Постановление ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
28 июня 2007 г. № 8
О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЖИЛИЩНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО ДЕЛАМ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ВЫСЕЛЕНИИ
Обсудив результаты изучения судебной практики по делам о
расторжении договора найма жилого помещения и выселении, а также
выполнение постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь
от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами
жилищного законодательства» в этой части, Пленум Верховного Суда
Республики Беларусь постановляет:
1. Обратить внимание судов, что положение ч. 3 ст. 48
Конституции Республики Беларусь о том, что никто не может быть
произвольно лишен жилья, является важнейшей гарантией соблюдения
права граждан на жилище. Поэтому расторжение договора найма жилого
помещения и выселение граждан в судебном порядке допускается только
при наличии установленных законом оснований.
2. Разъяснить судам, что ст.ст. 36, 37 ЖК определяют основания
и порядок расторжения договора найма жилого помещения как
государственного, так и частного жилищного фонда. Нарушение
требования ч. 2 ст. 36 ЖК о письменном предупреждении предварительно
за три месяца другой стороны с указанием мотивов расторжения
договора найма жилого помещения не влечет отказа в возбуждении дела,
однако является основанием к отказу в иске о расторжении договора.
Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма
жилого помещения исчисляется со дня получения другой стороной
письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд.
Требование об обязательном письменном предупреждении за три
месяца другой стороны о расторжении договора найма жилого помещения
не распространяется на ст.ст. 38, 39 ЖК и ч. 2 ст. 37 ЖК.
3. При рассмотрении исков о расторжении договора найма жилого
помещения и выселении ответчиков с несовершеннолетними детьми судам
следует привлекать к участию в деле органы опеки и попечительства и
в случае необходимости получать заключение этих органов об условиях
проживания ребенка по новому месту жительства. Такое заключение
подлежит оценке судом при вынесении решения.
4. В соответствии с ч. 2 ст. 37 ЖК при выезде нанимателя и
членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое
помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается
расторгнутым со дня выезда.
Применительно к ч. 2 ст. 37 ЖК разрешаются судами споры о
признании членов семьи нанимателя и членов семьи собственника жилого
помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое
помещение, утратившими право пользования жилым помещением в связи с
их выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение.
5. При принятии искового заявления о выселении граждан по
предусмотренным законом основаниям с предоставлением жилого
помещения типовых потребительских качеств либо иного жилого
помещения судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное
свободное жилое помещение, которое предоставляется выселяемому.
При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 248
ГПК выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем
извещает заинтересованное лицо, обратившееся в суд, и предоставляет
ему срок для исправления недостатков. В случае невыполнения
требования судьи заявление считается неподанным и возвращается
истцу.
6. Разрешая споры о признании ответчика утратившим право
пользования жилым помещением, судам необходимо учитывать, что
подлежит доказыванию и исследованию не только факт его отсутствия по
месту прописки, но и факт выбытия ответчика на постоянное жительство
в другое жилое помещение.
Наниматели, собственники жилых помещений, указанных в исковом
заявлении как другое постоянное место жительства ответчика,
привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований на предмет спора.
7. Доказательствами выбытия ответчика на постоянное место
жительства в другое жилое помещение могут быть, в частности,
сведения: о приобретении им этого жилого помещения на праве
собственности и проживании в нем; о выписке из жилого помещения, о
котором возник спор; об увольнении с работы и трудоустройстве по
новому месту жительства в другом населенном пункте; о предоставлении
жилого помещения по новому месту работы; о регистрации брака и
проживании в другой семье, имеющей жилье; об уклонении от выполнения
обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе по
внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные
услуги.
При этом несовершеннолетние члены семьи нанимателя,
собственника жилого помещения могут быть признаны утратившими право
пользования жилым помещением при наличии доказательств, что имеются
условия для их проживания по новому месту жительства.
8. В резолютивной части решения об удовлетворении иска суд
обязан указать о признании ответчика утратившим право пользования
жилым помещением в связи с выездом на постоянное жительство в другое
жилое помещение, а также адрес жилого помещения, в котором он
утрачивает право пользования. Должны быть перечислены также все
лица, которые признаются утратившими право пользования жилым
помещением.
9. Судам необходимо учитывать, что договор найма жилого
помещения может быть расторгнут, в частности, в связи с уклонением
нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за
пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст.ст. 27, 36
ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного
жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь
от 29 ноября 2005 г. № 565*). Расторжение по указанному основанию
договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда
может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое
помещение менее занимаемого в соответствии со ст. 71 ЖК.
______________________________
*Далее - Положение.
10. Требования о выселении по основаниям ст. 71 ЖК могут быть
заявлены к гражданам, проживающим на основании договора найма в
жилых помещениях государственного жилищного фонда, в том числе в
жилых помещениях социального пользования, служебных жилых
помещениях, жилых помещениях в общежитии. Жилое помещение для
выселения ответчиков должно быть предоставлено на условиях ранее
заключенного договора найма жилого помещения, то есть с заключением
того же вида договора найма, на основании которого ответчики
проживают в занимаемом ими жилом помещении.
11. Жилое помещение, предоставляемое ответчикам в связи с
выселением по ст. 71 ЖК, должно соответствовать типовым
потребительским качествам и требованиям ст. 73 ЖК. По площади такое
жилое помещение может быть менее 15 кв. м на одного человека (п. 44
Положения).
Требование ч. 1 ст. 55 ЖК о недопустимости заселения одной
комнаты гражданами разного пола, кроме супругов, при выселении по
основаниям ст. 71 ЖК не применяется.
12. Разрешая споры о выселении нанимателей жилых помещений
государственного жилищного фонда и членов их семей в случаях,
предусмотренных ст. 71 ЖК, следует иметь в виду, что истцом должны
быть представлены, а судом надлежаще оценены доказательства,
подтверждающие уклонение ответчиков от уплаты соответствующих
платежей за жилое помещение в течение шести месяцев без уважительных
причин, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием суммы
основного долга и пени.
Неполная оплата за жилое помещение в течение указанного срока
может также повлечь выселение в жилое помещение менее занимаемого.
Вместе с тем уклонение от уплаты основного долга за период менее
шести месяцев является основанием к отказу в иске о выселении
ответчиков в соответствии со ст. 71 ЖК.
Суд может отказать в иске о выселении и в том случае, когда
ответчик погасил имеющуюся задолженность до вынесения решения по
существу спора.
13. При рассмотрении исков о выселении граждан по основаниям
ст. 39 ЖК в связи с нарушением правил пользования жилым помещением,
что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире
или в одном доме, судам необходимо проверять, носили ли действия
виновных лиц систематический характер, принимались ли к ним меры
предупреждения и общественного воздействия. Следует иметь в виду,
что систематическим нарушением, как правило, считается совершение
виновных действий, связанных с проживанием в одном жилом помещении,
более двух раз.
Административные взыскания, принятые к ответчикам в связи с
нарушением правил пользования жилым помещением, также относятся к
мерам предупреждения, о которых указано в ст. 39 ЖК.
14. По основаниям, предусмотренным ст. 39 ЖК, без
предоставления другого жилого помещения могут быть выселены судом
наниматели, члены их семей и другие лица, проживающие совместно с
ними в домах государственного и частного жилищного фонда.
По этим же основаниям могут быть выселены члены семей
собственников жилых помещений, в том числе приватизированных, не
имеющие доли в праве собственности на эти жилые помещения (ч. 1
ст. 120 ЖК).
15. По делам о выселении из служебных жилых помещений судам
необходимо выяснять, относится ли жилое помещение, по поводу
которого возник спор, к числу служебных. Если жилое помещение не
отнесено к числу служебных в порядке, установленном ч. 2 ст. 91 ЖК и
п. 73 Положения, то статус служебного жилого помещения на него не
распространяется.
16. В случаях, когда в жилое помещение, не включенное в число
служебных, вселен гражданин на основании договора найма служебного
жилого помещения государственного жилищного фонда, либо когда в
служебное жилое помещение вселен гражданин, не относящийся к числу
работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение,
или в служебное жилое помещение вселен гражданин не по договору
найма служебного жилого помещения, то такие договоры найма жилого
помещения признаются недействительными с наступлением последствий,
предусмотренных ст. 72 ЖК или иными законодательными актами.
17. Порядок отнесения жилых помещений к общежитиям,
предоставления гражданам жилых помещений в общежитиях и пользования
ими установлен Жилищным кодексом, главой 5 Положения и Положением об
общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики
Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437 (с изменениями и
дополнениями).
Нарушение установленного порядка и условий предоставления
общежития может являться основанием для признания договора найма
жилого помещения в общежитии недействительным с наступлением
последствий, предусмотренных ст. 72 ЖК (п. 61 Положения об
общежитиях).
18. Обратить внимание судов, что договор найма служебного
жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и
подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для
проживания в служебном жилом помещении.
Основаниями выселения из служебного жилого помещения являются:
прекращение трудовых (служебных) отношений, в соответствии с
которыми было предоставлено служебное жилое помещение, получение
(приобретение) нанимателем служебного жилого помещения в данном
населенном пункте иного жилого помещения, истечение срока действия
договора, заключенного в установленных законодательством случаях с
лицами, имеющими право на заключение с ними договора найма
служебного жилого помещения на определенный срок (п. 77 Положения,
п. 11 Указа Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. № 128
«О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений
государственного жилищного фонда»).
19. В соответствии со ст. 98 ЖК, п. 57 Положения об общежитиях
основанием выселения из общежития, предоставленного нанимателю в
связи с трудовыми (служебными) отношениями, является прекращение
трудового договора, а также получение (приобретение) нанимателем
жилого помещения в общежитии (в том числе продолжающим работу в той
же организации), иного жилого помещения в данном населенном пункте.
Судам надлежит иметь в виду, что наниматели служебных жилых
помещений подлежат выселению независимо от оснований прекращения
трудового договора, а наниматели жилых помещений в общежитиях - в
связи с прекращением трудового договора по основаниям, указанным в
ч. 2 ст. 98 ЖК.
В случае предъявления исков о выселении из общежитий
работников, уволенных по собственному желанию, суду следует
проверять уважительность причин увольнения по этому основанию.
Наличие уважительных причин, повлекших увольнение работника по
собственному желанию, может явиться основанием к отказу в иске о
выселении из общежития.
Если жилое помещение в общежитии предоставлено в установленном
порядке работнику иной организации, то в случае прекращения трудовых
(служебных) отношений он подлежит выселению без предоставления
другого жилого помещения независимо от оснований увольнения
(п.п. 82, 83 Положения).
20. Граждане, проживающие в общежитиях и служебных жилых
помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат
выселению из занимаемых жилых помещений при отказе возвратиться на
прежнее место работы, в связи с которой им было предоставлено жилое
помещение.
Если в судебном заседании гражданин, проживавший до увольнения
в служебном жилом помещении, заявил о желании вернуться на работу,
это заявление может быть учтено судом только в том случае, когда
наниматель согласен принять его на прежнюю или другую работу, в
связи с выполнением которой имеются основания предоставления ему
служебного жилого помещения.
21. В силу ч. 2 ст. 96 ЖК отдельные категории граждан,
проживающих в служебных жилых помещениях, не подлежат выселению без
предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено
законодательными актами.
Не подлежат выселению из служебных жилых помещений по
основаниям прекращения трудовых отношений граждане, уволившиеся до
отнесения занимаемых ими жилых помещений к числу служебных.
22. Перечень граждан, которые не подлежат выселению из
общежитий без предоставления другого жилого помещения, определен
ч. 3 ст. 98 и ч. 2 ст. 96 ЖК, а также п. 58 Положения об общежитиях.
При выселении из общежитий работников иных организаций, по
ходатайству которых они поселены в общежитие, гарантии,
предусмотренные в ч. 3 ст. 98, ч. 2 ст. 96 ЖК и п. 58 Положения об
общежитиях, не применяются.
23. На требования о выселении из служебных жилых помещений,
общежитий по основаниям прекращения трудовых отношений
распространяется трехгодичный срок исковой давности, исчисляемый со
дня прекращения трудовых отношений с лицом, которому это жилое
помещение было предоставлено.
Если требования о выселении из служебного жилого помещения,
общежития заявлены в связи с получением (приобретением) нанимателем
другого жилого помещения в данном населенном пункте, то срок исковой
давности исчисляется в соответствии с п. 1 ст. 201 ГК, то есть со
дня, когда истец узнал или должен был узнать об этом.
Срок исковой давности не распространяется на требования о
выселении граждан, самоуправно занявших жилые помещения, о выселении
поднанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного
фонда, нанимателей жилых помещений в домах, находящихся в
собственности граждан, временных жильцов, так как независимо от
срока проживания самостоятельного права пользования жилым помещением
они не приобретают.
24. Собственник жилого помещения вправе требовать выселения
совершеннолетних членов своей семьи, не имеющих доли в праве
собственности на жилое помещение, в другое жилое помещение, если это
жилое помещение принадлежит им на праве собственности или
приобретено собственником за счет собственных средств (ч.ч. 2, 3
ст. 120 ЖК). По этим же основаниям могут быть выселены из жилого
помещения и совершеннолетние члены семьи собственника
приватизированного жилого помещения, если на период приватизации они
не имели права пользования жилым помещением, в связи с чем не стали
участниками приватизации.
Отказ собственника от переоформления приобретенного им жилого
помещения в собственность членов семьи, в отношении которых заявлен
иск о выселении, не является основанием к отказу в иске.
Если в результате выселения жилищные права членов семьи
собственника будут существенно ущемлены (в частности, жилое
помещение в отличие от занимаемого ими не соответствует санитарным и
техническим требованиям, не благоустроено), суд вправе отказать
собственнику в иске о выселении.
Несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения
не могут быть выселены из жилого помещения по основаниям,
предусмотренным ст. 120 ЖК.
25. Обратить внимание судов, что в соответствии с п. 2 ст. 275
ГК переход права собственности на жилое помещение не влечет
прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего
собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В ч. 4 ст. 123 ЖК определено, что при переходе права собственности
на жилое помещение по требованию нового собственника могут быть
выселены граждане, давшие согласие на отчуждение или залог жилого
помещения и не указанные в договоре отчуждения в числе лиц, за
которыми сохраняется право пользования жилым помещением. Поэтому с
учетом положений п. 2 ст. 275 ГК и ч. 4 ст. 123 ЖК при переходе
права собственности на жилое помещение по требованию нового
собственника могут быть выселены без предоставления другого жилого
помещения члены семьи бывшего собственника, давшие согласие на
отчуждение или залог жилого помещения без сохранения за ними права
пользования жилым помещением.
Если право собственности на жилое помещение перешло к новому
собственнику в порядке наследования, это не является основанием
выселения из жилого помещения членов семьи бывшего собственника по
п. 2 ст. 275 ГК.
26. Исходя из положений ст. 26 ЖК право пользования жилым
помещением возникает, в частности, на основании права собственности.
Прекращение права собственности на жилое помещение влечет
прекращение всех правомочий собственника, в том числе и права
пользования жилым помещением. Поэтому следует иметь в виду, что
бывший собственник, не освободивший жилое помещение после его
отчуждения, подлежит выселению по требованию нового собственника без
предоставления другого жилого помещения, если иное не определено
законодательными актами или договором.
27. В целях обеспечения всестороннего, полного и объективного
выяснения действительных прав и обязанностей граждан по делам о
расторжении договора найма жилого помещения и выселении, их
своевременного и правильного разрешения рекомендовать судам по всем
делам этой категории проводить предварительное судебное заседание.
Председатель Верховного Суда В.О.Сукало
Республики Беларусь
Секретарь Пленума, судья Верховного Суда И.Н.Минец
Республики Беларусь
|
