|
|
|
|
Навигация
Новые документы
Реклама
Ресурсы в тему
|
Постановление Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 30.04.2012 № 23 "О внесении изменений в постановления Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 30 сентября 2011 г. № 70, от 10 февраля 2012 г. № 12, и об утверждении, введении в действие, отмене и изменении технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации"< Главная страница Стр. 4Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | - приложения, в том числе расчеты, не представленные в тексте отчета об оценке, и копии документов, использованных при проведении оценки стоимости; - другие данные (по усмотрению оценщика). 12.2.3.2 Краткий отчет об оценке должен содержать: - титульный лист; - наименование и адрес объекта оценки; - краткие факты и выводы по результатам независимой оценки, в том числе индивидуальные признаки объекта оценки, дату оценки, цены оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра объекта оценки и вид определяемой стоимости, методы оценки, методы расчета стоимости, результат независимой оценки; - данные, использованные для оценки стоимости, с указанием их источника; - анализ данных, использованных для оценки стоимости; - основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась независимая оценка; - анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки); - описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии); - обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости; - расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости; - результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость); - сведения о заказчике оценки; - сведения об исполнителе оценки и оценщиках; - ссылки на ТНПА и нормативные правовые акты по оценочной деятельности; - дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки; - приложения, в том числе расчеты, не представленные в тексте отчета об оценке, и копии основных документов, использованных при проведении оценки стоимости; - другие данные (по усмотрению оценщика). 12.2.3.3 Отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплен его личной печатью, а также подписан руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплен печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения), если исполнителем оценки является юридическое лицо. 12.2.3.4 При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, отчет об оценке должен быть подписан им и скреплен личной печатью оценщика. Если независимая оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то отчет об оценке должен быть подписан оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплен личной печатью оценщика. 12.2.4 Замена документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки выполняется в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01 (пункты 8.3.8, 8.3.9). 12.2.5 Требования к хранению и предоставлению документов оценки по запросам государственных органов изложены в СТБ 52.0.01. 12.2.6 Оценка стоимости при проведении независимой и внутренней оценки, осуществленная в соответствии с настоящим стандартом, действительна, если иные сроки не установлены законодательством, для: - целей, указанных в 4.1, перечисления а), г), - в течение 6 мес. с даты оценки; - целей, указанных в 4.1, перечисление б), - в течение 12 мес. с даты оценки; - цели определения размера убытков при изъятии земельных участков и сносе расположенных на них строений - в течение двух лет с даты оценки; - других целей, предусмотренных в 4.1, - в течение 12 мес. с даты оценки, за исключением перечислений л), у) при проведении оценки стоимости индексным методом для физических лиц, когда срок действия оценки начинается с даты заключения об оценке.". Подраздел 13.2. Тринадцатый и четырнадцатый абзацы изложить в новой редакции: "При проведении внутренней оценки с использованием рыночных методов оценки обязательными являются перечисления б) - г), за исключением определения балансовой стоимости улучшений, недвижимых улучшений и их элементов затратным методом оценки в соответствии с 7.2.4. В случае использования индексного метода оценки перечисления б) - д) могут исключаться из порядка оценки. В случае использования рыночных методов оценки для внутренней оценки юридические и физические лица должны руководствоваться настоящим стандартом и ТНПА, приведенными в разделе 2, а при оценке индексным методом оценки внутренняя оценка проводится в соответствии с ТКП 52.3.01, ТКП 52.3.02, ТКП 52.7.01 с учетом законодательства на дату оценки.". Раздел 14 изложить в новой редакции: 14 ЭКСПЕРТИЗА ДОСТОВЕРНОСТИ ОЦЕНКИ14.1 Экспертиза достоверности внутренней оценки и экспертиза достоверности независимой оценки (далее - экспертиза достоверности оценки) может быть обязательной или инициативной. 14.2 Обязательная экспертиза достоверности оценки проводится в случаях: - передачи капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, незавершенных законсервированных капитальных строений, незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, за исключением жилых домов и жилых помещений, в том числе не завершенных строительством, в ипотеку в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору; - внесения неденежного вклада в уставный фонд юридического лица; - совершения в соответствии с актами законодательства, регулирующими порядок распоряжения государственным имуществом, сделки, предусматривающей возмездное отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, незавершенных законсервированных капитальных строений, незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, за исключением их отчуждения путем продажи на аукционах с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, определенной законодательством, а также возмездного отчуждения жилых домов и жилых помещений, в том числе не завершенных строительством; - в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. 14.3 Собственники объекта оценки (обладатели иных прав в отношении объекта оценки), контролирующие (надзорные) органы, иные заинтересованные в оценке лица вправе на основании собственного решения инициировать проведение экспертизы достоверности оценки. 14.4 Порядок проведения и оплаты экспертизы достоверности оценки определяется Советом Министров Республики Беларусь. 14.5 По результатам проведения экспертизы достоверности независимой оценки составляется заключение об экспертизе достоверности независимой оценки, в котором эксперт делает вывод о соответствии предоставленных на экспертизу достоверности независимой оценки заключения и отчета об оценке критериям, указанным в [3] (пункт 16), приводит аргументированные замечания (при их наличии) по неверному применению и (или) несоблюдению требований технических и иных нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, указывает ошибки (при их наличии), которые могут повлиять на обоснованность результата независимой оценки, а также в зависимости от фактических обстоятельств указывает один из выводов, приведенных в [3] (пункты 18, 19). 14.6 Если в результате проведения экспертизы достоверности независимой оценки установлено, что по заключению и (или) отчету об оценке имеются аргументированные замечания по неверному применению и (или) несоблюдению требований технических и иных нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, действовавших на дату оценки, и (или) имеются ошибки в расчетах, устранение которых может повлиять на обоснованность результата независимой оценки, то заключение и отчет об оценке вместе с заключением об экспертизе достоверности независимой оценки в течение пяти рабочих дней со дня его составления направляются исполнителем экспертизы заказчику экспертизы, который в течение трех рабочих дней передает их исполнителю оценки для устранения выявленных замечаний и (или) ошибок. Исполнитель оценки обязан безвозмездно устранить выявленные замечания и (или) ошибки в течение десяти рабочих дней. После устранения выявленных замечаний и (или) ошибок исполнитель оценки в течение трех рабочих дней передает заказчику экспертизы исправленные заключение и (или) отчет об оценке, которые заказчиком экспертизы вместе с ранее составленным заключением об экспертизе достоверности независимой оценки направляются для проведения повторной экспертизы достоверности независимой оценки исполнителю экспертизы. По согласованию с заказчиком экспертизы исполнитель оценки может сам передать исправленные заключение и отчет об оценке исполнителю экспертизы. 14.7 На основании договора (заявки) на проведение повторной экспертизы проводится проверка исправленных заключения и (или) отчета об оценке, по результатам которой эксперт, ранее проводивший экспертизу достоверности независимой оценки, либо в случае его отсутствия эксперт, назначенный руководителем исполнителя экспертизы (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя экспертизы (его заместителем), составляет новое заключение об экспертизе достоверности независимой оценки. 14.8 Затраты, связанные с устранением выявленных экспертом замечаний и (или) ошибок в расчетах и (или) проведением повторной экспертизы достоверности независимой оценки, несет исполнитель оценки, за исключением случая, когда результат независимой оценки был признан необоснованным вследствие предоставления заказчиком оценки или третьими лицами недостоверной информации, использованной при проведении оценки. 14.9 По результатам проведения повторной экспертизы достоверности независимой оценки делается вывод в соответствии с [3] (пункт 20). При этом оценивается влияние устраненных замечаний и (или) ошибок на результат независимой оценки путем расчета диапазона результата независимой оценки по формуле Р - Р
и 1
ЛД = ------- x 100%, (21)
Р
1
--------------------------------
Л - большая греческая буква "дельта"
где ЛД - диапазон результата независимой оценки, %;
Р - результат независимой оценки, представленный в исправленном
и
заключении и отчете об оценке, д.е.;
Р - результат независимой оценки, представленный в первоначальном
1
заключении и отчете об оценке, д.е. 14.10 Диапазон результата независимой оценки по объекту оценки, как правило, является допустимым в следующих пределах значения: +/-15% - для объектов недвижимости, расположенных в Минске и областных центрах; +/-20% - для объектов недвижимости, расположенных в других населенных пунктах и за их пределами. Указанный диапазон учитывается экспертами по проведению экспертизы достоверности оценки при обосновании вывода по результатам повторной экспертизы достоверности оценки, если отчет об оценке выполнен с использованием рыночных методов оценки. 14.11 Экспертиза достоверности внутренней оценки проводится в соответствии с [3] (главы 3, 4).". Структурный элемент "Библиография" изложить в новой редакции: БИБЛИОГРАФИЯ[1] Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним
[2] Единая классификация назначения объектов недвижимого имущества
Утверждена постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и
картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 5 июля 2004 г.
N 33
[3] Положение о порядке проведения экспертизы достоверности оценки
Утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь
10.02.2011 N 173".
(ИУ ТНПА N 4-2012)МКС 03.080.01 ИЗМЕНЕНИЕ N 1 СТБ 52.4.01-2011ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ, ИНВЕНТАРЯ, МАТЕРИАЛОВАЦЭНКА ВАРТАСЦI АБ'ЕКТАЎ ГРАМАДЗЯНСКIХ ПРАЎ АЦЭНКА ВАРТАСЦI МАШЫН, АБСТАЛЯВАННЯ, IНВЕНТАРУ, МАТЭРЫЯЛАЎВведено в действие постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 30 апреля 2012 г. N 23 Дата введения 2012-08-01 Раздел 2 дополнить ссылками: "ТКП 52.1.01-2011 (03150) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости предприятий (бизнеса) ТКП 52.4.01-2011 (03150) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости машин, оборудования, инвентаря, материалов ТКП 52.7.01-2011 (03150) Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок проведения оценки стоимости имущества, находящегося в государственной собственности СТБ 52.1.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости предприятий (бизнеса)". Терминологические статьи 3.1 - 3.10 изложить в новой редакции: "3.1 объекты оценки: Движимое имущество либо его часть (за исключением денег, ценных бумаг, драгоценных металлов и камней и изделий из них, транспортных средств) и имущественные права на него. 3.1.1 движимое имущество: Имущество, не относящееся к недвижимому имуществу, включая деньги и ценные бумаги (СТБ 52.0.02). Примечание. К движимому имуществу относятся: объекты основных средств, в том числе оборудование и машины, а также оборудование к установке и (или) в монтаже, производственные запасы, иное имущество. 3.1.2 объекты основных средств: Активы, имеющие материально-вещественную форму, используемые в течение срока службы продолжительностью более года, стоимость единицы которых при этом превышает величину, определяемую в соответствии с законодательством (за исключением объектов, относящихся в соответствии с законодательством к основным средствам вне зависимости от их стоимости) (СТБ 52.0.02). Примечание. К основным средствам относятся введенные в эксплуатацию передаточные устройства, энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование), рабочие машины и оборудование (технологическое оборудование), информационное оборудование (вычислительная техника, измерительные и регулирующие приборы и устройства), прочие основные средства (инструмент, инвентарь и др.). 3.1.2.1 передаточные устройства: Устройства, при помощи которых производится передача электрической, тепловой или механической энергии от машин-двигателей к рабочим машинам, а также передача жидких и газообразных веществ от одного инвентарного объекта к другому (СТБ 52.0.02). 3.1.2.2 энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование): Генераторы, проводящие тепловую и электрическую энергию, и двигатели, превращающие энергию любого вида (энергию воды, ветра, тепловую, электрическую и т.д.) в механическую (СТБ 52.0.02). 3.1.2.3 рабочие машины и оборудование: Машины, аппараты, прочие виды оборудования, предназначенные для механического, термического и химического воздействия на обрабатываемый предмет, который может находиться в твердом, жидком или газообразном состоянии, с целью изменения его формы, свойств, состояния или положения (СТБ 52.0.02). 3.1.2.4 информационное оборудование: Оборудование, предназначенное для преобразования, передачи и хранения информации (СТБ 52.0.02). 3.1.2.5 вычислительная техника: Совокупность средств (машины, устройства, приборы и др.), предназначенных для ускорения и автоматизации процессов, связанных с решением математических (вычислительных, логических) задач по заданному алгоритму, т.е. совокупности предписаний, выполнение которых приводит к их решению (СТБ 52.0.02). 3.1.2.6 измерительные и регулирующие приборы и устройства: Приборы и устройства для всякого рода измерений (толщины, диаметра, площади, массы, времени, давления, скорости, числа оборотов, мощности, напряжения и силы тока и т.п.) и для регулирования производственных процессов как ручным, так и автоматическим способом (СТБ 52.0.02). 3.1.3 оборудование: Совокупность механизмов, машин, устройств, приборов, необходимых для работы, производства. Примечание. Как объект оценки оборудование может подразделяться на серийное, стандартное, нестандартное, специальное, уникальное. Объектом оценки могут быть дополнительное оборудование и конструктивные элементы оборудования. 3.1.3.1 серийное оборудование: Оборудование, изготавливаемое по одной и той же технической документации и выпускаемое в виде последовательного ряда единиц (партий) по техническому нормативному правовому акту, утвержденному в установленном порядке. 3.1.3.2 стандартное оборудование: Оборудование серийного производства, производимое по утвержденной проектно-конструкторской документации в соответствии с утвержденными техническими нормативными правовыми актами (стандартами, техническими условиями и др.). 3.1.3.3 нестандартное оборудование: Оборудование, которое изготавливается предприятием для собственных нужд по собственным чертежам или проектам, а также изготавливаемое по разовым (единичным) заказам на других предприятиях по заказным спецификациям и чертежам проектно-конструкторских организаций. 3.1.3.4 специальное оборудование: Оборудование, многократно используемое в производстве средств труда, которое обеспечивает условия для выполнения специфических технологических операций. Примечание. К специальному оборудованию относится специальное технологическое оборудование (химическое, металлообрабатывающее, кузнечно-прессовое, термическое, сварочное, другие виды специального технологического оборудования), применяемое для выполнения нестандартных операций; контрольно-испытательные аппаратура и оборудование (стенды, пульты, макеты готовых изделий, испытательные установки), предназначенные для регулировок, испытаний конкретных изделий и сдачи их заказчику оценки (покупателю); реакторное оборудование; дезавакционное оборудование; другие виды специального оборудования. 3.1.3.5 уникальное оборудование: Единственное в своем типе (модификации) оборудование, созданное для выполнения уникальных операций или работ, существующее в одном или представленное на рынке в единичных экземплярах. 3.1.3.6 дополнительное оборудование: Оборудование, устанавливаемое изготовителем на объектах оценки соответствующей марки, серии по индивидуальному заказу при его приобретении или в процессе эксплуатации сверх стандартной комплектации (СТБ 52.0.02). 3.1.3.7 конструктивные элементы: Агрегаты, узлы, механизмы оборудования, которые могут быть выделены и обособлены на основе технической документации на оборудование в объекте оценки или объекте-аналоге. Примечание. Конструктивные элементы объекта оценки подразделяются на краткоживущие и долгоживущие элементы. 3.1.3.7.1 долгоживущие конструктивные элементы: Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых совпадает с нормативным сроком службы объекта оценки в целом (СТБ 52.0.02). 3.1.3.7.2 краткоживущие конструктивные элементы: Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых меньше нормативного срока службы объекта оценки в целом. 3.1.4 машина: Совокупность связанных между собой частей или устройств, из которых по крайней мере одно движется, а также элементы привода, управления и энергетические узлы, которые предназначены для определенного применения, в частности для обработки, производства, перемещения или упаковки материала. 3.1.5 оборудование к установке: Оборудование на складе, подготавливаемое к вводу в эксплуатацию и предназначенное для установки. 3.1.6 оборудование в монтаже: Оборудование, находящееся в монтаже, отладке, проходящее пробную эксплуатацию, пусконаладочные работы. 3.1.7 производственные запасы: Часть оборотных средств предприятия, представляющая собой предметы труда, подготовленные для запуска в производственный процесс, но еще не включенные в процесс производства и не поступившие на рабочие места (СТБ 52.0.02). Примечание. К производственным запасам относятся: материалы, готовая продукция, товары, незавершенное производство, полуфабрикаты и комплектующие изделия. 3.1.7.1 материалы: Разнообразные вещественные элементы производства, используемые главным образом в качестве предметов труда, - сырье, основные и вспомогательные материалы, топливо, энергия, покупные изделия и полуфабрикаты, комплектующие изделия, конструкции и детали, спецодежда, тара и тарные материалы, запасные части, прочие материалы, инвентарь, инструменты и хозяйственные принадлежности, специальная оснастка и одежда. 3.1.7.2 готовая продукция: Изготовленная продукция, признанная пригодной к поставкам и (или) использованию и находящаяся на складе изготовителя. 3.1.7.3 товары: Продукция производственно-технического назначения, товары народного потребления и иное имущество независимо от страны ее происхождения, предметы личного, семейного, домашнего потребления, предназначенные для продажи. 3.1.7.4 незавершенное производство: Совокупность частично готовой продукции, не прошедшей предусмотренный технологией полный цикл производства, необходимый для того, чтобы продукцию можно было отправить потребителю, поставить на рынок для продажи, отгрузить на склад готовой продукции. 3.1.7.5 полуфабрикаты: Предметы труда, подлежащие дальнейшей обработке потребителем (ГОСТ 3.1109). 3.1.7.6 комплектующие изделия: Изделия поставщика, применяемые как составная часть изделий, выпускаемых изготовителем (ГОСТ 3.1109). 3.1.8 иное имущество: Движимое имущество (за исключением перечисленного выше), используемое (расходуемое) при производстве (изготовлении) продукции, работ и услуг либо полученное в результате такого использования и не являющееся основным средством. 3.2 инвентарный объект: Законченное устройство со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или обособленный комплекс конструктивно-сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и совместно выполняющих определенную работу (СТБ 52.0.02). 3.3 идентичный объект: Объект, полностью совпадающий с объектом оценки по физическим, функциональным и прочим характеристикам. Примечание. Идентичный объект может отличаться от объекта оценки накопленным износом. 3.4 базовый объект-аналог: Объект-аналог со сроком службы и в техническом состоянии, близком к объекту оценки. 3.5 идентификация объекта оценки: Установление соответствия фактических данных, полученных при осмотре объекта оценки, сведениям, представленным заказчиком оценки. 3.6 идентификационная характеристика: Маркировочное обозначение, размеры, комплектация, фактические данные о назначении, технические, эксплуатационные и экономические характеристики (в том числе фактическая наработка, год изготовления и год ввода в эксплуатацию, эксплуатационные расходы), дополнительное оборудование, изготовитель, внешний вид, другие сведения, позволяющие идентифицировать и определить потребительские свойства объекта оценки. 3.7 классификация объектов оценки: Система группировки объектов оценки по определенным принципам путем их распределения по отличительным признакам и по применению единой процедуры оценки стоимости (СТБ 52.0.02). 3.8 укрупненный норматив затрат: Относительный или удельный показатель отдельной группы затрат в структуре прямых производственных затрат или полной себестоимости (СТБ 52.0.02). 3.9 коэффициент функционального износа: Коэффициент, определяющий снижение потребительских свойств и стоимости объекта оценки в результате появления на рынке нового современного оборудования или новых технологий его изготовления (СТБ 52.0.02). 3.10 коэффициент торможения (коэффициент Чилтона): Коэффициент, который показывает меру отставания изменений цен (стоимости) от изменений количественных характеристик объекта оценки (объекта-аналога) (далее - коэффициент торможения) (СТБ 52.0.02).". Пункт 4.1. Второй абзац изложить в новой редакции: "а) продажи без проведения аукциона либо конкурса, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства);"; восьмой абзац после слова "пользование" дополнить словом "аренду"; дополнить абзацем (после последнего): "Для цели оценки, отраженной в 4.1, перечисление г), объекты оценки, перечисленные в 3.1, могут оцениваться как объекты, которые поступят в будущем.". Пункт 5.1 изложить в новой редакции: "5.1 Классификация объектов оценки используется при описании объекта оценки, помогает точно идентифицировать объект оценки и определить его идентификационные характеристики, влияющие на поиск информации по объектам-аналогам, а также уточнить особенности оценки стоимости объекта оценки. В настоящем стандарте объекты оценки классифицируют по следующим признакам: - имущественным правам; - принадлежности к структурным подразделениям предприятия (организации); - этапу жизненного цикла объектов оценки; - способу приобретения и происхождения; - степени универсальности; - способу изготовления; - функциональному назначению; - виду основных средств; - другим признакам.". Пункт 5.3 исключить; дополнить пунктом 5.7а: "5.7а По способу изготовления объекты оценки (машины, оборудование) могут подразделяться на: - стандартные и нестандартные; - серийного и несерийного производства; - уникальные; - изготовленные хозяйственным способом.". Пункт 5.9 изложить в новой редакции: "5.9 По виду основных средств объекты оценки подразделяют на: - передаточные устройства; - энергетическое оборудование (силовые машины и оборудование); - рабочие машины и оборудование (технологическое оборудование); - информационное оборудование (измерительные и регулирующие приборы, вычислительная техника, копировальная техника, оборудование систем связи); - прочее оборудование и другое имущество (прочие машины и оборудование, инструмент, инвентарь и принадлежности, взрослый рабочий и продуктивный скот (включая и мелкий), библиотечные фонды, музейные ценности, экспонаты животного мира и др.)."; дополнить пунктом 5.10: "5.10 Для целей оценки могут быть использованы следующие способы классификации материалов по: - группировке в бухгалтерском учете; - назначению и роли в процессе производства; - другие. 5.10.1 По группировке в бухгалтерском учете материалы подразделяются на: - сырье и материалы; - покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали; - топливо; - тару и тарные материалы; - запасные части; - прочие материалы; - материалы, переданные в переработку на сторону; - строительные материалы; - инвентарь и хозяйственные принадлежности; - специальную оснастку и специальную одежду в эксплуатации. 5.10.2 По назначению и роли в процессе производства материалы подразделяются на следующие группы: - основные (сырье, покупные материалы и изделия, полуфабрикаты); - вспомогательные (лаки, краски, смазочные масла, эмульсии); - отходы (стружка, опилки и др.); - запасные части (детали машин и оборудования); - топливо (для производства и потребления); - хозяйственный инвентарь и спецодежда. 5.10.3 Для целей оценки производственные запасы подразделяются на следующие группы: - сырье и материалы; - животные на выращивании и откорме; - незавершенное производство и полуфабрикаты; - готовая продукция; - товары; - прочие запасы.". Подпункт 6.1.3. Первый абзац изложить в новой редакции: "Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на определении стоимости восстановления или замещения объекта оценки, добавления дополнительных улучшений за минусом накопленного износа, в том числе затрат на разделение и (или) утилизацию, а при необходимости с учетом внешнего удорожания объекта оценки или восстановительной (переоцененной) стоимости за минусом накопленной амортизации.". Раздел 6 дополнить пунктом 6.3: "6.3 Методы расчета показателей (далее - методы) используются для расчета показателей, необходимых для определения стоимости в методах расчета стоимости в затратном, доходном и сравнительном методах оценки.". Пункт 7.1. Четвертый абзац после слова "оценки" дополнить словом "(объекта-аналога)"; дополнить абзацем (после шестого): "- остаточная стоимость объекта-аналога;"; дополнить абзацем (после последнего): "- балансовая стоимость.". Пункт 7.1.1 изложить в новой редакции: "7.1.1 Рыночная стоимость объектов оценки может определяться затратным, доходным, сравнительным методами оценки для целей, указанных в 4.1.". Пункт 7.1.4. Третий абзац. Исключить слова "объекта оценки". Подпункт 7.1.4.5. Примечание изложить в новой редакции: "Примечание. Если за основу определения рыночной стоимости при перемещении принимается первоначальная (восстановительная (переоцененная)) стоимость по данным бухгалтерского учета, то затраты на монтаж, установку и пусконаладочные работы (при их включении в первоначальную (восстановительную (переоцененную) стоимость) относятся на накопленный износ.". Пункт 7.1.5 изложить в новой редакции: "7.1.5 Затратным и сравнительным методом оценки по объектам оценки, приведенным в настоящем стандарте, определяются следующие виды стоимостей: - первоначальная стоимость объекта оценки; - стоимость восстановления или стоимость замещения; - остаточная стоимость объекта оценки.". Подпункты 7.1.5.1, 7.1.5.2 изложить в новой редакции: "7.1.5.1 Первоначальная стоимость объекта оценки и (или) его конструктивных элементов, стоимость восстановления или стоимость замещения может рассчитываться для цели постановки излишков на баланс, для целей принятия управленческих решений и других, если это не противоречит законодательству. 7.1.5.2 Остаточная стоимость объекта оценки и его конструктивных элементов может рассчитываться для цели постановки излишков на баланс, для целей принятия управленческих решений и др., если это не противоречит законодательству.". Пункт 7.1.9 изложить в новой редакции: "7.1.9 Скраповая стоимость (стоимость лома) объекта оценки может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) - в), и) - п), т). Методы расчета скраповой стоимости определяются оценщиком. Примечание. Скраповая стоимость определяется в рамках рыночных методов оценки.". Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.11: "7.1.11 Балансовая стоимость объектов оценки может рассчитываться для целей, указанных в 4.1, перечисления а) - и), п), т), и может использоваться юридическими лицами негосударственной формы собственности и индивидуальными предпринимателями при проведении внутренней оценки, а также оценщиками при оценке стоимости объектов оценки, выполняемой в соответствии с СТБ 52.1.01 и ТКП 52.1.01. Расчет балансовой стоимости производится затратным методом оценки в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете.". Пункт 7.2.2. Второй, третий абзацы после слова "остаточная" дополнить словами "восстановительная (переоцененная)" (2 раза); четвертый абзац после слова "объекта-аналога" дополнить словами "в текущем уровне цен"; пятый абзац после слова "износа" дополнить словами "за исключением случаев, предусмотренных законодательством"; дополнить пунктом 7.2.2а: "7.2.2а Базой определения оценочной стоимости производственных запасов является для: - юридических лиц - балансовая стоимость; - индивидуальных предпринимателей - стоимость, отраженная в книге учета; - физических лиц - остаточная стоимость объекта оценки, установленная на основании исходной информации, используемой оценщиком, цена приобретения объекта оценки или цена объекта-аналога в текущем уровне цен; - всех субъектов при отсутствии документов, позволяющих определить перечисленные выше показатели, недостоверности данных или необходимости уточнения первичной информации, предоставленной заказчиком оценки, - рыночная стоимость производственных запасов.". Пункт 7.3. Первый абзац изложить в новой редакции: "Первоначальная стоимость инвентарного объекта для целей разделения (выделения) рассчитывается в том случае, если в бухгалтерском учете юридического лица в первоначальную стоимость инвентарного объекта включено несколько вспомогательных или самостоятельных объектов улучшений и их конструктивных элементов."; шестой абзац. Заменить слово "входящего" на "входящих"; седьмой абзац после слова "объектов-аналогов" дополнить словами "в текущем уровне цен"; восьмой абзац после слов "в базисном уровне цен" дополнить словами "или ином уровне цен"; после слова "источнику" дополнить словами "в едином уровне цен". Пункт 7.4 исключить. Пункт 8.1 изложить в новой редакции: "8.1 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на определении стоимости восстановления или стоимости замещения объекта оценки, с учетом добавления дополнительного оборудования и (или) конструктивных элементов оборудования за минусом накопленного износа с учетом внешнего удорожания или восстановительной (переоцененной) стоимости за минусом накопленной амортизации. Примечание. При наличии затрат на разделение и (или) утилизацию они включаются в накопленный износ.". Пункт 8.4.2 дополнить абзацем (после последнего): "При использовании формулы (1) предполагается, что количественная характеристика объекта оценки и объекта-аналога отличается, как правило, не более чем на 20%.". Пункт 8.4.3. Исключить слово "объемно-планировочными". Пункт 8.5. Первый абзац изложить в новой редакции: "Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, основанный на расчете стоимости восстановления или стоимости замещения плюс стоимость дополнительного оборудования за минусом накопленного износа, в том числе затрат на разделение и (или) утилизацию, а при необходимости определения внешнего удорожания."; дополнить абзацем (после десятого): "Расчет стоимости объекта оценки методом построения может изменяться в зависимости от вида определяемой стоимости, используемой информации и особенностей объекта оценки, целей оценки."; примечание изложить в новой редакции: "Примечание. Методом построения определяется остаточная (балансовая) стоимость как разница между восстановительной (переоцененной) стоимостью и накопленной амортизацией.". Пункт 8.6.1. Последний абзац после слова "не мультиколлинеарны." дополнить словами "В случае, если элементы сравнения мультиколлинеарны, то корректировка осуществляется по элементу сравнения, имеющему большее влияние на стоимость". Пункт 8.6.2. Четвертый абзац изложить в новой редакции: "- осуществляется сбор ценовой информации по конструктивным элементам, из которых состоит объект оценки;"; шестой абзац. Исключить слова "и (или) монтаж, пусконаладочные работы"; дополнить абзацами (после шестого): "- определяется полная себестоимость изготовления; - определяется прибыль изготовителя; - определяется стоимость замещения. Стоимость замещения методом поэлементного расчета рассчитывается путем суммирования стоимости конструктивных элементов по объекту оценки без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Применение данного метода возможно, как правило, при наличии развитого рынка конструктивных элементов по видам объектов оценки."; примечание исключить. Пункты 8.6.3, 8.6.4 изложить в новой редакции: "8.6.3 Метод анализа и индексации затрат заключается в приведении цены объекта оценки к современному уровню цен с помощью коэффициентов или индексов. Индексации может подвергаться как стоимость (цена) объекта в целом, так и затраты, из которых складывается его себестоимость или стоимость. При этом могут использоваться коэффициенты изменения стоимости основных средств, индексы потребительских цен и другие коэффициенты или индексы, в том числе полученные на основании анализа рынка и рассчитанные оценщиком. Стоимость восстановления или стоимость замещения может рассчитываться путем приведения первоначальной стоимости объекта оценки к текущему уровню цен на дату оценки с применением соответствующих индексов (коэффициентов). 8.6.4 Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам предусматривает определение стоимости объекта оценки или себестоимости его изготовления по укрупненным нормативам или на основании технической документации, информации изготовителя о нормативах затрат на производство объектов-аналогов. Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам применяется при расчете стоимости новой продукции, в том числе на стадии разработки и проектирования, а также при наличии технических данных и калькуляций по объектам-аналогам, на основе которых можно рассчитать укрупненные нормативы для определения стоимости объекта оценки. Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам позволяет определить полную себестоимость изготовления объекта оценки как сумму основных элементов затрат, входящих в ее состав. При этом основные элементы затрат, входящие в полную себестоимость изготовления, определяются по укрупненным нормативам для рассматриваемого вида оборудования.". Подраздел 8.10. Второй абзац изложить в новой редакции: "Накопленный износ может определяться в процентах или долях (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина) как произведение относительной величины накопленного износа и стоимости восстановления или стоимости замещения. Округление относительной величины накопленного износа производится для:". Пункт 8.10.4 после слов "функционального и" дополнить словом "неисправимого". Пункт 8.10.5. Шестой абзац. Исключить слова "по элементам"; дополнить абзацами (после последнего): "Физический износ не может быть больше 100%. Округление относительной величины физического износа производится для: - конструктивного элемента - до 5%; - объекта оценки в целом - до 1%.". Подпункт 8.10.5.5 после слов "объекта оценки" дополнить словами "и объекту оценки в целом". Пункт 8.10.6 изложить в новой редакции: "8.10.6 Функциональный износ может рассчитываться по объекту оценки в целом и по конструктивным элементам. При расчете функционального износа по отдельным конструктивным элементам объекта оценки их функциональный износ рассчитывается от стоимости восстановления или стоимости замещения за минусом физического износа отдельных конструктивных элементов. Функциональный износ может рассчитываться как в относительной величине, так и денежном выражении (абсолютная величина). Функциональный износ не может быть больше 100%. Округление относительной величины функционального износа производится для: - конструктивного элемента - до 5%; - объекта оценки в целом - до 1%. 8.10.6.1 Функциональный износ может рассчитываться следующими методами: - сравнительным; - доходным; - разделения. 8.10.6.2 Сравнительным методом определяется функциональный износ как сумма затрат на устранение функциональных недостатков объекта оценки по сравнению с современными объектами-аналогами. 8.10.6.3 Доходным методом определяется функциональный износ как разница между капитализированным доходом от эксплуатации объекта оценки и капитализированным доходом от эксплуатации современного объекта-аналога. Функциональный износ может определяться как настоящая стоимость потерь, вызванных избыточными эксплуатационными расходами. 8.10.6.4 Методом разделения определяется функциональный износ путем суммирования исправимого и неисправимого функциональных износов. 8.10.6.5 Выбор способа расчета исправимого и (или) неисправимого функционального износа зависит от причин его возникновения. 8.10.6.5.1 Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие: - добавления (установки) отдельных частей, которые являются обязательными для серийно выпускаемых современных объектов-аналогов; - замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам; - устранения сверхулучшений. 8.10.6.5.2 Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки, вызванные: - позициями, не включенными в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее - недостатки, требующие добавления); - позициями, включенными в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее - недостатки, требующие исключения из стоимости); - наличием сверхулучшений. 8.10.6.5.3 Исправимый и неисправимый функциональный износ может рассчитываться в соответствии с ТКП 52.4.01. Оценщик может использовать иные формулы для расчета исправимого или неисправимого функционального износа, если это соответствует полученной информации по объекту оценки и (или) по рынку объектов-аналогов, а также если он может обосновать методику расчета и функционального износа.". Пункт 8.10.7 и подпункт 8.10.7.1 изложить в новой редакции: "8.10.7 Внешний износ может рассчитываться следующими методами: - доходным; - сравнительным; - другими. Внешний износ округляется до целых процентов и не может быть больше 100%. 8.10.7.1 Определение внешнего износа доходным методом основано на капитализации потери дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешний износ. Капитализация потери чистого операционного дохода может рассчитываться по причинам, сложившимся на дату оценки более низкого уровня рыночной арендной платы.". Подпункт 8.10.7.2. Исключить слово "оценки". Пункт 8.11.1 и подпункт 8.11.1.1 изложить в новой редакции: "8.11.1 Внешнее удорожание может рассчитываться следующими методами: - доходным; - сравнительным; - другими. 8.11.1.1 Определение внешнего удорожания доходным методом основано на капитализации прироста дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание. Капитализация прироста дохода может рассчитываться по причинам, сложившимся на дату оценки более высокого уровня арендной платы на объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.". Подпункт 8.11.1.2. Исключить слово "оценки". Пункт 8.12.5 дополнить абзацем (после третьего): "Если за основу определения рыночной стоимости при перемещении принимается первоначальная (переоцененная) стоимость основных средств по данным бухгалтерского учета, затраты на монтаж, установку и пусконаладочные работы (при их включении в первоначальную (переоцененную) стоимость) относятся на накопленный износ.". Пункт 8.12.7 исключить. Дополнить пунктами 8.13 - 8.19: "8.13 Стоимость дополнительного оборудования добавляется к рыночной стоимости по формулам (5) - (7), если таковое имеется в объекте оценки. 8.14 Остаточная стоимость объектов оценки определяется по формуле о
О = С - И , (8)
ост в(з) нак
где С - стоимость восстановления или стоимость замещения на дату
в(з)
оценки, д.е.;
И - накопленный износ объекта оценки на дату оценки в текущем
нак
уровне цен, д.е.
8.15 Остаточная (балансовая) стоимость рассчитывается по формуле
С = ПС(ВС) - А , (9)
ост нак
где ПС(ВС) - первоначальная (восстановительная (переоцененная)) стоимость
объектов оценки по данным бухгалтерского учета юридического лица или книги
учета индивидуального предпринимателя в ценах на дату последней переоценки,
д.е.;
А - накопленная амортизация объекта оценки по данным бухгалтерского
нак
учета юридического лица или отраженная в книге учета индивидуального
предпринимателя на дату оценки в ценах на дату последней переоценки, д.е.
Остаточная (балансовая) стоимость объектов оценки, накопленная амортизация которых по данным бухгалтерского учета на дату оценки составляет более 90% от первоначальной (восстановительной (переоцененной)) стоимости, определяется в размере 10% от первоначальной (восстановительной (переоцененной)) стоимости. 8.16 Стоимость производственных запасов, в том числе материалов, готовой продукции, товаров, незавершенного производства, может определяться методом сравнительной единицы на дату оценки по информации изготовителя. 8.17 Если на производственные запасы, в том числе на материалы, полуфабрикаты, готовую продукцию, товары, незавершенное производство, имеются достоверные документы об их стоимости, то их рыночная стоимость на дату оценки может определяться по установленным документам путем пересчета на дату оценки с применением индексов изменения стоимости (коэффициентов) за минусом накопленного износа. 8.18 Если документы на производственные запасы, в том числе на материалы, готовую продукцию, товары, незавершенное производство, недостоверны либо отсутствуют, то их рыночная стоимость может определяться по ценам на рынке с учетом их фактического состояния на дату оценки. 8.19 При оценке стоимости по СТБ 52.1.01 и ТКП 52.1.01 целесообразность определения рыночной стоимости производственных запасов определяется оценщиком.". Подраздел 9.1. Первый абзац. Исключить слова "по объектам оценки"; второй абзац после слова "методы" дополнить словом "оценки". Подразделы 9.4, 9.6 изложить в новой редакции: "9.4 Анализ и отбор информации по объектам-аналогам Проводится анализ и отбор информации, собранной при исследовании рынка, с целью определения возможности ее использования для оценки стоимости и выбора предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов сходного функционального назначения."; "9.6 Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами Объект оценки сравнивается с предполагаемыми объектами-аналогами по технико-экономическим показателям (конструктивным, технологическим и техническим характеристикам, состоянию, условиям проведения сделок и др.), влияющим на стоимость. В результате проведенного сравнения предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.". Пункт 9.7.5. Исключить слово "частях"; заменить слово "(элементах)" на "элементах". Пункт 9.7.6. Исключить слова "объекту оценки и". Подпункт 9.9.2.3. Заменить слова "между стоимостью" на "стоимости". Пункт 9.9.3 изложить в новой редакции: "9.9.3 Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами, в том числе разницы в ценах из-за места продажи объекта-аналога (затраты на транспортировку), состава включенных затрат (затраты на монтаж, пусконаладочные работы, затраты на демонтаж и др.). Корректировка стоимости объектов-аналогов на затраты по транспортировке, монтаж (установку), пусконаладочные работы может определяться по укрупненным показателям, нормативам, информации производителей и дилеров, ценникам на монтаж оборудования, калькуляциям или сметам и другой информации, полученной при анализе рынка или представленной заказчиком оценки.". Пункт 9.9.6. Заменить слова "относительного сравнительного анализа" на "парного набора данных". Пункт 9.10 дополнить словами "Методика определения корректировок по элементам сравнения отражается в ТКП 52.4.01". Подраздел 9.12 изложить в новой редакции: "9.12 Определение итоговой стоимости объекта оценки В зависимости от выбранного метода расчета стоимости в одной из групп методов количественного и качественного анализа установлены правила определения итоговой стоимости объекта оценки. 9.12.1 Если расчет стоимости проводился методами статистического анализа, то итоговая стоимость объекта оценки определяется с использованием полученных математических зависимостей. 9.12.2 Если расчет стоимости проводился методом относительного анализа или методом распределительного анализа (ранжирования), то итоговая стоимость объекта оценки определяется как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения. 9.12.3 Если расчет стоимости проводился методом компенсационных корректировок, то итоговая стоимость объекта оценки определяется после проведения всех корректировок по элементам сравнения и расчета скорректированных цен по каждому объекту-аналогу с последующим приведением скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки. Для этого определяется общая сумма проведенных корректировок по каждому объекту-аналогу в абсолютной величине и процентах от исходной цены объекта-аналога. Затем производится приведение скорректированных цен объектов-аналогов к одной итоговой стоимости или диапазону стоимостей объекта оценки. 9.12.4 В результате внесения корректировок скорректированные цены объектов-аналогов, как правило, должны быть сопоставимы. При этом значение коэффициента вариации численно не должно превышать значение 0,3. Коэффициент вариации рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратичного) отклонения скорректированных цен объектов-аналогов на их среднеарифметическое значение. 9.13 Стоимость производственных запасов, в том числе материалов (включая материалы, применяемые повторно), полуфабрикатов, товаров, незавершенного производства, может определяться по рыночным ценам с учетом их фактического состояния на дату оценки.". Раздел 10 изложить в новой редакции: 10 ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ10.1 Доходный метод оценки основан на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки. Порядок реализации доходного метода оценки предусматривает следующие этапы: а) сбор и анализ информации; б) выбор метода расчета стоимости; в) расчет потенциального (действительного) валового дохода или расчет годового чистого операционного дохода; г) составление моделей прогноза; д) определение общего коэффициента капитализации или нормы дисконтирования или мультипликатора валового дохода; е) определение стоимости объекта оценки. Если выбранный метод расчета стоимости не предусматривает составление моделей прогноза, перечисление г) исключается из порядка расчета. Если выбранный метод расчета стоимости предусматривает расчет дополнительных показателей, уточняющих перечисленные этапы, то они включаются в порядок расчета в соответствии с методикой их определения в выбранном методе расчета стоимости. 10.2 Сбор и анализ информации включает поиск, анализ и выбор рыночных арендных ставок по объектам-аналогам, договорной арендной платы по объекту оценки или объектам-аналогам, изучение условий договоров аренды, состава и величины операционных расходов и других данных. При отсутствии или недостаточности информации о рыночных арендных ставках по объектам-аналогам может рассчитываться расчетная рыночная арендная плата, а также могут использоваться договорные арендные ставки. Выбор арендных ставок для расчета потенциального валового дохода в базовом году и (или) прогнозируемого потенциального валового дохода по годам срока прогноза осуществляет оценщик. 10.3 Выбор метода расчета стоимости зависит от типа и состава объекта оценки, результатов сбора и анализа информации по объектам-аналогам и объекту оценки. Оценка стоимости объекта оценки доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости: - прямой капитализации; - капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков); - капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей; - валовой ренты (валового мультипликатора); - остатка; - другими. Целесообразность применения того или иного метода расчета стоимости в доходном методе оценки определяется оценщиком. 10.4 Расчет потенциального (действительного) валового дохода или чистого операционного дохода выполняется в соответствии с выбранным методом расчета стоимости. 10.4.1 Если оценка стоимости объекта оценки проводится методом валовой ренты (методом валового мультипликатора), то определяется потенциальный или действительный валовой доход по объекту оценки и объектам-аналогам. 10.4.2 Если оценка стоимости объекта оценки выполняется с использованием метода капитализации по норме отдачи, метода капитализации с применением расчетных моделей, метода остатка, то определяется чистый операционный доход по объекту оценки. 10.4.3 Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах, в котором должны быть представлены показатели, служащие основой для его определения. Реконструированный отчет о доходах может составляться только на базовый год или на весь срок прогноза. 10.4.4 В качестве показателей базового года могут приниматься показатели: - года, предшествующего дате оценки; - средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели); - текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год; - расчетные рыночные показатели; - прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам; - другие. 10.4.5 При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогноза оценщик может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, потери арендной платы, операционные расходы. Исходную информацию (договорные арендные ставки, рыночные арендные ставки, расчетную рыночную арендную плату, их изменение за срок прогноза, варианты сдачи в аренду объекта оценки и другие данные), необходимую для составления реконструированного отчета о доходах, выбирает оценщик. Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте оценки. По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная. Реконструированный отчет о доходах может составляться на основе выручки от основной деятельности, получаемой с использованием производственных линий и машинных комплексов. 10.4.6 Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности: - определяется годовой потенциальный валовой доход; - определяются потери арендной платы; - рассчитывается годовой действительный валовой доход; - определяются годовые операционные расходы; - определяется годовой чистый операционный доход. Если оценка оборудования производится по доходу от основной деятельности (доход от бизнеса), то основой для составления реконструированного отчета о доходах служит информация о доходах и затратах по основной деятельности. 10.4.6.1 Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта оценки за год. 10.4.6.2 Если объекты оценки сданы в аренду, то показатели базового года принимаются по данным по договорам аренды. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в расчет принимается рыночная арендная плата по объектам-аналогам. Если на рынке нет информации по рыночной арендной плате объектов-аналогов, то для определения рыночной расчетной арендной платы и потенциального валового дохода оценщик может использовать договорные ставки аренды по объектам-аналогам. 10.4.6.3 Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации. 10.4.6.4 Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле EGI = PGI - V&L, (10) где EGI -годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.; PGI - потенциальный валовой доход по объекту оценки, д.е.; V&L - потери арендной платы, д.е. 10.4.6.5 Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение. Состав операционных расходов определяется в соответствии с ТКП 52.4.01. 10.4.6.6 Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту оценки или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога. 10.5 Составление моделей прогноза может выполняться путем прогнозирования показателей денежного потока, таких как будущий годовой чистый операционный доход, возврат капитала от продажи объекта оценки, норма дисконтирования, срок прогноза. Модели прогноза составляются оценщиками при расчете стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи или метода капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей. Прогноз составляется по трем альтернативным вариантам (оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному). Количество вариантов прогноза может быть увеличено. Прогнозирование может выполняться при составлении реконструированного отчета о доходах по всем показателям и всем годам срока прогноза или путем прогнозирования комбинацией показателей, входящих в реконструированный отчет о доходах. При составлении прогноза необходимо учитывать изменения дохода и стоимости объекта оценки за срок прогноза, включая возврат капитала от продажи объекта. Прогнозирование изменения дохода и стоимости объекта оценки в методе капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей учитывается через расчет коэффициента капитализации в соответствии с выбранной расчетной моделью. 10.6 Общий коэффициент капитализации используется для расчета стоимости методом прямой капитализации, методом остатка, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей. Норма дисконтирования используется для расчета стоимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков). Валовый мультипликатор определяется для расчета стоимости методом валового мультипликатора. 10.6.1 Определение общего коэффициента капитализации в методе прямой капитализации может осуществляться методами: - сравнительным; - мультипликатора дохода; - инвестиционной группы; - коэффициента покрытия долга. 10.6.1.1 Общий коэффициент капитализации сравнительным методом рассчитывается как отношение чистого операционного дохода по объекту-аналогу к его стоимости. Метод основан на величине данных о ценах продаж и арендном доходе по объектам-аналогам. При этом общий коэффициент капитализации по объекту оценки может рассчитываться по формуле a
NOI
n i
SUM ----
i = 1 a
V
i
R = ----------, (11)
о n
где R - общий коэффициент капитализации по объекту оценки;
о
a
NOI - годовой чистый операционный доход i-го объекта-аналога, д.е.;
i
a
V - цена i-го объекта-аналога, д.е.;
i
n - количество объектов-аналогов.
10.6.1.2 Общий коэффициент капитализации методом мультипликатора дохода рассчитывается делением мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода на мультипликатор действительного валового дохода и может определяться по формуле M a
n NOIi
SUM ------
i=1 M a
EGIi
R = -----------, (12)
о n
где M a - мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода i-го
NOIi
объекта-аналога;
M a - мультипликатор действительного валового дохода i-го
EGIi
объекта-аналога.
10.6.1.3 Общий коэффициент капитализации методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая соотношение финансовых или имущественных интересов в общей стоимости объекта оценки. В этом случае общий коэффициент капитализации рассчитывается по формуле R = R x I + R x (1 - I), (13)
о i j
где R - общий коэффициент капитализации;
о
R - коэффициент капитализации для i-го финансового или имущественного
i
интереса;
R - коэффициент капитализации для j-го финансового или имущественного
j
интереса;
I - доля i-го финансового или имущественного интереса в стоимости
объекта оценки.
10.6.1.4 Общий коэффициент капитализации методом коэффициента покрытия долга рассчитывается как произведение коэффициента капитализации заемного капитала, коэффициента покрытия долга и доли заемного капитала в стоимости объекта оценки и может определяться по формуле R = R x DCR x M, (14)
о M
где R - коэффициент капитализации для заемного капитала;
M
DCR - коэффициент покрытия долга;
M - доля заемного капитала.
10.6.1.5 Коэффициент покрытия долга может определяться как отношение годового чистого операционного дохода от объекта оценки к годовой сумме по обслуживанию долга, включающей возврат основной суммы долга и проценты по кредиту. Коэффициент покрытия долга может определяться по формуле NOI
DCR = ---, (15)
DS
где NOI - годовой чистый операционный доход, д.е.; DS - годовая сумма по обслуживанию долга, д.е. 10.6.2 Определение нормы дисконтирования может производиться следующими методами: - кумулятивного построения; - сравнения альтернативных инвестиций; - выделения; - мониторинга; - другими методами. 10.6.2.1 Метод кумулятивного построения основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Премия за риск может учитывать следующие виды риска при инвестициях в объекты оценки: - риск рынка; - риск низкой ликвидности; - риск управления объектом оценки; - финансовый риск. Оценщик может использовать для расчета нормы дисконтирования другие премии за риски, которые он должен обосновать в отчете об оценке. Премии за риски определяются экспертно, и величина их зависит от типа (функционального использования), физических и других характеристик объекта оценки. Безрисковая норма определяется по норме процента наиболее надежного банка страны либо по методу портфельных инвестиций как средневзвешенное значение уровней рисков нормы процента наиболее известных финансовых учреждений страны. В качестве безрисковой нормы рекомендуется использовать норму, равную средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь по вновь привлеченным депозитам на срок свыше одного года в той валюте, в которой производится расчет стоимости. В качестве безрисковой нормы возможно применение иных норм процента при обосновании их выбора. 10.6.2.2 Метод сравнения альтернативных инвестиций представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется в результате анализа инвестиций в одинаковые по риску проекты. Основой данного метода является положение о том, что проекты с одинаковым риском должны иметь одинаковые нормы отдачи. 10.6.2.3 Метод выделения (метод экстракции) представляет собой метод, при котором норма дисконтирования рассчитывается путем статистической обработки внутренних норм отдачи по объектам оценки. Метод основан на моделировании сценариев получения доходов от аренды и будущей перепродажи объектов оценки заданного функционального назначения, по которым известны цены состоявшихся сделок. 10.6.2.4 Метод мониторинга представляет собой метод, при котором норма дисконтирования определяется путем статистической обработки данных об основных экономических показателях и инвестициях в объект оценки по данным о сделках на рынке оценки. 10.6.3 Средний валовой мультипликатор по потенциальному или
действительному валовому доходу объектов-аналогов M может
PGI(EGI)
определяться отношением цены продажи (стоимости) объекта-аналога к годовому
потенциальному валовому доходу или годовому действительному валовому доходу
объекта-аналога по формуле
a
V
n i
SUM ----------
i = 1 a a
PGI (EGI )
i i
M = ----------------, (16)
PGI(EGI) n
a
где V - цена (рыночная стоимость) i-го объекта-аналога, д.е.;
i
a a
PGI (EGI ) - потенциальный или действительный валовой доход по i-му
i i
объекту-аналогу, д.е.;
n - количество объектов-аналогов.
10.6.4 Если оценщик использует метод остатка для определения стоимости объекта оценки, то в зависимости от известного имущественного или финансового интереса могут определяться следующие коэффициенты капитализации для: - земли; - недвижимых улучшений; - улучшений (производственных линий и машинных комплексов, отдельных единиц оборудования); - заемного капитала; - собственного капитала. 10.6.4.1 Коэффициент капитализации для земли определяется в соответствии с СТБ 52.2.01 (пункт 6.7.9). 10.6.4.2 Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений может определяться методом Инвуда, Хоскольда, Ринга в соответствии с ТКП 52.3.01 при условии, что вместо общей нормы отдачи используется норма отдачи на недвижимые улучшения, а возврат инвестиций происходит по фактору фонда возмещения или линейным методом в соответствии с выбранным методом расчета. Коэффициент капитализации улучшений (производственных линий и машинных комплексов, отдельных единиц оборудования), коэффициент капитализации для заемного и собственного капитала рассчитывается в соответствии с ТКП 52.4.01. 10.7 Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации производится по формуле (17), методом нормы отдачи (дисконтирования денежных потоков) - по формуле (18), методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей - по формуле (19), методом валового мультипликатора - по формуле (26), методом остатка - в соответствии с 10.7.5. Расчет стоимости методом прямой капитализации, методом капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей производится в соответствии с построенными денежными потоками по каждому из альтернативных вариантов расчета. Вероятность развития событий определяется экспертным путем как средневзвешенная величина методом иерархии, дерева целей и другими статистическими методами. Каждой стоимости, рассчитанной по альтернативным вариантам, присваивается весовой коэффициент (доля). Сумма весовых коэффициентов должна составлять единицу. 10.7.1 Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на определении ожидаемого годового чистого операционного дохода от эксплуатации объекта оценки, деленного на коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта оценки остаются постоянными. Расчет стоимости объектов оценки методом прямой капитализации производится по формуле NOI
V = ---, (17)
R
где V - стоимость объекта оценки, д.е.; NOI - годовой чистый операционный доход по объекту оценки, д.е.; R - общий коэффициент капитализации. 10.7.2 Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта оценки в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта оценки путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов. 10.7.2.1 Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи (методом дисконтирования денежных потоков) производится по формуле NOI REV
n t n
V = SUM --------- + ---------, (18)
i = 1 t n
(1 + r ) (1 + r )
t n
где V - стоимость объекта оценки, д.е.;
NOI - годовой чистый операционный доход объекта оценки в
t
году t, д.е.;
r - норма дисконтирования в году t;
t
r - норма дисконтирования в году n;
n
REV - реверсия в году n, д.е.;
n
t - расчетный период от 1 до n;
n - срок прогноза.
10.7.2.2 Определение реверсии может осуществляться: - по капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей; - методом сравнения продаж; - другими методами. 10.7.2.2.1 Метод капитализации дохода по норме отдачи с использованием расчетных моделей предполагает определение реверсии путем капитализации чистого операционного дохода за последний год прогноза или первый год остаточного периода на коэффициент капитализации в остаточный период. При этом расчет коэффициента капитализации в остаточный период зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. Норма отдачи принимается равной норме дисконтирования в последующий год прогноза. Расчет реверсии методом капитализации по норме отдачи с использованием расчетных моделей производится по формуле NOI
n
REV = ----, (19)
n R
n
где R - общий коэффициент капитализации в остаточный период.
n
При этом общий коэффициент капитализации в остаточный период определяется с использованием моделей дохода, моделей собственности, ипотечно-инвестиционных моделей. 10.7.2.2.2 Метод сравнения продаж предполагает определение реверсии путем определения стоимости объектов-аналогов на рынке с учетом коэффициента изменения стоимости за срок прогноза. 10.7.3 Метод капитализации по норме отдачи с применением расчетных моделей предполагает определение стоимости в соответствии с 10.7.1. При этом расчет общего коэффициента капитализации зависит от выбранной расчетной модели и способа возврата капитала. К расчетным моделям капитализации дохода по норме отдачи относятся: - модели дохода; - модели собственности; - ипотечно-инвестиционные модели. 10.7.3.1 Модели дохода применяются только к потоку дохода и используются в том случае, если предполагается, что стоимость объекта оценки остается постоянной, а доход изменяется равномерно или остается постоянным. В случае, если поступление потока дохода равномерное, в зависимости от предположений о способе возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации: - бесконечного денежного потока; - Инвуда; - Хоскольда. 10.7.3.1.1 В модели бесконечного потока общий коэффициент капитализации равен норме дисконтирования, так как начальные инвестиции полностью возвращаются по окончании проекта. 10.7.3.1.2 Общий коэффициент капитализации R методом Инвуда и
о
Хоскольда определяется по формуле
R = Y + SFF, (20)
о о
где Y - общая норма отдачи;
о
SFF - коэффициент фонда возмещения.
Коэффициент фонда возмещения по методу Инвуда определяется с использованием нормы отдачи собственного капитала, по методу Хоскольда - с использованием безрисковой нормы. 10.7.3.2 Модели собственности позволяют определить настоящую стоимость потока доходов и реверсии одним действием. Модели собственности применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда доход и стоимость объекта оценки изменяются равномерно. В зависимости от предположения о способе изменения денежного потока (дохода и стоимости) и возврата капитала могут применяться следующие методы расчета общего коэффициента капитализации: - бесконечного денежного потока; - Элвуда с использованием возврата капитала по методу Инвуда или Хоскольда; - прямолинейно изменяющегося денежного потока; - Ринга; - экспоненциально изменяющегося денежного потока; - другими методами. 10.7.3.2.1 Если доход и стоимость объекта оценки к концу срока
прогноза увеличиваются или уменьшаются равномерно, общий коэффициент
капитализации R определяется по формуле Элвуда
о
R = Y +/- Л x SFF, (21)
о о
-------------------------------- Л - большая греческая буква "дельта" где Л - относительное изменение стоимости объекта оценки (плюс - стоимость объекта оценки уменьшается; минус - увеличивается). При этом коэффициент фонда возмещения определяется в зависимости от рассматриваемой ситуации методом Инвуда или методом Хоскольда, или др. 10.7.3.2.2 Если возврат капитала при формировании фонда возмещения в
течение срока экономической жизни носит прямолинейный характер, общий
коэффициент капитализации R рассчитывается по формуле
о
1
R = Y +/- Л c -, (22)
о о n
-------------------------------- Л - большая греческая буква "дельта" c - греческая буква "кси" где n - срок амортизации актива (остаточный срок службы объекта оценки или срок предполагаемого возврата инвестиций), лет. 10.7.3.2.3 Общий коэффициент капитализации методом Ринга определяется по формуле в соответствии с 10.7.3.2.2 при условии относительного уменьшения стоимости объекта оценки. 10.7.3.2.4 Если и доход, и стоимость объекта оценки изменяются
экспоненциально (на постоянный коэффициент), то общий коэффициент
капитализации R определяется по формуле
о
R = Y +/- CR, (23)
о о
где CR - периодическая норма изменения дохода и стоимости.
10.7.3.3 Ипотечно-инвестиционные модели определяют стоимость объекта
оценки с учетом настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий
финансирования. При этом общий коэффициент капитализации R может
о
рассчитываться по методу Элвуда как сумма базового коэффициента
капитализации и произведения коэффициента фонда возмещения на изменения
стоимости объекта оценки (плюс - уменьшение, минус - увеличение) по формуле
R = R' +/- Л x SFF, (24)
о о
--------------------------------
Л - большая греческая буква "дельта"
где R' - базовый коэффициент капитализации;
Л - изменение стоимости объекта оценки (плюс - уменьшение, минус -
о
увеличение).
Базовый коэффициент капитализации R' определяется по формуле
R' = Y - M x (Y + M x SFF' - R ), (25)
E E PRN M
где SFF' - коэффициент фонда возмещения, который определяется с
использованием нормы отдачи собственного капитала;
Y - норма отдачи собственного капитала;
E
M - доля настоящей стоимости основной суммы кредита;
PRN
R - коэффициент капитализации заемного капитала.
M
10.7.4 Метод валовой ренты (валового мультипликатора) представляет собой метод расчета стоимости объекта оценки, который базируется на ценах продаж объектов-аналогов и их потенциальном или действительном валовом доходе и потенциальном или действительном доходе объекта оценки. Стоимость определяется по формуле V = PGI(EGI) x M , (26)
PGI(EGI)
где V - стоимость объекта оценки, д.е.;
PGI - потенциальный валовой доход, д.е.;
EGI - действительный валовой доход, д.е.;
M - средний валовой мультипликатор по потенциальному
Страницы: | Стр. 1 | Стр. 2 | Стр. 3 | Стр. 4 | Стр. 5 | Стр. 6 | |
Новости законодательства
Новости Спецпроекта "Тюрьма"
Новости сайта
Новости Беларуси
Полезные ресурсы
Счетчики
|
