Стр. 2
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
¦ N ¦ Наименование ¦ Стоимость, тыс.руб. ¦
¦смет¦ глав, +----------+----T---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ ¦ объектов, ¦Заработная¦ ЭМ ¦Материалы¦Накладные¦ Плановые ¦Оборудование,¦Прочие¦Всего¦
¦ ¦работ и затрат ¦ плата ¦ ¦ ¦ расходы ¦накопления¦ мебель, ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ инвентарь ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 10 ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 1 ¦Глава 1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Подготовка ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦территории ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 2 ¦Глава 2 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Основные ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦объекты ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 3 ¦Глава 6 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Наружные сети ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦и сооружения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦водоснабжения, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦канализации, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦тепло- и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦газоснабжения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 4 ¦Глава 7 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Благоустройство¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦и озеленение ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 5 ¦ИТОГО по гл. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦1 - 7 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 6 ¦Глава 8 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Временные ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦здания и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦сооружения ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 7 ¦Итого по гл. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦1 - 8 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 8 ¦Глава 9 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Прочие работы ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦и затраты ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦ 9 ¦ИТОГО по гл. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦1 - 9 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦10 ¦Глава 12 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Проектные и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦изыскательские ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦работы ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦11 ¦ИТОГО по гл. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦1 - 12 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦12 ¦Непредвиденные ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦работы и ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦затраты ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+-----+
¦13 ¦ИТОГО по ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦сводному ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦сметному ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦расчету ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦----+---------------+----------+----+---------+---------+----------+-------------+------+------
Для выполнения сводного сметного расчета по объекту оценки необходимо воспользоваться удельным весом статей затрат по сводному сметному расчету объекта-аналога. Удельный вес различных глав по сводному сметному расчету принимается по отношению к гл. 2 - Объекты основного назначения. Определение структуры глав сводного сметного расчета по объектам-аналогам выполняется по форме таблицы 6.
Таблица 6
Структура глав сводного расчета по объекту-аналогу
-----+-------------------+----------------------------------------------¬
¦ N ¦ Наименование глав,¦ Стоимость, тыс.руб. ¦
¦смет¦ объектов, работ и +----------------------+-----------------------+
¦ ¦ затрат ¦ Всего ¦Удельный вес от глав, %¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 1 ¦Глава 1 ¦табл. 5 гр. 10 стр. 1 ¦стр. 1 / стр. 2 x 100 ¦
¦ ¦Подготовка ¦ ¦ ¦
¦ ¦территории ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 2 ¦Глава 2 ¦табл. 5 гр. 10 стр. 2 ¦ 10000 ¦
¦ ¦Основные объекты ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 3 ¦Глава 6 ¦табл. 5 гр. 10 стр. 3 ¦стр. 3 / стр. 2 x 100 ¦
¦ ¦Наружные сети и ¦ ¦ ¦
¦ ¦сооружения ¦ ¦ ¦
¦ ¦водоснабжения, ¦ ¦ ¦
¦ ¦канализации, тепло-¦ ¦ ¦
¦ ¦и газоснабжения ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 4 ¦Глава 7 ¦табл. 5 гр. 10 стр. 4 ¦стр. 4 / стр. 2 x 100 ¦
¦ ¦Благоустройство и ¦ ¦ ¦
¦ ¦озеленение ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 5 ¦ИТОГО по гл. 1 - 7 ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 6 ¦Глава 8 ¦табл. 5 гр. 10 стр. 6 ¦стр. 6 / стр. 2 x 100 ¦
¦ ¦Временные здания и ¦ ¦ ¦
¦ ¦сооружения ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 7 ¦Итого по гл. 1 - 8 ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 8 ¦Глава 9 ¦табл. 5 гр. 10 стр. 8 ¦стр. 8 / стр. 2 x 100 ¦
¦ ¦Прочие работы и ¦ ¦ ¦
¦ ¦затраты ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦ 9 ¦ИТОГО по гл. 1 - 9 ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦10 ¦Глава 12 ¦табл. 5 гр. 10 стр. 10¦стр. 10 / стр. 2 x 100 ¦
¦ ¦Проектные и ¦ ¦ ¦
¦ ¦изыскательские ¦ ¦ ¦
¦ ¦работы ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦11 ¦ИТОГО по гл. 1 - 12¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦14 ¦Непредвиденные ¦табл. 5 гр. 10 стр. 14¦стр. 14 / стр. 2 x 100 ¦
¦ ¦работы и затраты ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+----------------------+-----------------------+
¦15 ¦Всего по сводному ¦ ¦ ¦
¦ ¦сметному расчету ¦ ¦ ¦
¦----+-------------------+----------------------+------------------------
По укрупненной объектной смете объекта оценки (итоговая сумма) и удельному весу глав сводного сметного расчета объекта-аналога составляется сводный сметный расчет по объекту оценки (см. таблицу 7).
Таблица 7
Сводный сметный расчет по объекту оценки
-----+-------------------+-----------------------------------------¬
¦ N ¦ Наименование глав,¦ Стоимость, тыс.руб. ¦
¦смет¦ объектов, работ и +-----------------+-----------------------+
¦ ¦ затрат ¦ Удельный вес ¦ Всего ¦
¦ ¦ ¦ от главы 2, % ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 1 ¦Глава 1 ¦табл. 6 стр. 1 / ¦стр. 1 x стр. 2 гр. 4 /¦
¦ ¦Подготовка ¦/ графа 4 ¦/ 100 ¦
¦ ¦территории ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 2 ¦Глава 2 ¦ 10000 ¦ ¦
¦ ¦Основные объекты ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительства ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 3 ¦Глава 6 ¦табл. 6 стр. 3 / ¦стр. 3 x стр. 2 гр. 4 /¦
¦ ¦Наружные сети и ¦/ графа 4 ¦/ 100 ¦
¦ ¦сооружения ¦ ¦ ¦
¦ ¦водоснабжения, ¦ ¦ ¦
¦ ¦канализации, тепло-¦ ¦ ¦
¦ ¦и газоснабжения ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 4 ¦Глава 7 ¦табл. 6 стр. 4 / ¦стр. 4 x стр. 2 гр. 4 /¦
¦ ¦Благоустройство и ¦/ графа 4 ¦/ 100 ¦
¦ ¦озеленение ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 5 ¦ИТОГО по гл. 1 - 7 ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 6 ¦Глава 8 ¦табл. 6 стр. 6 / ¦стр. 6 x стр. 2 гр. 4 /¦
¦ ¦Временные здания и ¦/ графа 4 ¦/ 100 ¦
¦ ¦сооружения ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 7 ¦Итого по гл. 1 - 8 ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 8 ¦Глава 9 ¦табл. 6 стр. 8 / ¦стр. 8 x стр. 2 гр. 4 /¦
¦ ¦Прочие работы и ¦/ графа 4 ¦/ 100 ¦
¦ ¦затраты ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦ 9 ¦ИТОГО по гл. 1 - 9 ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦10 ¦Глава 12 ¦табл. 6 стр. 10 /¦стр. 10 x стр. 2 гр. ¦
¦ ¦Проектные и ¦/ графа 4 ¦4 / 100 ¦
¦ ¦изыскательские ¦ ¦ ¦
¦ ¦работы ¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦11 ¦ИТОГО по гл. 1 - 12¦ ¦ ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦14 ¦Непредвиденные ¦табл. 6 стр. 14 /¦стр. 14 x стр. 2 гр. ¦
¦ ¦работы и затраты ¦/ графа 4 ¦4 / 100 ¦
+----+-------------------+-----------------+-----------------------+
¦15 ¦Всего по сводному ¦ ¦ ¦
¦ ¦сметному расчету ¦ ¦ ¦
¦----+-------------------+-----------------+------------------------
Сводный сметный расчет определяет стоимость здания или сооружения в ценах 1.01.1991 г. Пересчет стоимости здания в текущие цены производится с помощью коэффициентов индексации строительно-монтажных работ. Необходимо учитывать и различие системы налогообложения в текущем и 1991 г. В зависимости от типа недвижимости и года ввода в эксплуатацию налоги увеличивают стоимость объекта от 3 до 20%.
Сводный сметный расчет не составляется, если объект построен хозяйственным способом и оценщик в процессе обследования выяснит, что работы, входящие в сводный сметный расчет, не выполнялись и не оплачивались (главы 8, 9, 10, 11, 12).
Глава 6
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА НЕДВИЖИМОСТИ
26. Оценка стоимости недвижимости зависит от условий и интенсивности эксплуатации объекта, внешних факторов, тех улучшений, которые проведены на момент оценки. Все перечисленные изменения в стоимости недвижимости учитываются при определении износа здания, сооружения.
Износ - это потеря стоимости в результате уменьшения пригодности или уменьшение потребительских качеств какой-либо вещи со временем. В экономическом смысле износ можно подразделить на три части:
физический;
функциональный;
внешний.
Физический износ - разрушение или деформация конструкции в результате эксплуатации и физического выветривания.
Функциональный износ - это несоответствие здания, сооружения современным рыночным требованиям. Функциональный износ заключается в потере потребительской стоимости недвижимости в результате строительства новых зданий с улучшенной планировкой и эстетическими требованиями.
Внешний износ - это убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Названный вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного местоположения (ближайшее окружение, район, город, экономические факторы, занятость, транспорт, отдых и т.д.). Принимаются во внимание непосредственная близость к природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества (болота, загрязненные водоемы, неубранный мусор на соседних участках, плохо ухоженные дома поблизости). Инфраструктура района также может влиять на внешний износ (слишком близкое расположение школы, ресторана, больницы, бензоколонки, пожарной станции, рядом расположенные промышленные предприятия, шоссе, аэропорты).
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости (если предложение превышает спрос).
При оценке недвижимости используются следующие методы определения износа:
метод бухгалтерского учета;
метод срока жизни;
метод разбивки;
метод рыночной выборки.
26.1. Метод бухгалтерского учета (нормативный износ) заключается в начислении износа начиная с момента ввода здания или сооружения в эксплуатацию. Экономическим условием полного или частичного возмещения износа является амортизация.
Амортизация - это погашение износа имущества путем постепенного переноса их утраченной стоимости на стоимость услуг (товаров).
Сумма годовых амортизационных отчислений в соответствии с концепцией экономического износа зависит от нормативного срока службы недвижимости и стоимости недвижимости:
Cн
Агод = ------
Tн
или
На x Cн
Агод = ---------,
100
где На - годовая норма амортизационных отчислений, %;
Cн - стоимость нового здания или сооружения.
1 x 100
На = ---------,
Tн
где Тн - нормативный срок службы.
Срок службы недвижимости и норма амортизации зависят от группы капитальности (см. таблицу 8).
Таблица 8
Норма амортизации и срок службы по группе капитальности
---------------------+----------------------+----------------------¬
¦Группа капитальности¦ Срок службы, лет ¦ Норма амортизации, % ¦
+--------------------+----------------------+----------------------+
¦ 1 ¦ 150 ¦ 0,7 ¦
+--------------------+----------------------+----------------------+
¦ 2 ¦ 125 ¦ 0,8 ¦
+--------------------+----------------------+----------------------+
¦ 3 ¦ 100 ¦ 1,0 ¦
+--------------------+----------------------+----------------------+
¦ 4 ¦ 50 ¦ 2,0 ¦
+--------------------+----------------------+----------------------+
¦ 5 ¦ 30 ¦ 3,3 ¦
+--------------------+----------------------+----------------------+
¦ 6 ¦ 15 ¦ 6,6 ¦
¦--------------------+----------------------+-----------------------
Нормативный износ за год равен годовым амортизационным отчислениям:
Игод = Агод,
где Игод - годовой экономический (физический) износ.
Фактический износ может не совпадать с нормативным, так как условия эксплуатации и интенсивность использования имущества, внешние факторы могут приводить как к увеличению, так и к уменьшению фактического износа. Каждый элемент изнашивается по-своему и имеет свой срок службы. Метод бухгалтерского учета применяется при определении остаточной, действительной, оценочной стоимости зданий и сооружений, а также в том случае, когда фактический возраст здания или сооружения соответствует нормативному.
26.2. Методом срока жизни определяется износ путем расчета типичного срока экономической жизни недвижимости и ее эффективного возраста. При оценке улучшений учитываются следующие сроки жизни недвижимости:
типичный срок физической жизни;
экономическая жизнь;
эффективный возраст;
действительный возраст;
остаточная экономическая жизнь.
Типичный срок физической жизни - это период времени, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.
Экономическая жизнь - период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в ее стоимость. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. Ожидаемая физическая жизнь может превосходить экономическую жизнь.
Эффективный возраст - это возраст, отражающий состояние и полезность сооружения. Эффективный возраст может отличаться от действительного возраста, если здание эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличное качество дизайна, или если существует недостаток подобных зданий на рынке.
Действительный возраст - фактический возраст, иногда называемый историческим или хронологическим возрастом. Определяется количеством лет, которые прошли с момента завершения строительства сооружения.
Остаточная экономическая жизнь - это оцененный период, в течение которого улучшения продолжают вносить вклад в стоимость собственности. Оценщик определяет остаточную экономическую жизнь собственности исходя из толкования поведения типичного покупателя недвижимости.
Ремонт, модернизация или перевооружение увеличивают срок жизни недвижимости имущества. Отсутствие нормального ухода за зданиями и сооружениями сокращает и экономическую жизнь. Изменившиеся экономические условия и вкусы публики также влияют на оставшийся срок экономической жизни.
Метод срока жизни применяется при расчете суммарного износа, либо определения износа одного вида. Этот метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает часть общих издержек производства:
И Тэф
--- = -----,
В Тэ
где И - износ в стоимостном выражении в текущих ценах;
В - восстановительная стоимость в стоимостном выражении;
Тэф - эффективный возраст;
Тэ - типичный срок экономической жизни.
Метод срока службы прост в применении, так как основан на визуальном осмотре и суждении оценщика. Этот метод эффективен и для определения процента износа на дату оценки. Однако, он непригоден для расчета степени ущерба при значительном физическом износе недвижимости.
26.3. Метод разбивки применяется при:
необходимости точного расчета износа конструкций здания (сооружения) и его частей;
наличии заключения о техническом состоянии здания, сооружения;
высокой степени износа и разрушения конструкций;
реконструкции или модернизации объекта;
фактическом износе конструкций выше нормативного;
аварийном состоянии здания (сооружения);
наличие заключения специализированной организации о функциональной непригодности здания (сооружения);
наличие элементов функционального и внешнего износа недвижимости.
Оценка износа методом разбивки производится с выделением физического, функционального и внешнего износа недвижимости. При этом физический и функциональный износ подразделяются на:
исправимый;
неисправимый.
Исправимый физический износ периодически ликвидируется путем проведения различных ремонтных операций и улучшений. В число таких работ по текущему ремонту попадают внешняя и внутренняя окраска, кровельные работы и др.
Исправимый физический износ - потеря стоимости в результате плохой эксплуатации (отложенный ремонт), определяется путем обследования здания. Объем ремонтных работ рассчитывается путем обмеров или в процентном отношении от стоимости работ по смете затрат на возведение здания. Определение стоимости ремонтных работ производится путем составления смет. Мерой исправимого физического износа являются издержки на восстановление. Исправимый физический износ включает все необходимые расходы по текущему ремонту, которые владелец должен выполнить на дату оценки для максимизации прибыли (минимизации убытков) в случае продажи недвижимости. Каждый элемент физического износа можно скорректировать по цене. Для классификации физического износа как исправимого стоимость восстанавливаемого элемента не должна превышать издержки на его ремонт и восстановление.
Неисправимый физический износ - это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению как из-за срока службы, интенсивности и условий эксплуатации, так и из-за стоимости ремонтных работ. Неисправимый физический износ связан с определением срока фактической жизни отдельных компонентов улучшений. Для этого элементы недвижимости подразделяются на две категории:
долгоживущие (фундаменты, несущие конструкции);
краткоживущие (крыша, покрытия пола, отделка и др.).
Функциональный исправимый износ - это ликвидация различного рода функциональных недостатков недвижимости.
Типичными элементами исправимого функционального износа являются кухни, для которых требуется установка счетчиков расхода воды, газа; встроенных шкафов; сантехническое оборудование и покрытие пола, электропроводка.
Неисправимый функциональный износ - это снашивание, неподдающееся ремонтному восстановлению из-за избытка или недостатка качественных характеристик недвижимости.
К недостаткам в качественных характеристиках можно отнести несоответствие внутреннего и внешнего оформления недвижимости.
Избыточные элементы недвижимости представляют собой не только элементы, привнесенные в период владения ею, но и различного рода изначальные компоненты, которые не добавляют дополнительной стоимости объекту недвижимости. Почти все "излишества" в планировке и оформлении недвижимости являются неисправимыми.
Исправимый износ определяется по формуле:
И = (С x У / 100)),
фi
где И - исправимый физический износ;
фi
С - стоимость улучшения или отдельного элемента;
У - удельный вес ремонтных работ в стоимости улучшения или элемента, %.
Неисправимый износ - это потеря стоимости по позициям, исправление которых невозможно или экономически нецелесообразно.
Неисправимый износ определяется после выделения исправимого износа.
н n н
И = SUM (С - И ) x И / 100,
ф i=1 вi фi i
где
н
И - суммарный неисправимый физический износ;
ф
С - восстановительная стоимость i-го элемента;
вi
И - исправимый физический износ i-го элемента;
фi
н
И - неисправимый износ i-го элемента в процентах;
i
n - количество элементов;
i - номер элемента.
Определяем износ короткоживущих элементов. Короткоживущие элементы - это конструкции, срок службы которых меньше срока службы здания. В процессе эксплуатации такие конструкции подлежат замене:
Т
к фi
И = (С - И ) x -----,
кi фi Т
нi
к
где И - суммарный износ краткоживущих элементов;
С - стоимость i-го короткоживущего элемента;
кi
И - исправимый физический износ i-го элемента;
фi
Т - фактический срок i-го короткоживущего элемента, лет;
фi
Т - нормативный срок службы i-го элемента, лет.
нi
Износ долгоживущих элементов определяется по формуле:
Т
д к ф
И = (С - И - И ) x ----
в фi Т
н
д
где И - износ долгоживущих элементов;
С - восстановительная стоимость здания;
в
Т - фактический срок службы здания, лет;
ф
Т - нормативный срок службы здания, лет.
н
Суммарный физический износ определяется по формуле:
к д
И = И + И + И
ф фi
Исправимый функциональный износ - это потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.
Исправимый функциональный износ определяется как сумма трех факторов:
у д э св
И = (И + И + И ),
ф
у
где И - исправимый функциональный износ;
ф
д
И - износ, вызванный недостатками, требующими добавления
элементов;
э
И - износ, вызванный недостатками, требующими замены или
модернизации элементов;
св
И - износ, вызванный "сверхулучшениями".
Износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов, - это стоимость элементов, которых в существующем здании нет, но без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам (например, отсутствие кондиционера или горячей воды и др.).
Износ, вызванный недостатками, требующим замены или модернизации элементов, - это стоимость добавления, которые позволяют не только выполнять элементам здания свои функции, но и соответствовать рыночным требованиям (например, замена сантехники, электропроводки, газовой плиты на электроплиту).
Износ, вызванный сверхулучшениями, - это стоимость элементов, наличие которых в настоящее время выше современных рыночных стандартов (например, если жилое здание имеет подсобные помещения, площадь которых составляет более половины жилой площади).
Износ, вызванный добавлением элементов, определяется как потеря стоимости в результате увеличения затрат на установку соответствующих элементов в существующем здании по сравнению с выполнением таких же работ при строительстве объекта:
И = С - С ,
д у н
где С - стоимость установки элементов добавления в существующем
у
здании;
С - стоимость установки элементов добавления при его
н
строительстве.
Исправимый функциональный износ, вызванный заменой или модернизацией элементов, измеряется по формуле:
св
И = C - И - М + С + С ,
в ф в дм м
где С - стоимость существующих элементов, требующих замены или
в
модернизации и включенных в восстановительную стоимость;
И - физический износ заменяемых элементов;
ф
М - стоимость возврата материалов;
в
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
| 
