Стр. 1
Страницы: Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
УТВЕРЖДЕНО
на коллегии Министерства
по управлению
государственным
имуществом и приватизации
Республики Беларусь
протокол заседания коллегии
от 27.11.2000 г. N 26
Глава 1
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ПОНЯТИЯ
1. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее (далее - методические рекомендации) определяют основные понятия, последовательность и методику оценки рыночной стоимости недвижимости и имущественных прав на нее независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности.
Оценка - это процесс и результат определения стоимости. Процесс оценки - определенная последовательность процедур, используемая для получения стоимости.
Оценка стоимости - это расчетная или экспертная оценка стоимости имущества, либо какого-либо имущественного права, проводимая оценщиком или экспертом-оценщиком - специалистами по оценке имущества и имущественных прав.
2. Стоимость - это мера, или денежный эквивалент, который предполагаемый покупатель готов заплатить за какой-либо предмет или объект. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является проявлением конкретных качеств и свойств.
3. Вид стоимости, который определяется в каждом конкретном случае, называется базой оценки. База оценки определяется целью выполнения работ по оценке недвижимости или ее элементов.
4. Настоящие методические указания применяются для оценки рыночной стоимости недвижимости, ее частей и имущественных прав на нее в целях:
отчуждения (продажи) конкретному покупателю;
внесения в уставные фонды юридических лиц в виде неденежных вкладов.
Глава 2
ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ.
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ
5. Недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
6. В состав недвижимости входят:
земельные участки;
природные элементы;
улучшения.
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.
Природные элементы - деревья, холмы, водоемы, леса, поля и т.д.
Улучшения - все изменения, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию свободного и неосвоенного участка для целей его использования.
7. В состав улучшений входят:
здания,
сооружения,
помещения,
благоустройство территории,
многолетние насаждения,
капитальные вложения в недвижимость (или ее отдельные элементы).
Здания - один из видов сооружений.
Сооружения - все постройки и преобразования, осуществленные на земельном участке.
Благоустройство территории - все затраты, связанные с обустройством земельного участка, в том числе: устройство дорог, площадок для стоянки автомобилей, архитектурное обустройство территории, посадка многолетних насаждений и др.
Многолетние насаждения - растения, деревья, кустарники, цветники.
Капитальные вложения в недвижимость (или ее отдельные элементы) включают затраты в реконструкцию и модернизацию не законченных строительством и не введенных в эксплуатацию объектов, а также оборудования и его монтаж; капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений, а также затраты инвентарного характера в земельные участки, недра, лесные и другие угодья, предоставляемые юридическим и физическим лицам в пользование; в арендуемых зданиях и сооружениях, других объектах, относящихся к основным средствам.
8. При оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать:
сумму приобретаемых прав;
наличие сервитутов на земельном участке;
финансовые интересы;
имущественные интересы.
Права на недвижимость - имущественные права, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. Права на недвижимость подразделяются на право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право доверительного управления, право пользования и право владения, право аренды и право субаренды.
Право собственности - это право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать свое имущество в качестве залога или обменять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.
Передача права собственности подтверждается нотариально оформленным договором купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия, приватизации с последующей регистрацией его в БРТИ. Передача иных вышеперечисленных прав на недвижимость подтверждается соответствующими договорами, предусмотренными Гражданским кодексом для этих целей.
Сервитут - юридически закрепленное право ограниченного пользования объектом недвижимости, находящимся во владении другого лица.
Финансовые интересы - доля участия в недвижимости в виде финансовых вложений различных юридических и (или) физических лиц.
Имущественные интересы - доля участия отдельных элементов в стоимости недвижимости.
9. При проведении расчетов по оценке объектов недвижимости необходимо указывать в каких ценах и на какую дату производится оценка, валюта оценки.
Цена - денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Цена - исторический факт, и относится к определенному времени и месту независимо от того, была она объявлена открыто или тайно. В зависимости от цели оценки оценщик может выбрать различные цены, действующие на дату: ввода объекта в эксплуатацию, переоценки, постановки на баланс, отчуждения, судебного спора, внесения неденежного вклада в уставный фонд и др.
Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.
Валюта оценки - валюта, в которой производится определение стоимости объекта недвижимости. Если оценка проводится в двух видах валют, то в отчете об оценке недвижимости указывается курс, по которому осуществлен пересчет одной валюты в другую.
Глава 3
ПОНЯТИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ. ВИДЫ СТОИМОСТЕЙ, ОПРЕДЕЛЯЕМЫХ
ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
10. Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую продавец готов продать собственность готовому купить покупателю в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения и на цену сделки не влияют побочные факторы.
Это означает, что:
покупатели и продавцы недвижимости являются типично рыночными, ведут себя рациональным образом и достаточно информированы о состоянии рынка;
покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах с целью максимизации выгоды;
покупатели и продавцы действуют без сговора и мошенничества (если есть деловые или родственные связи, то это не рыночная стоимость);
покупатели и продавцы действуют без незаконного давления, то есть недвижимость продается за типичный период времени.
Расчет рыночной стоимости не предусматривает каких-либо специальных условий или обстоятельств (например, льготное финансирование, обременение договорами о продаже либо аренде, уступок, сделанных кем-либо).
11. В практике оценочной деятельности для определения рыночной стоимости недвижимости используются различные виды стоимостей:
первоначальная стоимость;
восстановительная стоимость;
действительная стоимость;
остаточная стоимость;
оценочная стоимость;
специальная стоимость;
ликвидационная стоимость;
утилизационная стоимость;
инвестиционная стоимость;
стоимость аренды на открытом рынке;
стоимость в использовании;
стоимость при существующем использовании.
Первоначальная стоимость - стоимость зданий и сооружений на момент ввода их в эксплуатацию. Используется как база оценки для определения восстановительной, действительной, остаточной и оценочной стоимости зданий и сооружений.
Восстановительная стоимость - это стоимость новых зданий и сооружений в текущих ценах, действующих на дату оценки. Используется для определения действительной, остаточной, оценочной, рыночной стоимости зданий и сооружений.
Действительная стоимость - это восстановительная стоимость с учетом стоимостной величины физического износа. Используются для определения налога на недвижимость по зданиям и сооружениям, оценочной стоимости зданий и сооружений, рыночной стоимости.
Остаточная стоимость по величине и экономическому смыслу равна действительной стоимости. Основной предпосылкой использования остаточной стоимости является то, что она применяется для оценки зданий и сооружений, не продающихся на рынке и поэтому не имеющих рыночного спроса.
Оценочная стоимость - это действительная (остаточная) стоимость с учетом коэффициентов рыночного фактора. Используется для расчета стоимости зданий и сооружений с учетом их местонахождения.
Специальная стоимость - это рыночная стоимость с учетом дополнительных элементов или условий, влияющих на стоимость в силу физических, функциональных или экономических связей и финансовых причин. Дополнительные условия затрагивают какого-либо конкретного собственника или пользователя, покупателя недвижимости, а не рынок вообще. Специальная стоимость рассчитывается в конкретный момент времени. Используется при определении рыночной стоимости по конкретному объекту с дополнительными условиями его приобретения.
Ликвидационная стоимость - стоимость, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения должного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Используется как рыночная стоимость в период ограниченного срока реализации недвижимости.
Утилизационная стоимость - это стоимость собственности без учета стоимости земли, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, строительных элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже. Используется для расчета рыночной стоимости разрушенных объектов, стоимость восстановления которых выше стоимости сноса здания или при экономической нецелесообразности восстановления разрушенного строения.
Инвестиционная стоимость - стоимость недвижимости для конкретного инвестора, предъявляющего свои инвестиционные требования к капитальным вложениям. Используется для расчета рыночной стоимости инвестиционных проектов.
Стоимость аренды на открытом рынке - это стоимость по наилучшей арендной плате, за которую объект оценки может быть сдан в аренду, на дату оценки за нормальный маркетинговый период при соблюдении всех условий честной сделки, когда арендатор и арендодатель имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, когда на цену сделки не влияют побочные факторы. Используется для определения рыночной стоимости при сдачи объекта в аренду.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) - отражает стоимость объекта оценки для конкретного пользователя, который может и не выставлять объект на продажу на конкретном рынке, а удовлетворяет свои потребности. Потребительская стоимость отличается от рыночной и определяет предпочтения конкретного потребителя в использовании недвижимости или ее отдельных элементов.
Стоимость при существующем использовании - это стоимость собственности, которая определяется для составления финансовой и бухгалтерской отчетности и используется для ведения бизнеса. Многие оценки на открытом рынке основываются на существующем использовании собственности, так как оно представляет использование, которое создаст наивысшую стоимость.
Глава 4
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
12. Процесс оценки состоит из следующих этапов:
постановка задачи оценки;
составление плана оценки;
сбор и проверка информации;
составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости;
оценка объекта недвижимости;
согласование стоимости;
оформление отчета об оценке объекта недвижимости.
Постановка задачи оценки заключается в определении: цели оценки, искомого вида стоимости, идентификации объекта недвижимости и юридических прав на нее, даты оценки, валюты оценки, цен, в которых выполнена оценка.
Для сбора и проверки информации по оцениваемому объекту оценщик пользуется двумя видами информации:
документально подтвержденная (арендные договора, коммунальные платежи, инвентарные карточки учета, документы, подтверждающие права на объект недвижимости);
полученная экспертным путем (сведения о норме предпринимательской прибыли, процент скидки на листинг продаж и др.).
Составление плана оценки включает следующие составляющие: определение требований к объекту оценки, идентификация методологии оценки, оценка затрат времени и трудозатрат, представление предложения об условиях выполнения задания и стоимости оценочных услуг.
Сбор и проверка информации включает: обследование объекта недвижимости и составление акта осмотра, а в случае необходимости - дефектных ведомостей; изучение района расположения, участка и прилегающих территорий, юридических и правовых документов, определяющих права на объект недвижимости; анализ проектно-сметной документации, а при отсутствии - составление плана объекта и плана участка; сбор и анализ экономических показателей по объекту недвижимости (балансовой стоимости, арендных платежей, затрат на содержание объекта недвижимости и др.); поиск объектов-аналогов на рынке недвижимости.
Составление программ расчета рыночной стоимости недвижимости предусматривает создание пакета программ в системе электронных таблиц по расчету основных элементов стоимости недвижимости.
Оценка объекта недвижимости может проводиться стандартными методами или производными от них методами, с использованием их комбинаций и модификаций в соответствии со стандартами оценки недвижимости и наличием необходимой информации на рынке недвижимости Республики Беларусь.
13. К стандартным методам оценки относятся:
затратный метод;
метод сравнения продаж;
метод капитализации дохода.
К производным методам относятся такие как: метод техники остатка, метод городов, метод инвестиционной группы, метод классификаций, метод валового мультипликатора, адаптированный метод капитализации и другие.
14. При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее максимально продуктивное ее использование. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающее максимально продуктивное использование недвижимости, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, юридически обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.
15. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется для участка земли:
как свободного;
с существующими улучшениями.
При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:
Если стоимость недвижимости с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование недвижимости с улучшениями.
Если стоимость свободного участка превысит стоимость недвижимости с улучшениями, наилучшее и наиболее эффективное использование будет использование земли как свободной.
Согласование стоимости включает: отбор факторов и их увязку с принципами оценки; логические рассуждения и выводы, статистические и вероятностные показатели, окончательное заключение о стоимости.
16. Оформление отчета об оценке объекта недвижимости заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составлении сертификата оценки. В отчете должно содержаться сопроводительное письмо, сведения об оценщиках, ограничивающие условия и система допущений, нормативная и техническая литература, использованная для расчета. В отчете по оценке в виде приложения должны быть приведены исходные документы, представленные на оценку заказчиком.
Если отчет по одному и тому же объекту выполняется постоянно (один раз в полгода), то во всех последующих отчетах должны быть ссылки на документы в исходном отчете.
17. Отчет может составляться:
в виде письма;
по краткой форме;
полный отчет.
Отчет в виде письма составляется в том случае, когда потребителю требуется лишь величина стоимости объекта недвижимости и договор не предусматривает подтверждающих документов и расчетов. (Определение стоимости с целью предполагаемой покупки).
Отчет по краткой стандартной форме используется для типовых случаев оценки (оценка рыночной стоимости недвижимости для подтверждения платежеспособности физического или юридического лица при выезде за границу).
Полный отчет составляется для случаев, предусмотренных пунктом 4 настоящих методических рекомендаций. Форма типового отчета по оценке недвижимости представлена в приложении 1.
Глава 5
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ
18. Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным методом (после получения исходной информации об объекте оценки и ее анализа) производится в следующей последовательности:
определяется стоимость земли как свободной и доступной для эффективного использования;
оценивается восстановительная или заменяющая стоимость объекта на дату оценки;
рассчитываются косвенные затраты, имеющие место в период после окончания строительства и до начала его нормального функционирования;
оценивается подходящая для данного объекта величина предпринимательской прибыли;
определяется накопленный износ сооружения;
определяется восстановительная или заменяющая стоимость сооружения с учетом износа;
оценивается восстановительная или заменяющая стоимость вспомогательных сооружений с учетом износа;
оценивается рыночная стоимость полного права собственности недвижимости.
Применение затратного метода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным в следующих случаях:
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли;
технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
окончательное согласование величины рыночной стоимости;
оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов;
оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках;
оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения.
Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится по формуле:
V = Vl + Vb - Ин + Кос + Пр,
где Vl - стоимость участка земли;
Vb - стоимость улучшений (прямых затрат на строительство зданий, сооружений);
Ин - накопленный износ улучшений (зданий и сооружений);
Кос - косвенные затраты;
Пр - предпринимательская прибыль.
19. Оценка рыночной стоимости земельного участка производится с использованием существующих моделей оценки земель населенных пунктов в странах с неразвитым земельным рынком. К таким методам относятся: метод 85 DM, анализа сравнения продаж, сравнительных стоимостей, метод капитализированной ренты, адаптированный метод капитализации, техника остатка, сравнения городов, аллокации (переноса), определения затрат на освоение (определение стоимости неосвоенной земли).
Метод 85 DM заключается в том, что определение стоимости участка земли производится путем умножения самой низкой стоимости участка земли в регионе на коэффициенты, учитывающие специфические условия местоположения и обустройства оцениваемого земельного участка. Применяется в условиях полного отсутствия земельного рынка (впервые был применен в бывшей ГДР).
Метод сравнения продаж применяется при наличии открытого развитого рынка недвижимости или его отдельных элементов. Определение стоимости земельного участка производится путем сравнения цен продаж сопоставимых земельных участков. Цены аналогичных земельных участков корректируются с учетом параметров, по которым они отличаются друг от друга. Поправки производятся от объекта оценки к объекту-аналогу.
Метод сравнительных стоимостей является самым правильным рыночным методом оценки земельных участков, если земельные участки являются сопоставимыми по всем показателям, включая срок продажи земельных участков. Определение стоимости оцениваемого земельного участка производится по среднеарифметической величине цен большого количества земельных участков. Данный метод требует наличия мониторинга рынка недвижимости и большого статистического материала, который должен быть систематизирован и обработан.
Метод техники остатка позволяет определить стоимость земли через известный настоящий или будущий доход от земельного участка.
Метод сравнения городов заключается в оценке стоимости земельных участков путем сопоставления ряда показателей по городам-аналогам. К таким показателям относятся:
сравнение по количеству жителей и размеру территории;
возрастная структура населения;
транспортное сообщение с шоссейными дорогами, аэропортом, железной дорогой и водными путями;
хозяйственная структура по числу рабочих мест, структуре предприятий;
структура зданий по сроку службы;
уровень безработицы;
По результатам сравнения земельных участков в городах-аналогах делаются скидки в пределах от 25% до 60%.
Метод аллокации (метод переноса) заключается в том, что определение стоимости земельного участка по удельному весу стоимости земли в стоимости недвижимости или в стоимости здания объекта-аналога. Аналог земельного участка должен находиться в регионе с достаточным числом заключенных сделок. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этом регионе, необходимо использовать это соотношение при анализе продаж неосвоенных или других участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе.
Метод капитализации земельной ренты рекомендуется применять, если участок земли сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. Определение стоимости земельного участка производится по формуле:
Vl = Агод / Rl,
где Aгод - годовой чистый арендный доход от сдачи в аренду земельного участка;
Rl - коэффициент капитализации на землю.
Коэффициент капитализации на землю определяется расчетным путем или путем анализа рынка земли и рынка капитала, но не ниже ставки надежного депозитного сертификата.
Метод затрат на освоение предусматривает расчет стоимости земли как остаток после учета всех необходимых платежей, связанных с затратами на труд, капитал и менеджмент. Прогнозируется освоение участка, оценивается общая сумма доходов и расходов на освоение, и после подсчета всех затрат, убытков и прибылей стоимость земли рассчитывается по остаточному принципу.
Адаптированный метод капитализации дохода используется при отсутствии земельного рынка. Определение стоимости земельных участков производится по формуле:
Vl = Ас + К + NOIl / Rl,
где Vl - стоимость права пользования земельным участком;
Ас - стоимость права аренды земельного участка за время строительства (срок строительства до 1 года);
К - капитальные вложения инвестора в долевое строительство сетей и инфраструктуру и другие платежи;
NOIl - годовой арендный доход за право пользования земельным участком в период эксплуатации объекта;
Rl - коэффициент капитализации на землю.
Временная методика кадастровой оценки стоимости земельных участков населенных пунктов Республики Беларусь (временная методика) рекомендует оценку стоимости земельных участков вести по следующей формуле:
КС = S x ОЗ x I,
где S - площадь земельного участка, кв.м;
ОЗ - средняя стоимость оценочной зоны в руб. на 1 кв.м;
I - индекс влияния факторов ценообразования на уровень стоимости отдельных земельных участков в оценочной зоне.
Средняя стоимость земли оценочной зоны определяется по формуле:
ОЗ = БС x Кф x Км x Кл,
где БС - базовая стоимость земельного участка в населенном пункте;
Кф - коэффициент функционального использования земель;
Км - коэффициент, учитывающий зональный фактор;
Кл - локальный коэффициент ценности.
Базовая стоимость для данного населенного пункта устанавливается Национальным Кадастровым Агентством по средней стоимости земельного участка в наиболее дорогой зоне. Порядок определения вышеперечисленных коэффициентов представлен во временной методике.
20. Оценка стоимости улучшений (прямых затрат) производится путем оценки затрат, которые должен понести типичный покупатель на строительство для получения на дату оценки на этом же участке земли зданий, сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки.
Для определения стоимости нового строительства возможно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. В зависимости от наличия сметной документации по объекту оценки или объекту-аналогу оценщик может работать с двумя видами стоимостей:
восстановительной;
заменяющей.
Восстановительная стоимость - есть стоимость нового строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания (сооружения) из таких же материалов, с соблюдением таких же стандартов строительства и по такому же проекту, имеющее абсолютное соответствие оцениваемому зданию.
Заменяющая стоимость - это оцениваемая стоимость нового строительства в текущих ценах на дату оценки здания (сооружения) с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением аналогичных материалов, стандартов, проекта и т.д.
Выбор типа стоимости должен быть обоснован оценщиком в соответствии с конкретной ситуацией.
Если по оцениваемому зданию или сооружению имеется балансовая стоимость в ценах на дату ввода в эксплуатацию, то оценщик выбирает для расчета стоимости улучшений восстановительную стоимость. По объектам, введенным в эксплуатацию после 1.01.1991 года, оценщик за основу расчета восстановительной стоимости принимает первоначальную стоимость этого объекта в ценах 1.01.1991 года.
Если по оцениваемому зданию или сооружению нет документов строгой бухгалтерской отчетности (инвентарной карточки, балансовой стоимости в ценах ввода объекта в эксплуатацию) и сметной документации на строительство этого объекта, то оценщик может использовать сметную документацию по объекту-аналогу. В этом случае оценщик для расчета стоимости улучшений выбирает заменяющую стоимость.
Стоимость улучшений (прямые затраты) - это расходы, связанные со строительством зданий и сооружений, реконструкцией и модернизацией или физическими улучшениями (отделочные работы, затраты на капитальный ремонт и др.). Они определяются по балансовой стоимости на дату ввода в эксплуатацию, сметной стоимости строительства объекта оценки, стоимости ремонтных работ.
21. Косвенные затраты - это расходы в процессе строительства или после завершения строительства, необходимые для нормального функционирования недвижимости или подготовки ее к продаже. К косвенным расходам можно отнести:
расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;
затраты на оформление и регистрацию прав собственности;
затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;
стоимость инвестиций в землю и др.
22. Прибыль предпринимателя - это установленная рынком норма прибыли, отражающая сумму, которую собственник недвижимости ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Средний уровень предпринимательской прибыли - 15 - 20%. Она представляет степень риска, связанного с реализацией проекта. На рынках с явно выраженной депрессией недополученная прибыль может относиться на внешний износ недвижимости. В зависимости от рыночной ситуации прибыль собственника недвижимости рассчитывается как процент от составных частей стоимости недвижимости.
23. Оценка зданий и сооружений должна проводиться в действующих на момент оценки ценах. Восстановительная стоимость (заменяющая стоимость) должна рассчитываться как стоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с учетом действующих норм, цен на материально-технические, трудовые ресурсы по формуле:
В = П x Кп,
где П - первоначальная стоимость объекта при вводе объекта в эксплуатацию в ценах 1.01.1991 года;
Кп - коэффициент индексации стоимости строительно-монтажных работ.
Для оценки первоначальной стоимости может использоваться как сметная документация, так и инвентарно-расчетные карточки, балансовая стоимость зданий и сооружений, а в случае их отсутствия - укрупненные показатели восстановительной стоимости по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости, утвержденным Госкомитетом Совета Министров СССР по делам строительства в 1970 году.
24. В том случае, когда по объекту оценки нет документов строгой бухгалтерской отчетности и сметная документация отсутствует, оценщик может воспользоваться одним из следующих методов расчета стоимости здания:
оценки объемов по процентовкам или справкам о выполненных работах;
натурного обследования;
аналогов.
Метод оценки объемов по процентовкам или справкам о выполненных работах заключается в том, что сметная стоимость работ по процентовкам (справкам за выполненные работы) суммируется помесячно и с помощью коэффициентов индексации строительно-монтажных работ объемы работ переводятся в цены базисного (1991 года). Все стоимости в ценах 1991 года суммируются, и определяется сметная стоимость объекта оценки в ценах 1.01.1991 года. Затем определяется восстановительная стоимость на дату оценки путем пересчета первоначальной сметной стоимости в ценах 1991 года в цены, действующие на дату оценки.
Метод натурного обследования заключается в том, что объемы выполненных строительно-монтажных работ определяются в натуре и оцениваются путем составления смет с применением индексного или ресурсного метода, или с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости. Данный метод применяется при отсутствии процентовок и проектно-сметной документации, а также для технически несложных объектов.
Метод аналогов заключаются в том, что объемы выполненных работ определяются в натуре и сравниваются с объемами работ, предусмотренными при составлении проектно-сметной документации (ПСД) объектов-аналогов. Для этого оценщик должен найти ПСД на объект-аналог. Если проект-аналог отличается конструктивными решениями, площадью, объемом, предварительно необходимо произвести корректировку на отличия объекта-аналога от объекта оценки. После чего определяется сметная стоимость объекта оценки в ценах 1.01.1991 года с последующим ее пересчетом в текущие цены.
25. Определение стоимости прямых затрат (стоимости улучшений) при отсутствии документов строгой бухгалтерской отчетности и сметной документации проводится путем натурного обмера и составления смет.
Смета является финансовым документом, определяющим стоимость строительства объекта, и основанием для его финансирования. Цена улучшений (здания, сооружения), определенная в смете, называется сметной стоимостью.
Сметная стоимость - это денежное выражение цены объекта.
Сметная стоимость объекта включает стоимость:
строительно-монтажных работ;
оборудования и его монтажа;
прочие затраты.
Сметная стоимость общестроительных работ определяется по формуле:
Ссм = ПЗ + НР + ПН,
где ПЗ - прямые затраты;
HP - накладные расходы;
ПН - плановые накопления.
Прямые затраты состоят из стоимости материалов (М), эксплуатация машин (ЭМ), заработной платы рабочих (ЗП) и определяются по формуле:
ПЗ = М + ЭМ + ЗП
Накладные расходы определяются по формуле:
HP = 1,364 x (ЗП + ЭМ)
1,364 - коэффициент, определяющий долю накладных расходов от суммы затрат на заработную плату и эксплуатацию машин.
Плановые накопления определяются по формуле:
ПН = 2,603 x (ЗП + ЭМ)
2,603 - коэффициент, определяющий долю плановых накоплений от суммы затрат на заработную плату и эксплуатацию машин.
Сметная стоимость общестроительных работ рассчитывается по формуле:
Ссм = ПЗ + 1,364 x (ЗП + ЭМ) + 2,603 x (ЗП + ЭМ)
Накладные расходы - это сумма средств для возмещения затрат по организации, управлению и обслуживанию строительного процесса.
Плановые накопления - нормативная прибыль, которую должна получить строительная организация за выполненные СМР.
Прямые затраты определяются на основании единичных расценок, укрупненных показателей по сметным нормативам или путем прямого пересчета стоимости материалов и работ ресурсным методом.
При выполнении строительно-монтажных работ хозяйственным способом накладные расходы принимаются в размере 50% от полной их величины, а плановые накопления не рассчитываются.
Сметная стоимость проектируемых объектов определяется на основании следующей документации:
локальная смета;
объектная смета;
сводный сметный расчет.
Стоимость отдельных видов работ определяется путем составления локальных смет. Локальная смета на общестроительные работы составляется по форме, приведенной в таблице 1.
Таблица 1
Локальная смета N
на общестроительные работы
Основание: сметная стоимость ____________ тыс.руб.
Составлена в ценах 1991 года
----+--------+------------+------+-------------+-----------------+-------------¬
¦ N ¦Шифр и N¦Наименование¦Кол-во¦ Стоимость, ¦ Общая стоимость,¦Затраты труда¦
¦п/п¦ позиции¦ работ и ¦ ¦ руб. ¦ руб. ¦ рабочих, ¦
¦ ¦ ¦ затрат, ¦ ¦ ¦ ¦ не занятых ¦
¦ ¦ ¦ ед.изм. ¦ ¦ ¦ ¦обслуживанием¦
¦ ¦ ¦ ¦ +-----+-------+-----+---T-------+-------------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦всего¦ ЭМ ¦всего¦ОЗП¦ ЭМ ¦машин, ч.час ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦-----¦ ----- ¦ ¦ ¦ ----- +------+------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ОЗП ¦в т.ч. ¦ ¦ ¦в т.ч. ¦ На ¦Всего ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ЗП маш.¦ ¦ ¦ЗП маш.¦ един.¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---+--------+------------+------+-----+-------+-----+---+-------+------+------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 10 ¦ 11 ¦
+---+--------+------------+------+-----+-------+-----+---+-------+------+------+
¦ 1 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦---+--------+------------+------+-----+-------+-----+---+-------+------+-------
При наличии всех смет на строительные, монтажные и специальные работы, а также расчетов прочих затрат составляется объектная смета, которая объединяет локальные сметы на отдельные виды работ. Объектная смета составляется, как правило, в укрупненном виде по форме таблицы 2.
Таблица 2
Объектная смета N
на строительство объекта-аналога
В базисных ценах 1991 года
Сметная стоимость _________ тыс.руб.
-------+----------------+---------------------------------------------------------+--------¬
¦N смет¦ Наименование ¦ Стоимость, тыс.руб. ¦ ¦
¦и рас-¦ работ и затрат ¦ ¦ ¦
¦четов ¦ ¦ ¦ ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---T---+---------+------+------+--------+
¦ ¦ ¦Заработ-¦ ЭМ ¦Материалы¦HP ¦ПН ¦Оборудо- ¦Прочие¦Всего ¦Трудоем-¦
¦ ¦ ¦ная ¦------¦---------¦ ¦ ¦вание, ¦ ¦ ¦кость ¦
¦ ¦ ¦плата ¦в т.ч.¦ в т.ч. ¦ ¦ ¦мебель, ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ЗП ¦ транс. ¦ ¦ ¦инвентарь¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ маш. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+--------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦ 7 ¦ 8 ¦ 9 ¦ 10 ¦ 11 ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+--------+
¦ 1 ¦Общестроительные¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦работы ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+--------+
¦ 2 ¦Санитарно- ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦технические ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦работы ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+--------+
¦ 3 ¦Электроосвещение¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+--------+
¦ 4 ¦Технологическое ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦оборудование, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦инструмент, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦инвентарь ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+--------+
¦ 5 ¦Слаботочные сети¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+--------+
¦ 6 ¦ИТОГО ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦------+----------------+--------+------+---------+---+---+---------+------+------+---------
Для составления объектной сметы оценщик может воспользоваться укрупненными показателями или объектной сметой объекта-аналога. В этом случае необходимой информацией из объекта-аналога является полная стоимость работ (гр. 10 таблицы 2) и удельный вес отдельных видов работ по отношению к стоимости общестроительных работ (см. таблицу 3).
Таблица 3
Определение удельного веса статей объектной сметы по
объекту-аналогу от стоимости общестроительных работ
---------+----------------+-----------------------+---------------------¬
¦ N смет ¦ Наименование ¦ Всего ¦ Удельный вес ¦
¦ и ¦ работ и затрат ¦ ¦ отдельных работ от ¦
¦расчетов¦ ¦ ¦ общестроительных, %¦
+--------+----------------+-----------------------+---------------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+--------+----------------+-----------------------+---------------------+
¦ 1 ¦Общестроительные¦(табл. 2 стр. 6 гр. 10)¦ 100 ¦
¦ ¦работы ¦ ¦ ¦
+--------+----------------+-----------------------+---------------------+
¦ 2 ¦Санитарно- ¦(табл. 2 стр. 2 гр. 10)¦стр. 2 / стр. 1 x 100¦
¦ ¦технические ¦ ¦ ¦
¦ ¦работы ¦ ¦ ¦
+--------+----------------+-----------------------+---------------------+
¦ 3 ¦Электроосвещение¦(табл. 2 стр. 3 гр. 10)¦стр. 3 / стр. 1 x 100¦
+--------+----------------+-----------------------+---------------------+
¦ 4 ¦Технологическое ¦(табл. 2 стр. 4 гр. 10)¦стр. 4 / стр. 1 x 100¦
¦ ¦оборудование, ¦ ¦ ¦
¦ ¦инструмент, ¦ ¦ ¦
¦ ¦инвентарь ¦ ¦ ¦
+--------+----------------+-----------------------+---------------------+
¦ 5 ¦Слаботочные сети¦(табл. 2 стр. 5 гр. 10)¦стр. 5 / стр. 1 x 100¦
¦--------+----------------+-----------------------+----------------------
Смета на общестроительные работы и удельный вес статей объектной сметы по объекту-аналогу служит основанием для расчета укрупненной объектной сметы по объекту оценки (см. таблицу 4).
Таблица 4
Укрупненная объектная смета N
по объекту оценки
В базисных ценах 1991 года
Сметная стоимость
---------+------------------+----------------------------------------¬
¦ N смет ¦Наименование работ¦ Стоимость, тыс.руб. ¦
¦ и ¦ и затрат ¦ ¦
¦расчетов¦ ¦ ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ ¦ ¦ Удельный вес ¦ Всего ¦
¦ ¦ ¦ статей, % ¦ ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ 1 ¦Общестроительные ¦ 100 ¦ ¦
¦ ¦работы по объекту ¦ ¦ ¦
¦ ¦оценки ¦ ¦ ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ 2 ¦Санитарно- ¦табл. 3 стр. 2¦стр. 1 гр. 4 x стр. 2 гр.¦
¦ ¦технические работы¦ ¦3 / 100 ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ 3 ¦Электроосвещение ¦табл. 3 стр. 3¦стр. 1 гр. 4 x стр. 3 гр.¦
¦ ¦ ¦ ¦3 / 100 ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ 4 ¦Технологическое ¦табл. 3 стр. 4¦стр. 1 гр. 4 x стр. 4 гр.¦
¦ ¦оборудование, ¦ ¦3 / 100 ¦
¦ ¦инструмент, ¦ ¦ ¦
¦ ¦инвентарь ¦ ¦ ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ 5 ¦Слаботочные сети ¦табл. 3 стр. 5¦стр. 1 гр. 4 x стр. 5 гр.¦
¦ ¦ ¦ ¦3 / 100 ¦
+--------+------------------+--------------+-------------------------+
¦ ¦ИТОГО ¦ ¦ ¦
¦--------+------------------+--------------+--------------------------
Сводный сметный расчет определяет общую сметную стоимость комплекса работ по объекту строительства. Он представляет собой сводку итоговых данных объектных смет. Для целей оценки зданий и сооружений может составляться укрупненный сводный сметный расчет по форме таблицы 5.
Таблица 5
Сводный сметный расчет по объекту-аналогу
Сумма по сводному сметному расчету __________ тыс.руб.
-----+---------------+-------------------------------------------------------------------------¬
Страницы: Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
| 
