|
|
|
|
Навигация
Новые документы
Реклама
Ресурсы в тему
|
Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 30.04.2012 № 23 "О внесении изменений в постановления Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 30 сентября 2011 г. № 70, от 10 февраля 2012 г. № 12, и об утверждении, введении в действие, отмене и изменении технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации"< Главная страница Стр. 3Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | Пункт 4.2 исключить; дополнить пунктами 4.1а, 4.3: "4.1а Объекты самовольного строительства, как правило, оцениваются для целей принятия решения о судьбе такого объекта."; "4.3 Для цели оценки, отраженной в 4.1, перечисление г), могут оцениваться как объекты недвижимости: - капитальные строения (здания, сооружения), не завершенные строительством объекты, изолированные помещения, машино-места, расположенные на земельных участках, предоставленных на правах, отличных от права собственности и права аренды; - объекты оценки (недвижимые улучшения), которые будут созданы в будущем с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и недвижимые улучшения.". Пункт 5.1. Заменить ссылку "[1]" на "[2]". Пункт 6.1.3 изложить в новой редакции: "6.1.3 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, позволяющих определить: - стоимость объекта недвижимости на основе расчета стоимости земельного участка и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них; - стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов на основе расчета их стоимости восстановления или стоимости замещения за минусом их накопленного износа или восстановительной (переоцененной) стоимости за минусом накопленной амортизации. Примечание. При наличии затрат на разделение и (или) утилизацию они включаются в накопленный износ. При реализации затратного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости: - сравнительной единицы; - построения; - и другие. В затратном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости."; дополнить пунктом 6.1.4: "6.1.4 Индексный метод оценки представляет собой метод оценки стоимости, основанный на применении коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки. Индексным методом оценки определяется стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.". Пункт 6.2 после слова "методом" дополнить словом "оценки"; дополнить пунктом 6.4: "6.4 Методы расчета показателей (далее - методы) используются для расчета показателей, необходимых для определения стоимости в методах расчета стоимости в затратном, доходном и сравнительном методах оценки.". Подпункт 7.1.2. Третий абзац. Заменить слова "имущественных прав на земельный участок" на "земельных участков с учетом имущественных прав на них"; дополнить абзацем (после последнего): "Если для цели оценки, отраженной в 4.1, перечисление г), недвижимые улучшения (капитальные строения (здания, сооружения), не завершенные строительством объекты, изолированные помещения, машино-места), расположенные на земельном участке, предоставленном на праве, отличном от права собственности и права аренды, а также объекты оценки (недвижимые улучшения), которые будут созданы в будущем, с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и недвижимые улучшения приравниваются к объекту недвижимости, то может определяться их рыночная стоимость в текущем использовании или рыночная стоимость.". Подпункт 7.1.7 исключить. Пункт 7.2 дополнить абзацем (после последнего): "- балансовая стоимость объекта оценки."; дополнить подпунктом 7.2.4: "7.2.4 Балансовая стоимость объектов оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов) может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) - и), п), у), и может использоваться юридическими лицами негосударственной формы собственности и индивидуальными предпринимателями при проведении внутренней оценки, а также оценщиками при оценке стоимости объектов оценки (недвижимых улучшений, улучшений и их элементов), выполняемой в соответствии с СТБ 52.1.01 и ТКП 52.1.01. Расчет балансовой стоимости производится затратным методом оценки в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете.". Подпункт 7.3.1. Первый абзац изложить в новой редакции: "Базой определения оценочной стоимости капитальных строений, зданий и сооружений, изолированных помещений, машино-мест, введенных в эксплуатацию, за исключением жилых домов, общежитий, садовых домиков (дач), жилых помещений, а также гаражей и машино-мест, принадлежащих физическим лицам, является для:". Подпункт 7.3.2 изложить в новой редакции: "7.3.2 Базой определения оценочной стоимости жилых домов, общежитий, садовых домиков (дач), жилых помещений, а также гаражей и машино-мест, принадлежащих физическим лицам, являются для: - юридических лиц - балансовая [первоначальная (восстановительная (переоцененная)] стоимость и накопленная амортизация с учетом переоценок по данным бухгалтерского учета и отчетности на дату оценки; - индивидуальных предпринимателей - первоначальная [восстановительная (переоцененная)] стоимость и накопленная амортизация, отраженные в книге учета на дату оценки; - физических лиц - остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком; - всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, - остаточная стоимость объекта оценки. Примечание. При этом стоимость восстановления или стоимость замещения определяется по первоначальной стоимости объекта оценки в соответствии с 8.8.1. Физический износ определяется методом нормативного износа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.". Подпункт 7.3.3. Второй и третий абзацы изложить в новой редакции: "- юридических лиц - первоначальная [восстановительная (переоцененная)] стоимость затрат, отраженная в бухгалтерском учете и отчетности на дату оценки с учетом переоценок; - индивидуальных предпринимателей - первоначальная [восстановительная (переоцененная)] стоимость, отраженная в книге учета, с учетом переоценок;"; примечание. Заменить слова "минус физический износ объекта оценки" на "и физическим износом объекта оценки". Подпункт 7.3.4 изложить в новой редакции: "7.3.4 Коэффициенты изменения стоимости (индексы изменения стоимости) определяются в порядке, установленном законодательством.". Пункт 7.4. Третий абзац. Заменить слова "первоначальной стоимости" на "и первоначальную стоимость"; дополнить абзацем (после последнего): "Разделение (выделение) первоначальной стоимости инвентарного объекта на первоначальную стоимость вспомогательных или самостоятельных недвижимых улучшений, входящих в его состав, может производиться пропорционально удельному весу каждого недвижимого улучшения в суммарной первоначальной стоимости недвижимых улучшений инвентарного объекта в базисном уровне цен, если первоначальная стоимость каждого недвижимого улучшения инвентарного объекта определялась по одному и тому же источнику.". Пункт 7.5. Заменить слова "Оценка доли в имущественном праве в объекте недвижимости, недвижимых улучшениях" на "Оценка стоимости доли в имущественном праве на объект недвижимости, недвижимые улучшения". Пункт 7.6 изложить в новой редакции: "7.6 Оценка стоимости доли в имущественном праве на недвижимые улучшения, улучшения и их элементы при использовании индексного метода оценки и определении оценочной стоимости объекта оценки проводится пропорционально размеру доли в имущественном праве.". Пункт 7.7 исключить. Пункт 8.2 дополнить абзацем (после последнего): "- и другие.". Подпункт 8.3.3 дополнить абзацем (после последнего): "При использовании формулы (1) предполагается, что количественная характеристика объекта оценки и объекта-аналога, как правило, отличается не более чем на 20%.". Пункты 8.4 и 8.5 изложить в новой редакции: "8.4 Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка с учетом имущественных прав на него, стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, прибыли предпринимателя, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа. Метод построения применяется для определения стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов. Примечание. Метод построения может использоваться для определения стоимости: - улучшений с передаваемыми имущественными правами на земельный участок, например, если оцениваются сборно-разборные торговые павильоны, расположенные на земельном участке, предназначенном для обслуживания данных торговых павильонов; - капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, расположенных на земельных участках, предоставленных на правах, отличных от права собственности и права аренды, для целей передачи их в залог (ипотеку); - не законсервированных и не зарегистрированных в установленном порядке не завершенных строительством объектов с передаваемыми имущественными правами на земельный участок, в том числе правами, отличными от права собственности и права аренды; - объектов оценки (недвижимых улучшений), которые будут созданы в будущем с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и недвижимые улучшения. 8.5 Порядок расчета стоимости объектов недвижимости методом построения включает определение: - стоимости земельного участка; - первоначальной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов; - стоимости восстановления или стоимости замещения; - косвенных затрат; - прибыли предпринимателя; - внешнего удорожания; - накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов; - стоимости объекта недвижимости. Примечание. Если определяется остаточная стоимость недвижимых улучшений, улучшений и их элементов, то порядок оценки методом построения включает определение: - первоначальной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов; - стоимости восстановления или стоимости замещения; - накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов; - остаточной стоимости недвижимых улучшений, улучшений и их элементов.". Подраздел 8.6. Второй абзац. Исключить слово "оценщиком". Пункт 8.7.1. Второй абзац. Заменить слово "(коэффициенты)" на "(коэффициенты изменения стоимости) [далее - индексы (коэффициенты)]". Пункт 8.7.3. Третий абзац. Исключить слова "по элементам (поэлементного расчета)". Подпункт 8.7.3.1. Первый абзац после слова "единицу" дополнить словом "строительного"; второй абзац после слова "строительства" дополнить словами "первоначальная стоимость объекта-аналога". Подпункт 8.7.3.2. Исключить слова "по элементам (поэлементного расчета)". Подпункт 8.7.3.3 после слов "заказчиком оценки" дополнить словами "а также". Пункт 8.8.1. Примечание изложить в новой редакции: "Примечание. К базисному уровню цен относятся цены 1955, 1969, 1982 (для жилых домов, садовых домиков (дач), 1984, 1991 гг., а также цены на 1 января 2006 г.". Пункт 8.9.1. Заменить слова "в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи" на "за срок экспозиции". Пункт 8.9.2. Первый - седьмой абзацы изложить в новой редакции: "К косвенным затратам можно отнести затраты на: - маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу; - проведение технической инвентаризации; - изготовление землеустроительного дела; - регистрацию имущественных прав; - содержание объекта недвижимости за срок экспозиции; - другие."; восьмой абзац после слов "рыночная стоимость" дополнить словом "(цена)". Пункт 8.10.1. Первый абзац после слова "капитала" дополнить словами "и риски, связанные с инвестированием". Пункт 8.10.3 изложить в новой редакции: "8.10.3 В зависимости от имеющейся информации по объекту оценки и объектам-аналогам норма прибыли может определяться методами экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.". Подраздел 8.11 изложить в новой редакции: "8.11 Определение внешнего удорожания Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам и другие элементы инфраструктуры, влияющие на стоимость объекта оценки (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.). Внешнее удорожание рассчитывается, если положительное влияние вышеперечисленных факторов не было учтено при оценке стоимости земельного участка и прибыли предпринимателя. 8.11.1 Внешнее удорожание рассчитывается следующими методами: - доходным; - сравнительным; - другими. 8.11.1.1 Определение внешнего удорожания доходным методом основано на капитализации прироста дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста дохода, вызванного положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости на дату оценки (в том числе по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы). 8.11.1.2 Определение внешнего удорожания сравнительным методом основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание. 8.11.1.3 Внешнее удорожание может рассчитываться другими методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).". Подраздел 8.12. Первый - одиннадцатый абзацы изложить в новой редакции: "Определение накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) на дату оценки начинается с выявления факторов, вызывающих потерю стоимости объекта оценки (условия эксплуатации объекта оценки, требования рынка, внешние факторы и др.). Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов. Накопленный износ может определяться в процентах или долях (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина) как произведение относительной величины накопленного износа и стоимости восстановления или стоимости замещения. Округление относительной величины накопленного износа производится для: - конструктивного элемента - до 5%; - объекта оценки в целом - до 1%."; дополнить пунктом 8.12.1 (перед подпунктом 8.12.1.1): "8.12.1 В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами: - рыночной выборки; - экономической жизни; - модифицированным методом экономической жизни; - разбивки; - другими. Накопленный износ не может быть больше 100%.". Пункт 8.12.2. Последний абзац. Исключить слово "методы"; дополнить абзацами (после последнего): "Физический износ не может быть больше 100%. Округление относительной величины физического износа производится для: - конструктивного элемента - до 5%; - объекта оценки в целом - до 1%.". Подпункт 8.12.2.1 после слова "оценки" дополнить словами "(улучшений или недвижимых улучшений)". Подпункт 8.12.2.2 изложить в новой редакции: "8.12.2.2 Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа по фактическому состоянию конструктивных элементов объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) в целом.". Подпункт 8.12.2.4. Заменить слово "накопленного" на "физического". Подпункт 8.12.2.5. Заменить слово "разбивки" на "разделения"; исключить слово "их". Пункты 8.12.3 и 8.12.4 изложить в новой редакции: "8.12.3 Функциональный износ определяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки (улучшений, и (или) недвижимых улучшений, и (или) их элементов) современным требованиям рынка недвижимости. Функциональный износ может рассчитываться по объекту оценки в целом и по конструктивным элементам. Функциональный износ по отдельным конструктивным элементам объекта оценки определяется от стоимости восстановления или стоимости замещения за минусом физического износа отдельных конструктивных элементов. Функциональный износ может рассчитываться как в относительной величине, так и в денежном выражении (абсолютная величина). Функциональный износ не может быть больше 100%. Округление относительной величины функционального износа производится для: - конструктивного элемента - до 5%; - объекта оценки в целом - до 1%. Функциональный износ может рассчитываться следующими методами: - сравнительным; - доходным; - разделения; - другими. 8.12.3.1 Сравнительным методом определяется функциональный износ как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами-аналогами. 8.12.3.2 Доходным методом определяется функциональный износ как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки и капитализированным доходом от эксплуатации современного объекта-аналога. 8.12.3.3 Методом разделения определяется функциональный износ путем суммирования исправимого и неисправимого износов. Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения. 8.12.3.4 Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие: - добавления (установки или монтажа) конструктивных элементов, улучшений, которые являются обязательными для современных объектов-аналогов; - замены и (или) модернизации конструктивных элементов, улучшений, не отвечающих современным стандартам; - устранения сверхулучшений. 8.12.3.5 Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки, вызванные: - позициями, не включенными в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов; - позициями, включенными в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно; - наличием сверхулучшений. 8.12.3.6 Исправимый и неисправимый функциональный износ может рассчитываться в соответствии с ТКП 52.3.01 и ТКП 52.3.02. Оценщик может использовать иные формулы для расчета исправимого или неисправимого функционального износа, если это соответствует полученной информации по объекту оценки и (или) по рынку объектов-аналогов, а также если он может обосновать методику расчета функционального износа. 8.12.4 Внешний износ определяется как уменьшение стоимости недвижимых улучшений, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. Примечание. Негативное влияние на стоимость объекта оценки могут оказывать экономические, природные и другие факторы (ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменения законодательства, градостроительной ситуации в регионе, изменение климатических условий и экологической обстановки, превышение допустимых пределов вредного воздействия на окружающую среду антропогенных факторов, отсутствие элементов инфраструктуры, влияющих на стоимость объекта оценки, и др.). Внешний износ может рассчитываться следующими методами: - доходным; - сравнительным; - другими. Внешний износ округляется до целых процентов и не может быть больше 100%. 8.12.4.1 Определение внешнего износа доходным методом основано на капитализации потери дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ, либо на капитализации потери дохода по причине сложившегося на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы. 8.12.4.2 Определение внешнего износа сравнительным методом основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ. 8.12.4.3 Внешний износ может рассчитываться другими методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).". Подраздел 8.13 дополнить пунктом 8.13.3а: "8.13.3а Остаточная (балансовая) стоимость недвижимых улучшений, улучшений рассчитывается по формуле С = ПС(ВС) - А , (6а)
ост нак
где ПС(ВС) - первоначальная [восстановительная (переоцененная)] стоимость
недвижимых улучшений, улучшений по данным бухгалтерского учета юридического
лица или индивидуального предпринимателя в ценах на дату последней
переоценки, д.е.;
А - накопленная амортизация недвижимых улучшений, улучшений по
нак
данным бухгалтерского учета юридического лица или отраженная в книге учета
индивидуального предпринимателя на дату оценки в ценах на дату последней
переоценки, д.е.
Остаточная (балансовая) стоимость объектов оценки, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет более 90% от первоначальной [восстановительной (переоцененной)] стоимости, определяется в размере 10% от первоначальной [восстановительной (переоцененной)] стоимости.". Пункт 8.13.4. Исключить слова "и функциональный"; после слов "осмотра и" дополнить словом "определения". Раздел 9 изложить в новой редакции: 9 ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ9.1 Порядок реализации доходного метода оценки предусматривает следующие этапы: а) сбор и анализ информации; б) выбор метода расчета стоимости; в) расчет потенциального (действительного) валового дохода или расчет годового чистого операционного дохода; г) составление моделей прогноза; д) определение общего коэффициента капитализации, или нормы дисконтирования, или мультипликатора валового дохода; е) определение итоговой стоимости объекта недвижимости. Если выбранный метод расчета стоимости не предусматривает составления моделей прогноза, перечисление г) исключается из порядка расчета. Если выбранный метод расчета стоимости предусматривает расчет дополнительных показателей, уточняющих перечисленные этапы, то он включается в порядок расчета в соответствии с методикой их определения в выбранном методе расчета стоимости. 9.2 Сбор и анализ информации включают поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок по объектам-аналогам, ставок аренды, установленных законодательством; договорной арендной платы по объекту оценки или объектам-аналогам, изучение условий договоров аренды, состава и величины операционных расходов и других данных. При отсутствии или недостаточности информации о рыночных арендных ставках по объектам-аналогам может рассчитываться расчетная рыночная арендная плата или могут использоваться ставки аренды, установленные законодательством, или договорные арендные ставки. Выбор арендных ставок для расчета потенциального валового дохода в базовом году и (или) прогнозируемого потенциального валового дохода по годам срока прогноза осуществляет оценщик. 9.3 Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости: - прямой капитализации; - капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков); - капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей; - валовой ренты (валового мультипликатора); - остатка; - другими. Целесообразность применения методов расчета стоимости при реализации доходного метода оценки определяется оценщиком. 9.4 Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости. 9.4.1 Если оценка стоимости объекта недвижимости проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам. 9.4.2 Если оценка стоимости объекта недвижимости выполняется с использованием метода капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, определяется чистый операционный доход по объекту оценки. 9.4.3 Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения. Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте оценки. 9.4.4 Реконструированный отчет о доходах может составляться только на базовый год или на весь срок прогноза. 9.4.5 В качестве показателей базового года могут приниматься показатели: - года, предшествующего дате оценки; - средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели); - текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год; - расчетные; - прогнозируемые на основании информации по объекту оценки или объектам-аналогам; - другие. 9.4.6 При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогноза оценщик может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, потери арендной платы, операционные расходы. Исходную информацию (договорные арендные ставки, арендные ставки, установленные законодательством, рыночные арендные ставки, расчетные арендные ставки, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта недвижимости и другие данные), необходимую для составления реконструированного отчета о доходах, выбирает оценщик. По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная. 9.5 Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности: - определяется годовой потенциальный валовой доход; - определяются потери арендной платы; - рассчитывается годовой действительный валовой доход; - определяются годовые операционные расходы; - определяется годовой чистый операционный доход. 9.5.1 Если объекты оценки сданы в аренду, показатели базового года принимаются по данным договоров аренды. Если объекты оценки не сданы в аренду, показатели базового года могут приниматься по рыночным арендным ставкам объектов-аналогов. Если на рынке недвижимости нет информации о сдаче в аренду объектов-аналогов по рыночным арендным ставкам или она отсутствует на дату оценки, то для определения показателей базового года можно использовать расчетную рыночную арендную плату, договорные арендные ставки и арендные ставки, установленные законодательством по объектам-аналогам. 9.5.2 Потери арендной платы определяются расчетным путем на основании данных по объекту оценки, предоставленных заказчиком оценки, или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации. 9.5.3 Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле EGI = PGI - V&L, (7) где EGI -годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.; PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.; V&L - потери арендной платы, д.е. 9.5.4 Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение. 9.5.5 Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости или произведением годового действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога. 9.6 Составление моделей прогноза может выполняться путем прогнозирования показателей денежного потока, таких как будущий годовой чистый операционный доход, возврат капитала от продажи объекта недвижимости, норма дисконтирования, срок прогноза. Модели прогноза составляются оценщиками при расчете стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи или методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному). Количество вариантов прогноза может быть увеличено. Модели прогноза выбирает оценщик. Прогнозирование может выполняться при составлении реконструированного отчета о доходах по всем показателям и всем годам срока прогноза или путем прогнозирования любой комбинации показателей, входящих в реконструированный отчет о доходах. При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта недвижимости. Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью. 9.7 Общий коэффициент капитализации используется для расчета стоимости методом прямой капитализации, методом остатка, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей. Норма дисконтирования используется для расчета стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков). Валовой мультипликатор определяется для расчета стоимости методом валового мультипликатора. 9.7.1 Определение общего коэффициента капитализации в методе прямой капитализации может осуществляться методами: - сравнительным; - мультипликатора валового дохода; - инвестиционной группы; - коэффициента покрытия долга. 9.7.1.1 Общий коэффициент капитализации сравнительным методом может рассчитываться по формуле a
NOI
n i
SUM ----
i = 1 a
V
i
R = ----------, (8)
о n
где R - общий коэффициент капитализации по объекту оценки;
о
a
NOI - годовой чистый операционный доход i-го объекта-аналога, д.е.;
i
a
V - цена (стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;
i
n - количество объектов-аналогов.
Метод основан на данных о ценах продаж и арендном доходе по объектам-аналогам. 9.7.1.2 Общий коэффициент капитализации методом мультипликатора валового дохода может рассчитываться путем деления мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода на мультипликатор действительного валового дохода по формуле M a
n NOIi
SUM -----
i=1 M a
EGIi
R = -----------, (9)
о n
где M a - мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода i-го
NOIi
объекта-аналога;
M a - мультипликатор действительного валового дохода i-го
EGIi
объекта-аналога.
9.7.1.3 Общий коэффициент капитализации методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта недвижимости. В этом случае общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле R = R x I + R x (1 - I), (10)
о i j
где R - общий коэффициент капитализации;
o
R - коэффициент капитализации для i-го финансового или имущественного
i
интереса;
R - коэффициент капитализации для j-го финансового или имущественного
j
интереса;
I - доля i-го финансового или имущественного интереса в стоимости
объекта недвижимости.
9.7.1.4 Общий коэффициент капитализации методом коэффициента покрытия долга рассчитывается для самоамортизирующегося кредита как произведение коэффициента капитализации для заемного капитала, коэффициента покрытия долга и доли заемного капитала в стоимости объекта недвижимости и может определяться по формуле R = R x DCR x M, (11)
о M
где R - коэффициент капитализации для заемного капитала;
M
M - доля заемного капитала;
DCR - коэффициент покрытия долга.
9.7.1.5 Коэффициент покрытия долга может определяться как отношение годового чистого операционного дохода от объекта оценки к годовой сумме по обслуживанию долга, включающей возврат основной суммы долга и проценты по кредиту. Коэффициент покрытия долга может определяться по формуле NOI
DCR = ---, (12)
DS
где DS - годовая сумма по обслуживанию долга, д.е. 9.7.2 Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами: - кумулятивного построения; - сравнения альтернативных инвестиций; - выделения; - мониторинга; - другими. 9.7.2.1 Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой нормы и премии за риск. Премия за риск может учитывать следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости: - риск рынка недвижимости; - риск низкой ликвидности; - риск управления объектами недвижимости; - финансовый риск; - другие. Оценщик может использовать для расчета нормы дисконтирования другие премии за риски, которые он должен обосновать в отчете об оценке. Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от типа (функционального использования), физических и других характеристик объекта оценки. Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь по вновь привлеченным депозитам на срок свыше одного года в той валюте, в которой производится расчет стоимости. В качестве безрисковой нормы возможно применение иных норм процента при обосновании их выбора. 9.7.2.2 Метод сравнения альтернативных инвестиций представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в аналогичные по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы отдачи. 9.7.2.3 Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи по объектам-аналогам. Метод основан на моделировании за срок прогноза сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов недвижимости заданного функционального назначения, по которым известны цены предложений (цены сделок). 9.7.2.4 Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях и инвестициях в объект недвижимости. 9.7.3 Средний валовой мультипликатор по потенциальному или действительному валовому доходу объектов-аналогов может определяться отношением цены продажи (стоимости) объекта-аналога к годовому потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу объекта-аналога по формуле a
V
n i
SUM ----------
i = 1 a a
PGI (EGI)
i i
M = ----------------, (13)
PGI(EGI) n
a
где V - цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;
i
a a
PGI (EGI ) - потенциальный или действительный валовой доход по i-му
i i
объекту-аналогу, д.е.;
n - количество объектов-аналогов.
9.7.4 Если оценщик использует метод остатка для определения стоимости объекта недвижимости, то в зависимости от известного имущественного или финансового интереса могут определяться следующие коэффициенты капитализации: - коэффициент капитализации для земли; - коэффициент капитализации недвижимых улучшений; - коэффициент капитализации для заемного капитала; - коэффициент капитализации собственного капитала. 9.7.4.1 Коэффициент капитализации для земли определяется в соответствии с СТБ 52.2.01 (пункт 6.7.9). 9.7.4.2 Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений может определяться методом Инвуда, Хоскольда, Ринга в соответствии с ТКП 52.3.01 при условии, что вместо общей нормы отдачи используется норма отдачи на недвижимые улучшения, а возврат инвестиций происходит по фактору фонда возмещения или линейным методом в соответствии с выбранным методом расчета. Коэффициент капитализации недвижимых улучшений может быть определен по методу инвестиционной группы с учетом имущественных интересов собственника земли и недвижимых улучшений в объекте недвижимости. 9.8 Определение стоимости объекта недвижимости методами прямой капитализации производится по формуле (14), капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) - по формуле (15), валового мультипликатора - по формуле (17), методом остатка - в соответствии с 9.8.5. При этом расчет стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) и капитализации с применением расчетных моделей производится в соответствии с альтернативными вариантами прогноза. Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина, методами иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу. 9.8.1 Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными. 9.8.1.1 Расчет стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации производится по формуле NOI
V = ---, (14)
R
где V - стоимость объекта недвижимости, д.е.; NOI - годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости, д.е.; R - общий коэффициент капитализации. 9.8.1.2 Метод прямой капитализации применяется для законченных строительством объектов. 9.8.2 Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов. 9.8.2.1 Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле NOI REV
n t n
V = SUM --------- + ---------, (15)
i = 1 t n
(1 + r ) (1 + r )
t n
где V - стоимость объекта недвижимости, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости в
t
году t;
r - норма дисконтирования в году t;
t
r - норма дисконтирования в году n;
n
REV - реверсия в году n, д.е.;
n
t - расчетный период от 1 до n;
n - срок прогноза.
Дополнительно могут учитываться инвестиции до даты оценки и в году t срока прогноза, если они необходимы для получения прогнозируемого дохода и включают затраты на проведение текущего и капитального ремонта, включая добавление, замену, модернизацию и ликвидацию конструктивных элементов или их частей. 9.8.2.2 Определение реверсии может осуществляться методами: - сравнительным; - Гордона; - выделения; - другими. 9.8.2.3 Сравнительный метод предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке недвижимости с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза. 9.8.2.4 Метод Гордона предполагает определение реверсии путем капитализации чистого денежного потока за последний год прогноза или первый год остаточного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между нормой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Метод Гордона основан на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период. Расчет реверсии по методу Гордона производится по формуле CF CF CF x (1 + g)
n n + 1 n
REV = ------ или REV = ------- = -------------, (16)
n r - g n r - g r - g
n n n
где REV - реверсия в году n, д.е.;
n
CF - денежный поток в последний год прогноза, д.е.;
n
CF - денежный поток за первый год, следующий за сроком прогноза,
n + 1
д.е.;
r - норма дисконтирования в году n;
n
g - годовые темпы роста денежного потока.
9.8.2.5 Метод выделения предполагает определение реверсии путем прогнозирования стоимости объекта недвижимости в остаточный период на основании рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки и ее изменения за срок прогноза. 9.8.3 Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится в соответствии с 9.8.1.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся: - модели дохода; - модели собственности; - ипотечно-инвестиционные модели. 9.8.3.1 Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным. В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации: - бесконечного денежного потока; - Инвуда; - Хоскольда. 9.8.3.2 Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта недвижимости изменяются равномерно. В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации: - бесконечного денежного потока; - Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда; - прямолинейно изменяющегося денежного потока; - Ринга; - экспоненциально изменяющегося денежного потока; - другие. 9.8.3.3 Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта недвижимости с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования. При этом общий коэффициент капитализации может рассчитываться по методу Элвуда как сумма базового коэффициента капитализации и произведения коэффициента фонда возмещения на изменение стоимости объекта недвижимости (плюс - уменьшение, минус - увеличение). 9.8.4 Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на данных о ценах (стоимости) продаж, потенциальном или действительном валовом доходе объектов-аналогов и потенциальном (действительном) валовом доходе объекта оценки. При этом под объектами-аналогами и под объектом оценки понимаются объекты недвижимости. Стоимость объекта недвижимости методом валовой ренты определяется по формуле V = PGI(EGI) x M , (17)
PGI(EGI)
где V - стоимость объекта недвижимости, д.е.;
PGI - потенциальный валовой доход объекта оценки, д.е.;
EGI - действительный валовой доход объекта оценки, д.е.;
M - средний валовой мультипликатор по потенциальному или
PGI(EGI)
действительному валовому доходу объектов-аналогов.
9.8.5 Метод остатка представляет собой метод расчета стоимости, который позволяет определить стоимость объекта недвижимости или элементов объекта недвижимости, приходящуюся на неизвестный имущественный или финансовый интерес (далее - неизвестный интерес), с помощью годового чистого операционного дохода от объекта недвижимости и стоимости элементов объекта недвижимости, приходящейся на известный финансовый или имущественный интерес (далее - известный интерес). Выделяют следующие виды метода остатка для: - земли; - недвижимых улучшений; - собственного капитала; - заемного капитала. Расчет стоимости объекта недвижимости методом остатка осуществляется в
следующей последовательности:
- определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся
на известный финансовый или имущественный интерес (далее - интерес), V ;
j
- рассчитывается годовой чистый операционный доход от объекта
недвижимости NOI;
- рассчитывается коэффициент капитализации для известного интереса R ;
j
- определяется часть годового чистого операционного дохода от элемента
объекта недвижимости, приходящегося на известный интерес NOI , по формуле
j
NOI = V x R , (18)
j j j
где - V стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся на известный
j
интерес, д.е.;
R - коэффициент капитализации, приходящийся на элемент объекта
j
недвижимости с известным интересом;
- определяется коэффициент капитализации для элемента объекта
недвижимости, приходящегося на неизвестный интерес R ;
i
- рассчитывается годовой чистый операционный доход от элемента объекта
недвижимости, приходящегося на неизвестный интерес NOI , по формуле
i
NOI = NOI - NOI , (19)
i j
где NOI - годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход от элемента объекта
j
недвижимости, приходящегося на известный интерес, д.е.;
- определяется стоимость элемента объекта недвижимости, приходящаяся
на неизвестный интерес V , по формуле
i
NOI
i
V = ----, (20)
i R
i
где NOI - годовой чистый операционный доход от элемента объекта
i
недвижимости, приходящегося на неизвестный интерес, д.е.;
R - коэффициент капитализации для элемента объекта недвижимости,
i
приходящегося на неизвестный интерес;
- определяется стоимость объекта недвижимости V как сумма стоимости
элементов объекта недвижимости с известным интересом V и неизвестным
j
интересом V .
i
В случае расчета стоимости объекта недвижимости методом остатка для земли стоимость элементов объекта недвижимости с известным интересом определяется стоимостью недвижимых улучшений с учетом износа.". Подраздел 10.8. Первый - третий абзацы изложить в новой редакции: "Выбор метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода оценки обусловлен наличием информации, целью оценки, видом стоимости, предпосылками и ограничениями, отраженными в отчете об оценке, особенностями объекта оценки, требованиями стандартов оценки. При этом используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы: - методы количественного анализа; - методы качественного анализа.". Пункт 10.8.3. Второй абзац изложить в новой редакции: "- статистического анализа (в том числе метод графического анализа, метод анализа тенденций, метод прямого сравнения и др.);"; подпункт 10.8.3.1. Первый абзац после слова "тенденций" дополнить словами "метод прямого сравнения"; подпункт 10.8.3.6 исключить. Пункт 10.9.2 изложить в новой редакции: "10.9.2 Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относятся методы графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения и др.". Подпункт 10.9.2.3 изложить в новой редакции: "10.9.2.3 Метод прямого сравнения основан на расчете корректировки по элементу сравнения как среднего значения стоимости объектов-аналогов в статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.". Пункты 10.9.3, 10.9.6 и 10.9.7 изложить в новой редакции: "10.9.3 Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами, в том числе разницы в ценах из-за дополнительных улучшений, выполненных на объекте оценки или объекте-аналоге. Корректировка стоимости объектов-аналогов на дополнительные улучшения может определяться по укрупненным показателям, нормативам, информации строительных и ремонтных организаций, сметам и другой информации, полученной при анализе рынка или представленной заказчиком оценки."; "10.9.6 Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, метод парного набора данных и методы статистического анализа). 10.9.7 Расчет корректировок по элементам сравнения выбранными методами расчета корректировок проводится в последовательности, указанной в 10.8.3.3 и 10.8.3.4. Методика определения корректировок по элементам сравнения отражается в ТКП 52.3.01 и ТКП 52.3.02.". Подраздел 10.11. Первый абзац. Заменить слово "определяются" на "установлены". Пункты 10.11.1 - 10.11.3. Заменить слова "Если определение стоимости проводилось" на "Если расчет стоимости проводился" (3 раза); дополнить пунктом 10.11.4: "10.11.4 В результате внесения корректировок скорректированные цены объектов-аналогов, как правило, должны быть сопоставимы. При этом значение коэффициента вариации численно не должно превышать значение 0,3. Коэффициент вариации рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения скорректированных цен объектов-аналогов на их среднеарифметическое значение.". Раздел 12 изложить в новой редакции: 12 НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА12.1 Порядок проведения независимой оценки 12.1.1 Порядок проведения независимой оценки можно разделить на следующие этапы: - заключение договора и составление задания на оценку; - сбор и анализ информации; - осмотр объекта оценки; - определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится независимая оценка; - анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки); - анализ местоположения объекта оценки; - описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) прав в отношении него при их наличии; - выбор методов оценки и методов расчета стоимости; - определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости; - обоснование результата независимой оценки; - составление и оформление отчета об оценке; - составление и оформление заключения об оценке. При определении стоимости не завершенных строительством объектов порядок оценки дополнительно включает определение степени готовности (процента готовности). 12.1.1.1 Заключение договора и составление задания на оценку До начала проведения независимой оценки между исполнителем оценки и заказчиком оценки заключается договор, в котором отражаются сведения в соответствии с СТБ 52.0.01. При заключении договора исполнитель оценки или оценщик составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору и копия которого прилагается к отчету об оценке. Если независимая оценка проводится на основании постановления (определения) суда, или органа уголовного преследования, или органа, ведущего административный процесс (далее - постановление (определение), то в нем должны быть отражены основные сведения по объекту оценки в соответствии с СТБ 52.0.01 (пункт 8.5.5). При необходимости проведения технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом заказчик оценки предоставляет исполнителю оценки заключение экспертизы технического состояния объекта оценки или по согласованию с заказчиком оценки исполнитель оценки может привлекать на договорной основе в соответствии с законодательством специалистов и организации для выполнения данного вида работ. Дата оценки не может устанавливаться ранее первого дня даты осмотра объекта оценки, и (или) даты заключения договора, или даты, на которую вынесено постановление (определение), за исключением индексного метода оценки. 12.1.1.2 Сбор и анализ информации Сбор и анализ информации включают поиск информации по объектам-аналогам и получение исходных данных об объекте оценки от заказчика оценки, анализ информации. Выбор состава, объема, источников информации, применяемой при оценке стоимости, осуществляется исходя из требований к исходной информации, условия обеспечения обоснованности результата независимой оценки. Требования к исходной информации можно разделить на две группы: - требования к информации, предоставляемой заказчиком оценки; - требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости. 12.1.1.2.1 Требования к информации, предоставляемой заказчиком оценки, определяются составом необходимых документов и правилами их оформления. Для проведения независимой оценки заказчик оценки, либо по его поручению собственник объекта оценки, либо третьи лица, в том числе указанные в постановлении (определении), по требованию исполнителя оценки или оценщика представляют следующие документы: - копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, незавершенного законсервированного капитального строения (а также прав, ограничений (обременений) прав на них), а в случае его отсутствия - выписку из регистрационной книги и (или) другой документ, подтверждающий права на недвижимые улучшения; - копию документа, удостоверяющего имущественные права на земельный участок; - копию технического паспорта или иной документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки (ведомость технических характеристик, паспорт изготовителя и др.); - копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, инвентарной карточки группового учета основных средств или выписку из инвентарной книги учета (для индивидуальных предпринимателей), других первичных учетных документов по учету основных средств (по законченным строительством объектам); - копию проектно-сметной документации по объекту оценки; - копию договоров (договора) аренды; - копию документов, подтверждающих приобретение объекта оценки; - сведения о доходах по объекту оценки; - сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, коммунальные услуги; - сведения о реконструкции, капитальном и (или) текущем ремонте, проведенных на объекте оценки; - сведения о ставке, размере земельного налога и поправочных коэффициентах к земельному налогу; - сведения о ставке, размере налога на недвижимость и поправочных коэффициентах к налогу на недвижимость; - данные бухгалтерского учета и другие необходимые документы соответствующих служб юридического лица; - другие документы. Необходимость предоставления всех документов или их части определяет оценщик. Копии документов, предоставленные заказчиком оценки или собственником объекта оценки, другими заинтересованными лицами, в том числе указанными в постановлении (определении), должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью, а в случае предоставления информации собственником или третьими лицами должны быть подписаны этими лицами и скреплены их печатью. Ответственность за достоверность сведений, отраженных в предоставленных документах, несет заказчик оценки. Ответственность за достоверность информации, предоставленной заказчику оценки и оценщику собственником либо третьими лицами, несут эти лица. 12.1.1.2.2 Требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости, определяются приведенными в настоящем пункте правилами ее анализа, отбора и правилами их представления в отчете об оценке. 12.1.1.2.3 При проведении оценки стоимости могут использоваться следующие источники: - проектно-сметная документация; - сведения из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; - сведения из реестра цен и регистра стоимости государственного земельного кадастра; - сведения об объектах-аналогах (техническая, проектно-сметная документация); - прайс-листы, проспекты; - классификаторы, в том числе [2]; - номенклатурные каталоги и справочники; - типовые системы технического обслуживания и ремонта; - информация о ценах спроса и предложения по выставленным на продажу объектам недвижимости, о предложениях к сдаче в аренду по объектам-аналогам по данным риэлтерских агентств, а также строительных и инвестиционных компаний, размещенная на интернет-сайтах; - информация о договорных ставках аренды по объектам-аналогам, о ставках аренды, установленных законодательством; - прейскуранты и справочники цен; - справочники и каталоги; - информация поставщиков, дилеров, официальных дистрибьюторов; - справочная и нормативная литература; - литература по оценке; - экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости; - данные из средств массовой информации; - сборники укрупненных и удельных показателей стоимости строительства, эксплуатационных затрат и др.; - отчеты об оценке объектов-аналогов; - базы данных исполнителей оценки и других организаций, ведущих такие базы; - другие источники. 12.1.1.2.4 При проведении оценки стоимости оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки. 12.1.1.2.5 Полученная исходная информация и документы анализируются; изучается состав и объем их представления; исследуется уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню цен (стоимости) объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки стоимости. 12.1.1.2.6 При анализе предоставленных документов и информации учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в документах несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки стоимости другую обоснованную информацию. 12.1.1.2.7 Ссылки на источники информации, используемой оценщиком при проведении анализа и расчетов, должны быть отражены в отчете об оценке. 12.1.1.2.8 Если оценщик не может указать ссылку на источник информации и это может повлиять на результат независимой оценки, оценщик указывает это в отчете об оценке, в предпосылках и ограничениях. Ответственность за обоснованность такой информации несет оценщик. 12.1.1.3 Осмотр объекта оценки 12.1.1.3.1 Заказчик оценки должен обеспечить возможность проведения осмотра объекта оценки на месте его расположения. Осмотр объекта оценки может проводиться до заключения договора согласно письму-заявке заказчика оценки. 12.1.1.3.2 При осмотре объекта оценки устанавливаются фактические данные о функциональном использовании, состоянии (износе) объекта оценки. 12.1.1.3.3 Если в состав объекта оценки входит несколько улучшений (здания, сооружения, благоустройство и др.), производится осмотр каждого улучшения. При выявлении по результатам осмотра дополнительных улучшений, относящихся к объекту оценки, оценка стоимости которых не предусмотрена договором, по согласованию с заказчиком оценки исполнитель оценки составляет дополнительное соглашение к договору и (или) дополнение к заданию на оценку, в котором указывается дополнительный перечень объектов, подлежащих независимой оценке, а в случае отказа заказчика оценки заключить дополнительное соглашение оценщик отражает этот факт и его влияние на результат независимой оценки в предпосылках и ограничениях. 12.1.1.3.4 Объемно-планировочные показатели, конструктивные характеристики, данные о внутренних инженерных системах, необходимые для проведения оценки стоимости, принимаются оценщиком по техническому паспорту или иному документу, в том числе ведомости технических характеристик, паспорту изготовителя и др. 12.1.1.3.5 В случае отсутствия технического паспорта, ведомости технических характеристик, паспорта изготовителя либо отсутствия в названных документах показателей, необходимых для проведения оценки стоимости, сведения об объемно-планировочных показателях и конструктивных характеристиках недвижимых улучшений предоставляются заказчиком оценки или собственником объекта оценки, другими заинтересованными лицами, в том числе указанными в постановлении (определении). 12.1.1.3.6 В случае выявления несоответствий, противоречий или возникновения сомнений в достоверности показателей и характеристик оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки стоимости другую обоснованную информацию. По результатам осмотра составляется акт осмотра. 12.1.1.3.7 Осмотр объекта оценки может не производиться, если объект оценки находится за пределами Республики Беларусь и заказчиком оценки принято решение об экономической нецелесообразности осмотра объекта оценки, что должно быть отражено в договоре или задании на оценку. В этом случае заказчик оценки или собственник, другие заинтересованные лица, в том числе указанные в определении (постановлении), представляют все идентификационные характеристики объекта оценки и акт осмотра объекта оценки, подписанный комиссией заказчика оценки, собственником и (или) заинтересованными лицами, указанными в определении (постановлении). Если оценщик выполняет оценку стоимости только сравнительным и (или) доходным методом оценки, то решение о составлении акта осмотра принимается оценщиком в зависимости от целесообразности учета состояния объекта оценки в сравнительном или доходном методах оценки. Осмотр объекта оценки может не производиться при проведении оценки стоимости индексным методом оценки. В случае, если осмотр объекта оценки не проводился, в предпосылках и ограничениях оценщик обосновывает причину отказа от осмотра объекта оценки. 12.1.1.4 Определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится независимая оценка В ходе работы над отчетом об оценке оценщик определяет предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась независимая оценка и которые базируются на основных положениях и соблюдении условий, изложенных в СТБ 52.0.01 (подпункт 8.2.2.4), не противоречат настоящему стандарту, договору, заданию на оценку, законодательству по оценочной деятельности, исходной информации об объекте оценки, данным рынка, экономической ситуации, выбранным методам расчета стоимости, логическим рассуждениям и исследованиям, которые положены в основу обоснования результата независимой оценки. 12.1.1.5 Анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки) При анализе рынка недвижимости исследуются тенденции изменения цен на рынке недвижимости, спроса и предложения на объекты-аналоги; цены сделок, цены предложений, цены спроса, условия продажи объектов недвижимости, условия финансирования, срок экспозиции, рыночные арендные ставки по объектам-аналогам, ставки арендной платы, установленные законодательством по объектам-аналогам, договорные арендные ставки по объектам-аналогам, условия заключения договоров аренды и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от наличия (отсутствия) информации, особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на цену объектов-аналогов, в том числе условий договоров аренды. Если проводится оценка стоимости улучшений, недвижимых улучшений и их элементов и результатом независимой оценки является их стоимость восстановления, стоимость замещения или остаточная стоимость объекта оценки, то может проводиться анализ цен на рынке нового строительства капитальных строений (зданий, сооружений). 12.1.1.6 Анализ местоположения объекта оценки Анализ местоположения объекта оценки начинается с указания адреса объекта оценки и включает описание окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций и других характеристик, которые влияют на стоимость объекта недвижимости. Анализ местоположения может не производиться при проведении оценки стоимости индексным методом оценки. 12.1.1.7 Описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) в отношении него при их наличии При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка, недвижимых улучшений, улучшений. 12.1.1.7.1 При описании земельного участка отражается площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, ограничений (обременений) прав на земельный участок, целевое назначение, форма земельного участка и другие особенности земельного участка по усмотрению оценщика. 12.1.1.7.2 Описание недвижимых улучшений и других улучшений, входящих в состав объекта оценки, включает год ввода в эксплуатацию (год начала строительства для не завершенных строительством объектов), объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних инженерных сетей и коммуникаций, наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования, описание фактического состояния объекта оценки на дату осмотра, другие данные по усмотрению оценщика. 12.1.1.8 Выбор методов оценки и методов расчета стоимости Выбор методов оценки и методов расчета стоимости осуществляется в соответствии с разделом 6, а также СТБ 52.0.01 (раздел 6), наличием информации, целью оценки, предпосылками и ограничениями, отраженными в отчете об оценке, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки, условиями договора и задания на оценку. 12.1.1.9 Определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости Определение стоимости производится выбранными методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с требованиями настоящего стандарта, а также СТБ 52.0.01 и СТБ 52.2.01 с учетом оцениваемых имущественных, финансовых интересов и других особенностей объекта оценки. При определении стоимости объектов оценки рыночными методами оценки цены оценки, как правило, принимаются на дату оценки. Цены оценки могут приниматься на дату, отличную от даты оценки, в соответствии с СТБ 52.0.01 (подпункт 8.2.2.9). 12.1.1.10 Обоснование результата независимой оценки 12.1.1.10.1 Обоснование результата независимой оценки производится при определении стоимости объекта оценки рыночными методами оценки. При обосновании результата независимой оценки учитываются: имущественные права, их ограничения; наличие сервитутов; имущественные и финансовые интересы, предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась независимая оценка стоимости. 12.1.1.10.2 В случае применения нескольких методов оценки результат независимой оценки определяется путем присвоения каждому методу оценки весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Весовые коэффициенты могут рассчитываться экспертным методом, статистическими методами, методом иерархий, методом дерева целей и др. Результат независимой оценки отражается в отчете об оценке с учетом принимаемых в отчете об оценке предпосылок и ограничений и выражается денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм. Результат независимой оценки, определенный рыночными методами оценки, может указываться с округлением. Результат независимой оценки может использоваться только в соответствии с целью оценки. 12.1.1.10.3 Результат независимой оценки, рассчитанный рыночными методами оценки в иностранной валюте, пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному для данной иностранной валюты на дату оценки. Если цены оценки принимаются на дату, отличную от даты оценки, результат независимой оценки, рассчитанный рыночными методами оценки в иностранной валюте, пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному для данной иностранной валюты на дату, на которую приняты цены оценки. 12.1.1.10.4 Результат независимой оценки рассчитывается без налога на добавленную стоимость (далее - НДС), если иное не предусмотрено законодательством. В отдельных случаях и в соответствии с договором или заданием на оценку результат независимой оценки дополнительно может указываться с НДС. При оценке объектов оценки, принадлежащих физическим лицам, результат независимой оценки указывается без выделения НДС. 12.1.1.10.5 Результат независимой оценки может быть признан недостоверным только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих (надзорных) органов по отношению к исполнителю оценки. 12.1.1.10.6 В случаях, предусмотренных законодательством, результат независимой оценки, указанный в заключении и отчете об оценке, может использоваться для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности в установленном законодательством порядке. 12.1.1.11 Составление и оформление отчета об оценке Составление и оформление отчета об оценке производится в соответствии с 12.3.3 и СТБ 52.0.01 (пункты 8.3.3 - 8.3.5). 12.1.1.12 Составление и оформление заключения об оценке Составление и оформление заключения об оценке производится в соответствии с 12.3.2 и СТБ 52.0.01 (пункт 8.3.2). 12.2 Требования к результату независимой оценки и документам оценки 12.2.1 По результатам проведения независимой оценки исполнителем оценки составляются заключение и отчет об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. Заключение и отчет об оценке составляются в двух экземплярах, один из которых выдается заказчику оценки, второй хранится у исполнителя оценки. Договором может быть предусмотрена передача заказчику оценки большего количество экземпляров заключения и отчета об оценке. 12.2.2 Заключение об оценке должно содержать: - полное наименование исполнителя оценки; - фамилию, собственное имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки; - дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки; - номер и дату заключения договора либо указание на постановление (определение), вынесенное судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс; - наименование объекта оценки; - цель оценки; - наименование валюты, в которой проводится оценка стоимости; - дату оценки; - вид определяемой стоимости; - названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости; - результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость); - иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки. Если стоимость объекта оценки рассчитывается в ценах на дату, отличную от даты оценки, то в заключении об оценке указываются цены оценки. 12.2.2.1 Заключение об оценке должно быть подписано оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплено его личной печатью, а также подписано руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплено печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения), если исполнителем оценки является юридическое лицо. 12.2.2.2 При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, заключение об оценке должно быть подписано им и скреплено личной печатью оценщика. Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то заключение об оценке должно быть подписано оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплено личной печатью оценщика. 12.2.3 Отчеты об оценке могут составляться в форме: - стандартного отчета об оценке; - краткого отчета об оценке. При выполнении оценки стоимости индексным методом оценки, а также при оценке квартир, жилых помещений (комнат), жилых домов, садовых домиков (дач) с примыкающими к ним строениями или без них, пространственно отделенных от них хозяйственных построек (подсобных и дворовых), а также сооружений, инженерных сетей, машино-мест и гаражей, принадлежащих физическим лицам, и в других случаях по заявке заказчика оценки составляется краткий отчет об оценке, за исключением случаев, установленных законодательством. 12.2.3.1 Стандартный отчет об оценке должен содержать: - титульный лист; - наименование и адрес объекта оценки; - краткие факты и выводы по результатам независимой оценки, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра объекта оценки и вид определяемой стоимости, методы оценки, методы расчета стоимости, результат независимой оценки; - данные, использованные для оценки стоимости, с указанием их источника; - анализ данных, использованных для оценки стоимости; - основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась независимая оценка; - анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки); - описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии); - анализ местоположения объекта оценки; - обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости; - расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости; - результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость); - ссылку на используемые ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности; - сведения об исполнителе оценки, оценщиках; - дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки; Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | |
Новости законодательства
Новости Спецпроекта "Тюрьма"
Новости сайта
Новости Беларуси
Полезные ресурсы
Счетчики
|
