|
|
|
|
Навигация
Новые документы
Реклама
Ресурсы в тему
|
Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 30.04.2012 № 23 "О внесении изменений в постановления Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 30 сентября 2011 г. № 70, от 10 февраля 2012 г. № 12, и об утверждении, введении в действие, отмене и изменении технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации"< Главная страница Стр. 5Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | PGI(EGI) (действительному) валовому доходу объектов-аналогов. 10.7.5 Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта оценки или частей объекта оценки, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта оценки и стоимости частей объекта оценки, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес). 10.7.5.1 Метод остатка позволяет определить стоимость как отдельных производственных линий и машинных комплексов, так и отдельных единиц оборудования, а также определить стоимость объектов оценки, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес, с помощью годового чистого операционного дохода и стоимости объекта оценки, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес. 10.7.5.2 Различают следующие виды метода остатка при определении стоимости производственных линий и машинных комплексов, отдельных единиц оборудования для: - улучшений (производственных линий и машинных комплексов, отдельных единиц оборудования); - собственного капитала; - заемного капитала. 10.7.5.3 Расчет стоимости объекта оценки методом остатка осуществляется в следующей последовательности: - определяется стоимость части объекта оценки, приходящаяся на
известный интерес V ;
j
- рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта оценки
NOI;
- рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса R ;
j
- определяется часть годового чистого операционного дохода,
приходящаяся на интерес части объекта оценки с известной стоимостью, NOI
j
по формуле
NOI = V x R , (27)
j j j
где NOI - часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на
j
интерес части объекта оценки с известной стоимостью, д.е.;
V - стоимость части объекта оценки, приходящаяся на известный
j
интерес, д.е.;
R - коэффициент капитализации для известного интереса;
j
- определяется коэффициент капитализации, приходящийся на часть
объекта оценки с неизвестным интересом R ;
i
- рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на
часть объекта оценки с неизвестным интересом NOI , по формуле
i
NOI = NOI - NOI , (28)
i j
где NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть объекта
i
оценки с неизвестным интересом, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход от объекта оценки, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть
j
объекта оценки с известным интересом, д.е.;
- определяется стоимость части объекта оценки, приходящаяся на
неизвестный интерес V , по формуле
i
NOI
i
V = ----, (29)
i R
i
где V - стоимость части объекта оценки, приходящаяся на неизвестный
i
интерес, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть
i
объекта оценки с неизвестным интересом, д.е.;
R - коэффициент капитализации для неизвестного интереса;
i
- определяется стоимость объекта оценки V как сумма стоимости частей
объекта оценки с известным интересом V и неизвестным интересом V .
j i
10.7.5.4 Определение стоимости объектов оценки методом остатка для улучшений (производственных линий и машинных комплексов, отдельных единиц оборудования), собственного и заемного капитала производится в соответствии с ТКП 52.4.01. 10.8 Доходный метод оценки не применяется при определении стоимости производственных запасов, в том числе материалов. 10.9 Ограничением применения доходного метода оценки является полное или частичное отсутствие информации о доходах и расходах по объекту оценки.". Пункт 11.1.1. Второй абзац изложить в новой редакции: "- заключение договора и составление задания на оценку;"; пятый абзац после слова "проводится" дополнить словом "независимая"; седьмой абзац изложить в новой редакции: "- описание объекта оценки имущественных прав на него и ограничений (обременений) прав в отношении него при их наличии;". Подпункт 11.1.1.1 изложить в новой редакции: "11.1.1.1 Заключение договора и составление задания на оценку До начала проведения независимой оценки между исполнителем оценки и заказчиком оценки заключается договор, в котором отражаются сведения в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 8.5.4). При заключении договора исполнитель оценки или оценщик совместно с заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и копия которого включается в отчет об оценке. Если независимая оценка проводится на основании постановления (определения) суда, или органа уголовного преследования, или органа, ведущего административный процесс (далее - постановление (определение), то в нем должны быть отражены основные сведения по объекту оценки в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 8.5.5). При необходимости проведения технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом заказчик оценки предоставляет исполнителю оценки заключение экспертизы технического состояния объекта оценки или по согласованию с заказчиком оценки исполнитель оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ. Дата оценки не может устанавливаться ранее первого дня даты осмотра объекта оценки, и (или) даты заключения договора, или даты, на которую вынесено постановление (определение), за исключением индексного метода оценки. При определении стоимости объектов оценки рыночными методами оценки цены оценки, как правило, принимаются на дату оценки. Цены оценки могут приниматься на дату, отличную от даты оценки, в соответствии с СТБ 52.0.01 (подпункт 8.2.2.9).". Подпункт 11.1.1.2. Первый абзац после слова "осуществляется" дополнить словами "исходя из требований к исходной информации"; третий абзац. Исключить слово "перечню". Подпункт 11.1.1.2.1. Первый абзац. Исключить слово "перечню"; седьмой абзац. Заменить слова "машины или оборудования" на "объекта оценки"; дополнить абзацем (после четырнадцатого): "Для проведения независимой оценки заказчик оценки или собственник, другие заинтересованные лица, в том числе указанные в определении (постановлении) по требованию исполнителя оценки или оценщика предоставляют копии документов, которые должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки, скреплены печатью, если заказчиком оценки является юридическое лицо. В случае предоставления информации собственником или третьими лицами документы должны быть подписаны указанными лицами и скреплены их печатью. Ответственность за достоверность сведений, содержащихся в предоставленных документах, несет заказчик оценки. Ответственность за информацию, предоставленную заказчику оценки и исполнителю оценки или оценщику третьими лицами, несут третьи лица."; пятнадцатый абзац исключить. Подпункт 11.1.1.2.2. Первый абзац. Заменить слова "перечнем источников информации и правилами их" на "приведенными в настоящем пункте правилами ее анализа, отбора и". Подпункт 11.1.1.2.3 после слова "оценки" дополнить словом "стоимости". Подпункт 11.1.1.2.4. Заменить слово "них" на "документах". Подпункт 11.1.1.2.5 исключить. Подпункт 11.1.1.2.7. Заменить слово "использование" на "обоснованность использования". Подпункт 11.1.1.3 изложить в новой редакции: "11.1.1.3 Осмотр объекта оценки Осмотр объекта оценки на месте расположения производится с целью установления идентификационных характеристик объекта оценки. Идентификационные характеристики объекта оценки определяются в два этапа: - на первом этапе до проведения осмотра объекта оценки оценщик изучает предоставленные заказчиком оценки идентификационные характеристики объекта оценки, анализирует достаточность предоставленной информации, уточняет необходимые сведения у заказчика оценки и определяет особенности объекта оценки; - на втором этапе оценщик вместе с представителем заказчика оценки проводит осмотр объекта оценки на месте его расположения. В ходе осмотра объекта оценки предоставленные заказчиком оценки идентификационные характеристики сопоставляются с характеристиками объекта оценки, уточняются и дополняются. Заказчик оценки должен обеспечить возможность проведения осмотра объекта оценки на месте его расположения. Осмотр объекта оценки может проводиться до заключения договора на оценку согласно письму-заявке заказчика оценки. По результатам осмотра объекта оценки составляется акт осмотра комиссией заказчика оценки или оценщиком. В акте осмотра объекта оценки комиссией заказчика оценки указывается техническое состояние объекта оценки и его физический износ. При наличии возможности определения состояния объекта оценки путем его визуального осмотра оценщик составляет акт осмотра и отражает в выводах состояние объекта оценки, в том числе в соответствии со шкалой экспертных оценок. Если независимая оценка выполняется в соответствии с определением (постановлением), то осмотр объекта оценки и акт осмотра составляется комиссией собственника или комиссией другого заинтересованного лица, указанного в определении (постановлении). В этом случае на осмотре объекта оценки должен присутствовать оценщик, который в ходе осмотра уточняет идентификационные характеристики объекта оценки. На основании определения (постановления) для экспертизы технического состояния объекта оценки и составлении акта осмотра могут быть привлечены на договорной основе в соответствии с законодательством независимые специалисты и организации. Осмотр объекта оценки может не производиться в случае, если объект оценки находится за пределами Республики Беларусь и заказчиком оценки принято решение об экономической и (или) технической нецелесообразности осмотра объекта оценки, что должно быть отражено в договоре и задании на оценку или судебном определении (постановлении). В этом случае заказчик оценки или собственник, другое заинтересованное лицо, указанное в определении (постановлении), предоставляет все идентификационные характеристики объекта оценки и составляет акт осмотра объекта оценки, подписанный комиссией заказчика оценки. В случае, если осмотр объекта оценки не проводился, в предпосылках и ограничениях оценщик обосновывает причину отказа от осмотра объекта оценки.". Подпункт 11.1.1.4. Первый и второй абзацы после слова "проводится" дополнить словом "независимая" (2 раза); второй абзац после слова "договора" исключить слово "оценки". Подпункты 11.1.1.5 - 11.1.1.7 изложить в новой редакции: "11.1.1.5 Анализ рынка объектов-аналогов (в случае использования рыночных методов оценки) При анализе рынка объектов-аналогов исследуются цены продаж по совершенным сделкам (цены предложений, цены спроса) с объектами-аналогами, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты-аналоги, условия продажи, условия финансирования, время размещения объектов-аналогов на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от наличия (отсутствия) информации, особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на цену сделки (цену предложения, цену спроса) или условий заключения договоров аренды объектов-аналогов. При оценке стоимости объектов оценки в соответствии с СТБ 52.1.01 и ТКП 52.1.01 анализ рынка объектов-аналогов проводится укрупненно, по группам основных средств. 11.1.1.6 Описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) в отношении него при их наличии При описании объекта оценки указываются: идентификационные характеристики, в том числе маркировочное обозначение, тип, размеры, комплектация, изготовитель, фактические данные о назначении, технические, эксплуатационные и экономические характеристики, включая фактическую наработку, год изготовления, год ввода в эксплуатацию, эксплуатационные расходы, дополнительное оборудование, другие сведения, позволяющие идентифицировать и определить потребительские свойства объекта оценки на дату оценки. Объем информации, необходимой для идентификации объекта оценки, определяет оценщик. 11.1.1.7 Выбор методов оценки и методов расчета стоимости Выбор методов оценки и методов расчета стоимости осуществляется в соответствии с разделом 6, а также СТБ 52.0.01 (раздел 6), наличием информации, целью оценки, предпосылками и ограничениями, отраженными в отчете об оценке, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и условиями договора и задания на оценку.". Подпункт 11.1.1.8. Заменить слова "и требованиями СТБ 52.3.01, пунктом 7.3, разделами 8 - 10" на "требованиями настоящего стандарта и". Подпункт 11.1.1.9 изложить в новой редакции: "11.1.1.9 Обоснование результата независимой оценки Обоснование результата независимой оценки производится при определении стоимости объекта оценки рыночными методами оценки. При обосновании результата независимой оценки учитываются имущественные права, их ограничения, финансовые и имущественные интересы, предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка. При применении нескольких рыночных методов оценки результат независимой оценки объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу оценки весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, математическими или статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др. Результат независимой оценки отражается в отчете об оценке с учетом принимаемых в отчете об оценке предпосылок и ограничений и выражается денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм. Результат независимой оценки, рассчитанный рыночными методами оценки в иностранной валюте, пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному для данной иностранной валюты на дату оценки. Если цены оценки принимаются на дату, отличную от даты оценки, результат независимой оценки, рассчитанный рыночными методами оценки в иностранной валюте, пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному для данной иностранной валюты на дату, на которую приняты цены оценки. Результат независимой оценки рассчитывается без НДС, если иное не предусмотрено законодательством. В отдельных случаях и в соответствии с договором или заданием на оценку результат независимой оценки дополнительно может указываться с НДС. При оценке объектов оценки, принадлежащих физическим лицам, результат независимой оценки указывается без выделения НДС. Результат независимой оценки может указываться с округлением, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Результат независимой оценки может использоваться только в соответствии с целью оценки. Результат независимой оценки может быть признан недостоверным только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих (надзорных) органов по отношению к исполнителю оценки. В случаях, предусмотренных законодательством, результат независимой оценки, указанный в заключении и отчете об оценке, может использоваться для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности в установленном законодательством порядке.". Подпункт 11.1.1.10. Второй абзац. Заменить ссылки "8.3.1" и "8.3.2" на "8.3.3". Пункт 11.2.2. Шестой абзац изложить в новой редакции: "- наименование объекта оценки;"; восьмой абзац после слова "оценка" дополнить словом "стоимости"; десятый абзац исключить. Подпункты 11.2.2.1 и 11.2.2.2 изложить в новой редакции: "11.2.2.1 Заключение об оценке должно быть подписано оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплено его личной печатью, а также подписано руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплено печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения), если исполнителем оценки является юридическое лицо. 11.2.2.2 При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, заключение об оценке должно быть подписано им и скреплено личной печатью оценщика. Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то заключение об оценке должно быть подписано оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплено личной печатью оценщика.". Подпункт 11.2.3.1. Пятый, шестой абзацы после слова "оценка" дополнить словом "стоимость" (2 раза); седьмой абзац после слова "проводилась" дополнить словом "независимая"; девятый абзац изложить в новой редакции: "- описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);"; четырнадцатый, девятнадцатый абзацы исключить; дополнить подпунктом 11.2.3.1а: "11.2.3.1а Стандартный отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплен его личной печатью, а также подписан руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплен печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения), если исполнителем оценки является юридическое лицо.". Подпункт 11.2.3.3. Пятый, шестой абзацы после слова "оценка" дополнить словом "стоимость" (2 раза); седьмой абзац после слова "проводилась" дополнить словом "независимая"; девятый абзац изложить в новой редакции: "- описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии);"; двенадцатый абзац исключить; дополнить подпунктом 11.2.3.4: "11.2.3.4 Краткий отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплен его личной печатью, а также подписан руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплен печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения), если исполнителем оценки является юридическое лицо.". Пункт 12.2. Перечисления к), л) изложить в новой редакции: "и) результат внутренней оценки; к) составление и оформление акта о внутренней оценке;"; последний абзац изложить в новой редакции: "При проведении внутренней оценки с использованием рыночных методов оценки обязательными являются перечисления б) - г), за исключением определения балансовой стоимости объектов оценки затратным методом оценки в соответствии с 7.1.11. В случае использования индексного метода оценки перечисления б) - г) могут исключаться из порядка оценки.". Пункт 12.3 изложить в новой редакции: "12.3 В случае использования рыночных методов оценки для внутренней оценки юридические и физические лица должны руководствоваться ТНПА, приведенными в разделе 2, а при оценке индексным методом оценки внутренняя оценка проводится в соответствии с ТКП 52.7.01.". Раздел 13 дополнить пунктами 13.4 - 13.10: "13.4 По результатам проведения экспертизы достоверности независимой оценки составляется заключение об экспертизе достоверности независимой оценки, в котором эксперт делает вывод о соответствии представленных на экспертизу достоверности независимой оценки заключения и отчета об оценке критериям, указанным в [1] (пункт 16), приводит аргументированные замечания (при их наличии) по неверному применению и (или) несоблюдению требований технических и иных нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, указывает ошибки (при их наличии), которые могут повлиять на обоснованность результата независимой оценки, а также в зависимости от фактических обстоятельств указывает один из выводов, приведенных в [1] (пункты 18, 19). 13.5 Если в результате проведения экспертизы достоверности независимой оценки установлено, что по заключению и (или) отчету об оценке имеются аргументированные замечания по неверному применению и (или) несоблюдению требований технических и иных нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, действовавших на дату оценки, и (или) имеются ошибки в расчетах, устранение которых может повлиять на обоснованность результата независимой оценки, то заключение и отчет об оценке вместе с заключением об экспертизе достоверности независимой оценки в течение пяти рабочих дней со дня его составления направляются исполнителем экспертизы заказчику экспертизы, который в течение трех рабочих дней передает их исполнителю оценки для устранения выявленных замечаний и (или) ошибок. Исполнитель оценки обязан безвозмездно устранить выявленные замечания и (или) ошибки в течение десяти рабочих дней. После устранения выявленных замечаний и (или) ошибок исполнитель оценки в течение трех рабочих дней передает заказчику экспертизы исправленные заключение и (или) отчет об оценке, которые заказчиком экспертизы вместе с ранее составленным заключением об экспертизе достоверности независимой оценки направляются для проведения повторной экспертизы достоверности независимой оценки исполнителю экспертизы. По согласованию с заказчиком экспертизы исполнитель может сам передать исправленные заключение и отчет об оценке исполнителю экспертизы. 13.6 На основании договора (заявки) на проведение повторной экспертизы проводится проверка исправленных заключения и (или) отчета об оценке, по результатам которой эксперт, ранее проводивший экспертизу достоверности независимой оценки, либо в случае его отсутствия эксперт, назначенный руководителем исполнителя экспертизы (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя экспертизы (его заместителем), составляет новое заключение об экспертизе достоверности независимой оценки. 13.7 Затраты, связанные с устранением выявленных экспертом замечаний и (или) ошибок в расчетах и (или) проведением повторной экспертизы достоверности независимой оценки, несет исполнитель оценки, за исключением случая, когда результат независимой оценки был признан необоснованным вследствие представления заказчиком оценки или третьими лицами недостоверной информации, использованной при проведении оценки. 13.8 По результатам проведения повторной экспертизы достоверности независимой оценки делается вывод в соответствии с [1] (пункт 20). При этом оценивается влияние устраненных замечаний и (или) ошибок на результат независимой оценки путем расчета диапазона результата независимой оценки по формуле Р - Р
i 1
ЛД = ------- x 100%, (30)
Р
1
--------------------------------
Л - большая греческая буква "дельта"
где ЛД - диапазон результата независимой оценки, %;
Р - результат независимой оценки, представленный в исправленном
i
заключении и отчете об оценке, д.е.;
Р - результат независимой оценки, представленный в первоначальном
1
заключении и отчете об оценке.
13.9 Диапазон результата независимой оценки по объекту оценки, как правило, является допустимым в следующих пределах значения: +/-10% - для объектов оценки, широко представленных на рынке (например, стандартного оборудования массового производства); +/-15% - для объектов оценки, не представленных на рынке или выпускаемых в единичных экземплярах (например, нестандартного оборудования и уникального оборудования). Результат независимой оценки указывается с округлением. Указанный диапазон учитывается экспертами по проведению экспертизы достоверности оценки при обосновании вывода по результатам повторной экспертизы достоверности оценки, если отчет об оценке выполнен с использованием рыночных методов оценки. 13.10 Экспертиза достоверности внутренней оценки проводится в соответствии с [1] (главы 3, 4).". Стандарт дополнить структурным элементом "Библиография": БИБЛИОГРАФИЯ[1] Положение о порядке проведения экспертизы достоверности оценки
Утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь
10.02.2011 N 173".
(ИУ ТНПА N 4-2012)МКС 03.080.01 ИЗМЕНЕНИЕ N 1 СТБ 52.6.01-2011ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВАЦЭНКА ВАРТАСЦI АБ'ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКIХ ПРАЎ АЦЭНКА ВАРТАСЦI ТРАНСПАРТНЫХ СРОДКАЎВведено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 30 апреля 2012 г. N 23 Дата введения 2012-08-01 Раздел 1. Первый абзац после слов "транспортных средств (ТС)" дополнить словами "(дорожных и рельсовых ТС, воздушных и водных судов, железнодорожных ТС)"; второй абзац. Исключить слова "раритетных ТС". Раздел 2 дополнить ссылкой: "ТКП 52.7.01-2011 (03150) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок проведения оценки стоимости имущества, находящегося в государственной собственности". Терминологическую статью 3.1.3 изложить в новой редакции: "3.1.3 гарантийное транспортное средство: Транспортное средство, имеющее действующую гарантию по пробегу (наработке) и (или) сроку эксплуатации, установленную изготовителем или его официальным представителем на ТС в целом (за исключением частей, подверженных интенсивному естественному износу или подлежащих периодической замене).". Терминологическая статья 3.1.5.2. Примечание после слова "платежей" дополнить словами "на него"; после слова "оценки" дополнить словами "(с учетом НДС)". Терминологическую статью 3.1.8 изложить в новой редакции: "3.1.8 дополнительное оборудование: Оборудование, устанавливаемое изготовителем на транспортное средство соответствующей марки (модификации), серии по индивидуальному заказу, а также установленное на транспортном средстве в процессе его эксплуатации, помимо оборудования базовой комплектации, не запрещенное законодательством к установке и не нарушающее его работоспособности (исправности). Примечание. Дополнительное оборудование устанавливается на транспортном средстве с целью повышения комфортности, безопасности, экономичности, расширения функций транспортного средства. К дополнительному оборудованию относится технологическое или специальное оборудование, установленное на шасси ТС, навесное и полунавесное технологическое оборудование, предназначенное для выполнения технологических операций и работ, не связанных с перевозкой грузов и пассажиров.". Дополнить терминологической статьей 3.1.9а: "3.1.9а оборудование базовой комплектации: Оборудование, устанавливаемое изготовителем на транспортное средство соответствующей марки (модификации), серии.". Терминологическая статья 3.1.10. Исключить слово "технического"; после слова "состояния" дополнить аббревиатурой: "ТС". Терминологическая статья 3.1.11.3. Определение термина изложить в новой редакции: "Эксплуатационный дефект - повреждение ТС, вызванное ненадлежащей эксплуатацией или хранением ТС или являющееся результатом некачественно проведенных ремонтных работ"; примечание. Заменить слова "установленным нормам" на "требованиям установленных норм". Терминологическую статью 3.1.15 изложить в новой редакции: "3.1.15 неисправимый функциональный износ: Износ, вызванный функциональными недостатками, устранение которых технически невозможно и (или) затраты на устранение которого равны или больше, чем добавленная стоимость транспортного средства.". Терминологическая статья 3.1.19. Заменить слово "способно" на "может". Терминологическая статья 3.1.29. Заменить слова "который образуется" на "получаемый". Терминологическую статью 3.1.31 изложить в новой редакции: "3.1.31 потери арендной платы: Потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду объекта оценки в течение года и (или) неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами (СТБ 52.0.02).". Терминологическая статья 3.1.34 после слова "(стоимости)" дополнить словами "объекта-аналога"; после слова "доходу" дополнить словами "приносимому этим объектом". Терминологическая статья 3.2 после слов "дорожное транспортное средство" дополнить словами "транспорт дорожный". Терминологическая статья 3.2.2 после слова "данной" дополнить словами "марки (модификации)". Терминологическая статья 3.2.15. Исключить слова "с комплектацией, характерной для объектов-аналогов на рынке дорожных транспортных средств". Терминологическую статью 3.2.18 изложить в новой редакции: "3.2.18 представительная выборка: Выборка объектов-аналогов, отражающая фактические цены на рынке дорожных транспортных средств, сформированная из открытых и доступных источников информации.". Терминологическую статью 3.2.23 исключить. Терминологическую статью 3.2.26 после слова "Владелец" дополнить словом "(собственник)". Терминологическую статью 3.2.27 после слова "оценки" дополнить словом "или". Терминологическую статью 3.2.28 после слова "имени" дополнить словом "собственника". Терминологическую статью 3.4.7 после слова "изделия" дополнить ссылкой "(СТБ 52.0.02)". Терминологическую статью 3.5.47 после слова "инвестированием" дополнить словами "в строительство водного судна". Пункт 4.1. Перечисление а) изложить в новой редакции: "а) продажи без проведения аукциона либо конкурса, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства)"; перечисление ж) после слова "пользование" дополнить словом "(аренду)"; дополнить абзацем (после последнего перечисления): "Для цели оценки, отраженной в 4.1, перечисление г), могут оцениваться объекты оценки, перечисленные в 5.1 как объекты, которые поступят в будущем.". Пункт 6.1.2 дополнить абзацем (после третьего): "- капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей;". Пункт 6.1.3. Первый абзац изложить в новой редакции: "Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на определении стоимости восстановления или замещения, добавления дополнительного оборудования и (или) частей ТС за минусом накопленного износа, в том числе затрат на разделение и (или) утилизацию, а при необходимости с учетом внешнего удорожания объекта оценки или восстановительной (переоцененной) стоимости за минусом накопленной амортизации.". Раздел 6 дополнить пунктом 6.3: "6.3 Методы расчета показателей (далее - методы) используются для расчета показателей, необходимых для определения стоимости в методах расчета стоимости в затратном, доходном и сравнительном методах оценки.". Пункт 7.1. Четвертый абзац после слова "оценки" дополнить словом "(объекта-аналога)"; дополнить абзацем (после пятого): "- остаточная стоимость объекта-аналога;"; дополнить абзацем (после десятого): "- балансовая стоимость;". Пункт 7.1.1. Заменить слово "определяется" на "может определяться затратным, доходным, сравнительным методами оценки". Пункты 7.1.2 и 7.1.3 изложить в новой редакции: "7.1.2 Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта оценки, учитывающая сложившиеся условия его эксплуатации, хранения и использования (далее - рыночная стоимость). При определении стоимости объектов оценки, приведенных в настоящем стандарте, рыночная стоимость в текущем использовании, как правило, соответствует рыночной стоимости. 7.1.3 Затратным и сравнительным методами оценки по объектам оценки, приведенными в настоящем стандарте, определяются следующие виды стоимостей: - первоначальная стоимость объекта оценки; - стоимость восстановления или стоимость замещения; - остаточная стоимость объекта оценки.". Пункты 7.1.4 и 7.1.5. Заменить слово "объектов" на "объекта" (2 раза). Пункт 7.1.10 изложить в новой редакции: "7.1.10 Скраповая стоимость (стоимость лома) объекта оценки может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) - в), и) - п), т). Методы расчета скраповой стоимости определяются оценщиком. Примечание. Скраповая стоимость определяется в рамках рыночных методов оценки.". Дополнить пунктом 7.1.11: "7.1.11 Балансовая стоимость объектов оценки может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) - и), п), у), и может использоваться юридическими лицами негосударственной формы собственности и индивидуальными предпринимателями при проведении внутренней оценки, а также оценщиками при оценке стоимости объектов оценки, выполняемой в соответствии с СТБ 52.1.01 и ТКП 52.1.01. Расчет балансовой стоимости производится затратным методом оценки в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете.". Пункт 7.2.2 изложить в новой редакции: "7.2.2 Базой определения оценочной стоимости являются для: - юридических лиц - балансовая стоимость (остаточная, восстановительная (переоцененная) стоимость), рассчитанная по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату оценки с учетом переоценок, проводимых в установленном порядке (далее - переоценка); - индивидуальных предпринимателей - остаточная, восстановительная (переоцененная) стоимость, отраженная в книге учета с учетом переоценок; - физических лиц - цена приобретения или цена объекта-аналога, остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком, цена приобретения объекта-оценки или объекта-аналога в текущем уровне цен; - всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, - остаточная стоимость объекта оценки. В этом случае остаточная стоимость объектов оценки определяется как разность между стоимостью восстановления или стоимостью замещения и физическим износом стоимостным выражением физического износа. При этом физический износ определяется методом нормативного износа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.". Пункт 7.3. Седьмой абзац после слов "первоначальная стоимость объектов-аналогов" дополнить словами "в текущем уровне цен"; восьмой абзац после слов "первоначальной стоимости инвентарного объекта в базисном уровне цен" дополнить словами "или ином уровне цен"; после слова "источнику" дополнить словами "и в едином уровне цен". Пункт 7.4 исключить. Пункт 8.1. Примечание изложить в новой редакции: "Примечание. В качестве объектов-аналогов при оценке ТС рассматриваются идентичные и аналогичные ТС, базовые аналоги ТС.". Подраздел 8.3 изложить в новой редакции: "8.3 Исследование рынка транспортных средств Осуществляется поиск исходных данных на рынке с целью получения информации о сделках, предложении, спросе на ТС.". Подраздел 8.4 изложить в новой редакции: "8.4 Анализ и отбор информации по объектам-аналогам Проводится анализ и отбор информации, собранной при исследовании рынка, с целью определения возможности ее использования для оценки стоимости и выбора предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов сходного функционального назначения.". Пункт 8.5.3 изложить в новой редакции: "8.5.3 Единицами сравнения воздушных судов могут быть цена (стоимость) одного воздушного судна или цена (стоимость) части воздушного судна.". Подраздел 8.6. Первый абзац изложить в новой редакции: "Объект оценки сравнивается с предполагаемыми объектами-аналогами по технологическим, техническим характеристикам, состоянию, дополнительному оборудованию и другим характеристикам, влияющим на стоимость. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.". Пункт 8.7.6. Второй абзац изложить в новой редакции: "Физические характеристики как элементы сравнения можно разделить на две группы: относящиеся к структуре объекта оценки (элементы сравнения, связанные с отсутствием оборудования и частей базовой комплектации, наличием (отсутствием) дополнительного оборудования и др.) и относящиеся к фактическому техническому состоянию объекта оценки (элементы сравнения, связанные с интенсивностью использования ТС и др.). К элементам сравнения по физическому состоянию ДТС относятся также несущественные эксплуатационные дефекты основных частей ДТС, существенные эксплуатационные, аварийные повреждения и дефекты и др. К элементам сравнения водного судна могут относиться также следующие элементы сравнения: степень готовности (срок сдачи в эксплуатацию, срок завершения работ по модернизации), место постройки водного судна.". Пункт 8.7.7. Исключить слова "объекту оценки и". Пункт 8.7.8. Первый и второй абзацы изложить в новой редакции: "Выявляются отличия в использовании объекта оценки и объектов-аналогов, влияние этих отличий на цену объектов-аналогов. Примечание. Условия использования водного судна учитываются, если текущее использование объекта оценки или объекта-аналога отличаются, а также если район плавания объекта оценки или объекта-аналога различен.". Пункт 8.8.3 после слова "тенденций" дополнить словами "метод прямого сравнения". Подпункт 8.8.3.1 изложить в новой редакции: "8.8.3.1 Метод графического анализа позволяет определить стоимость объекта оценки путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения и формулы расчета итоговой стоимости. К разновидностям графического метода относятся метод косвенного сравнения, метод интерполяции и экстраполяции. Метод косвенного сравнения основан на моделировании характера влияния одного или нескольких наиболее значимых элементов сравнения на стоимость объекта-аналога путем построения графиков изменения стоимости и определения уравнения кривой, которое наилучшим образом описывало бы стоимость объекта оценки. Примечание. Метод косвенного сравнения используется при оценке редких и уникальных ДТС. Метод интерполяции или экстраполяции предусматривает определение стоимости базового аналога ТС на основе оценки характера влияния элементов сравнения ТС, косвенно характеризующих величину стоимости. Использование методов интерполяции или экстраполяции предусматривает наличие на рынке объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по некоторым из основных элементов сравнения. Примечание. Метод интерполяции (экстраполяции) используется при оценке редких и уникальных ДТС.". Исключить подпункт 8.8.4.4. Пункт 8.9.4 после слова "объектами-аналогами" дополнить словами "в том числе разницы в ценах из-за места продажи объекта-аналога (затраты на транспортировку) и др.". Пункт 8.9.7 изложить в новой редакции: "8.9.7 Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, метод парного набора данных и методы статистического анализа).". Пункт 8.10.1. Второй абзац изложить в новой редакции: "Методика определения корректировок по элементам сравнения отражается в методических рекомендациях, а при их отмене - в техническом кодексе по оценке стоимости ДТС, воздушных и водных судов.". Пункт 8.10.5. Второй абзац. Заменить слово "серийной" на "базовой". Подпункт 8.10.5.1. Заменить слово "серийную" на "базовую". Подпункт 8.10.5.2 изложить в новой редакции: "8.10.5.2 Если на объекте оценки (ДТС) установлена дополнительная комплектация и (или) оборудование, не входящее в базовую комплектацию, а в стоимости объекта-аналога такая комплектация отсутствует, то стоимость этого объекта-аналога корректируется на величину дополнительной комплектации объекта оценки. Величину данной корректировки устанавливает оценщик на основе анализа рынка или с помощью программного обеспечения.". Подпункт 8.10.5.3. Заменить слово "серийной" на "базовой". Подпункт 8.10.6.1. Последний абзац. Исключить слово "коэффициента". Подпункт 8.10.6.2. Последний абзац изложить в новой редакции: "Корректировка, учитывающая существенные эксплуатационные, аварийные повреждения и дефекты, может определяться путем составления сметы (калькуляции) на проведение ремонтных работ по устранению эксплуатационных, аварийных повреждений и дефектов с учетом рыночной стоимости отдельных частей ДТС.". Пункт 8.11.5 исключить. Пункты 8.12.2 - 8.12.4 изложить в новой редакции: "8.12.2 Если расчет стоимости проводился методами статистического анализа, то итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей. 8.12.3 Если расчет стоимости проводился методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), то итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения. 8.12.4 Если расчет стоимости проводился методом компенсационных корректировок, то итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки.". Подраздел 8.12 дополнить пунктом 8.12.5: "8.12.5 В результате внесения корректировок скорректированные цены объектов-аналогов, как правило, должны быть сопоставимы. При этом значение коэффициента вариации численно не должно превышать значение 0,3. Коэффициент вариации рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения скорректированных цен объектов-аналогов на их среднеарифметическое значение.". Раздел 9 изложить в новой редакции: 9 ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ9.1 Доходный метод оценки основан на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки. Порядок реализации доходного метода оценки предусматривает следующие этапы: а) сбор и анализ информации; б) выбор метода расчета стоимости; в) расчет потенциального (действительного) валового дохода или расчет годового чистого операционного дохода; г) составление моделей прогноза; д) определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода; е) определение стоимости объекта оценки. Если выбранный метод расчета стоимости не предусматривает составления моделей прогноза, то перечисление г) исключается из порядка расчета. Если выбранный метод расчета стоимости предусматривает расчет дополнительных показателей, уточняющих перечисленные этапы, то они включаются в порядок расчета в соответствии с методикой их определения в выбранном методе расчета стоимости. 9.2 Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок по объектам-аналогам, договорной арендной платы по объекту оценки или объектам-аналогам, изучение условий договоров аренды, состава и величины операционных расходов и других данных. При отсутствии или недостаточности информации о рыночных арендных ставках по объектам-аналогам может рассчитываться расчетная рыночная арендная плата, а также могут использоваться договорные арендные ставки. Выбор арендных ставок для расчета потенциального валового дохода в базовом году и (или) прогнозируемого потенциального валового дохода по годам срока прогноза осуществляет оценщик. 9.3 Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Оценка стоимости объекта оценки доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости: - прямой капитализации; - капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков); - капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей; - валовой ренты (валового мультипликатора); - остатка. - и другими. Целесообразность применения того или иного метода расчета стоимости в доходном методе оценки определяется оценщиком. 9.4 Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости. 9.4.1 Если оценка стоимости объекта оценки проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), то определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам. 9.4.2 Если оценка стоимости объекта оценки выполняется с использованием метода прямой капитализации, метода капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, то определяется чистый операционный доход по объекту оценки. 9.5 Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения. 9.5.1 Реконструированный отчет о доходах может составляться только на базовый год или на весь срок прогноза. В качестве показателей базового года могут приниматься показатели: - года, предшествующего дате оценки; - средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели); - текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год; - расчетные рыночные показатели; - прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам; - другие. 9.5.2 При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогноза оценщик может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, потери арендной платы, операционные расходы. Исходную информацию (договорные арендные ставки, рыночные арендные ставки, расчетную арендную плату, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта оценки и другие данные), необходимую для составления реконструированного отчета о доходах, выбирает оценщик. Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату или выручку, имущественными правами, финансовыми интересами в ТС. По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная. Реконструированный отчет о доходах может составляться на основе выручки от оказания услуг по перевозкам и др. 9.5.3 Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности: - определяется годовой потенциальный валовой доход; - определяются годовые потери арендной платы; - определяется годовой действительный валовой доход; - определяются годовые операционные расходы; - определяется годовой чистый операционный доход; - определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода. Если оценка ТС производится по доходу от основной деятельности (доход от оказания услуг по перевозкам), то основой для составления реконструированного отчета о доходах служит информация о доходах и затратах по основной деятельности. 9.5.3.1 Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта оценки за год. Если объекты оценки сданы в аренду, то показатели базового года принимаются по договорам аренды. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в расчет принимается рыночная (расчетная рыночная) арендная плата по объектам-аналогам. Если на рынке нет информации о рыночных арендных ставках объектов-аналогов, то для определения рыночной расчетной арендной платы оценщик может использовать договорные ставки аренды по объектам-аналогам. Потенциальный валовой доход включает договорную арендную плату, рыночную арендную плату, скользящий доход и прочие доходы от эксплуатации объекта оценки. 9.5.3.2 Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается как потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы по формуле EGI = PGI - V&L, (1) где EGI - годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.; PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.; V&L - сумма потерь арендной платы в течение базового года, д.е. Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации. 9.5.3.3 Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение. Состав операционных расходов определяется по видам ТС в соответствии с методическими рекомендациями, а при их отмене - по соответствующим техническим кодексам. 9.5.3.4 Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту оценки или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога. 9.6 Составление моделей прогноза может выполняться путем прогнозирования показателей денежного потока, таких как будущий годовой чистый операционный доход, возврат капитала от продажи объекта оценки, норма дисконтирования, срок прогноза. Модели прогноза составляются оценщиками при расчете стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи или метода капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному). Количество вариантов прогноза может быть увеличено. 9.6.1 Прогнозирование может выполняться при составлении реконструированного отчета о доходах по всем годам срока прогноза или путем прогнозирования потенциального валового дохода, потерь арендной платы, операционных расходов или чистого операционного дохода. 9.6.2 При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта. 9.6.3 Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью. 9.7 Определение общего коэффициента капитализации, или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода зависит от выбранного метода расчета стоимости объекта оценки в доходном методе оценки. Общий коэффициент капитализации используется для расчета стоимости методом прямой капитализации, методом остатка, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей. Норма дисконтирования используется для расчета стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков). Валовой мультипликатор определяется для расчета стоимости методом валового мультипликатора. 9.7.1 При расчете стоимости объекта оценки методом прямой капитализации общий коэффициент капитализации может определяться следующими методами: - сравнительным; - мультипликатора дохода; - инвестиционной группы; - коэффициента покрытия долга. 9.7.1.1 Общий коэффициент капитализации по объекту оценки может рассчитываться сравнительным методом по формуле a
NOI
n i
SUM ----
i = 1 a
V
i
R = ----------, (2)
о n
где R - общий коэффициент капитализации по объекту оценки;
o
a
NOI - годовой чистый операционный доход i-го объекта-аналога, д.е.;
i
a
V - цена i-го объекта-аналога, д.е.;
i
n - количество объектов-аналогов.
9.7.1.2 Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом
мультипликатора валового дохода может рассчитываться по формуле
M a
n NOIi
SUM -----
i=1 M a
EGIi
R = -----------, (3)
о n
где M a - мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода i-го
NOIi
объекта-аналога;
M a - мультипликатор действительного валового дохода i-го
EGIi
объекта-аналога.
9.7.1.3 Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости оборудования, по формуле R = R x I + R x (1 - I), (4)
о i j
где R - коэффициент капитализации для i-го финансового или имущественного
i
интереса;
R - коэффициент капитализации для j-го финансового или имущественного
j
интереса;
I - доля i-го финансового или имущественного интереса в стоимости
объекта оценки.
9.7.1.4 Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом
коэффициента покрытия долга для самоамортизирующегося кредита определяется
по формуле
R = R x DCR x M, (5)
о M
где R - коэффициент капитализации для заемного капитала;
M
M - доля заемного капитала;
DCR - коэффициент покрытия долга.
Коэффициент покрытия долга определяется по формуле
NOI
DCR = ---, (6)
DS
где DS - годовая сумма по обслуживанию долга, д.е. 9.7.2 Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами: - кумулятивного построения; - сравнения альтернативных инвестиций; - выделения; - мониторинга; - другими. 9.7.2.1 Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск. Премия за риск может учитывать следующие виды риска при инвестициях в объекты оценки: - риск рынка; - риск низкой ликвидности; - риск управления объектом оценки; - финансовый риск. Оценщик может использовать для расчета нормы дисконтирования другие премии за риски, которые он должен обосновать в отчете об оценке. Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от типа (функционального использования), физических и других характеристик объекта оценки. Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь по вновь привлеченным депозитам на срок свыше одного года в той валюте, в которой производится расчет стоимости. В качестве безрисковой нормы возможно применение иных норм процента при обосновании их выбора. 9.7.2.2 Метод сравнения альтернативных инвестиций - метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в одинаковые по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что одинаковые по риску проекты должны иметь одинаковые нормы отдачи. Для определения нормы дисконтирования конкретного проекта на финансовом рынке выбирается проект с аналогичной степенью риска или нормы процента по коммерческим кредитам. 9.7.2.3 Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи по объектам-аналогам. Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов оценки заданного функционального назначения за срок прогноза. 9.7.2.4 Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях объектов-аналогов и инвестициях в объекты-аналоги. Данный метод основан на регулярном мониторинге финансовых инструментов рынка объектов-аналогов и кредитного рынка. 9.7.3 Средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу объектов-аналогов может определяться отношением цены продажи (стоимости) объекта-аналога к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу объекта-аналога по формуле a
V
n i
SUM ----------
i = 1 a a
PGI (EGI )
i i (7)
M = ----------------,
PGI(EGI) n
a
где V - цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;
i
a a
PGI (EGI ) - потенциальный или действительный валовой доход по i-му
i i
объекту-аналогу, д.е.;
n - количество объектов-аналогов.
9.7.4 Если оценщик использует метод остатка для определения стоимости объекта оценки, то в зависимости от известного имущественного или финансового интереса могут определяться следующие коэффициенты капитализации: - коэффициент капитализации улучшений (парков ТС, отдельных единиц ТС); - коэффициент капитализации для заемного капитала; - коэффициент капитализации собственного капитала. Коэффициент капитализации для улучшений может определяться методом Инвуда, Хоскольда, Ринга при условии, что вместо общей нормы отдачи используется норма отдачи на улучшения, а возврат инвестиций происходит по фактору фонда возмещения или линейным методом в соответствии с выбранным методом расчета. Коэффициент капитализации для заемного и собственного капитала рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями на соответствующий вид ТС, а при их отмене - в соответствии с техническим кодексом на соответствующий вид ТС. 9.8 Оценка стоимости ТС доходным методом производится методами расчета стоимости, представленными в 9.3. При этом стоимость объекта оценки методом прямой капитализации рассчитывается по формуле (8), методом нормы отдачи (дисконтирования денежных потоков) - по формуле (9), методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей - по формуле (10), методом валового мультипликатора - по формуле (13), методом остатка - в соответствии с 9.8.5. Расчет стоимости методом прямой капитализации, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится в соответствии с построенными денежными потоками по каждому из альтернативных вариантов расчета. Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу. 9.8.1 Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе от эксплуатации объекта оценки, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта оценки остаются постоянными. Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации производится по формуле NOI
V = ---, (8)
R
где V - стоимость объекта оценки, д.е.; NOI - годовой чистый операционный доход по объекту оценки, д.е.; R - общий коэффициент капитализации. 9.8.2 Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта оценки в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта оценки путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов. 9.8.2.1 Определение стоимости объекта методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле NOI REV
n t n
V = SUM --------- + ---------, (9)
t = 1 t n
(1 + r ) (1 + r )
t n
где V - стоимость объекта оценки, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход по объекту оценки в году t;
t
r - норма дисконтирования в году t;
t
r - норма дисконтирования в году n;
n
REV - реверсия в году n;
n
t - расчетный период от 1 до n;
n - срок прогноза.
9.8.2.2 Определение реверсии может осуществляться: - методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей; - методом сравнения продаж; - другими методами. 9.8.2.2.1 Метод капитализации дохода по норме отдачи с использованием расчетных моделей предполагает определение реверсии путем капитализации чистого операционного дохода за последний год прогноза или первый год остаточного периода на коэффициент капитализации в остаточный период. При этом расчет коэффициента капитализации в остаточный период зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. Норма отдачи принимается равной норме дисконтирования в остаточный период. Расчет реверсии методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей производится по формуле NOI
n
REV = ----, (10)
n R
n
где R - общий коэффициент капитализации в остаточный период;
n
NOI - годовой чистый операционный доход по объекту оценки в
n
остаточный период.
При этом общий коэффициент капитализации определяется с использованием моделей дохода, моделей собственности, ипотечно-инвестиционных моделей. 9.8.2.2.2 Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза. 9.8.3 Определение стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится по формуле (8). При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся: - модели дохода; - модели собственности; - ипотечно-инвестиционные модели. 9.8.3.1 Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным. В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации: - бесконечного денежного потока; - Инвуда; - Хоскольда. 9.8.3.2 Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта оценки изменяются равномерно. В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации: - бесконечного денежного потока; - Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда; - прямолинейно изменяющегося денежного потока; - Ринга; - экспоненциально изменяющегося денежного потока; - другими методами. 9.8.3.3 Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта оценки с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования. При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма базового коэффициента капитализации и произведение коэффициента фонда возмещения на изменение стоимости объекта (плюс - уменьшение, минус - увеличение) по формуле R = R' +/- Л x SFF, (11)
о о
--------------------------------
Л - большая греческая буква "дельта"
где R' - базовый коэффициент капитализации;
Л - изменение стоимости объекта оценки (плюс - уменьшение, минус -
о
увеличение).
Базовый коэффициент капитализации R' определяется по формуле
R' = Y - M x (Y + M x SFF' - R ), (12)
E E PRN M
где SFF' - коэффициент фонда возмещения, который определяется с
использованием нормы отдачи собственного капитала;
Y - норма отдачи собственного капитала;
E
M - доля настоящей стоимости основной суммы кредита;
PRN
R - коэффициент капитализации заемного капитала.
M
9.8.4 Метод валовой ренты (валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, который базируется на ценах продаж объектов-аналогов и их потенциальном (или действительном) валовом доходе и потенциальном (или действительном) доходе объекта оценки. Стоимость определяется по формуле V = PGI(EGI) x M , (13)
PGI(EGI)
где V - стоимость объекта оценки, д.е.;
PGI - потенциальный валовой доход, д.е.;
EGI - действительный валовой доход, д.е.;
M - средний валовой мультипликатор по потенциальному
PGI(EGI)
(действительному) валовому доходу объектов-аналогов.
Мультипликатор валового дохода рассчитывается по объектам-аналогам. 9.8.5 Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта оценки или частей объекта оценки, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта оценки и стоимости частей объекта оценки, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес). 9.8.5.1 Различают следующие виды метода остатка при определении стоимости ТС для: - улучшений (парков ТС, отдельных единиц ТС); - собственного капитала; - заемного капитала. 9.8.5.2 Расчет стоимости объекта оценки методом остатка осуществляется в следующей последовательности: - определяется стоимость части объекта оценки, приходящаяся на
известный интерес V ;
j
- рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта оценки
NOI;
- рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса R ;
j
- определяется часть годового чистого операционного дохода,
приходящаяся на интерес части объекта оценки с известной стоимостью, NOI
j
по формуле
NOI = V x R , (14)
j j j
где NOI - часть годового чистого операционного дохода, приходящаяся на
j
интерес части объекта оценки с известной стоимостью, д.е.;
V - стоимость части объекта оценки, приходящаяся на известный
j
интерес, д.е.;
R - коэффициент капитализации для известного интереса;
j
- определяется коэффициент капитализации, приходящийся на часть
объекта оценки с неизвестным интересом R ;
j
- рассчитывается годовой чистый операционный доход, приходящийся на
часть объекта оценки с неизвестным интересом, NOI по формуле
i
NOI = NOI - NOI , (15)
i j
где NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть объекта
i
оценки с неизвестным интересом, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход от объекта оценки, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть
j
объекта оценки с известным интересом, д.е.;
- определяется стоимость части объекта оценки, приходящаяся на
неизвестный интерес, V по формуле
i
NOI
i ,
Vi = ---- (16)
R
i
где V - стоимость части объекта оценки, приходящаяся на неизвестный
i
интерес, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход, приходящийся на часть
i
объекта оценки с неизвестным интересом, д.е.;
R - коэффициент капитализации для неизвестного интереса;
i
- определяется стоимость объекта оценки V как сумма стоимости частей.
9.9 Ограничением применения доходного метода оценки является полное или частичное отсутствие информации о доходах и расходах по объекту оценки.". Пункт 10.1 изложить в новой редакции: "10.1 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости ТС, основанных на определении стоимости восстановления или стоимости замещения ТС с учетом добавления дополнительного оборудования и (или) частей ТС за минусом накопленного износа, а при необходимости с учетом внешнего удорожания или восстановительной (переоцененной) стоимости за минусом накопленной амортизации. Примечание. При наличии затрат на разделение и (или) утилизацию они включаются в накопленный износ.". Пункт 10.3. Второй абзац после слова "метода" дополнить словами "расчета стоимости". Пункты 10.4 и 10.6 изложить в новой редакции: "10.4 Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими физическими характеристиками, влияющими на стоимость, техническим состоянием, комплектацией, необходимо провести корректировку стоимости объекта-аналога по этим показателям. При этом корректировка может производиться с использованием коэффициента торможения цены и других методов."; "10.6 Расчет стоимости ТС методом построения заключается в последовательном определении: - стоимости восстановления или стоимости замещения; - прибыли предпринимателя; - накопленного износа объекта оценки; - внешнего удорожания; - рыночной стоимости объекта оценки. Расчет стоимости объекта оценки методом построения может изменяться в зависимости от вида определяемой стоимости, используемой информации и особенностей объекта оценки, целей оценки. Примечание. Расчет остаточной (балансовой) стоимости осуществляется как разница между восстановительной (переоцененной) стоимостью и накопленной амортизацией.". Подраздел 10.7. Третий абзац изложить в новой редакции: "- поэлементного расчета;". Пункт 10.7.1. Первый абзац после слова "объекта-аналога" дополнить словами "(один объект, объем двигателя и др.)"; второй абзац после слов "объекта оценки и объекта-аналога" дополнить словами "(марка, модель, год выпуска и др.)". Пункт 10.7.2 изложить в новой редакции: "10.7.2 Метод поэлементного расчета основан на суммировании стоимости частей объекта оценки. Расчет стоимости восстановления или стоимости замещения методом поэлементного расчета производится в следующей последовательности: - определяется перечень частей ТС, из которых состоит объект оценки; - осуществляется сбор ценовой информации по частям ТС; - определяется стоимость частей ТС, составляющих объект оценки; - определяются затраты на их сборку, и (или) установку, и (или) монтаж; - определяется полная себестоимость изготовления; - определяется прибыль изготовителя; - определяется стоимость замещения. Стоимость замещения методом поэлементного расчета рассчитывается путем суммирования стоимости отдельных частей по объекту оценки без учета НДС. Данный метод наиболее применим при наличии развитого рынка комплектующих узлов (агрегатов), а также для специализированной техники.". Пункт 10.7.3 после слова "складывается" дополнить словами "его себестоимость или"; после слов "другие коэффициенты и индексы" дополнить словами "в том числе полученные на основании анализа рынка и рассчитанные оценщиком". Подраздел 10.8. Второй абзац изложить в новой редакции: "Накопленный износ может определяться в процентах или долях (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина) как произведение относительной величины накопленного износа и стоимости восстановления или стоимости замещения. Округление относительной величины накопленного износа производится для: - части - до 5%; - объекта оценки в целом - до 1%.". Подпункт 10.8.2.3 изложить в новой редакции: "10.8.2.3 Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный, внешний. При этом физический и функциональный износ определяются с выделением исправимого и неисправимого износа по отдельным частям ТС и (или) по объекту оценки в целом.". Подпункт 10.8.2.4 после слова "функционального" дополнить словом "неисправимого". Пункт 10.8.3 изложить в новой редакции: "10.8.3 Физический износ объекта оценки определяется следующими методами: - нормативного износа; - экономической жизни; - экспертизы состояния; - средневзвешенного износа; - поэлементного расчета; - прямого расчета; - снижения доходности; - стадии ремонтного цикла; - снижения потребительских свойств; - ресурсным методом; - другими методами. Физический износ не может быть больше 100%. Округление относительной величины физического износа производится для: - части - до 5%; - объекта оценки в целом - до 1%.". Подпункт 10.8.3.5 изложить в новой редакции: "10.8.3.5 Метод разбивки (поэлементного расчета) предусматривает расчет физического износа ТС путем выделения исправимого и неисправимого физического износа его отдельных частей с последующим его суммированием по ТС в целом. Расчет неисправимого физического износа каждой части ТС проводится путем умножения разницы стоимости восстановления или стоимости замещения и исправимого износа этой части на его фактический срок службы и деления на нормативный срок службы.". Подпункт 10.8.3.6. Заменить слово "(замещение)" на "или затрат замещения ТС". Подпункты 10.8.3.10 и 10.8.3.11 изложить в новой редакции: "10.8.3.10 Ресурсный метод - метод оценки физического износа на основе остатков назначенного и межремонтного ресурсов по наработке (в летных часах, по сроку службы, по наработке (посадке) и др.). В расчет принимается наибольшая величина физического износа i-й основной части объекта оценки, так как при окончании ресурса i-й основной части дальнейшая эксплуатация ТС невозможна. В случае отсутствия ограничений по назначенному ресурсу (сроку службы) по какому-либо параметру для расчета принимается параметр, обеспеченный информацией. Примечание. Ресурсный метод определяет физический износ, как правило, воздушных судов. Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | |
Новости законодательства
Новости Спецпроекта "Тюрьма"
Новости сайта
Новости Беларуси
Полезные ресурсы
Счетчики
|
