МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
18 июля 1994 г. N 05-17-3153
ИНСТРУКТИВНОЕ ПИСЬМО
О ПОРЯДКЕ НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ
ДОГОВОРОВ МЕНЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
===
-----------------------------------------------------------
Утратило силу постановлением Министерства юстиции от 30
июня 2004 г. № 23 (зарегистрировано в Национальном реестре
- № 8/11231 от 13.07.2004 г.)
В последние два-три года в связи с развитием рыночной
экономики, происходящими эмиграционными процессами и рядом других
причин в Республике Беларусь постоянно растет число нотариально
удостоверенных договоров мены жилых помещений. Сегодня каждый
четвертый договор об отчуждении жилых помещений является договором
мены. Договоры этой категории в правовом отношении представляют
собой определенную сложность и в этой связи Министерство юстиции
считает необходимым высказать следующее.
1 июля 1987 г. введены в действие Правила обмена жилых
помещений в Республике Беларусь, утвержденные постановлением Совета
Министров Республики Беларусь "Об утверждении Правил обмена жилых
помещений в Республике Беларусь" N 196 от 4 июня 1987 года (СЗ
Республики Беларусь, 1987 г., N 17, ст.234).
Данные Правила установили порядок обмена жилых помещений в
домах государственного и общественного жилищного фонда и фонда
жилищно-строительных кооперативов и не допускали обмен на жилые
дома, принадлежащие гражданам на праве частной собственности.
Нотариальное удостоверение договоров мены жилых помещений Правила не
предусматривали. В государственных нотариальных конторах в
необходимых случаях удостоверялись лишь доверенности на обмен жилых
помещений, согласие совершеннолетних членов семьи на обмен и ряд
других нотариальных действий.
В дополнение и развитие данных Правил и в целях создания
условий для беспрепятственного обмена жилых помещений Совет
Министров Республики Беларусь 20 мая 1991 года принял постановление
N 189 "Об обмене жилых помещений в домах государственного и
общественного жилищного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных
кооперативов на жилые дома (квартиры), принадлежащие на праве
частной собственности" (СП Республики Беларусь, 1991 г., N 16,
ст.171), которым разрешил обмен жилых помещений в домах
государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищных и
жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (квартиры),
принадлежащие гражданам на праве частной собственности.
Постановление впервые установило обязательную форму нотариального
удостоверения договора мены жилых помещений.
По поручению Совета Министров Республики Беларусь приказом
Министра жилищно-коммунального хозяйства республики от 21 июня
1991 г. N 67 утверждена Временная инструкция о порядке обмена жилого
помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда,
фонда жилищных, жилищно-строительных кооперативов на жилой дом
(квартиру), принадлежащий гражданину на праве частной собственности.
Временная инструкция значительно дополнила Правила обмена жилых
помещений, конкретизировала их, несколько усовершенствовала
процедуру обмена жилых помещений.
В соответствии с Правилами и Временной инструкцией предметом
обмена жилых помещений могут быть отдельная квартира или другое
изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких
комнат, жилой дом, принадлежащие гражданам на праве частной
собственности, или на которое заключен договор найма, или
находящиеся в пользовании члена жилищно-строительного кооператива.
Собственники земельных участков, приобретенных для
строительства и обслуживания жилого дома, имеют право производить
обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии
сохранения целевого назначения этих земельных участков.
В нотариальной практике встречаются случаи, когда предметом
обмена жилых помещений выступают неравнозначные по стоимости дома
(квартиры). В этих случаях, как правило, стороны договора мены жилых
помещений договариваются о соответствующей доплате. Действующее
законодательство не содержит какого-либо запрета на совершение
такого вида сделок. В этой связи нотариус вправе нотариально
удостоверить такой договор, указав в нем, кто из участников договора
производит доплату и в какой сумме.
Предметом мены могут являться жилые помещения в домах,
принадлежащих предприятиям, учреждениям и организациям
(ведомственный жилой фонд). Обмен в таких случаях допускается лишь с
письменного согласия собственника жилых помещений.
Не может быть предметом обмена жилой дом (часть дома),
квартира, принадлежащие гражданам на праве частной собственности:
- если на жилой дом (часть дома), квартиру в установленном
порядке наложены запрещение отчуждения или арест;
- если часть дома не составляет изолированного жилого помещения
с отдельным входом, за исключением случаев, когда собственник жилого
дома (части дома), квартиры или совершеннолетний член семьи
собственника с письменного согласия собственника и остальных членов
семьи, включая временно отсутствующих, за которыми сохраняется право
на жилую площадь обменяет приходящуюся на его долю жилую площадь с
другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется
в качестве члена семьи собственника этого дома (части дома),
квартиры или проживающих в нем граждан;
- если жилой дом является аварийным или подлежит сносу;
- если у собственника дома (квартиры) имеются самовольные
пристройки, перепланировки обмениваемого жилого помещения, надворные
постройки.
Наниматель жилого помещения в доме государственного,
общественного жилищного фонда, а также собственник жилого дома
(части дома), квартиры вправе не иначе, как с письменного согласия
проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи, включая
временно отсутствующих, произвести обмен дома (части дома), квартиры
с другим таким же собственником или нанимателем жилого помещения.
Правила и Временная инструкция допускают обмен жилыми
помещениями между гражданами, проживающими в одном или разных жилых
домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных
пунктах. Обмен жилыми помещениями может быть произведен без
ограничения количества участников сделки.
Правила и Временная инструкция не содержат каких-либо
ограничений на проведение обмена жилых помещений гражданами нашей
республики с гражданами других государств, входящих в СНГ.
Нотариальная практика сложилась так, что после распада Союза ССР,
граждане Республики Беларусь заключают договора мены жилых помещений
с гражданами стран СНГ. Такой нотариально удостоверенный договор
должен быть соответствующим образом легализован Министерством
юстиции.
В последнее время в нотариальной практике нашей республики
имеют место неединичные случаи, когда нотариусу для удостоверения
договора мены представляются не легализованные правоустанавливающие
документы на жилые помещения и дополнительно - легализованные копии
этих документов. В этих случаях нотариусы должны принимать
правоустанавливающие документы и их легализованные копии и
удостоверять договор мены жилых помещений.
Для нотариального удостоверения договора мены жилых помещений
стороны сделки должны представить нотариусу следующие документы:
- решение собственника о согласии на обмен жилого помещения;
- правоустанавливающий документ на жилой дом (часть дома),
квартиру;
- справку бюро технической инвентаризации о составе, стоимости
и отсутствии запрещений на отчуждение жилого дома (квартиры,
помещения);
- копия лицевого счета или домовая книга;
- согласие всех совершеннолетних членов семьи на обмен жилого
помещения.
На практике зачастую встречаются случаи, когда одной из сторон
договора мены жилых помещений выступает несовершеннолетний.
Действующее законодательство не содержит запрещения нотариального
удостоверения такого договора. Однако следует иметь в виду, что
статья 166 КоБС Республики Беларусь предусматривает обязательное
согласие исполкома местного Совета депутатов по месту жительства
несовершеннолетнего, разрешающее заключить договор мены от имени
несовершеннолетнего. Такое согласие должно быть в виде решения
исполкома.
Встречаются в нотариальной практике и такие случаи, когда
предметом обмена являются жилые помещения, занимаемые гражданами,
над которыми установлены опека и попечительство. В этих случаях
требуется письменное согласие органа опеки и попечительства на обмен
жилого помещения.
Действующее законодательство разрешает куплю-продажу земельного
участка с обязательным нотариальным удостоверением такого договора.
В этой связи предметом мены может быть жилой дом на земельном
участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. В
таких случаях, сторона договора мены жилого дома должна представить
нотариусу дополнительно следующие документы:
- Государственный акт на право частной собственности на землю;
- план границ земельного участка;
- справку об отсутствии залога или запрета на отчуждение
земельного участка. (Выдается землеустроительной службой исполкома
местного Совета депутатов).
В договоре мены нотариус должен записать, что одна сторона
договора передает другой стороне в собственность не только жилой
дом, но и земельный участок.
При нотариальном удостоверении договора мены жилых помещений
некоторые нотариусы необоснованно требуют от граждан представления
справки финансового органа о заполнении декларации, если стоимость
обмениваемых домов (квартир) превышает тысячекратную минимальную
заработную плату. Следует иметь в виду, что только при купле-продаже
граждане в финансовом органе заполняют декларацию о доходах, если
стоимость договора превышает тысячекратную минимальную заработную
плату. Однако, если одна из сторон договора мены жилых помещений
производит доплату другой стороне и сумма доплаты превышает
вышеназванную сумму, то в таком случае, сторона, производящая
доплату, должна в финансовом органе заполнить декларацию о доходах и
представить нотариусу соответствующую справку.
При обмене жилых помещений зачастую меняется правовое положение
сторон договора мены. Так, собственник жилого дома (квартиры) в
результате договора мены теряет право собственности на дом
(квартиру) и становится квартиросъемщиком квартиры государственного
жилищного фонда, но в определенных случаях может и не стать
квартиросъемщиком.
Например, каждому из двух супругов на праве частной
собственности принадлежит по одной двухкомнатной квартире. Двое
других бывших супругов проживают в четырехкомнатной квартире, один
из них является квартиросъемщиком. Все четверо по данному примеру
имеют желание произвести обмен жилых помещений. В результате обмена
один из супругов собственников двухкомнатной квартиры становится с
согласия другого супруга собственника основным квартиросъемщиком
четырехкомнатной квартиры государственного жилищного фонда, а второй
супруг собственник вселяется в эту квартиру в качестве члена семьи
нанимателя. Такой договор не противоречит действующему
законодательству, поскольку в результате обмена бывший собственник
получает право на определенную долю жилой площади, а в случае
расторжения брака будет снова иметь возможность эту долю обменять.
Нотариус вправе удостоверить такой договор, в котором должен
указать, что сторона договора мены (жена) вселяется в
четырехкомнатную квартиру вместе с мужем и основным
квартиросъемщиком с согласия обоих супругов считается такой-то
(Ф.И.О.).
Место нотариального удостоверения договора мены жилых помещений
не определено действующим законодательством и только сложившаяся
нотариальная практика регулирует этот вопрос. В соответствии с
нотариальной практикой при обмене жилых помещений между столичным
городом Минском и областным городом Витебском, договор нотариально
удостоверяется в городе Минске, а при обмене между областным городом
Витебском и городом Барановичи, договор удостоверяется в областном
городе Витебске. При обмене жилых помещений между городами Минском и
Киевом, договор может быть нотариально удостоверен как в городе
Минске, так и в городе Киеве.
Заместитель Министра В.М.Ловчий
Согласовано
Заместитель Министра
жилищно-коммунального
хозяйства В.Ф.Смирнов
____________________________
Государственная регистрация.
Номер: 479/12.
Дата: 21.07.94 г.
|
