Стр. 2
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6
окончания аудиторской проверки его финансово-хозяйственной
деятельности. При необходимости на этот период координационный совет
Программы может создать из числа представителей организатора
Программы и организаторов региональных программ комиссию по
временному (до назначения нового ответственного исполнителя)
управлению Программой, все решения которой являются обязательными.
61. По истечении срока передачи полномочий вновь назначенный
ответственный исполнитель берет на себя всю полноту имущественной
ответственности перед участниками, обеспеченную принятием на баланс
денежных и прочих активов Программы.
Глава 6. Инвестиционно-строительная деятельность
ответственного исполнителя
62. Средства, внесенные в Программу участниками, могут
использоваться ответственным исполнителем только по целевому
назначению:
на подготовку и осуществление строительства жилья;
на строительство инженерных сетей и коммуникаций, необходимых
для последующего строительства жилья;
на приобретение строительных материалов, конструкций и
оборудования, предназначенных для строительства жилья;
на приобретение готовых жилых помещений на первичном и
вторичном рынках жилья, а также на долевое участие в строительстве
жилья, инженерных сетей и коммуникаций;
на проведение ремонтно-восстановительных работ и предпродажной
подготовки жилых помещений;
на возврат средств участникам;
на оплату организационно-финансовых затрат, а также услуг
третьих лиц - участников реализации жилья.
63. В рамках целевого использования аккумулируемых средств
участников ответственный исполнитель обеспечивает своей
инвестиционно-строительной деятельностью:
выполнение обязательств по вселению участников в сроки,
установленные договорами;
ликвидность Программы на всех этапах ее реализации со
своевременным возвратом средств участникам, выходящим из Программы.
64. В порядке реализации этих условий ответственный исполнитель
самостоятельно:
определяет конкретные направления и объемы инвестирования
аккумулируемых средств в пределах перечней инвестиционных объектов и
направлений, утверждаемых региональными координационными советами;
заключает или согласовывает договоры подряда, поставок и иные
договоры на условиях, позволяющих ответственному исполнителю
выполнять принятые им обязательства;
заключает иные договоры и соглашения, обеспечивающие увеличение
количества строящихся в рамках Программы объектов, размещение
инвестиционных средств, эффективное использование временно свободных
жилых и нежилых помещений, совершенствование организации и
технологии строительства, в том числе договоры, предусматривающие
передачу функций заказчика по строительству объектов сторонним
организациям.
65. Использование средств, аккумулированных в рамках одной
региональной программы, для строительства или приобретения жилья в
рамках другой региональной программы допускается в следующих
случаях:
при предоставлении участнику одной региональной программы
жилого помещения, построенного или приобретенного в рамках другой
региональной программы (производится ответственным исполнителем
самостоятельно);
при необходимости более эффективного размещения аккумулируемых
средств (производится только на временной основе на условиях,
определенных совместным решением региональных координационных
советов обеих региональных программ).
66. В целях уменьшения затрат на проектирование и строительство
объектов, сокращения организационных потерь и увеличения темпов
строительства ответственный исполнитель вправе устанавливать
долгосрочные контакты с проектными, производственными и подрядными
предприятиями.
67. Приобретение готовых жилых помещений на первичном или
вторичном рынке жилья осуществляется ответственным исполнителем на
договорных условиях с целью:
размещения временно свободных средств и защиты их от инфляции;
обеспечения жильем инвесторов, выполнивших условия
накопительного этапа (в тех случаях, когда потребности инвесторов не
могут быть удовлетворены за счет строящегося в рамках Программы
жилья);
выселения жильцов сносимых домов с осваиваемых строительных
площадок Программы.
68. При недостатке средств для оплаты текущих
проектно-строительных работ, а также в целях повышения
заинтересованности подрядных организаций в соблюдении условий
договоров подряда ответственный исполнитель вправе передавать данным
организациям по себестоимости до 10 процентов возводимого ими жилья,
исключая предоставляемое таким образом жилье из объединенного жилого
фонда региональной программы.
69. В случае приобретения проектной документации либо объектов
незавершенного строительства на договорных условиях ответственный
исполнитель вправе рассчитываться по этим договорам частью жилых или
нежилых помещений в данном доме, также исключая их из объединенного
жилого фонда.
70. Ответственный исполнитель вправе использовать часть жилых
помещений объединенного жилого фонда для предусмотренного решениями
местных исполнительных и распорядительных органов выселения жильцов
сносимых домов с осваиваемых строительных площадок, предоставляя это
жилье непосредственно выселяющимся гражданам либо используя его для
обмена (приобретения) жилых помещений, предназначенных для
переселения. При этом общая площадь жилья, изымаемого из
объединенного жилого фонда, использованного для обмена
(приобретения) указанных жилых помещений, не должна превышать общей
площади жилья, предоставленного выселяемым гражданам.
Глава 7. Маркетинговая и сбытовая деятельность
ответственного исполнителя
71. Ответственный исполнитель в полном объеме осуществляет
информационно-рекламное сопровождение Программы, обеспечивая при
этом:
информационную открытость Программы по основным параметрам,
характеризующим финансовое состояние Программы и выполнение
обязательств по заключенным с участниками договорам;
ясность и доступность важнейших принципов построения
Программы;
гласность принципов распределения жилых помещений и принятых
основополагающих решений при реализации Программы.
72. Распределение жилых помещений, построенных либо
приобретенных на средства участников, осуществляется ответственным
исполнителем на следующих условиях:
72.1. в первоочередном порядке жилые помещения предоставляются
инвесторам, завершившим накопительный этап в одном из стандартных
накопительно-кредитных режимов Программы (пункт 92 настоящего
Положения). Для обеспечения этого в каждом строящемся доме
ответственный исполнитель резервирует определенное количество жилых
помещений для инвесторов, которые имеют накопления в соответствующей
региональной программе, позволяющие им рассчитывать на вселение в
жилые помещения этого дома. Жилые помещения инвесторам, участвующим
в Программе в стандартном накопительно-кредитном режиме,
предоставляются по ценам, формируемым нормативно-затратным методом
(глава 10 настоящего Положения). С согласия инвесторов допускается
предоставление им жилых помещений, приобретенных ответственным
исполнителем на первичном или вторичном рынках жилья, по ценам,
учитывающим фактические затраты на их приобретение и восстановление,
а также индексацию этих затрат;
72.2. жилые помещения, оставшиеся свободными после
резервирования и распределения между инвесторами, которые выполнили
условия накопления стандартного накопительно-кредитного режима,
предоставляются ответственным исполнителем:
инвесторам, участвующим в Программе в ускоренном режиме
накопления и кредитования (глава 13 настоящего Положения);
прочим участникам, приобретающим жилье в режимах, которые
предполагают полную оплату конкретного жилого помещения до окончания
его строительства;
сторонним покупателям.
73. При распределении жилых помещений в соответствии с
подпунктом 72.2 настоящего Положения ответственный исполнитель
самостоятельно, исходя из текущего финансового положения
региональной программы, определяет количество жилых помещений,
реализуемых в том или ином из перечисленных в указанном пункте
режимов, соблюдая следующие условия:
средства, вырученные от реализации свободных жилых помещений,
направляются на строительство или приобретение новых объектов
региональной программы;
цена квадратного метра при реализации свободных жилых помещений
в ускоренных и вспомогательных режимах оплаты должна обеспечивать
как минимум простое воспроизводство объединенного жилого фонда.
74. Участники региональной программы имеют право приобретать
жилое помещение в рамках другой региональной программы на общих
основаниях (за исключением города Минска).
Глава 8. Вознаграждение ответственного исполнителя
75. Основным источником средств для покрытия собственных затрат
ответственного исполнителя, связанных с реализацией Программы,
является его вознаграждение за осуществление доверительного
управления имуществом участников. Размер вознаграждения определяется
условиями договора о реализации Программы в городе Минске и
региональных договоров (пункт 38 настоящего Положения).
Вознаграждение включается в состав текущей инвестиционной стоимости
квадратного метра жилья в качестве одной из составляющих нормируемой
доли организационно-финансовых затрат и перечисляется на текущий
(расчетный) счет ответственного исполнителя в порядке, определенном
договором о реализации Программы в городе Минске или региональным
договором.
76. Ответственный исполнитель вправе самостоятельно определять
направления использования полученных им в качестве вознаграждения
средств.
77. В целях защиты средств, полученных в качестве
вознаграждения, от инфляционных потерь ответственный исполнитель
может инвестировать их в строительство возводимых в рамках Программы
домов с правом реализации построенных на эти средства жилых и
нежилых помещений по свободным ценам физическим и юридическим
лицам.
РАЗДЕЛ III. Условия и режимы участия в Программе
физических и юридических лиц
Глава 9. Осуществление и учет платежей в Программе
78. Денежные платежи участников производятся в национальной
валюте Республики Беларусь либо в свободно конвертируемой валюте в
установленном порядке.
79. Платежи могут осуществляться в наличной и безналичной
форме.
80. Платежи участника - физического лица зачисляются на
трастовый накопительный счет, который открывается участнику в
уполномоченном банке на основании заключаемого между ними трастового
договора. Предусмотренный указанным договором порядок приема и
перечисления средств гарантирует участнику целевое использование его
накоплений в Программе.
В исключительных случаях региональный координационный совет
вправе принимать решения об аккумулировании средств участников
непосредственно на специальные счета ответственного исполнителя с
обеспечением надлежащего контроля за целевым использованием
средств.
81. Списание средств с трастовых накопительных счетов
производится по инвестиционным распоряжениям ответственного
исполнителя исключительно в режиме целевого использования средств,
под конкретные платежи и отчисления, предусмотренные действующим
порядком финансирования строительства (реконструкции, ремонта,
восстановления) или приобретения жилья. Осуществление этих платежей
возлагается на ответственного исполнителя.
82. Ответственность перед участником за вложенные им в
Программу средства несут:
уполномоченный банк (с момента зачисления очередного платежа
участника на трастовый накопительный счет до момента целевого
перечисления внесенных участником средств и выдачи ему
соответствующего количества жилищно-инвестиционных свидетельств);
ответственный исполнитель (с момента целевого перечисления
средств уполномоченным банком до момента жилищного или денежного
погашения жилищно-инвестиционных свидетельств участника).
83. Учет платежей участника у ответственного исполнителя
ведется в условно-натуральных показателях - квадратных метрах
основной ценовой категории.
84. Учет в квадратных метрах основной ценовой категории
обеспечивает защиту вкладов от инфляции посредством ежемесячной
индексации текущей инвестиционной стоимости квадратного метра
основной ценовой категории.
Глава 10. Общие принципы формирования цен в Программе
85. Программой предусматривается строительство и реализация
жилья различных ценовых категорий, отличающихся:
месторасположением домов;
потребительскими качествами жилых помещений;
социальным предназначением жилья (жилье, которое
предназначается льготной категории участников, льготируется в
Программе и образует специальные ценовые категории).
86. За основу ценообразования в Программе принимается текущая
инвестиционная стоимость квадратного метра основной ценовой
категории, ежемесячно рассчитываемая и утверждаемая ответственным
исполнителем в установленном законодательством порядке. Расчет
текущей инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории производится на основе проектно-сметной документации
жилого дома, утвержденного координационным советом Программы в
качестве дома - представителя Программы.
87. Соотнесение стоимости квадратных метров основной ценовой
категории со стоимостью квадратных метров общей площади жилья
конкретной ценовой категории региональной программы с целью
определения стоимости конкретного жилого помещения, степени его
оплаты конкретным участником и размеров его дальнейших платежей
осуществляется с помощью коэффициентов пересчета, утверждаемых для
каждой ценовой категории региональным координационным советом.
Коэффициенты пересчета утверждаются после окончания строительства
конкретного дома и расчета текущей стоимости строительства
квадратного метра общей площади жилья в этом доме.
88. При расчете текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра жилья основной и конкретных ценовых категорий используется
затратно-нормативный метод, при котором в составе общих затрат по
строительству жилья и реализации региональной программы,
приходящихся на один квадратный метр общей площади жилья
определенной ценовой категории, выделяются следующие части:
проектно-строительные затраты (по предпроектным, проектным,
строительным работам и процедурам, непосредственно связанным с
проектированием и строительством дома, включая налоги, - без
объектов инженерного обеспечения и благоустройства);
установленные местными исполнительными и распорядительными
органами отчисления, связанные со строительством жилья;
нормируемая ценовая надбавка для формирования резервного фонда
в размере, установленном решением регионального координационного
совета по каждому нельготируемому дому региональной программы
отдельно (для инвесторов) либо определяемом ответственным
исполнителем (для прочих участников и сторонних покупателей жилья);
затраты, связанные с определением текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра жилья;
нормируемая доля организационно-финансовых затрат
ответственного исполнителя, определяемая договором о реализации
Программы в городе Минске и региональными договорами;
нормируемая доля организационно-финансовых затрат на оплату
услуг уполномоченного банка, определяемая решением уполномоченного
банка по согласованию с координационным советом Программы.
89. Текущая инвестиционная стоимость квадратного метра основной
ценовой категории действует с 21-го числа предшествующего по 20-е
число расчетного месяца. Ответственный исполнитель вправе своим
приказом продлевать действие утвержденной текущей инвестиционной
стоимости квадратного метра.
Платежи участников, совершенные до утверждения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории данного месяца, рассматриваются как авансовые.
90. Возврат средств участникам также осуществляется исходя из
текущей инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории, за вычетом организационно-финансовых затрат. Если на
момент возврата ответственный исполнитель не имеет утвержденной в
установленном порядке текущей инвестиционной стоимости квадратного
метра основной ценовой категории, действовавшей на дату подачи
заявления участником, возврат осуществляется с индексацией, исходя
из последней утвержденной стоимости. Разница между текущей
инвестиционной стоимостью квадратного метра, действовавшей на дату
подачи заявления, и стоимостью, по которой была произведена выплата,
доплачивается участнику в течение десяти дней после утверждения
указанной стоимости.
Глава 11. Накопительный этап участия инвестора в Программе
91. Началом накопительного этапа является момент первого
поступления средств на трастовый накопительный счет инвестора.
92. Программой предусматриваются четыре стандартных
накопительно-кредитных режима, для каждого из которых определена
расчетная длительность накопительного этапа:
режим I - 3 года (12 кварталов);
режим II - 4 года (16 кварталов);
режим III - 5 лет (20 кварталов);
режим IV - 6 лет (24 квартала).
93. Инвестор, принимающий участие в Программе в одном из
стандартных накопительно-кредитных режимов, заключает с
ответственным исполнителем соглашение об участии в стандартном
накопительно-кредитном режиме, в котором обусловливается
ориентировочная стоимость приобретаемого инвестором жилого помещения
(в квадратных метрах основной ценовой категории) и поквартальный
график платежей, соответствующий выбранному инвестором режиму.
94. Соблюдение согласованного графика платежей на накопительном
этапе является обязательным только для инвесторов, на которых
распространяется государственное субсидирование (начисление премий)
участников. Для остальных инвесторов, участвующих в Программе в
одном из стандартных накопительно-кредитных режимов, график платежей
на накопительном этапе является ориентировочным и может изменяться
инвесторами без начисления пени. Минимально необходимая длительность
накопительного этапа для этой категории инвесторов определяется
путем начисления на их накопительные платежи условного депозитного
процента, рассчитанного ответственным исполнителем для каждого
стандартного накопительно-кредитного режима отдельно.
95. Инвестор приобретает право перехода на кредитный этап при
выполнении следующих двух обязательных условий:
оплата инвестором (с учетом сумм, начисленных ему в режиме
государственного субсидирования (начисления премий) участников) 50
процентов общей площади приобретаемого им жилого помещения;
условный прирост оплаченных 50 процентов общей площади не менее
чем на 35 процентов общей площади приобретаемого инвестором жилого
помещения в результате применения одной из установленных ставок
условного депозитного процента.
96. В течение всего накопительного этапа инвестор имеет право
изменить стандартный накопительно-кредитный режим своего участия в
Программе, а также площадь и ценовую категорию приобретаемого им
жилого помещения. Принятые инвестором решения фиксируются в
дополнительном кредитном соглашении к инвестиционному договору,
заключаемом с инвестором при наличии достаточного количества
накоплений.
97. Дата окончания накопительного этапа определяется с
точностью до квартала.
98. Инвестор, находящийся на накопительном этапе, вправе изъять
из Программы часть вложенных средств, не расторгая инвестиционного
договора, на общих условиях изъятия средств из Программы.
Глава 12. Кредитный этап участия инвестора в Программе
99. Начало кредитного этапа для каждого конкретного инвестора
совпадает по времени с окончанием накопительного этапа и подписанием
дополнительного кредитного соглашения к инвестиционному договору.
100. В течение кредитного этапа инвестор обязан ежемесячно
равными долями полностью оплатить приобретаемое им жилое помещение.
Очередные кредитные платежи должны быть внесены инвестором в срок,
обеспечивающий их зачисление на трастовый накопительный счет
(специальный счет ответственного исполнителя) не позднее 20-го числа
текущего месяца с последующим перерасчетом после уточнения текущей
инвестиционной стоимости квадратного метра основной ценовой
категории на месяц платежа. Частичные платежи, не достигающие
полного размера очередного платежа, засчитываются при последующих
платежах участника.
101. Опережающие кредитные платежи инвестора дают ему в
последующем право на соответствующую задержку очередных платежей без
начисления пени.
102. Длительность кредитного этапа для стандартных
накопительно-кредитных режимов составляет соответственно:
режим I - 18 кварталов;
режим II - 24 квартала;
режим III - 30 кварталов;
режим IV - 36 кварталов.
103. При наличии в региональной программе значительного
количества инвесторов, приобретших благодаря своим накоплениям право
на жилищный кредит, но отказавшихся от его получения, ответственный
исполнитель может предлагать другим инвесторам более длительные
сроки кредитных платежей, чем это предусмотрено стандартными
накопительно-кредитными режимами, либо предлагать жилищные кредиты
инвесторам, оплатившим менее 50 процентов стоимости приобретаемого
жилого помещения (переходящий жилищный кредит, порядок
предоставления которого определяется ответственным исполнителем).
104. Порядок определения текущей инвестиционной стоимости
квадратных метров, оплачиваемых инвестором на кредитном этапе,
аналогичен порядку ее определения на накопительном этапе. Взимание
дополнительных средств за предоставление жилищного кредита в
Программе не предусматривается (кроме переходящих жилищных
кредитов).
105. Датой окончания кредитного этапа является дата поступления
последнего кредитного платежа.
106. Ответственный исполнитель вправе потребовать от инвестора,
претендующего на получение жилищного кредита в Программе,
подтверждения его платежеспособности на кредитном этапе либо
обеспечения исполнения обязательства инвестора по выплате кредитных
платежей (поручительство, гарантия), если график платежей данного
инвестора на накопительном этапе отличался неритмичностью. При
возникновении споров относительно обоснованности представленных
инвестором подтверждений (или необходимости их представления) либо
правомерности требования ответственного исполнителя об обеспечении
исполнения обязательства инвестора по выплате кредитных платежей
инвестор вправе обратиться в региональный координационный совет.
Обеспечение исполнения обязательства инвестора по выплате
кредитных платежей одним из вышеуказанных способов возможно и после
перехода инвестора на кредитный этап.
Глава 13. Ускоренные режимы участия инвесторов в Программе
107. Под ускоренным режимом участия инвестора в Программе
подразумевается режим с нестандартным, сокращенным накопительным
этапом. При этом расчетным моментом окончания накопительного этапа
принимается 6 месяцев до предполагаемого вселения инвестора в
приобретаемое им жилое помещение.
108. Ускоренный режим предусматривается для обеспечения
ответственному исполнителю возможности реализации инвесторам части
объединенного жилого фонда, которая не может быть реализована в
стандартных накопительно-кредитных режимах. В связи с этим
ответственный исполнитель вправе самостоятельно определять
количество и конкретных инвесторов (с учетом графиков накопительных
платежей каждого из них), которые могут участвовать в Программе в
ускоренном режиме.
109. По договоренности с ответственным исполнителем инвестор
вправе перейти со стандартного накопительно-кредитного режима на
ускоренный режим участия в Программе в любой момент накопительного
этапа при условии предварительной оплаты не менее 20 процентов
стоимости приобретаемого жилого помещения.
110. Инвестору на выбор предлагаются два варианта ускоренного
режима участия в Программе.
Вариант первый предусматривает следующее:
стандартное распределение накопительных и кредитных платежей
инвестора: 50 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения
оплачивается на накопительном этапе и 50 процентов - на кредитном
этапе;
сокращение длительности накопительного этапа по сравнению со
стандартными условиями обеспечивается за счет сокращения кредитного
этапа. Длительность кредитного этапа определяется расчетным путем.
Вариант второй предусматривает следующее:
длительность кредитного этапа инвестор выбирает из четырех
стандартных режимов участия в Программе;
сокращение накопительного этапа достигается за счет
рассчитанного для каждого инвестора отдельно увеличения доли
накопительных платежей по отношению к кредитным. Накопительные
платежи инвестора устанавливаются в размере более 50 процентов
стоимости приобретаемого инвестором жилого помещения, а оставшаяся
его часть оплачивается на кредитном этапе.
111. При расчете длительности кредитного этапа (первый вариант)
или величины жилищного кредита (второй вариант) в качестве исходных
данных принимаются:
фактически произведенные инвестором накопительные платежи;
дата окончания накопительного этапа (за 6 месяцев до
предполагаемого вселения);
ориентировочная стоимость приобретаемого инвестором жилого
помещения, рассчитанная в соответствии с условиями Программы.
В результате произведенных расчетов, наряду с условиями
предоставления инвестору жилищного кредита, определяются размер и
график внесения недостающих накопительных платежей, которые
приобретают статус обязательных платежей.
112. Условия выбранного инвестором варианта ускоренного режима
и связанные с этим взаимоотношения инвестора и ответственного
исполнителя определяются в соглашении об участии инвестора в
ускоренном накопительно-кредитном режиме, которое заключается в
дополнение к инвестиционному договору в момент принятия инвестором
предложения о переходе на ускоренный режим участия в Программе.
Глава 14. Условия, при которых заключается договор найма
жилого помещения
113. Закрепление за инвестором в кредитном соглашении частично
оплаченного жилого помещения и вселение инвестора в это жилое
помещение по договору найма без оформления права собственности на
него, с рассрочкой выплаты оставшейся части стоимости данного
помещения производится с соблюдением условий предоставления
инвестору жилищного кредита.
114. При наличии достаточного объема накоплений, позволяющего
перейти на кредитный этап, инвестору предлагаются строящиеся или уже
имеющиеся в объединенном жилом фонде квартиры из числа
зарезервированных в этих целях квартир, которые не были распределены
между другими инвесторами, ранее выполнившими условия накопительного
этапа. Если удовлетворяющий инвестора и соответствующий его
накоплениям вариант квартиры определен и согласован, в
дополнительном кредитном соглашении к инвестиционному договору
указывается конкретная квартира и срок вселения в нее.
115. Если среди строящихся или имеющихся в региональной
программе и ранее не распределенных квартир нет взаимоприемлемого
варианта, ответственный исполнитель может предложить инвестору
приобретение (обмен) для него жилого помещения на первичном или
вторичном рынках жилья. В этом случае в кредитном соглашении
фиксируются лишь общие требования к размерам, месторасположению и
другим характеристикам жилого помещения, соответствующие накоплениям
Страницы:
Стр.1 |
Стр.2 |
Стр.3 |
Стр.4 |
Стр.5 |
Стр.6
|
