Стр. 3
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
проверка тесноты связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью незастроенных земельных участков и факторами оценки на основании основных статистических критериев (коэффициент корреляции, коэффициент детерминации, стандартное отклонение, коэффициент вариации, размах вариации);
построение аддитивной, мультипликативной или гибридной модели оценки. Возможно построение нескольких моделей оценки для одного района в зависимости от установленной степени влияния факторов оценки на рыночную цену или рыночную стоимость незастроенных земельных участков;
31.2. в случае, если в качестве исходной информации для расчета кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства имеются в наличии сведения о рыночных ценах на застроенные земельные участки, выполняется расчет рыночной стоимости незастроенных земельных участков в рамках сравнительного, доходного и затратного методов оценки одним или несколькими методами расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода. Порядок проведения расчетов определен государственным стандартом СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков";
31.3. при отсутствии достаточной тесноты связи между рыночными ценами или рыночными стоимостями незастроенных земельных участков и факторами оценки для построения модели оценки расчет кадастровой стоимости земель производится комбинированным методом;
31.4. расчет кадастровой стоимости комбинированным методом производится в следующем порядке:
определение факторов оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства;
определение типичного земельного участка для каждого садоводческого товарищества или дачного поселка;
определение нормированных значений факторов оценки;
определение сводного показателя оценки земель каждого садоводческого товарищества или дачного поселка;
определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ или дачного строительства района (частей района);
определение кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства.
32. Факторы оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства определяются на основании перечня типовых факторов оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства согласно приложениям 1 и 2 к настоящей Инструкции.
32.1. для каждого садоводческого товарищества или дачного поселка в разрезе факторов оценки определяется типичный земельный участок;
32.2. нормированные значения факторов оценки определяются следующим образом.
Значения фактора оценки, имеющего прямую связь со стоимостью земельных участков, делятся на максимальное значение фактора по району.
Для факторов оценки, имеющих обратную связь со стоимостью (расстояние до места проживания (населенного пункта) членов садоводческих товариществ, расстояние до остановки железнодорожного транспорта), минимальное значение фактора оценки делится на каждое значение фактора оценки в рамках района.
Верхний и нижний пределы нормирования определяются значениями факторов оценки и могут не совпадать с минимальным и максимальным значениями в случае, если эти значения отличаются от основного массива выборки.
Факторам оценки, выраженным значениями "да" или "нет" (пешеходная доступность водоема, пешеходная доступность лесного массива, обеспеченность (возможность подключения) электричеством, обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоснабжением, наличие асфальтированного подъезда, обеспеченность (возможность подключения) централизованным газоснабжением, обеспеченность (возможность подключения) централизованным водоотведением), присваиваются числовые значения 1 или 0.
Фактор оценки "зона радиоактивного загрязнения (с возможностью проживания)" нормируется в соответствии с зоной радиоактивного загрязнения ближайшего населенного пункта согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 23 декабря 2004 г. N 1623 "Об утверждении перечня населенных пунктов и объектов, находящихся в зонах радиоактивного загрязнения" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., N 1, 5/15334). Коэффициенты для каждого вида зон радиоактивного загрязнения приведены в приложении 3 к настоящей Инструкции.
Фактор оценки "качество земель" определяется как средневзвешенное значение нормированных показателей "состав земель, из которых выделялись земли садоводческих товариществ" с весовой значимостью 0,8 и "плодородие почв" с весовой значимостью 0,2.
При этом значениям показателя "состав земель, из которых выделялись земли садоводческих товариществ" присваиваются коэффициенты согласно приложению 4 к настоящей Инструкции.
Показатель "плодородие почв" нормируется путем деления значений нормативных цен земель садоводческих товариществ на максимальное значение нормативной цены в соответствующих природно-климатической зоне и округе. Нормативные цены определяются согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. N 404 "О нормативных ценах на земельные участки, передаваемые в частную собственность граждан Республики Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., N 38, 5/12203).
Фактор "площадь типичного земельного участка" нормируется следующим образом:
определяется оптимальный диапазон площадей типичных земельных участков. При этом оптимальный диапазон площадей типичных земельных участков садоводческих товариществ принимается в пределах от 600 до 1000 кв.м;
определяются значения нормированных показателей фактора оценки. При этом земельным участкам с площадями, попадающими в оптимальный диапазон, присваивается значение, равное 1,00. Для земельных участков, площади которых меньше нижней границы диапазона, определяются значения нормированных показателей путем деления площадей земельных участков на значение нижней границы диапазона. Для земельных участков, площади которых больше верхней границы диапазона, определяются значения нормированных показателей путем деления значения верхней границы диапазона на площади земельных участков;
32.3. сводный показатель оценки земель каждого садоводческого товарищества или дачного поселка определяется с использованием нормированных значений факторов оценки и весовой значимости каждого из факторов оценки.
Весовая значимость факторов оценки учитывает их влияние на кадастровую стоимость земель. Весовая значимость типовых факторов оценки приведена в приложениях 1 и 2 к настоящей Инструкции.
В случае дополнения перечня типовых факторов оценки иными факторами либо исключения несущественных факторов весовая значимость каждого фактора оценки корректируется;
32.4. удельный показатель кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ или дачного строительства определяется для района, его частей путем усреднения соотношения между рыночными ценами или рыночными стоимостями за 1 кв.м незастроенных земельных участков и сводными показателями оценки земель садоводческих товариществ или дачного строительства, для которых известны рыночные цены на незастроенные земельные участки или определены рыночные стоимости незастроенных земельных участков.
Расчет рыночной стоимости незастроенных земельных участков выполняется в соответствии с подпунктом 31.2 пункта 31 настоящей Инструкции;
32.5. кадастровая стоимость 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ или дачного строительства района, его частей на сводный показатель оценки земель садоводческого товарищества или дачного строительства.
33. Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки для земель садоводческих товариществ и земель дачного строительства производится по районам в следующем порядке:
33.1. расчет кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ методом кадастровой оценки производится путем:
определения минимального значения кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ в прилегающих районах, оценка земель которых производилась в соответствии с пунктами 31, 32 настоящей Инструкции;
выбора значений общего балла кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в прилегающих районах;
расчета соотношения между минимальным значением кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ и величиной общего балла кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в прилегающих районах;
определения кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ путем умножения общего балла кадастровой оценки сельскохозяйственных земель для района на величину соотношения между минимальным значением кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ в прилегающих районах и общим баллом кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в прилегающих районах;
33.2. расчет кадастровой стоимости земель дачного строительства методом кадастровой оценки производится путем:
определения минимальных значений кадастровой стоимости 1 кв.м земель в дачных поселках в прилегающих районах;
определения минимальных значений кадастровых стоимостей 1 кв.м земель в зонах жилой усадебной застройки в населенных пунктах, наиболее близких по местоположению к дачным поселкам, с минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель в прилегающих районах;
расчета соотношения между минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель дачного строительства в прилегающих районах и минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель в зонах жилой усадебной застройки в наиболее близких по местоположению к указанным дачным поселкам населенных пунктах;
определения кадастровой стоимости 1 кв.м земель дачного строительства путем умножения минимального значения кадастровой стоимости 1 кв.м земель жилой усадебной застройки в населенных пунктах, наиболее близких по местоположению к оцениваемому дачному поселку, на величину соотношения между минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель дачного строительства в прилегающих районах и минимальными значениями кадастровой стоимости 1 кв.м земель в зонах жилой усадебной застройки в наиболее близких по местоположению к указанным дачным поселкам населенных пунктах.
34. Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в состав земель садоводческих товариществ и дачного строительства, рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства на площадь земельного участка.
Глава 8
СОСТАВЛЕНИЕ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА И ЗАКЛЮЧЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
35. Результат кадастровой оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства представляется в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке.
36. Заключение о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства должно содержать:
полное наименование исполнителя оценки;
фамилию, имя, отчество оценщика (оценщиков), ответственного за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;
номер и дату заключения договора на оценку;
описание земель садоводческих товариществ и дачного строительства;
цель оценки;
дату оценки;
название используемых методов оценки;
сведения о кадастровых стоимостях земель садоводческих товариществ и дачного строительства в виде диапазона денежных сумм;
другую информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.
37. Отчет о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства должен включать:
перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;
анализ данных, использованных для оценки;
анализ рынка недвижимости в садоводческих товариществах или дачных поселках района;
обоснование применения использованных методов оценки;
описание процедуры расчета кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства;
карту (схему) оценочного зонирования;
таблицы кадастровых стоимостей земель садоводческих товариществ и дачного строительства;
другие сведения по усмотрению исполнителя оценки.
Схема оценочного зонирования земель садоводческих товариществ и дачного строительства оформляется по форме К1ст согласно приложению 5 к настоящей Инструкции. Схема должна наглядно отражать размещение садоводческих товариществ и дачных поселков в пределах административно-территориальной единицы (район, область и другие).
Таблица кадастровых стоимостей земель садоводческих товариществ и дачного строительства по форме К2ст согласно приложению 6 к настоящей Инструкции должна содержать следующую информацию:
наименование района;
дату оценки;
наименование садоводческого товарищества или дачного поселка;
местоположение (ближайший населенный пункт, железнодорожная станция);
кадастровую стоимость 1 кв.м земель садоводческих товариществ и дачного строительства.
38. Таблицы кадастровых стоимостей земель садоводческих товариществ и дачного строительства могут передаваться заказчику оценки в электронном виде.
39. Заключение и отчет о кадастровой оценке должны быть подписаны оценщиком (оценщиками), ответственным за проведение кадастровой оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства, и скреплены его (их) личной печатью, а также подписаны руководителем и скреплены печатью исполнителя оценки. Заключение и отчет о кадастровой оценке должны содержать дату их подписания руководителем юридического лица исполнителя оценки.
40. Заключение и отчет о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства составляются в трех экземплярах. Один экземпляр передается заказчику оценки, второй хранится в архиве исполнителя оценки, третий передается в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.
41. Заключение и отчет о кадастровой оценке земель садоводческих товариществ и дачного строительства направляются исполнителем оценки на рассмотрение соответствующему местному исполнительному комитету, который принимает соответствующее решение в установленном законодательством порядке.
42. После утверждения кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства местный исполнительный комитет в 10-дневный срок направляет копию решения о ее утверждении исполнителю оценки.
43. В случае наличия обоснованных замечаний к кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства местный исполнительный комитет возвращает заключение и отчет о кадастровой оценке исполнителю оценки на доработку с указанием замечаний в письменном виде. Доработка производится за счет исполнителя оценки.
44. После утверждения кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства местным исполнительным комитетом исполнитель оценки направляет заключение и отчет о кадастровой оценке с копией решения о ее утверждении в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.
45. Организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра, в установленном порядке вносит кадастровую стоимость земельных участков в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра и в 10-дневный срок информирует местный исполнительный комитет о дате внесения результатов кадастровой оценки в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
46. Сведения о кадастровой стоимости земель садоводческих товариществ и дачного строительства после внесения их в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра могут использоваться для целей, предусмотренных законодательством.
Приложение 1
к Инструкции по
кадастровой оценке земель
садоводческих товариществ
и дачного строительства
Республики Беларусь
ПЕРЕЧЕНЬ
И ВЕСОВАЯ ЗНАЧИМОСТЬ ТИПОВЫХ ФАКТОРОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ
----+------------------------------------------------+-------------¬
¦ N ¦ Наименование фактора оценки ¦ Весовая ¦
¦п/п¦ ¦ значимость ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 1 ¦Расстояние до места проживания (населенного ¦ 0,109 ¦
¦ ¦пункта) членов садоводческих товариществ ¦ ¦
¦ ¦(более 50 процентов) ¦ ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 2 ¦Расстояние до остановки железнодорожного ¦ 0,089 ¦
¦ ¦транспорта ¦ ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 3 ¦Число рейсов общественного автомобильного ¦ 0,081 ¦
¦ ¦транспорта "туда-обратно" в день ¦ ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 4 ¦Пешеходная доступность водоема ¦ 0,089 ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 5 ¦Пешеходная доступность лесного массива ¦ 0,094 ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 6 ¦Обеспеченность (возможность подключения) ¦ 0,096 ¦
¦ ¦электричеством ¦ ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 7 ¦Обеспеченность (возможность подключения) ¦ 0,091 ¦
¦ ¦централизованным водоснабжением ¦ ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 8 ¦Обеспеченность (возможность подключения) ¦ 0,100 ¦
¦ ¦централизованным газоснабжением ¦ ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦ 9 ¦Зона радиоактивного загрязнения (с возможностью ¦ 0,041 ¦
¦ ¦проживания) ¦ ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦10 ¦Наличие асфальтированного подъезда ¦ 0,065 ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦11 ¦Качество земель ¦ 0,061 ¦
+---+------------------------------------------------+-------------+
¦12 ¦Площадь типичного земельного участка ¦ 0,083 ¦
¦---+------------------------------------------------+--------------
Приложение 2
к Инструкции по
кадастровой оценке земель
садоводческих товариществ
и дачного строительства
Республики Беларусь
ПЕРЕЧЕНЬ
И ВЕСОВАЯ ЗНАЧИМОСТЬ ТИПОВЫХ ФАКТОРОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
----+-------------------------------------------------+------------¬
¦ N ¦ Наименование фактора оценки ¦ Весовая ¦
¦п/п¦ ¦ значимость ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 1 ¦Расстояние до места проживания (населенного ¦ 0,102 ¦
¦ ¦пункта) собственников (пользователей) земельных ¦ ¦
¦ ¦участков (более 50 процентов) ¦ ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 2 ¦Расстояние до остановки железнодорожного ¦ 0,086 ¦
¦ ¦транспорта ¦ ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 3 ¦Число рейсов общественного автомобильного ¦ 0,078 ¦
¦ ¦транспорта "туда-обратно" в день ¦ ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 4 ¦Пешеходная доступность водоема ¦ 0,100 ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 5 ¦Пешеходная доступность лесного массива ¦ 0,099 ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 6 ¦Обеспеченность (возможность подключения) ¦ 0,102 ¦
¦ ¦электричеством ¦ ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 7 ¦Обеспеченность (возможность подключения) ¦ 0,097 ¦
¦ ¦централизованным водоснабжением ¦ ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 8 ¦Обеспеченность (возможность подключения) ¦ 0,108 ¦
¦ ¦централизованным газоснабжением ¦ ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦ 9 ¦Обеспеченность (возможность подключения) ¦ 0,076 ¦
¦ ¦централизованным водоотведением ¦ ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦10 ¦Наличие асфальтированного подъезда ¦ 0,071 ¦
+---+-------------------------------------------------+------------+
¦11 ¦Площадь типичного земельного участка ¦ 0,082 ¦
¦---+-------------------------------------------------+-------------
Приложение 3
к Инструкции по
кадастровой оценке земель
садоводческих товариществ
и дачного строительства
Республики Беларусь
КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ФАКТОРА ОЦЕНКИ "ЗОНА РАДИОАКТИВНОГО
ЗАГРЯЗНЕНИЯ (С ВОЗМОЖНОСТЬЮ ПРОЖИВАНИЯ)"
-------------------------------------------------------+-----------¬
¦ Наименование зоны ¦Коэффициент¦
+------------------------------------------------------+-----------+
¦Зона последующего отселения ¦ 0 ¦
+------------------------------------------------------+-----------+
¦Зона с правом на отселение (III) ¦ 0,20 ¦
+------------------------------------------------------+-----------+
¦Зона с правом на отселение (II) ¦ 0,40 ¦
+------------------------------------------------------+-----------+
¦Зона с правом на отселение (I) ¦ 0,60 ¦
+------------------------------------------------------+-----------+
¦Зона проживания с периодическим радиационным контролем¦ 0,80 ¦
+------------------------------------------------------+-----------+
¦"Чистая" зона ¦ 1,00 ¦
¦------------------------------------------------------+------------
Приложение 4
к Инструкции по
кадастровой оценке земель
садоводческих товариществ
и дачного строительства
Республики Беларусь
КОЭФФИЦИЕНТЫ ДЛЯ ПОКАЗАТЕЛЯ "СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ,
ИЗ КОТОРЫХ ВЫДЕЛЯЛИСЬ ЗЕМЛИ САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ"
---------------------------------------------------+---------------¬
¦ Состав земель ¦ Коэффициент ¦
+--------------------------------------------------+---------------+
¦Пахотные ¦ 1,00 ¦
+--------------------------------------------------+---------------+
¦Луговые ¦ 0,75 ¦
+--------------------------------------------------+---------------+
¦Древесно-кустарниковая растительность ¦ 0,50 ¦
+--------------------------------------------------+---------------+
¦Прочие ¦ 0,25 ¦
¦--------------------------------------------------+----------------
Приложение 5
к Инструкции по
кадастровой оценке земель
садоводческих товариществ
и дачного строительства
Республики Беларусь
Форма К1ст
________________ район
СХЕМА ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ
ТОВАРИЩЕСТВ И ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ РАЙОНА
*****НА БУМАЖНОМ НОСИТЕЛЕ
Приложение 6
к Инструкции по
кадастровой оценке земель
садоводческих товариществ
и дачного строительства
Республики Беларусь
Форма К2ст
Таблица кадастровых стоимостей земель
садоводческих товариществ и дачного строительства
Дата оценки _______________ _______________ район
----+-----------------+----------------------+---------------------¬
¦ N ¦ Наименование ¦ Местоположение ¦Кадастровая стоимость¦
¦п/п¦ садоводческого ¦(ближайший населенный ¦ 1 кв.м земель ¦
¦ ¦ товарищества / ¦пункт, железнодорожная¦ садоводческих ¦
¦ ¦ дачного поселка ¦ станция и тому ¦товариществ и дачного¦
¦ ¦ ¦ подобное) ¦ строительства ¦
¦ ¦ ¦ +--------+------------+
¦ ¦ ¦ ¦ у.е. ¦ рублей ¦
+---+-----------------+----------------------+--------+------------+
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦---+-----------------+----------------------+--------+-------------
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Государственного
комитета по имуществу
Республики Беларусь
31.05.2007 N 31
ИНСТРУКЦИЯ
ПО КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ, РАСПОЛОЖЕННЫХ ЗА ПРЕДЕЛАМИ
НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ, САДОВОДЧЕСКИХ ТОВАРИЩЕСТВ
И ДАЧНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Глава 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Инструкция по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства (далее - Инструкция), разработана на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 168, 1/7999), и применяется для выполнения работ по кадастровой оценке земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства.
2. Настоящая Инструкция устанавливает требования к проведению кадастровой оценки земель, расположенных за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства. Объектами оценки являются земли, относящиеся к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства. Результатом кадастровой оценки являются кадастровые стоимости земель.
3. Для целей настоящей Инструкции применяются термины, установленные СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения", СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков", а также следующие термины и их определения:
кадастровая стоимость земель - стоимость единицы площади земель в виде расчетной денежной суммы, отражающей ценность (полезность) земель при использовании по существующему целевому назначению. При кадастровой оценке земель земли оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов. Кадастровая стоимость земель близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий - наличие достаточного количества рыночной информации и текущее использование земель совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования;
метод кадастровой оценки - метод оценки земель, земельных участков, который применяется в условиях недостаточности или отсутствия рыночной информации, предполагает использование сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах, и использование модели оценки;
модель кадастровой оценки - оценочная цифровая поверхность, отражающая взаимосвязь кадастровой стоимости земель и факторов оценки;
факторы оценки - экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость земель.
4. Исполнителями работ по кадастровой оценке земель могут быть государственные организации, организации, доля государственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, и иные лица в соответствии с законодательными актами, осуществляющие оценочную деятельность (далее - исполнитель оценки). Исполнители оценки должны иметь в штате оценщиков, аттестованных в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
5. Заказчиками кадастровой оценки земель являются областные и районные исполнительные комитеты, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, а также юридические и физические лица (далее - заказчик оценки).
6. Кадастровая стоимость земель определяется в белорусских рублях на дату оценки. По желанию заказчика оценки кадастровая стоимость земель может определяться в иностранной валюте с пересчетом в белорусские рубли по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки.
7. Кадастровая оценка земель производится по состоянию на 1 января года ее проведения. Последующая кадастровая оценка проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.
8. Земли оцениваются отдельно по каждому из перечисленных видов их функционального использования (далее - виды использования земель):
общественно-деловой (административно-деловая, культурно-просветительская, научно-образовательная, торгово-обслуживающая, лечебно-оздоровительная, спортивно-рекреационная застройка);
жилая многоквартирная застройка;
жилая усадебная застройка;
производственный (промышленная, коммунально-обслуживающая, коммунально-складская застройка);
рекреационный.
9. Кадастровая стоимость земель определяется без учета налога на добавленную стоимость.
10. В период между оценками по ходатайству заказчика оценки кадастровая стоимость земель может уточняться исполнителем оценки с использованием поправочных коэффициентов, которые учитывают изменение цен на рынке недвижимого имущества. Поправочные коэффициенты к кадастровой стоимости земель согласовываются с Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
Глава 2
ПОРЯДОК ОЦЕНКИ
11. Кадастровая оценка земель осуществляется в следующем порядке:
составление задания и заключение договора на проведение кадастровой оценки;
сбор и анализ информации;
определение предпосылок и ограничений;
анализ рынка недвижимости;
выбор методов расчета кадастровой стоимости;
оценочное зонирование земель;
расчет кадастровой стоимости земель;
составление и оформление заключения и отчета о кадастровой оценке.
12. Кадастровая оценка земель производится по административным районам (далее - район).
13. Результаты кадастровой оценки земель утверждаются районными исполнительными комитетами.
Глава 3
СОСТАВЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА
14. Перед заключением договора на проведение кадастровой оценки земель (далее - договор на оценку) оценщик совместно с заказчиком оценки составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету о кадастровой оценке.
15. В задании на оценку должны быть указаны цель оценки, вид определяемой стоимости, дата оценки, состав объектов оценки и другие сведения по усмотрению заказчика оценки и оценщика.
16. Договор на оценку составляется в простой письменной форме в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения".
Глава 4
СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДПОСЫЛОК И ОГРАНИЧЕНИЙ
17. При проведении кадастровой оценки земель осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для ее проведения, в следующем порядке:
осуществляется сбор и анализ информации о рыночных ценах на объекты недвижимости, расположенные на землях района вне населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства;
осуществляется сбор и анализ информации о кадастровых стоимостях земель, расположенных в населенных пунктах района.
18. Сбор и анализ информации о кадастровых стоимостях земель, расположенных в населенных пунктах, производится в районах по видам использования земель с использованием сведений регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
19. Полученная информация анализируется на ее применимость для построения модели кадастровой оценки.
20. Предпосылки и ограничения, влияющие на определяемую кадастровую стоимость, формулируются оценщиком в зависимости от условий договора на оценку, исходной информации о недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов оценки. Принятые предпосылки и ограничения должны быть отражены в отчете о кадастровой оценке земель.
Глава 5
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
21. При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж (цены предложений) объектов недвижимости, тенденции изменения цен, спроса и предложений на недвижимое имущество, условия продажи, условия финансирования, время, в течение которого они находились в форме публичного предложения на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и другие показатели.
22. Объем исследований определяется оценщиком в зависимости от уровня развития рынка недвижимости и особенностей использования земель на территории района.
23. Анализ рынка недвижимости выполняется с даты проведения предыдущей кадастровой оценки, но не менее чем за три года до текущей оценки.
Глава 6
ВЫБОР МЕТОДОВ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ.
ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ.
РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ
24. Для определения кадастровой стоимости земель применяется метод кадастровой оценки.
25. Расчет кадастровой стоимости земель методом кадастровой оценки производится путем построения модели кадастровой оценки в следующем порядке:
актуализация сведений о кадастровой стоимости земель по аналогичному виду использования в населенных пунктах, расположенных в пределах моделирования;
построение нерегулярной сети точек, характеризующих местоположение населенных пунктов с известными значениями кадастровой стоимости земель;
построение модели кадастровой оценки;
проверка модели кадастровой оценки;
оценочное зонирование земель;
определение кадастровой стоимости земель в оценочных зонах.
26. Актуализация сведений о кадастровой стоимости земель аналогичного использования в населенных пунктах района заключается в приведении этой стоимости на дату текущей кадастровой оценки и выполняется с использованием результатов анализа рынка недвижимости. Актуализированная кадастровая стоимость не учитывает наличие централизованных инженерных коммуникаций и асфальтированного подъезда.
27. Построение нерегулярной сети точек, характеризующих местоположение населенных пунктов с известными значениями кадастровой стоимости земель, выполняется путем наложения на картографическую основу района географических кодов и (или) границ населенных пунктов (далее - характерные точки), для которых известна и актуализирована их кадастровая стоимость.
28. Построение модели кадастровой оценки производится путем построения регулярной сети, элементы которой ограничивают фрагменты в пределах границ моделирования с установленными для них значениями кадастровой стоимости. Размер фрагмента (ячейки регулярной сети) и метод определения кадастровой стоимости в границах фрагментов по ее значениям в узлах нерегулярной сети определяется оценщиком с учетом возможностей используемого программного обеспечения и особенностей области моделирования.
29. Проверка модели кадастровой оценки выполняется на основании результатов анализа рынка недвижимости.
30. Оценочное зонирование земель производится по результатам анализа рынка недвижимости. В случае отсутствия или недостаточности рыночной информации оценочное зонирование выполняется, как правило, по административным границам сельсоветов, сведения о которых содержатся в едином реестре административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь.
31. Кадастровая стоимость земельного участка, входящего в состав оценочной зоны, рассчитывается с использованием таблицы по форме согласно приложению 1 к настоящей Инструкции путем умножения кадастровой стоимости 1 кв.м земель по виду функционального использования земель на площадь земельного участка и на коэффициенты, учитывающие обеспеченность земельного участка централизованными инженерными коммуникациями, наличие асфальтированного, железнодорожного подъезда и доступность автодорог международного и республиканского значения согласно приложению 2 к настоящей Инструкции.
32. Для учета специфических особенностей земель по результатам анализа рынка недвижимости в модели кадастровой оценки могут быть использованы дополнительные характерные точки, характеризующие местоположение земельных участков, для которых известна рыночная стоимость, рыночная цена и линии на картографической основе, которые ограничивают фрагменты территории, отражающие неоднородности распределения рыночной стоимости, рыночных цен, обусловленные значительным влиянием факторов оценки, неучтенных при построении модели кадастровой оценки земель.
Глава 7
СОСТАВЛЕНИЕ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА И ЗАКЛЮЧЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
33. Результат кадастровой оценки земель представляется в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке.
34. Заключение о кадастровой оценке земель должно содержать:
полное наименование исполнителя оценки;
фамилию, имя, отчество оценщика (оценщиков), ответственного за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земель;
номер и дату заключения договора на оценку;
описание объекта оценки;
цель оценки;
дату оценки;
название используемого метода оценки;
сведения о кадастровой стоимости земель в виде диапазона денежных сумм;
другую информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.
35. Отчет о кадастровой оценке земель должен включать:
перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;
анализ данных, использованных для оценки;
анализ рынка недвижимости в районе;
обоснование применения использованных методов оценки;
описание процедуры расчета кадастровой стоимости земель;
карту (схему) оценочного зонирования;
таблицы кадастровой стоимости земель оценочных зон;
другие сведения по усмотрению исполнителя оценки.
36. Схема оценочного зонирования земель оформляется по форме согласно приложению 3 к настоящей Инструкции. Схема должна наглядно отражать размещение оценочных зон на территории района.
37. Таблицы кадастровой стоимости земель оценочных зон по видам использования оформляются по форме согласно приложению 4 к настоящей Инструкции.
38. Допускается передавать результаты кадастровой оценки земель заказчику оценки в электронном виде.
39. Заключение и отчет о кадастровой оценке должны быть подписаны оценщиком (оценщиками), ответственным за проведение кадастровой оценки, и скреплены его (их) личной печатью, а также подписаны руководителем и скреплены печатью исполнителя оценки. Заключение и отчет о кадастровой оценке должны содержать дату их подписания руководителем юридического лица исполнителя оценки.
40. Заключение и отчет о кадастровой оценке земель составляется в трех экземплярах. Один экземпляр передается заказчику оценки, второй - хранится в архиве исполнителя оценки, третий - передается в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.
41. Заключение и отчет о кадастровой оценке земель, переданные заказчику оценки, направляются им на рассмотрение соответствующему районному исполнительному комитету, который принимает соответствующее решение в установленном законодательством порядке.
42. В случае наличия обоснованных замечаний к исходным данным и процедуре расчета кадастровой стоимости земель районный исполнительный комитет возвращает заключение и отчет о кадастровой оценке исполнителю оценки на доработку с указанием замечаний в письменном виде. Доработка производится за счет средств исполнителя оценки.
43. После утверждения кадастровой стоимости земель районный исполнительный комитет в 10-дневный срок направляет копию решения о ее утверждении исполнителю оценки.
44. После утверждения кадастровой стоимости земель районным исполнительным комитетом исполнитель оценки направляет заключение и отчет о кадастровой оценке с копией решения о ее утверждении в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.
45. Организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра, в установленном порядке вносит кадастровую стоимость земель в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра и в 10-дневный срок информирует районный исполнительный комитет о дате внесения результатов кадастровой оценки в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
46. Сведения о кадастровой стоимости земель после внесения их в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра могут использоваться для целей, предусмотренных законодательством.
Приложение 1
к Инструкции по кадастровой
оценке земель, расположенных
за пределами населенных пунктов,
садоводческих товариществ
и дачного строительства
Форма К3Свн
Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 |
| 
