Стр. 4
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4
¦2. Чистый операционный доход ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦3. Ставка капитализации на собственный ¦ ¦
¦капитал ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦4. Ставка капитализации на заемный капитал ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦ Расчет ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦5. Часть дохода, приходящаяся на ¦ (стр. 1 x стр. 3) ¦
¦собственный капитал ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦6. Часть дохода, приходящаяся на заемный ¦ (стр. 2. - стр. 5) ¦
¦капитал ¦ ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦7. Стоимость заемного капитала ¦ (стр. 6 / стр. 4) ¦
+-------------------------------------------+----------------------+
¦8. Стоимость недвижимости ¦ (стр. 1 + стр. 7) ¦
¦-------------------------------------------+-----------------------
Глава 12
МЕТОД ВАЛОВОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА
40. Метод валового мультипликатора применяется для расчета рыночной стоимости недвижимости. Преимущество этого метода по сравнению с методом сравнения продаж в том, что для определения рыночной стоимости не требуется выполнения корректировок. Валовый мультипликатор показывает время окупаемости и определяется по формулам:
V
PGJm = ----- ,
PGJ
где V - рыночная стоимость собственности;
PGJ - потенциальный валовый доход.
41. Последовательность проведения расчета:
определяется средний валовый мультипликатор по объектам-аналогам:
PGJM
n i
PGJM = SUM ------- ,
ср i=1 n
где PGJM - валовый мультипликатор i-го объекта-аналога;
i
i - порядковый номер объекта-аналога;
n - количество объектов-аналогов
Определяется рыночная стоимость собственности:
V = PGJM x PGJ ,
ср
где PGJ - потенциальный валовый доход по объекту оценки;
V - рыночная стоимость объекта оценки.
41. Кроме валового мультипликатора в оценке может использоваться действительный мультипликатор, который определяется по формуле:
V
EGJM = ---,
EGJ
где
EGJ - действительный валовый доход.
Действительный мультипликатор используется для расчета общей ставки капитализации.
42. Общий коэффициент капитализации определяется по формуле:
1 - OER
Rо = -------,
EGIM
где OER - коэффициент операционных расходов.
43. Коэффициент операционных расходов определяется по формуле:
OE
OER = ----,
EGJ
где ОЕ - годовые операционные расходы.
Глава 13
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
44. Последовательность применения метода сравнения продаж:
исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов - то есть объектов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки. Объектом-аналогом может быть объект, не совпадающий по назначению с объектом оценки, если его использование в оценке необходимо для получения какой-либо корректировки или если по данным рынка стоимость 1 кв.м отличается незначительно и оценщик располагает информацией, позволяющей учесть с помощью корректировок все существенные отличия между объектом оценки и выбранным объектом-аналогом.
На втором этапе определяются единицы сравнения: 1 объект, 1 комната, 1 кв.м площади, 1 куб.м объема и др.
На третьем этапе из списка объектов-аналогов выбираются только те, по которым можно выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.
На четвертом этапе объекты-аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.
45. При выполнении корректировок необходимо соблюдать правило - все корректировки делаются относительно объекта оценки.
Если объект оценки лучше объекта-аналога, то корректировка по объекту аналогу делается со знаком плюс. Если объект оценки хуже объекта аналога, то корректировка по объекту аналогу делается со знаком минус.
Величины корректировок могут быть выражены в виде процентов или в виде денежных сумм. Процентные корректировки могут быть применены либо к цене, либо к единичной стоимости объекта сравнения. Все корректировки приводятся в денежное выражение.
46. Последовательность, с которой производятся корректировки, определяется в основном анализом рыночных данных и сложившимися традициями на рынке. Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимого объекта. Результаты корректировки представляют в виде таблицы.
47. Рекомендуемая последовательность выполнения корректировок:
корректировка, учитывающая различие в правах собственности для объекта оценки и объекта сравнения;
корректировка, отражающая условия финансирования объекта оценки;
корректировка, учитывающая разницу между фактической ценой продажи объекта сравнения и его возможной ценой, если бы он продавался в момент оценки на коммерческих условиях;
корректировка, учитывающая изменение рыночных условий за период с момента продажи объекта сравнения.
Первая корректировка учитывает изменение стоимости при разных имущественных правах на недвижимость. Вторая корректировка отражает условия финансирования объекта оценки. Третья корректировка учитывает разницу между фактической ценой продажи объекта сравнения и его возможной ценой, если бы он продавался в момент оценки на коммерческих условиях. На этом этапе мы получаем стоимость объекта сравнения, если бы он был продан при нормальном финансировании и условиях продажи.
Четвертая корректировка учитывает изменение рыночных условий за период с момента продажи объекта сравнения. Корректировка применяется только после корректировок на права собственности, условия финансирования и условия продажи. Полученный результат определяет цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и является базой для остальных корректировок, учитывающих различие между объектом оценки и объектом сравнения.
В том случае, когда по вышеназванным параметрам объекты-аналоги и объект оценки совпадают, основными корректировками являются: корректировки на площадь или объем, корректировка на срок службы, корректировка на месторасположение, на материал стен, перекрытия и другие физические и экономические характеристики, компоненты стоимости. Все названные в настоящем пункте корректировки могут выполняться в любой последовательности.
48. Для выделения элементов и измерения корректировок применяют количественные и качественные методы.
К количественным методам относят:
анализ парного набора данных;
статистический анализ;
графический анализ;
анализ тенденций;
анализ издержек;
анализ вторичных данных.
К качественным методикам относят:
относительный сравнительный анализ;
распределительный анализ;
индивидуальные опросы.
В ряду вышеперечисленных методов наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Сравнительный анализ - это анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.
Статистический анализ применяется при наличии на рынке большого набора сделок по продажам объектов, аналогичных оцениваемому.
Анализ парного набора данных, применения при сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного параметра. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех параметров, кроме одного.
Относительный сравнительный анализ проводится на основе изучения и анализа данных рынка недвижимости по сравнимым продажам. Выявляются сравнимые характеристики превышающими, равными или недостающими по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.
49. Проведение сравнительного анализа включает выполнение следующих этапов:
определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;
измерение разницы в каждом элементе сравнения с использованием количественных или качественных методов;
проведение окончательной коррекции для каждого объекта сравнения и применение ее к продажной цене;
анализ скорректированных продажных цен с целью получения единого показателя стоимости.
50. Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Дня регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.
Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
51. Корректировка на право собственности проводится в том случае, если объект оценки отличается по сравнению с объектом-аналогом имущественными правами на недвижимость. Для определения корректировки на срок аренды необходимо иметь следующие данные:
рыночную арендную плату - Ар;
контрактную арендную плату - Ак;
удельный вес не сданных в аренду помещений - Уд%;
расходы на управление - ДОЕ;
общий коэффициент капитализации Rо.
------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
52. Последовательность определения корректировки на право собственности:
определяется разница между контрактной и рыночной арендной платой:
ДА = Ар - Ак
определяется действительный платеж:
ДАд = ДА x (1 - На),
------------------------------
Д - большая греческая буква "дельта"
где На - недобор арендной платы в долях единицы;
определяется чистый арендный доход:
ДNOI = ДАд - ДОЕ,
где ДОЕ - изменение операционных расходов.
Рассчитывается стоимость корректировки на право собственности
ДNOI
ДV = -------
Rо
Глава 13
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
53. После выполнения оценки различными методами применяется процедура согласования рыночной стоимости. Результаты оценки рыночной стоимости, полученной различными методами, представляются в форме таблицы 14.
Таблица 14
Результаты расчета рыночной стоимости
----+-------------------------------------------+------------------¬
¦ N ¦ Наименование методов ¦Рыночная стоимость¦
+---+-------------------------------------------+------------------+
¦1 ¦Затратный метод ¦ ¦
+---+-------------------------------------------+------------------+
¦2 ¦Метод сравнения продаж ¦ ¦
+---+-------------------------------------------+------------------+
¦3 ¦Метод капитализации дохода ¦ ¦
¦---+-------------------------------------------+-------------------
Экспертным путем оценщик проводит анализ значимости результатов, полученных различными методами. На основании полученных выводов оценщик присваивает весомость каждому методу (см. таблицу 15).
Таблица 15
Назначение весомости по методам оценки
----+--------------------------------------------+-----------------¬
¦ N ¦ Наименование методов ¦ Весомость ¦
+---+--------------------------------------------+-----------------+
¦1 ¦Затратный метод (ЗМ) ¦ v1 ¦
+---+--------------------------------------------+-----------------+
¦2 ¦Метод сравнения продаж (МСП) ¦ v2 ¦
+---+--------------------------------------------+-----------------+
¦3 ¦Метод капитализации дохода (МКД) ¦ v3 ¦
¦---+--------------------------------------------+------------------
54. Результат согласования рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
V = ЗМ x v1 + МСП x v2 + МКД x v3
Рыночная стоимость объекта оценки записывается в цифровом выражении и прописью. В заключении этого раздела делается вывод о рыночной стоимости объекта с указанием адреса объекта и даты оценки.
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4
| 
