Вопрос:
1. После покупки недвижимого имущества на торгах, проводимых судебным исполнителем, субъект хозяйствования обратился в органы регистрации с заявлением о регистрации перехода права собственности. Имущество не зарегистрировано в установленном порядке, как недвижимое.
Заявитель ссылается на Методические указания по осуществлению государственной регистрации при обращении взыскания на недвижимое имущество, утв. Приказом генерального директора ГУП "Национальное кадастровое агентство" N 279 от 28.09.05 г.
Регистрирующий орган отказывает в принятии заявления и указывает, что для регистрации права собственности необходимо представить дополнительные документы (акт приемки объекта в эксплуатацию или выписка из решения исполнительного органа о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению).
При этом позиция регистрирующего органа заключается в том, что без государственной регистрации недвижимого имущества не может быть регистрации перехода права собственности недвижимого имущества.
В обоснование своих возражений регистрирующий орган ссылается на Положение о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, утв. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.04 г. N 689.
Правомерны ли действия регистрирующего органа?
2. Технический паспорт на здание (сооружение) выдается на основании приказа Министра жилищно-коммунального хозяйства от 13.02.89 г. N 31.
Субъекты, купившие здание, ссылаясь на технический паспорт, указывают о факте регистрации здания как недвижимого имущества.
Регистрирующий орган указывает, что технический паспорт является документом, составленным по результатам технической инвентаризации или проверки характеристики недвижимого имущества. Факт регистрации недвижимого имущества технический паспорт не устанавливает.
Технический паспорт устанавливает или нет факт регистрации недвижимого имущества?
Судебная практика по таким спорам неоднозначна (решение Хозяйственного суда Могилевской области от 19 января 2005 г.).
Затронутые вопросы имеют существенное значение, как для рассмотрения дел, так и для выработки действий судебных исполнителей по исполнению судебных постановлений.
Наше мнение по заданным вопросам следующее.
Согласно п. 3 ст. 10 Закона РБ "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации соответствующего недвижимого имущества.
Письмом от 26.10.04 г. N 04-04/2776 ВХС РБ так же указал на данное обстоятельство.
Поэтому к незарегистрированным зданиям не могут применяться нормы Методических указаний по осуществлению государственной регистрации при обращении взыскания на недвижимое имущество, утв. Приказом генерального директора ГУП "Национальное кадастровое агентство" N 279 от 28.09.05 г.
Субъект, купивший на торгах незарегистрированное здание и т.д., должен обращаться с заявлением о регистрации создания недвижимого имущества и прилагать документы, указанные в п. 3 Положения о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, утв. Постановлением СМ РБ от 08.06.2004 N 689 (в ред. Постановлений Совмина от 07.04.2005 N 371, от 17.12.2005 N 1475, от 05.09.2006 N 1136).
Относительно технического паспорта, то он в силу п. 2 Положения о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, утв. Постановлением СМ РБ от 08.06.04 г. N 689 (в ред. Постановлений Совмина от 07.04.2005 N 371, от 17.12.2005 N 1475, от 05.09.2006 N 1136) является документом, составляемым по результатам технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества, содержащим описание фактического состояния объекта недвижимого имущества, сведения о составе, площади и других его характеристиках, инвентарный номер, адрес (местонахождение) и другие данные об объекте.
Согласно ст. 35 Закона РБ "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в ред. Законов Республики Беларусь от 04.01.2003 N 177-З, от 16.05.2006 N 115-З, от 20.10.2006 N 170-З) рассмотрение документов, представленных для осуществления государственной регистрации, производится в порядке последовательности записей в журнале регистрации заявлений.
Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения соответствующей записи в регистрирующую книгу. Одновременно регистратор вносит документы в регистрационное дело и информацию в кадастровую карту (ст. 36 Закона).
Статьей 39 Закона установлено, что в случае совершения регистрационного действия моментом государственной регистрации являются время и дата принятия документов, представленных для осуществления государственной регистрации, которые внесены в журнал регистрации заявлений.
Поэтому технический паспорт не является документом, подтверждающим государственную регистрацию недвижимого имущества, а служит доказательством проверки технических характеристик здания (сооружения).
Ответ:
Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь устанавливаются, прежде всего, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле и Законом Республики Беларусь от 04.01.2003 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон).
На основе Закона были, в частности, приняты такие акты, как:
1. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2004 г. N 689 "Об утверждении Положения о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений" (далее - Положение о регистрации эксплуатируемых строений);
2. Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 06.04.2004 г. N 12 "Об утверждении Инструкции о назначении и требованиях к проведению технической инвентаризации и проверке характеристик недвижимого имущества";
3. Решение Минского городского исполнительного комитета от 15.10.2004 г. N 2150 "Об утверждении Инструкции о порядке рассмотрения вопросов о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения) по назначению";
4. Приказ Генерального директора ГУП "Национальное кадастровое агентство" от 28.09.05 г. N 279 "Об утверждении Методических указаний по осуществлению государственной регистрации при обращении взыскания на недвижимое имущество" (далее - Методические указания).
Содержание вышеуказанных актов представляет собой, главным образом, перечень документов, необходимых для совершения регистрационных действий, технической инвентаризации и получения подтверждения о возможности эксплуатации зданий (сооружений).
Во всех случаях приобретения недвижимости, в том числе и в результате торгов, проведенных хозяйственным судом, для определения порядка совершения действий, которые необходимо осуществить покупателю с целью регистрации права собственности на недвижимость, следует руководствоваться требованием о последовательности государственной регистрации, установленном в статье 10 Закона. В соответствии с данной нормой государственная регистрация права собственности на строение возможна только после регистрации создания этого строения, которая, в свою очередь, возможна только при условии регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.
В практике реализации хозяйственными судами недвижимости на торгах встречаются случаи, когда выставляемое на продажу имущество часто не зарегистрировано как объект недвижимости. Это может быть либо эксплуатируемое капитальное строение, информация о котором отсутствует у регистрирующих органов, либо вновь создаваемое недвижимое имущество, так называемое незавершенное строительство.
В подобной ситуации для регистрации права собственности на недвижимость недостаточно документов, перечисленных в пункте 5 Методических указаний, в частности, копии акта о состоявшихся торгах, копии акта передачи имущества судебным исполнителем, документов о праве собственности или аренды на земельный участок, на котором расположено строение.
Для регистрации создания эксплуатируемого капитального строения и права собственности на него покупателю необходимо будет представить технический паспорт и акт приемки в эксплуатацию (пункт 3 Положения о регистрации эксплуатируемых строений). При отсутствии этих документов как у должника, так и в регистрационном деле покупателю необходимо будет самостоятельно оформлять и оплачивать техническую инвентаризацию строения, а также обращаться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению.
В случае приобретения незавершенного строительства и при отсутствии технического паспорта и акта ввода в эксплуатацию строения приобретателю необходимо будет получить в соответствии с законодательством Республики Беларусь разрешение на строительство данного объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию. В настоящее время в Республике Беларусь отсутствует акт законодательства, устанавливающий перечень документов, которые должны представлять юридические лица для регистрации создания недвижимого имущества в связи с его строительством и вводом в эксплуатацию. В этой связи большинство территориальных организаций по государственной регистрации на основании статьи 32 Закона и в соответствии со статьями 47, 49 Закона самостоятельно определяют перечень представляемых документов, который вывешивается в помещении территориальной организации по государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.
Документом, удостоверяющим факт государственной регистрации недвижимого имущества является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (статья 38 Закона).
Заместитель Председателя Л.Г.КОЗЫРЕВА
| 
