1000 тыс. денежных единиц;
по усмотрению оценщика, но не более чем на 5 процентов, если итоговая стоимость превышает 1000 тыс. денежных единиц.
14.4. Стоимость, определенная индексным методом или методом пересчета валютной стоимости, не округляется.
14.5. Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.
14.6. Итоговая стоимость рассчитывается без налога на добавленную стоимость. В отдельных случаях и в соответствии с договором итоговая стоимость дополнительно может указываться с налогом на добавленную стоимость.
14.7. Исключен. - Постановление Госкомимущества от 22.08.2008 N 68.
15. Составление и оформление отчета об оценке производятся в соответствии с СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01 с учетом особенностей по видам объектов оценки.
15.1. Отчет об оценке может составляться в краткой (краткий отчет об оценке) или полной письменной форме (стандартный отчет об оценке).
15.2. Краткий отчет об оценке составляется при применении индексного метода, метода пересчета валютной стоимости и в других случаях по заявке заказчика.
15.3. Краткий отчет об оценке должен содержать:
наименование и адрес объекта оценки;
сведения об исполнителе оценки, оценщиках, заказчике оценки;
дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;
индивидуальные признаки объекта оценки;
дату оценки;
цены оценки;
валюту оценки;
цель оценки;
вид определяемой стоимости;
краткий анализ исходных данных и местоположения объекта оценки;
краткое описание методов оценки и методов расчета стоимости;
обоснование итоговой стоимости;
ссылку на используемые стандарты;
другие данные по усмотрению оценщика.
15.4. Стандартный отчет об оценке должен содержать:
титульный лист с указанием наименования и адреса объекта оценки;
сведения об исполнителе оценки, оценщиках, заказчике оценки;
дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;
краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату осмотра объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости, итоговую стоимость;
основные предпосылки и ограничения;
анализ данных, используемых для оценки;
анализ местоположения объекта оценки;
анализ рынка недвижимости;
описание объекта оценки;
методы оценки и методы расчета стоимости, обоснование их применения;
обоснование итоговой стоимости;
ссылка на используемые стандарты;
список технических нормативных правовых актов и используемых литературных источников;
перечень данных, используемых при оценке с указанием их источника;
приложения;
другие данные, необходимые для проведения оценки, а также по усмотрению оценщика.
15.5. Отчет об оценке должен быть пронумерован, подписан оценщиком и руководителем исполнителя оценки, скреплен печатью оценщика и исполнителя оценки.
При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, отчет об оценке должен быть им подписан и скреплен его личной печатью.
Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплен личной печатью оценщика.
16. Составление заключения об оценке производится в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01 и с учетом особенностей составления заключения об оценке по видам объектов оценки.
16.1. Заключение об оценке содержит:
полное наименование исполнителя оценки;
фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;
дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;
номер и дату заключения договора либо указание на судебное постановление;
описание объекта оценки и имущественных прав на него;
цель оценки;
дату оценки;
валюту оценки;
названия используемых методов оценки;
итоговую стоимость объекта оценки;
иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.
16.2. Если стоимость объекта оценки рассчитывается в ценах на дату, отличную от даты оценки, то в заключении об оценке указываются цены оценки.
16.3. Заключение об оценке подписывается оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скрепляется его личной печатью, а также подписывается руководителем и скрепляется печатью исполнителя оценки, если исполнителем оценки является юридическое лицо.
При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, заключение об оценке должно быть им подписано и скреплено его личной печатью.
Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, заключение об оценке должно быть подписано оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплено личной печатью оценщика.
17. Исполнители оценки при проведении независимой оценки обязаны:
не разглашать конфиденциальную информацию, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами;
хранить копии заключений и отчетов об оценке, обеспечить сохранность информации на бумажных носителях, содержащей перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника, а также описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки. Такие документы подлежат хранению не менее пяти лет с даты подписания соответствующих заключения и отчета об оценке руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки. Законодательными актами может быть установлен более длительный срок хранения указанных в настоящем абзаце документов.
Заключения и отчеты об оценке могут храниться в виде электронных документов.
17-1. Оценка, проведенная в соответствии с настоящей Инструкцией, действительна:
для целей, указанных в подпунктах 2.1, 2.4, 2.9 пункта 2 настоящей Инструкции, - в течение шести месяцев с даты, на которую проводится оценка;
для целей, указанных в подпункте 2.2 пункта 2 настоящей Инструкции, - в течение девяти месяцев с даты, на которую проводится оценка;
для иных целей, предусмотренных в пункте 2 настоящей Инструкции, - в течение года.
(п. 17-1 введен постановлением Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
18. Копии заключений и отчетов об оценке, иную информацию, полученную от заказчика оценки, исполнитель оценки обязан представлять по запросам государственных органов для выполнения возложенных на них функций.
Глава 3
ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ
19. Индексный метод представляет собой метод определения стоимости путем применения коэффициентов (индексов) к остаточной стоимости с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее - переоценки), или остаточной стоимости объектов оценки.
20. Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость объектов оценки (за исключением объекта недвижимости, элементов объекта недвижимости).
21. Определение оценочной стоимости зависит от исходной информации, базы определения оценочной стоимости и способа расчета остаточной стоимости или остаточной стоимости объекта оценки.
22. Базой определения оценочной стоимости является для:
юридических лиц - балансовая стоимость с учетом переоценок;
индивидуальных предпринимателей - остаточная стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;
физических лиц - цена приобретения или цена объекта-аналога, первоначальная стоимость объекта оценки, установленная на основании других документов;
отдельных видов сделок и других значимых действий в соответствии с законодательством - остаточная стоимость объекта оценки или остаточная стоимость объекта-аналога в соответствии с законодательством.
22.1. Если базой определения оценочной стоимости является балансовая стоимость, отраженная в бухгалтерском учете юридического лица, или остаточная стоимость, отраженная в книге учета индивидуального предпринимателя, с учетом переоценок, то оценочная стоимость рассчитывается по формуле
С = С x К ,
оц ост пер
где С - оценочная стоимость объекта оценки на дату оценки в ценах
оц
на первое число месяца, за исключением подпунктов 2.3, 2.5 - 2.8,
2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции, когда оценочная стоимость
определяется в ценах на дату последней переоценки, д.е.;
С - остаточная (балансовая) стоимость с учетом переоценок по
ост
данным бухгалтерского учета юридического лица или отраженная в книге
учета индивидуального предпринимателя, д.е.;
К - коэффициент пересчета.
пер
Коэффициент пересчета принимается для цели оценки, указанной в:
подпунктах 2.1, 2.2, 2.4, 2.9 - 2.12 пункта 2 настоящей Инструкции, - равным коэффициенту изменения стоимости основных средств вида (группы) основных средств, ежемесячно доводимому Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь (далее - КИС ОС);
(в ред. постановления Госкомимущества от 14.11.2008 N 80)
подпунктах 2.3, 2.5 - 2.8, 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции, - равным единице.
22.2. КИС ОС применяется на первое число месяца, предшествующего дате оценки, в том числе в случае, если по состоянию на 1 января текущего года переоценка не проводилась.
22.2.1. Если объект оценки принят к бухгалтерскому учету в период, прошедший с даты предыдущей переоценки, то КИС ОС принимается от даты принятия к бухгалтерскому учету.
22.2.2. Если объекты оценки получены безвозмездно в период, прошедший с даты последней переоценки, для целей, указанных в подпунктах 2.1, 2.2, 2.4, 2.9, 2.10 - 2.12 пункта 2 настоящей Инструкции, КИС ОС принимается:
к дате принятия к бухгалтерскому учету - по объектам оценки, первоначальная стоимость которых определена исходя из рыночной стоимости;
к декабрю года, предшествующего дате последней переоценки, - по объектам оценки, первоначальная стоимость которых принимающей стороной определена исходя из стоимости, отраженной в бухгалтерском учете у передающей стороны с учетом последней переоценки;
к дате принятия к бухгалтерскому учету передающей стороной - по объектам оценки, приобретенным в период после последней переоценки и принятым к бухгалтерскому учету принимающей стороной по стоимости, отраженной в бухгалтерском учете у передающей стороны на дату передачи.
22.2.3. КИС ОС применяется по помещениям в жилых домах, выведенным из состава жилищного фонда, к дате проведения последней переоценки данного объекта оценки.
22.2.4. КИС ОС равен единице в случае проведения оценки по состоянию и в ценах на 1 января или 1 февраля текущего года, когда переоценка проводилась в установленном порядке по состоянию на 1 января текущего года.
22.3. Оценочная стоимость объектов оценки, договор лизинга по которым прекращен, определяется с учетом переоценок, не проведенных по этим объектам оценки за период нахождения в лизинге.
22.4. Остаточная (балансовая) стоимость с учетом переоценок по данным бухгалтерского учета юридического лица или отраженная в книге учета индивидуального предпринимателя рассчитывается по формуле
С = ПС(ВС) - А ,
ост нак
где ПС(ВС) - первоначальная (восстановительная) стоимость по данным
бухгалтерского учета юридического лица или индивидуального
предпринимателя в ценах на дату последней переоценки объекта оценки,
д.е.;
А - накопленная амортизация по данным бухгалтерского учета
нак
или отраженная в книге учета индивидуального предпринимателя на дату
оценки в ценах на дату последней переоценки объекта оценки,
д.е.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
22.4.1. Первоначальная (восстановительная) стоимость зданий, сооружений, изолированных помещений, которые были введены в эксплуатацию в период с 1 января 1992 г. до 1 января 1995 г., определяется рыночным методом в рамках затратного метода (за исключением объектов, по которым одна из проведенных переоценок была произведена на основании заключения оценщика либо методом прямой оценки).
22.4.2. Первоначальная (восстановительная) стоимость помещения, выделяемая из стоимости здания, может определяться по проектно-сметной документации или пропорционально строительному объему (при разной высоте этажей) или общей площади (при одинаковой высоте этажей) и указывается отдельной суммой.
Определение общей площади и объема производится в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28 июля 2004 г. N 39 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2004 г., N 174, 8/11613) (далее - Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации), по объемно-планировочным показателям.
22.4.3. Первоначальная (восстановительная) стоимость жилых помещений в жилых домах, выводимых из состава жилищного фонда, определяется на дату вывода из состава жилищного фонда.
22.4.4. Первоначальная (восстановительная) стоимость нежилых помещений в зданиях, в том числе жилых домах, определяется на дату ввода здания в эксплуатацию.
22.5. Для целей оценки, предусмотренных в подпунктах 2.1 - 2.4, 2.9, 2.11 пункта 2 настоящей Инструкции:
оценочная стоимость улучшений (за исключением зданий, изолированных помещений), накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет 90 процентов и более от первоначальной (восстановительной) стоимости, определяется в размере 10 процентов от первоначальной (восстановительной) стоимости, но не ниже утилизационной стоимости, подтверждаемой соответствующим расчетом, произведенным комиссией организации, индивидуальным предпринимателем;
оценочная стоимость зданий и изолированных помещений, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет 50 процентов и более от первоначальной (восстановительной) стоимости, определяется с учетом заключения территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об обследовании зданий, изолированных помещений на предмет определения их фактического физического износа (в процентах) и в расчет принимаются данные с наименьшим значением износа или амортизации.
22.5.1. По полностью самортизированным объектам оценки первоначальная (восстановительная) стоимость определяется с учетом коэффициентов изменения стоимости основных средств вида (группы) основных средств, аналогичных для переоценки основных средств, имеющих остаточную стоимость.
22.6. Если базой определения оценочной стоимости является цена приобретения или цена объекта-аналога, или первоначальная стоимость объекта оценки (объекта-аналога), установленная на основании других документов, в базисном или ином уровне цен, в том числе текущем уровне цен по отдельным видам сделок и другим значимым действиям, оценочная стоимость рассчитывается на дату оценки по формуле
о
С = С x К ,
оц ост пер
где С - оценочная стоимость объекта оценки на дату оценки в ценах
оц
на первое число месяца, д.е.;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
о
С - остаточная стоимость объекта оценки в текущем уровне
ост
цен на дату оценки, д.е.;
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
К - коэффициент пересчета, равный единице.
пер
22.6.1. Остаточная стоимость объекта оценки в текущем уровне цен на дату оценки определяется по формуле
о
С = С - И ,
ост в(з) физ
где С - стоимость восстановления (замещения) на дату оценки,
в(з)
д.е.;
И - физический износ объекта оценки на дату оценки в
физ
текущем уровне цен, д.е.
(в ред. постановления Госкомимущества от 22.08.2008 N 68)
Физический износ определяется методом нормативного износа.
22.6.2. Стоимость восстановления (замещения) рассчитывается по формуле
1 д
С = С (С ) x К ,
в(з) n n ос
где С - стоимость восстановления (замещения) на дату оценки,
в(з)
д.е.;
С - первоначальная стоимость объекта оценки, д.е.;
n
1
С - первоначальная стоимость объекта оценки, рассчитанная по
n
первоначальной стоимости объекта-аналога, д.е.;
д
К - сводный коэффициент дооценки первоначальной стоимости
ос
объекта оценки от цен, в которых определена первоначальная стоимость
объекта оценки, до даты оценки (далее - сводный коэффициент
дооценки), который рассчитывается по формуле:
д
К = К x К x ... x К x К ,
ос 1 2 n n+1
где К , К , ... , К - коэффициенты изменения стоимости основных
1 2 n
средств, вида (группы) основных средств, доводимые Национальным
статистическим комитетом Республики Беларусь. Принимаются по
коэффициентам пересчета стоимости основных средств всех
предшествующих переоценок, начиная с уровня цен, в котором
определяется первоначальная стоимость объекта оценки;
(в ред. постановления Госкомимущества от 14.11.2008 N 80)
К принимается аналогично К в соответствии с подпунктом
n+1 пер
22.1 пункта 22 настоящей Инструкции (за исключением целей, указанных
в подпунктах 2.3, 2.5 - 2.8, 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей
Инструкции, когда К равен единице).
n+1
Если объект оценки принят к бухгалтерскому учету в период,
прошедший с даты предыдущей переоценки, то К принимается от даты
n
принятия к бухгалтерскому учету.
Сводный коэффициент дооценки равен единице, если первоначальная
стоимость объекта оценки принимается в текущих ценах на дату оценки.
Если первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога определяется в базисном уровне цен, то при расчете стоимости восстановления (замещения) учитываются налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с подпунктом 35.2 пункта 35 настоящей Инструкции.
22.6.3. Если исходные документы по объекту оценки у юридического лица, индивидуального предпринимателя, физического лица отсутствуют или недостоверны, оценочная стоимость определяется в соответствии с подпунктом 22.6 пункта 22 настоящей Инструкции.
22.7. Для целей оценки, предусмотренных в подпунктах 2.1 - 2.4, 2.9, 2.11 пункта 2 настоящей Инструкции:
оценочная стоимость улучшений (за исключением зданий, изолированных помещений), физический износ которых по данным расчета методом нормативного износа на дату оценки составляет 90 процентов и более от стоимости восстановления или замещения, определяется в размере 10 процентов от стоимости восстановления или замещения;
оценочная стоимость зданий и изолированных помещений, физический износ которых по результатам расчета методом нормативного износа на дату оценки составляет 50 процентов и более от стоимости восстановления или замещения, определяется с учетом заключения территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об обследовании зданий, изолированных помещений на предмет определения их фактического физического износа и в расчет принимаются данные с наименьшим значением износа.
Пересчет оценочной стоимости объекта оценки в иностранную валюту производится по официальному курсу иностранной валюты, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день, предшествующий дате оценки.
Глава 4
МЕТОД ПЕРЕСЧЕТА ВАЛЮТНОЙ СТОИМОСТИ
23. Метод пересчета валютной стоимости - метод определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.
Методом пересчета валютной стоимости определяется восстановительная (первоначальная) стоимость объекта оценки.
24. Оценка методом пересчета валютной стоимости проводится в порядке, предусмотренном пунктом 4 настоящей Инструкции.
Глава 5
РЫНОЧНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ
25. Рыночный метод представляет собой метод оценки объектов недвижимости или элементов объектов недвижимости на основе использования одного, двух или всех следующих методов оценки: затратного, доходного, сравнительного.
25.1. Рыночный метод применяется для целей оценки, указанных в пункте 2 настоящей Инструкции. Использование одного или нескольких методов в рамках рыночного метода оценки определяется оценщиком.
Оценка рыночным методом производится в порядке, установленном главой 2 настоящей Инструкции.
25.2. Оценка имущественных прав производится в соответствии с настоящей Инструкцией только рыночным методом.
26. К видам стоимости, определяемым на основе рыночного метода оценки, относятся:
рыночная;
инвестиционная;
ликвидационная;
специальная.
26.1. Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться в наиболее эффективном или текущем использовании в соответствии с договором и для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.4, 2.9 - 2.11, 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции.
Рыночная стоимость объекта недвижимости для целей, указанных в подпункте 2.12 пункта 2 настоящей Инструкции, определяется только в текущем использовании.
26.2. Инвестиционная стоимость может рассчитываться для целей, указанных в подпунктах 2.1 - 2.3 (за исключением продажи на аукционе), 2.13, 2.14 пункта 2 настоящей Инструкции.
Методы расчета инвестиционной стоимости выбираются оценщиком в зависимости от преимуществ и экономических выгод, получаемых инвестором от приобретения объекта недвижимости, и инвестиций, необходимых для осуществления инвестиционных целей.
Страницы: Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 |
| 
