Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.04.2010 № 18 "Об утверждении, введении в действие, изменении и отмене технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации"

Текст документа с изменениями и дополнениями по состоянию на ноябрь 2013 года

< Главная страница

Стр. 7

Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | Стр. 7 | Стр. 8 | Стр. 9 | Стр. 10 |

15.1.2. Отчеты об оценке могут составляться в форме:

стандартного отчета об оценке;

краткого отчета об оценке.

15.1.2.1. Стандартный отчет об оценке может содержать:

титульный лист с указанием наименования и юридического адреса объекта оценки;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе наименование предприятия, юридический адрес, форму собственности, дату осмотра объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости объекта оценки, результата независимой оценки объекта оценки и другие сведения по усмотрению оценщика;

основные предпосылки и ограничения;

анализ данных, использованных для оценки;

описание объекта оценки;

анализ экономического развития страны и региона;

анализ рынка и стратегию маркетинга;

анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия;

методы оценки и методы расчета стоимости, обоснование их применения;

описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки;

обоснование результата независимой оценки;

ссылку на используемые ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности;

список используемой литературы, ТНПА, нормативных правовых актов по оценочной деятельности;

перечень данных, используемых для оценки, с указанием их источника;

сведения о заказчике оценки;

сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

дату подписания руководителем юридического лица, если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;

приложения, в том числе копии основных документов, использованных при проведении оценки;

иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

15.1.2.2. Краткий отчет об оценке составляется при применении метода балансового накопления активов и в других случаях по заявке заказчика.

Краткий отчет об оценке должен содержать:

титульный лист с указанием наименования и юридического адреса объекта оценки;

краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе наименование предприятия, юридический адрес, форму собственности, дату осмотра объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости объекта оценки, результат независимой оценки объекта оценки и другие сведения по усмотрению оценщика;

краткий анализ данных, использованных для оценки;

описание объекта оценки;

краткое описание методов оценки и методов расчета стоимости и обоснование их применения;

обоснование результата независимой оценки;

ссылку на используемые ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности;

перечень данных, используемых для оценки, с указанием их источника;

сведения о заказчике оценки;

сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

другие данные для проведения оценки.

15.2. Замена документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки выполняется в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (подразделы 10.7, 10.8).

15.3. Отчеты об оценке, заключения об оценке, а также документы к ним исполнитель обязан хранить и предоставлять по запросам государственных органов в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (пункт 12.9.2).".

(ИУ ТНПА N 4-2010)

МКС 03.080.01

ИЗМЕНЕНИЕ N 1 СТБ 52.3.01-2007

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

ОЦЕНКА КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), НЕ ЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ, ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

АЦЭНКА ВАРТАСЦI АБ'ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКIХ ПРАВОЎ

АЦЭНКА КАПIТАЛЬНЫХ ПАБУДОЎ (БУДЫНКАЎ, ЗБУДАВАННЯЎ), АБ'ЕКТАЎ, ЯКIЯ НЕ ЗАВЕРШАНЫ БУДАЎНIЦТВАМ, IЗАЛЯВАНЫХ ПАМЯШКАННЯЎ ЯК АБ'ЕКТАЎ НЕРУХОМАЙ МАЁМАСЦI

Введено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 28 апреля 2010 г. N 18.

Дата введения 2010-08-01

Раздел 1 изложить в новой редакции:

1. Область применения

Настоящий стандарт устанавливает единые требования к проведению оценки капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества, виды стоимости, методы оценки и методы расчета стоимости, порядок оценки, требования к исходной информации, проведению расчетов, определению итоговой стоимости, составлению документов по результатам их оценки.".

Раздел 2 дополнить ссылкой "СТБ 52.0.02-2009 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения".

Раздел 3 изложить в новой редакции:

3. Термины и определения

В настоящем стандарте применяют следующие термины с соответствующими определениями:

3.1. Объект оценки: улучшения, единый объект недвижимого имущества, элементы единого объекта недвижимого имущества с учетом имущественных прав на них.

3.1.1. Улучшения: все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию единого объекта недвижимого имущества или его элементов.

Примечание. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми, законченными строительством и не завершенными строительством, основными и вспомогательными. К улучшениям относятся недвижимые улучшения и прочие объекты.

3.1.1.1. Отделимые улучшения: улучшения, которые могут быть отделены от объекта оценки без причинения несоизмеримого ущерба его назначению и (или) нарушения его целостности.

3.1.1.2. Неотделимые улучшения: улучшения, которые невозможно отделить от объекта оценки без несоизмеримого ущерба его назначению и (или) нарушения его целостности.

3.1.1.3. Законченный строительством объект: построенный (реконструированный, реставрированный, благоустроенный) в соответствии с проектно-сметной документацией и принятый в эксплуатацию в установленном порядке объект (СТБ 52.0.02).

3.1.1.4. Не завершенный строительством объект: любой объект, предназначенный для длительной эксплуатации, строительство которого продолжается, временно приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено (СТБ 52.0.02).

3.1.1.5. Основное улучшение: основной объект строительства, имеющий вспомогательные улучшения, связанные с ним общим назначением (СТБ 52.0.02).

3.1.1.6. Вспомогательные улучшения: объекты подсобного и обслуживающего назначения (СТБ 52.0.02).

3.1.1.7. Прочие объекты: сборно-разборные и передвижные здания и сооружения, временные здания, сооружения, инженерные сети и другие улучшения (СТБ 52.0.02).

3.1.2. Единый объект недвижимого имущества: совокупность земельного участка и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них (далее - объект недвижимости).

Примечание. Для целей оценки к объекту недвижимости могут приравниваться улучшения с передаваемыми имущественными правами на земельный участок, например, если оцениваются сборно-разборные торговые павильоны, расположенные на земельном участке, назначение которого - установка и обслуживание данных торговых павильонов.

3.1.2.1. Земельный участок: часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями.

Примечание. Если права на земельный участок не оформлены, то оценка объекта недвижимости может проводиться с предполагаемыми правами на земельный участок.

3.1.2.2. Недвижимые улучшения: все объекты, являющиеся результатом деятельности человека и прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (СТБ 52.0.02).

Примечание. К недвижимым улучшениям относятся: многолетние насаждения, капитальные строения, элементы капитальных строений.

3.1.2.2.1. Многолетние насаждения: объекты растительного мира, в том числе деревья, кустарники (кустарники, произрастающие в виде живой изгороди), газоны, цветники.

3.1.2.2.2. Капитальное строение: любой объект на земле, над землей или под землей, законченный строительством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Примечание. К капитальным строениям относятся: здания, сооружения, инженерные сети и (или) их элементы.

3.1.2.3. Элементы объекта недвижимости: земельный участок, недвижимые улучшения, их доли или части; элементы капитального строения и (или) многолетние насаждения, вложения в недвижимые улучшения (далее - элементы объекта недвижимости).

3.1.2.3.1. Вложения в недвижимые улучшения: вложения в капитальные строения и (или) многолетние насаждения.

3.2. Здание: строительная система, состоящая (по мере необходимости) из надземной, наземной и подземной частей, с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Примечание. К зданиям относятся: жилые дома, гаражи, садовые домики (дачи) и другие объекты в соответствии с законодательством.

3.2.1. Жилой дом: здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (СТБ 52.0.02).

3.2.2. Гараж: капитальное строение или изолированное помещение, имеющее капитальные стены или перегородки, перекрытия, кровлю, проемы, пол, смотровую яму (допускается отсутствие смотровой ямы), предназначенное для хранения автотранспортных средств (СТБ 52.0.02).

3.2.3. Садовый домик (дача): капитальное строение, предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания людей (СТБ 52.0.02).

3.3. Сооружение: объемная, плоскостная или линейная строительная система, смонтированная на фундаменте, над землей или под землей, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания и перемещения людей, грузов и т.д.

3.4. Инженерные сети: трубопроводы и кабели различного назначения (водопровод, канализация, отопление, связь и др.), прокладываемые на территориях населенных пунктов и промышленных предприятий, а также в зданиях (СТБ 52.0.02).

Примечание. Линейные сооружения с технологическими устройствами на них, предназначенные для транспортирования жидкости, газов, передачи энергии, сигналов.

3.5. Элементы капитального строения: части, элементы, которые можно выделить в капитальном строении, в том числе строительные системы, имеющие только несущие конструкции, конструкции, общие для всех частей, набор необходимых инженерных сетей и отделки (далее - элементы капитального строения).

Примечание. Элементами капитального строения являются: помещения, машино-места, благоустройство, долгоживущие конструктивные элементы, краткоживущие конструктивные элементы, вложения в капитальные строения и др.

3.5.1. Помещение: замкнутое пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение, архитектурно-художественное оформление и ограниченное строительными конструкциями (СТБ 52.0.02).

3.5.2. Изолированное помещение: внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо из территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута; назначение, местонахождение внутри строения, площадь которого описана в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества прав на него и сделок с ним (СТБ 52.0.02).

Примечание. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения.

3.5.3. Машино-место: площадь, выделенная под место стоянки одного транспортного средства в специально оборудованном здании и сооружении, предназначенном для хранения транспортных средств.

3.5.4. Благоустройство: совокупность работ или затрат, осуществляемых в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для нормального пользования по назначению, создания здоровых, удобных и культурных условий на объекте недвижимости (СТБ 52.0.02).

Примечание. К благоустройству относятся: инженерная подготовка территории, устройство дорог, развитие коммуникационных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, энергоснабжения, расчистка, осушение, озеленение территории, улучшение микроклимата, охрана от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарная очистка, снижение уровня шума и др.

3.5.5. Долгоживущие конструктивные элементы: конструктивные элементы, нормативный срок службы которых совпадает с нормативным сроком службы недвижимого улучшения.

Примечание. Долгоживущие конструктивные элементы могут выделяться в улучшениях, не являющихся недвижимыми.

3.5.6. Краткоживущие конструктивные элементы: конструктивные элементы, нормативный срок службы которых меньше нормативного срока службы недвижимого улучшения в целом.

Примечание. Краткоживущие конструктивные элементы могут выделяться в улучшениях, не являющихся недвижимыми.

3.5.7. Вложения в капитальные строения: затраты на создание, реконструкцию, модернизацию, восстановление, капитальный ремонт, текущий ремонт капитальных строений, их частей или элементов.

3.5.7.1. Реконструкция: совокупность работ и мероприятий, направленных на улучшение функционирования или использование по новому назначению капитального строения (здания, сооружения), вызывающих изменение строительного объема или общей площади капитального строения (здания, сооружения) либо мощности (вместимости, пропускной способности) или назначения (включая отдельные помещения) с изменением нормативных требований.

3.5.7.2. Модернизация капитальных строений: совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах.

3.5.7.3. Ремонт: совокупность работ и мероприятий по восстановлению работоспособности или исправности капитального строения (здания, сооружения), его элементов и частей, включая строительные конструкции и инженерное оборудование, утраченных в процессе эксплуатации, не подпадающих под определение реконструкции.

3.5.7.4. Капитальный ремонт: ремонт, связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств капитальных строений, утраченных в процессе эксплуатации.

3.5.7.5. Текущий ремонт: ремонт, который производится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования капитального строения.

3.6. Самовольная постройка (самовольное строительство): строительство, а также пристройка, надстройка, перестройка здания, сооружения или создание иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для целей, в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил (СТБ 52.0.02).

3.7. Срок службы улучшения: период времени, после которого улучшение окончательно прекращает выполнение закрепленных за ними функций.

3.7.1. Нормативный срок службы улучшения: срок службы улучшения, установленный в соответствии с законодательством.

3.7.2. Нормативный срок службы конструктивных элементов: период времени, установленный техническими нормативными правовыми актами, после которого конструктивные элементы улучшений должны быть заменены (СТБ 52.0.02).

3.7.3. Фактический срок службы улучшения: период времени от даты приемки улучшения в эксплуатацию до даты оценки.

3.7.4. Фактический срок службы конструктивных элементов: период времени, в течение которого конструктивные элементы улучшений выполняли свои функции до даты оценки.

3.8. Исправимый физический износ: физический износ, устранение которого технически возможно и (или) затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).

3.9. Исправимый функциональный износ: износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически возможно и (или) затраты на устранение которых меньше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).

3.10. Неисправимый физический износ: физический износ, устранение которого технически невозможно и (или) затраты на устранение которого равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).

3.11. Неисправимый функциональный износ: износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно и (или) затраты на устранение которых равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений (СТБ 52.0.02).

3.12. Индексы изменения стоимости (цен, затрат) в строительстве: отношения текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или их отдельные калькуляционные составляющие (СТБ 52.0.02).

3.13. Базовый год: период времени, за который принимаются данные для составления реконструированного отчета о доходах (СТБ 52.0.02).

3.14. Срок прогноза: период времени, в течение которого планируется получение денежного потока от использования объекта недвижимости (СТБ 52.0.02).

3.15. Реконструированный отчет о доходах: сводный расчет доходов и расходов от использования объекта недвижимости в базовом году или в любом из годов за срок прогноза.

3.16. Потенциальный валовой доход: максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости.

Примечание. Потенциальный валовой доход включает: договорную арендную плату по занятой арендаторами площади, рыночную арендную плату по не занятой арендаторами площади, скользящий доход и прочие доходы от объекта недвижимости.

3.17. Договорная арендная плата: арендная плата за пользование и владение объектом недвижимости, размер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

3.17.1. Полная аренда: аренда, при которой по договору аренды все операционные расходы по содержанию объекта недвижимости оплачиваются арендодателем.

3.17.2. Распределенная аренда: аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть - арендатором (СТБ 52.0.02).

3.17.3. Чистая аренда: аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором (СТБ 52.0.02).

3.17.4. Рыночная арендная плата: арендная плата, за которую наиболее вероятна передача объекта недвижимости в аренду по договору аренды на дату оценки.

3.17.5. Расчетная рыночная арендная плата: арендная плата, полученная расчетным путем за срок прогноза и используемая для определения будущих доходов от объекта недвижимости.

3.17.6. Избыточная арендная плата: сумма, на которую договорная арендная плата превышает рыночную арендную плату на дату оценки (СТБ 52.0.02).

3.17.7. Процентная арендная плата: арендная плата, установленная договором аренды в виде доли от доходов, связанных с деятельностью арендатора и полученных в результате использования арендованного объекта недвижимости (СТБ 52.0.02).

3.17.8. Сверхарендная плата: арендная плата, установленная в договоре аренды, выплачиваемая сверх процентной арендной платы при предоставлении арендатору льгот, связанных с арендой объекта оценки (СТБ 52.0.02).

3.17.9. Скользящий доход: доход, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения, установленные договором аренды.

3.17.10. Прочие доходы: доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и (или) не связанных со сдачей в аренду площадей в объекте недвижимости.

Примечание. К прочим доходам относят доходы от пользования гаражом, автостоянкой, доход от эксплуатации игровых автоматов и пр.

3.18. Потери арендной платы: потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости, неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

3.19. Действительный (эффективный) валовой доход: потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы (СТБ 52.0.02).

3.20. Операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости.

Примечание. Операционные расходы состоят из постоянных операционных расходов, переменных операционных расходов и расходов на замещение.

3.20.1. Постоянные операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости.

Примечание. Обычно это налог на недвижимость, землю, затраты на страхование и пр.

3.20.2. Переменные операционные расходы: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг.

3.20.3. Расходы на замещение: текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости.

3.21. Чистый операционный доход: чистый операционный доход определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту недвижимости.

3.22. Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов: отношение операционных расходов к действительному валовому доходу (СТБ 52.0.02).

3.23. Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода: отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу (СТБ 52.0.02).

3.24. Коэффициент (мультипликатор) валового дохода: коэффициент, характеризующий отношение цены (стоимости) объекта недвижимости к его валовому доходу.

3.25. Имущественные интересы: имущественные права на отдельные элементы объекта недвижимости в объекте недвижимости.

3.26. Финансовые интересы: доля участия в финансировании объекта недвижимости юридических и (или) физических лиц.

3.27. Сервитут: право ограниченного пользования объектом недвижимости, зарегистрированное в порядке, установленном законодательством.

3.28. Индекс прибыльности (коэффициент выгодности): отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков за срок прогноза к начальной стоимости инвестиций в объект недвижимости (СТБ 52.0.02).

3.29. Самоамортизирующийся кредит: кредит, выплачиваемый периодическими равновеликими платежами, состоящими из процентов и основной суммы долга (СТБ 52.0.02).

3.30. Срок экспозиции: период времени от даты размещения объекта оценки на рынке до даты осуществления сделки (СТБ 52.0.02).".

Пункт 4.1 изложить в новой редакции:

"4.1. Определение стоимости, подготовка отчетов об оценке и заключений об оценке объектов оценки проводят в целях:

а) продажи конкретному покупателю;

б) внесения в уставный фонд юридического лица в виде неденежного вклада;

в) продажи на торгах (аукционе и по конкурсу), в том числе в процедуре банкротства;

г) передачи в залог;

д) безвозмездного отчуждения;

е) безвозмездной передачи;

ж) передачи в безвозмездное пользование;

и) передачи в доверительное управление;

к) мены;

л) наследования имущества;

м) разрешений имущественных споров;

н) возмещения ущерба;

п) реализации управленческих решений, за исключением перечисленного выше;

р) иных, не противоречащих законодательству.".

Раздел 6 изложить в новой редакции:

6. Виды стоимости

6.1. При оценке объектов недвижимости в зависимости от целей оценки используются виды стоимости, установленные СТБ 52.0.01 и дополнительно:

рыночная стоимость в текущем использовании;

оценочная стоимость.

6.1.1. Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта недвижимости, учитывающая сложившиеся условия его использования, без учета наиболее эффективного использования.

6.1.2. Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) имущественных прав на земельный участок определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок или объект недвижимости, включающий земельный участок, на рынке.

6.1.3. Оценочная стоимость определяется как произведение:

первоначальной (восстановительной), остаточной стоимости на коэффициенты в соответствии с законодательством;

стоимости восстановления (замещения), остаточной стоимости объекта оценки на коэффициенты в соответствии с законодательством.

6.2. Все виды стоимости определяются без учета налога на добавленную стоимость. По заявке заказчика оценки в соответствии с гражданско-правовым договором на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее - договор) определяемая стоимость дополнительно может указываться с учетом налога на добавленную стоимость.".

Пункты 7.1.1 - 7.1.3 изложить в новой редакции:

"7.1.1. Индексный метод представляет собой метод оценки путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) стоимости или стоимости восстановления (замещения), остаточной стоимости или остаточной стоимости объектов оценки. Индексным методом оценки рассчитывается оценочная стоимость.

7.1.1.1. Коэффициенты к первоначальной (восстановительной) стоимости, стоимости восстановления (замещения), остаточной стоимости или остаточной стоимости объектов оценки определяются в порядке, установленном законодательством.

7.1.1.2. Базой определения оценочной стоимости являются для:

юридических лиц - балансовая стоимость с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее - переоценка);

индивидуальных предпринимателей - остаточная стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;

физических лиц - остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком, или для целей декларирования доходов - цена приобретения;

всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, - остаточная стоимость объекта оценки. В этом случае остаточная стоимость объектов оценки определяется как разность между стоимостью восстановления (замещения) и физическим износом. При этом стоимость восстановления (замещения) определяется по первоначальной стоимости объекта оценки в соответствии с 8.8.4. Физический износ определяется методом нормативного износа. По не завершенным строительством объектам оценочная стоимость определяется как стоимость восстановления (замещения) на дату оценки с учетом степени готовности объекта оценки.

Примечание. Если при осмотре не завершенного строительством объекта выявлен физический износ в части воздействия природно-климатических факторов, то оценочная стоимость не завершенного строительством объекта определяется по остаточной стоимости объекта оценки на дату оценки. Остаточная стоимость объекта оценки на дату оценки определяется как разница между стоимостью восстановления (замещения) на дату оценки с учетом степени готовности объекта оценки минус физический износ объекта оценки. При этом физический износ определяется методом средневзвешенного износа.

7.1.1.3. Пересчет оценочной стоимости в иностранную валюту производится по официальному курсу иностранной валюты, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день, предшествующий дате оценки.

7.1.2. Метод пересчета валютной стоимости представляет собой метод определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.

7.1.3. Рыночный метод представляет собой метод оценки на основе:

определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод);

расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод).".

Разделы 8 - 10 изложить в новой редакции:

8. Затратный метод оценки

8.1. Затратный метод представляет совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на определении стоимости восстановления (замещения) объекта оценки за минусом накопленного износа, а при необходимости затрат на его разделение и (или) утилизацию и добавлении дополнительных улучшений.

8.2. Затратный метод применяется, а иногда является единственно возможным в следующих случаях:

анализа наиболее эффективного использования земельного участка;

экономического обоснования стоимости нового строительства;

оценки специализированной недвижимости;

оценки не завершенных строительством объектов;

невозможности использования других методов;

не противоречащих законодательству.

8.3. При реализации затратного метода для оценки объектов недвижимости используют следующие методы расчета стоимости:

сравнительной единицы;

построения.

8.4. Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) одного квадратного метра общей площади, цены (стоимости) одного кубического метра и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

При использовании метода сравнительной единицы для оценки законченного строительством или не завершенного строительством объекта недвижимости подбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения, а для не завершенного строительством объекта оценки также его степень готовности на дату оценки. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и др.) объекта оценки и объекта-аналога одинаковы или сопоставимы.

Примечание. Методом сравнительной единицы может определяться рыночная стоимость таких объектов недвижимости, как жилые дома, садовые домики (дачи), гаражи, квартиры и др.

8.4.1. Расчет стоимости объекта недвижимости (законченного строительством или не завершенного строительством объекта оценки) методом сравнительной единицы может производиться по формуле

                         V = V   x П,                                   (1)
                              ед

где  V - стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;
     V   - единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
      ед

     П  -  количественный  показатель  элемента  сравнения  объекта оценки,
выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

8.4.2. Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле

                                  а
                                 V
                           V   = --,                                    (2)
                            ед   П
                                  а

      а
где  V   -  стоимость   объекта   недвижимости,   выбранного   в   качестве
объекта-аналога на дату оценки, д.е.;
     П   -  количественный  показатель  элемента сравнения объекта-аналога,
      а

выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

8.4.3. Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость (объемно-планировочными показателями, техническим состоянием, а не завершенный строительством объект степенью готовности и др.), необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.

8.5. Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости прав на земельный участок, стоимости недвижимых улучшений, предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Примечание. Метод построения может использоваться для определения стоимости объектов оценки, приравненных к объекту недвижимости для целей оценки, например сборно-разборные здания и сооружения, расположенные на земельном участке, договор на право аренды которого не истек, и данные улучшения после его приобретения остаются на этом же земельном участке.

8.6. Порядок расчета стоимости объектов недвижимости методом построения включает:

определение рыночной стоимости (рыночной стоимости в текущем использовании) имущественных прав на земельный участок;

определение первоначальной стоимости объектов оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов);

определение стоимости восстановления (замещения);

расчет косвенных затрат;

определение прибыли предпринимателя;

определение внешнего удорожания;

определение накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов);

определение стоимости объекта недвижимости.

Примечание. Если определяется остаточная стоимость улучшения, недвижимого улучшения, то порядок оценки методом построения включает определение:

первоначальной стоимости улучшений, недвижимых улучшений;

стоимости восстановления (замещения);

накопленного износа объекта оценки;

остаточной стоимости объекта оценки.

8.7. Определение рыночной стоимости (рыночной стоимости в текущем использовании) имущественных прав на земельный участок

Определение рыночной стоимости (рыночной стоимости в текущем использовании) имущественных прав на земельный участок производится в соответствии с СТБ 52.2.01.

При оценке рыночной стоимости (рыночной стоимости в текущем использовании) имущественных прав на земельный участок оценщик вправе использовать сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

8.8. Определение первоначальной стоимости объектов оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов)

8.8.1. Определение первоначальной стоимости законченных строительством объектов производится на основании исходной информации по объекту оценки.

Если исходная информация для определения первоначальной стоимости выражена в базисном уровне цен, то для определения первоначальной стоимости объекта оценки на дату ввода в эксплуатацию применяются индексы изменения стоимости (коэффициенты) в зависимости от базисного уровня цен, в котором была определена исходная информация, и даты ввода в эксплуатацию объекта оценки.

8.8.2. Определение первоначальной стоимости не завершенных строительством объектов

Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта может определяться по объекту в целом, на основе расчета стоимости объекта оценки по статьям затрат или конструктивным элементам с учетом степени готовности объекта оценки и рассчитывается на основании исходной информации и документов на объект оценки. В случае отсутствия информации и документов по объекту оценки первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта оценки определяется на основе расчета первоначальной стоимости по данным объекта-аналога с учетом фактически выполненных работ по объекту оценки.

Расчет первоначальной стоимости не завершенного строительством объекта оценки с использованием данных объекта-аналога основан на возможности установления и сопоставления объемно-планировочных показателей объекта оценки и объекта-аналога.

Примечание. Первоначальная стоимость не завершенного строительством объекта оценки может рассчитываться с учетом степени готовности или в предположении 100%-й готовности объекта оценки, то есть в предположении, что объект оценки является завершенным строительством объектом. Во втором случае стоимость не завершенного строительством объекта недвижимости рассчитывается за минусом инвестиций, необходимых для завершения строительства.

8.8.3. Выбор метода расчета первоначальной стоимости недвижимого улучшения зависит от исходной информации и документов, предоставленных заказчиком и имеющихся в распоряжении оценщика. К методам расчета первоначальной стоимости недвижимых улучшений относятся следующие методы:

сравнительной единицы;

разбивки по элементам (поэлементного расчета);

расчета стоимости по укрупненным нормативам;

экспертных оценок;

другие методы.

8.8.3.1. Метод сравнительной единицы основан на определении первоначальной стоимости недвижимых улучшений путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (сметной стоимости строительства недвижимого улучшения на один квадратный метр его общей площади или единицу объема и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

При использовании метода сравнительной единицы для определения первоначальной стоимости недвижимых улучшений или их элементов подбирается объект-аналог, по которому известна сметная стоимость строительства, основные объемно-планировочные показатели. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и объекта-аналога одинаковы или сопоставимы.

Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.

8.8.3.2. Метод разбивки по элементам (поэлементного расчета) основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки суммированием стоимости отдельных видов работ (затрат) или стоимости конструктивных элементов объекта оценки в базисном уровне цен, а по не завершенному строительством объекту дополнительно учитывается степень готовности объекта оценки.

8.8.3.3. Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки по укрупненным сметным нормативам в соответствии с 8.8.4, а по не завершенному строительством объекту дополнительно учитывается степень готовности объекта оценки.

8.8.3.4. Метод экспертных оценок основан на определении первоначальной стоимости объекта оценки по данным, полученным при осмотре объекта оценки и (или) предоставленным заказчиком оценки, в случае отсутствия документов или выявления несоответствия показателей в различных документах, подтверждающих стоимость объекта оценки.

Примечание. Метод экспертных оценок может использоваться для определения первоначальной стоимости не завершенных строительством объектов оценки.

8.8.4. Расчет первоначальной стоимости объекта оценки вышеперечисленными методами может производиться с использованием ТНПА и информации по ценообразованию в строительстве, в том числе:

республиканских и ведомственных нормативов по отраслям экономики (укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), укрупненные сметные нормы (УСН), укрупненные показатели сметной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений (УПКЭ), нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ), прейскуранты на строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, прейскуранты на специализированное строительство, укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) и т.д.);

проектно-сметной документации объектов-аналогов по типовым, повторно применяемым индивидуальным проектам и т.п.;

данных об уровне цен на объекты-аналоги, опубликованных в специальной литературе и средствах массовой информации;

параметрических зависимостей;

других источников, подтверждающих технико-экономические показатели объекта оценки и (или) объекта-аналога (объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, стоимостные показатели).

При этом от оценщика не требуется составление проектно-сметной документации.

8.9. Определение стоимости восстановления (замещения)

8.9.1. Определение стоимости восстановления (замещения) законченных строительством объектов

Стоимость восстановления (замещения) законченных строительством объектов рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки в текущий уровень цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов).

Если первоначальная стоимость объекта оценки выражена в базисном уровне цен, то для определения стоимости восстановления (замещения) на дату оценки применяются индексы изменения стоимости (коэффициенты) в зависимости от базисного уровня цен, в котором она определена, и даты оценки.

Примечание. К базисному уровню цен относятся цены 1955, 1969, 1984, 1991, а также цены на 1 января 2006 г.

8.9.2. Определение стоимости восстановления (замещения) не завершенных строительством объектов

Стоимость восстановления (замещения) не завершенных строительством объектов рассчитывается путем приведения первоначальной стоимости фактически выполненных работ, затрат к единому уровню цен на дату оценки с применением индексов (коэффициентов), соответствующих проведенным работам и затратам.

8.9.2.1. При оценке не завершенных строительством объектов по заданию заказчика оценки определяется стоимость конструктивных элементов и (или) строительных материалов, закупленных, но не использованных на строительстве объекта и находящихся на хранении.

Если на конструктивные элементы и (или) строительные материалы имеются достоверные документы о первоначальной стоимости, то установленная стоимость пересчитывается на дату оценки с применением индексов изменения стоимости (коэффициентов).

Если на конструктивные элементы и (или) строительные материалы документы не достоверны либо отсутствуют, то стоимость восстановления (замещения) конструктивных элементов и (или) строительных материалов (в том числе конструктивных элементов и (или) строительных материалов, применяемых повторно) не завершенных строительством объектов определяется по рыночным ценам с учетом их фактического состояния на дату оценки.

Стоимость конструктивных элементов и (или) строительных материалов, в том числе конструктивных элементов и (или) строительных материалов, бывших в употреблении, может определяться методом сравнительной единицы с учетом их фактического состояния на дату оценки.

8.10. Расчет косвенных затрат

8.10.1. Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи.

8.10.2. К косвенным затратам можно отнести:

расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

затраты на проведение технической инвентаризации;

затраты на изготовление землеустроительного дела;

затраты на регистрацию имущественных прав;

затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

другие затраты.

Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам (стоимость восстановления, рыночная стоимость, сумма стоимости восстановления и стоимости прав на земельный участок и др.).

Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.

8.11. Определение прибыли предпринимателя

8.11.1. Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости.

Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле

                        ПП = Н   x С ,                                  (3)
                              ПП    и

где  ПП - прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.;
     Н   - норма прибыли предпринимателя (далее - норма прибыли);
      ПП

     С   -  расчетный  показатель  инвестиций  по объекту оценки (стоимость
      и

восстановления,   сумма   стоимости  восстановления  и  стоимости  прав  на
земельный участок и др.), д.е.

8.11.2. Норма прибыли и прибыль предпринимателя рассчитываются относительно одного и того же соответствующего расчетного показателя инвестиций по объекту-аналогу и объекту оценки.

8.11.3. Методы расчета прибыли предпринимателя определяет оценщик в зависимости от имеющейся информации по объекту оценки и объектам-аналогам, в том числе методами экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.

8.12. Определение внешнего удорожания

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов. В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.

8.13. Определение накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов)

Выявляются условия эксплуатации, современные требования, предъявляемые к объектам недвижимости на рынке недвижимости, влияния внешних факторов и существующих улучшений на дату оценки. Все факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, учитываются при определении накопленного износа.

Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина). Округление относительной величины износа производится для:

конструктивного элемента - до 5%;

объекта оценки в целом - до 1%.

В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:

рыночной выборки;

экономической жизни;

модифицированный метод экономической жизни;

разбивки по элементам;

другими.

8.13.1.1. Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.

8.13.1.2. Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений.

8.13.1.3. Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального износов и внешнего износа или определении износа одного вида с использованием метода экономической жизни.

Примечание. В модифицированном методе экономической жизни используется комбинация двух методов расчета износа: разбивки и метода экономической жизни.

8.13.1.4. Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический износ, функциональный износ, внешний износ, их последовательном расчете и суммировании. Накопленный износ не может быть больше 100%.

8.13.2. Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования, улучшений или недвижимых улучшений в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

При оценке объекта недвижимости, улучшений, недвижимых улучшений и их элементов используются следующие методы оценки физического износа:

нормативного износа;

средневзвешенного износа;

экономической жизни;

модифицированный метод экономической жизни;

разбивки;

экспертизы состояния;

другие методы.

8.13.2.1. Метод нормативного износа основан на расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки к нормативному.

8.13.2.2. Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа, при котором износ определяется по фактическому состоянию конструктивных элементов объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов) с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

8.13.2.3. Метод экономической жизни основан на расчете физического износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений, если функциональный и внешний износ отсутствует.

8.13.2.4. Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с последовательным выделением исправимого, неисправимого физического износа с использованием метода экономической жизни.

8.13.2.5. Метод разбивки основан на расчете физического износа путем разбивки его на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и их суммировании. При этом исправимый и неисправимый физический износ определяются по отдельным конструктивным элементам улучшений или недвижимых улучшений.

8.13.2.6. Метод экспертизы состояния основан на определении физического износа объекта оценки в соответствии со шкалой экспертных оценок.

8.13.3. Функциональный износ определяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки (улучшений и (или) недвижимых улучшений, и (или) их элементов) современным требованиям рынка недвижимости.

Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.

Функциональный износ рассчитывается от стоимости восстановления конструктивных элементов улучшений за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).

Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения.

8.13.3.1. Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие:

добавления (установки) отдельных частей, которые являются обязательными для серийно выпускаемых современных объектов-аналогов;

замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам;

устранения сверхулучшений.

8.13.3.2. Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки:

за счет позиций, не включенных в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее - недостатки, требующие добавления);

за счет позиций, включенных в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее - недостатки, требующие исключения из стоимости);

вызванные наличием сверхулучшений.

Функциональный износ улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.

8.13.4. Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.

Примечание. К внешним факторам относятся: ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменение инфраструктуры, законодательства и др.

Для определения внешнего износа могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.

8.13.4.1. Определение внешнего износа методом капитализации дохода основано на капитализации потери чистого операционного дохода или чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.

8.13.4.2. Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ.

8.13.4.3. Внешний износ может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).

8.14. Определение стоимости объекта оценки на дату оценки

8.14.1. Стоимость объекта недвижимости на дату оценки определяется по формуле

                    V = V  + V  + EP + IC + EA  - AD,                  (4)
                         L    B               x

где  V - стоимость объекта недвижимости;
     V   -  рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании)
      L

прав на земельный участок;
     V  - стоимость восстановления (замещения);
      B

     EP - прибыль предпринимателя;
     IC - косвенные затраты;
     EA  - внешнее удорожание;
       x

     AD  -  накопленный  износ  объекта  оценки  (улучшений  или недвижимых
улучшений и их элементов).

8.14.2. Если стоимость недвижимых улучшений определяется остаточной стоимостью недвижимых улучшений, то стоимость объекта недвижимости методом построения определяется по формуле

                              o
                    V = V  + V   + EP + IC + EA  ,                       (5)
                         L    B                x

где  V - стоимость объекта недвижимости;
     V   -  рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании)
      L

прав на земельный участок;

      o
     V   - остаточная стоимость объекта оценки;
      B

     EP - прибыль предпринимателя;
     IC - косвенные затраты;
     EA  - внешнее удорожание.
       x

8.14.3. Остаточная стоимость объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов) определяется по формуле

                                o
                               V   = V  - AD.                           (6)
                                B     B

8.14.4. Стоимость неотделимых улучшений исключается из стоимости объекта недвижимости, если они выполнены в арендуемом объекте недвижимости за счет собственных средств арендатора при наличии согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений и в договоре аренды предусмотрено право арендатора на получение компенсации стоимости таких улучшений при окончании срока аренды. В этом случае определяется остаточная стоимость отделимых и неотделимых улучшений на дату оценки. При этом физический и функциональный износ отделимых и (или) неотделимых улучшений определяется на основе осмотра и оценки их фактического состояния.

9. Доходный метод оценки

9.1. Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

валовой ренты (валового мультипликатора);

остатка.

9.1.1. Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными.

9.1.1.1. Расчет стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле

                                   NOI
                               V = ---,                                 (7)
                                    R

где V - стоимость объекта недвижимости;

NOI - годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости;

R - общий коэффициент капитализации.

9.1.1.2. Метод прямой капитализации применяется для законченных строительством объектов.

9.1.2. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

9.1.2.1. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле

                              NOI       REV
                        n        t         n
                   V = SUM ---------  + ---------,                   (8)
                       t=1         t            n
                           (1 + r )     (1 + r )
                                 t            n

где  V - стоимость объекта недвижимости;
     NOI   -  годовой  чистый  операционный доход по объекту недвижимости в
        t

году t;
     r  - норма дисконтирования в году t;
      t

     r  - норма дисконтирования в году n;
      n

     REV  - реверсия в году n;
        n

     t - расчетный период от 1 до n;
     n - срок прогноза.

9.1.2.2. Определение реверсии может проводиться:

методом сравнения продаж;

методом Гордона;

другими методами.

9.1.2.3. Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке недвижимости с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза.

9.1.2.4. Метод Гордона предполагает определение реверсии путем капитализации чистого денежного потока за последний год прогноза или первый год остаточного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между нормой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Метод Гордона основан на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что объем инвестиций принимается равным величине амортизации в последний год прогноза.

Расчет реверсии методом Гордона производится по формуле

                            CF                 CF  x (1 + g)
                              (n+1)              n
                     REV  = ------- или REV  = -------------,           (9)
                        n    r - g         n       r - g

где  REV  - реверсия в году n;
        n

     CF  - денежный поток в последний год прогноза;
       n

     CF      -  денежный поток за первый год, следующий за сроком прогноза;
       (n+1)

     r - норма дисконтирования;
     g - темпы роста денежного потока.

9.1.2.5. Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (методом дисконтирования денежных потоков) с применением расчетных моделей производится по формуле в соответствии с 9.1.1.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся:

модели дохода;

модели собственности;

ипотечно-инвестиционные модели.

9.1.2.6. Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным.

В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

бесконечного денежного потока;

Инвуда;

Хоскольда.

9.1.2.7. Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно.

В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

бесконечного денежного потока;

метода Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда;

прямолинейно изменяющегося денежного потока;

метода Ринга;

экспоненциально изменяющегося денежного потока;

другие.

9.1.2.8. Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта недвижимости с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования.

При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма нормы отдачи собственного капитала за минусом ипотечной задолженности и возврата капитала по методу Инвуда с учетом изменения (увеличения или уменьшения) денежного потока за срок прогноза.

9.1.3. Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объекта оценки. При этом под объектами-аналогами и под объектом оценки понимаются объекты недвижимости. Стоимость объекта недвижимости в этом случае определяется по формуле

                         V = PGI(EGI) x M        ,                     (10)
                                         PGI(EGI)

где  V - стоимость объекта недвижимости;
     PGI - потенциальный валовой доход объекта оценки;
     EGI - действительный валовой доход объекта оценки;
     M         -  средний  валовой  мультипликатор  по  потенциальному  или
      PGI(EGI)

действительному валовому доходу объектов-аналогов.

Мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу определяется отношением цены продажи (стоимости) объекта недвижимости к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу по формуле

                                            V
                             M         = --------,                     (11)
                              PGI(EGI)   PGI(EGI)

где V - цена (стоимость) объекта недвижимости;

PGI - годовой потенциальный валовой доход;

EGI - годовой действительный валовой доход.

Мультипликатор валового дохода рассчитывается по объектам-аналогам.

9.1.4. Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта недвижимости или элементов объектов недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес). Выделяют следующие виды метода остатка для:

земли;

недвижимых улучшений;

собственного капитала;

заемного капитала.

9.2. Оценка объектов недвижимости методом капитализации дохода состоит из:

сбора и анализа информации;

выбора метода расчета стоимости;

расчета потенциального (действительного) валового дохода или расчета годового чистого операционного дохода;

прогнозирования будущего годового чистого операционного дохода (для капитализации по норме отдачи) и реверсии;

определения общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода;

определения стоимости объекта недвижимости.

9.2.1. Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок, а также ставок аренды, установленных законодательством; изучение условий аренды, состава и величины операционных расходов и других данных.

9.2.2. Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом может проводиться следующими методами расчета стоимости:

валовой ренты (валового мультипликатора);

прямой капитализации;

капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;

остатка.

Целесообразность применения методов расчета стоимости доходным методом определяется оценщиком.

9.2.3. Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости.

9.2.3.1. Если оценка объекта недвижимости проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), то определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам.

9.2.3.2. Если оценка объекта недвижимости выполняется с использованием методов капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, то определяется чистый операционный доход по объекту оценки.

9.2.3.3. Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения.

Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте оценки.

По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная.

9.2.4. Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

определяется годовой потенциальный валовой доход;

определяются потери арендной платы;

рассчитывается годовой действительный валовой доход;

определяются годовые операционные расходы;

определяется годовой чистый операционный доход.

9.2.4.1. Если в качестве показателей базового года принимаются показатели года, предшествующего дате оценки, ретроспективные показатели или показатели текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год, потенциальный валовой доход по сданным в установленном порядке в аренду объектам оценки рассчитывается по договорной арендной плате. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в расчет принимается рыночная арендная плата.

9.2.4.2. Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации.

9.2.4.3. Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле

                            EGI = PGI - V & L,                         (12)

где EGI - годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.;

PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.;

V & L - потери арендной платы, д.е.

9.2.4.4. Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

9.2.4.5. Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога.

9.2.5. Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода выполняется при расчете стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному).

Прогнозирование годового чистого операционного дохода может выполняться путем составления реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования изменения операционных расходов или чистого операционного дохода.

При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта.

Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью.

9.2.6. Определение общего коэффициента капитализации в методе прямой капитализации может проводиться методами:

сравнительного анализа продаж;

мультипликатора валового дохода;

инвестиционной группы;

коэффициента покрытия долга.

9.2.6.1. Общий коэффициент капитализации методом сравнительного анализа продаж рассчитывается как отношение чистого операционного дохода по объекту недвижимости к его стоимости. Метод основан на величине данных о ценах продаж и арендном доходе по объектам-аналогам.

9.2.6.2. Общий коэффициент капитализации методом мультипликатора валового дохода рассчитывается путем деления мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода на мультипликатор действительного валового дохода по формуле

                                M
                                 NOI
                           R  = ----,                                  (13)
                            o   M
                                 EGI

где  R  - общий коэффициент капитализации;
      o

     M    - мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода;
      NOI

     M    - мультипликатор действительного валового дохода.
      EGI

9.2.6.3. Общий коэффициент капитализации методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости. В этом случае общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле

                        R  = R  x I + R  x (1 - I),                    (14)
                         o    i        j

где  R  - общий коэффициент капитализации;
      o

     R  - коэффициент капитализации для i-го финансового или имущественного
      i

интереса;
     R  - коэффициент капитализации для j-го финансового или имущественного
      j

интереса;
     I  -  доля  i-го  финансового  или имущественного интереса в стоимости
объекта недвижимости.

9.2.6.4. Общий коэффициент капитализации методом коэффициента покрытия долга рассчитывается как произведение коэффициента капитализации заемного капитала, коэффициента покрытия долга и доли заемного капитала в стоимости объекта недвижимости.

9.2.6.5. Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к годовой сумме по обслуживанию долга, включающей возврат основной суммы долга и проценты по кредиту.

9.2.7. Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами:

кумулятивного построения;

сравнения альтернативных инвестиций;

выделения;

мониторинга;

другими методами.

9.2.7.1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.

Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости:

риск рынка недвижимости;

риск низкой ликвидности;

риск управления недвижимостью;

финансовый риск;

другие.

9.2.7.2. Метод сравнения альтернативных инвестиций представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи.

9.2.7.3. Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи спрогнозированных доходов по объектам недвижимости. Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения, по которым известны цены состоявшихся сделок.

9.2.7.4. Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях и инвестициях в объект недвижимости по данным о сделках на рынке недвижимости.

9.2.8. Определение стоимости объекта недвижимости методами прямой капитализации производится по формуле (7), капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) - по формуле (8), валового мультипликатора - по формуле (10).

     9.2.9.   Расчет   стоимости   объекта   недвижимости  методом  остатка
осуществляется в следующей последовательности:
     определяется  стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на
известный финансовый или имущественный интерес V  (далее - интерес);
                                                j

     рассчитывается   годовой   чистый   операционный   доход   от  объекта
недвижимости NOI;
     рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса R ;
                                                                       j

     определяется часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся
на  интерес  элемента  объекта недвижимости с известной стоимостью NOI , по
                                                                      j

формуле

                          NOI  = V  x R ,                              (15)
                             j    j    j

где  V   -  стоимость   элемента  объекта  недвижимости,  приходящаяся   на
      j

известный интерес;
     R   -  коэффициент  капитализации,  приходящийся  на  элемент  объекта
      j

недвижимости с известным интересом;
     определяется   коэффициент   капитализации,  приходящийся  на  элемент
объекта недвижимости с неизвестным интересом R ;
                                              i

     рассчитывается  годовой  чистый  операционный  доход,  приходящийся на
элемент объекта недвижимости с неизвестным интересом NOI , по формуле
                                                        i

                        NOI  = NOI - NOI ,                             (16)
                           i            j

где  NOI - годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости;
     NOI   -  годовой  чистый  операционный  доход, приходящийся на элемент
        j

объекта недвижимости с известным интересом;
     определяется  стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на
неизвестный интерес V , по формуле
                     i

                               NOI
                                  i
                          V  = ----,                                   (17)
                           i    R
                                 i

где  NOI  - годовой  чистый  операционный  доход, приходящийся  на  элемент
        i

объекта недвижимости с неизвестным интересом;
     R   -  коэффициент  капитализации,  приходящийся  на  элемент  объекта
      i

недвижимости с неизвестным интересом;
     определяется  стоимость  объекта  недвижимости  V  как сумма стоимости
элементов  объекта  недвижимости  с  известным  интересом  V  и неизвестным
                                                            j

интересом V .
           i

     В  случае  расчета  стоимости объекта недвижимости методом остатка для
земли  стоимость  элементов  объекта  недвижимости  с  известным  интересом
определяется стоимостью недвижимых улучшений с учетом износа.

10. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж)

10.1. Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей их корректировкой по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

10.2. Расчет стоимости сравнительным методом (методом сравнительного анализа продаж) производится в следующей последовательности:

исследование рынка;

анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

определение единиц сравнения;

сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

выбор элементов сравнения;

выбор методов расчета стоимости;

выбор методов расчета корректировок;

расчет корректировок по элементам сравнения;

корректировка цен объектов-аналогов;

определение итоговой стоимости объекта оценки.

10.3. Исследование рынка

Осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках, предложении, спросе на объекты, сходные с объектом оценки по объемно-планировочным, конструктивным, экономическим характеристикам, функциональному назначению.

10.4. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам

Проводится анализ возможности использования информации, собранной при исследовании рынка, выбор предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов.

10.5. Определение единиц сравнения

Выбираются единицы сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и будет определяться стоимость объекта оценки. Единицами сравнения могут быть цены одного квадратного метра, одного кубического метра, одного места, одного объекта недвижимости, одного земельного участка и др.

10.6. Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами

Объект оценки сравнивается с предполагаемыми объектами-аналогами по конструктивным, объемно-планировочным характеристикам, местоположению, состоянию, условиям проведения сделок и др. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.

10.7. Выбор элементов сравнения

Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | Стр. 7 | Стр. 8 | Стр. 9 | Стр. 10 |

Archive documents Папярэдні | Наступны


	Под общей редакцией Валерия Левоневского