Постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.12.2007 № 82 "Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним"

Президиум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, рассмотрев материалы изучения и обобщения судебной практики рассмотрения дел, связанных с применением законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, руководствуясь статьями 77, 78 Кодекса Республики Беларусь о судоустройстве и статусе судей, постановляет дать хозяйственным судам Республики Беларусь (далее - хозяйственные суды) следующие рекомендации.

1. При рассмотрении дел, связанных с оборотом недвижимости, хозяйственные суды руководствуются:

- нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК);

- Законом Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" от 22.07.2002 (далее - Закон);

- Положением о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2004 N 689;

- Перечнем административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578 (далее - Перечень);

- другими актами законодательства, регулирующими правоотношения в данной сфере.

2. В соответствии со статьями 7 - 9 Закона государственная регистрация недвижимого имущества, государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом влекут возникновение, изменение или прекращение прав у соответствующих лиц (собственника имущества, сторон договора и т.д.) и могут быть оспорены только в судебном порядке.

Требования о признании недействительной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, о признании недействительной государственной регистрации возникновения, изменения, прекращения права собственности или иного права на недвижимое имущество или ограничения (обременения) такого права, о признании недействительной государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, об аннулировании записи в регистрационной книге, об исправлении в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним ошибок нетехнического характера подлежат рассмотрению в порядке искового производства с привлечением в соответствии со статьей 60 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК) в качестве соответчиков регистрирующего органа и лиц, возникновение, изменение или прекращение прав которых зарегистрировано.

В необходимых случаях хозяйственным судом могут быть привлечены для участия в деле в качестве третьих лиц иные лица, на права и обязанности которых может повлиять вынесенное хозяйственным судом решение.

При удовлетворении требования о признании государственной регистрации недействительной судебные расходы относятся на ответчиков с учетом всех обстоятельств дела в зависимости от характера допущенных каждым из них нарушений законодательства, иных заслуживающих внимание обстоятельств.

3. Жалобы на действия (бездействие) регистрирующего органа и его должностных лиц (регистратора), в том числе заявления о признании незаконным отказа в совершении регистрационных действий и (или) о понуждении к совершению регистрационных действий, в случаях, предусмотренных Законом, рассматриваются в соответствии с нормами главы 25 ХПК.

Применительно к части второй статьи 230 ХПК хозяйственный суд, признав заявление обоснованным, выносит решение об обязанности регистрирующего органа устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности. При этом конкретные регистрационные действия, которые обязан совершить регистрирующий орган, хозяйственный суд указывает в соответствии с положениями Закона.

4. Хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, гражданину, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке.

В порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) хозяйственный суд рассматривает также заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (приобретательная давность).

Предусмотренные статьей 235 ГК правила о приобретательной давности не могут применяться к лицу, владеющему имуществом на законных основаниях (хозяйственное ведение, оперативное управление, договор аренды, хранения и др.).

Заявление покупателя об установлении факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, поданное в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество из-за отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и прав на него у продавца, может быть рассмотрено хозяйственным судом в исключительных случаях в порядке специального судопроизводства, если хозяйственный суд с учетом конкретных обстоятельств приобретения недвижимого имущества (например, по результатам торгов в процедуре банкротства; если объект недвижимости создан до вступления в силу Закона и организация - продавец ликвидирована и т.п.) придет к выводу, что заявитель не имеет другой возможности получить документы, устанавливающие факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности.

В силу статьи 151 ХПК заявление об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности подлежит оставлению без рассмотрения, если выяснится, что спор возник о праве.

5. В соответствии со статьями 51, 53 ХПК иски об оспаривании регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, об аннулировании записи в регистрационной книге, об исправлении в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним ошибок нетехнического характера, заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения права на недвижимое имущество, а также жалобы на действия (бездействие) регистрирующего органа и его должностных лиц (регистратора), в том числе заявления о признании незаконным отказа в совершении регистрационных действий и (или) о понуждении к совершению регистрационных действий подаются в хозяйственный суд по месту нахождения этого недвижимого имущества, поскольку принудительное исполнение судебных постановлений по таким делам может повлечь государственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

6. При рассмотрении дел, связанных с оборотом недвижимости, совершении исполнительных действий в отношении недвижимого имущества необходимо исследовать:

- факт государственной регистрации объекта недвижимости, прав на него и сделок с ним;

- статус спорного имущества как самостоятельного объекта недвижимости либо составной части, принадлежности сложной вещи (иного объекта недвижимости), а в случае необходимости также технические характеристики объекта;

- идентификационные сведения об обладателе прав на объект недвижимости, включенные в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В резолютивной части судебного постановления, связанного с установлением, переходом, прекращением, ограничением (обременением) прав на недвижимое имущество, указываются основные данные объекта недвижимости и идентификационные сведения о его правообладателе в объеме, определенном статьей 1 Закона.

7. В силу статьи 220 ГК, пунктов 1, 2 статьи 7 Закона недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.

Исключение составляют случаи, когда создание, введение в эксплуатацию, а также изменение или прекращение существования недвижимого имущества имело место до вступления в силу Закона в соответствии с ранее действовавшим законодательством. При этом предметом договора купли - продажи объекта недвижимости, не завершенного строительством и не зарегистрированного в установленном порядке, могут являться материалы и иное имущество, из которого объект создается. Вопрос о наличии в подобном договоре данных, достаточных для конкретизации предмета договора как его существенного условия (часть вторая пункта 1 статьи 402 ГК), должен решаться хозяйственным судом в каждом отдельном случае с учетом всех обстоятельств дела в совокупности.

8. Статьей 10 Закона установлена последовательность государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В частности, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним не может осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

9. Имущество унитарного предприятия принадлежит ему не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При реорганизации унитарного предприятия в хозяйственное общество по решению учредителя унитарного предприятия в случае, когда имущество было внесено в уставный фонд унитарного предприятия, происходит прекращение права хозяйственного ведения и переход права собственности от учредителя унитарного предприятия к вновь образованному обществу. А в случае, когда имущество не было внесено в уставный фонд унитарного предприятия, вопрос о судьбе имущества решается его собственником - учредителем унитарного предприятия.

10. При обращении взыскания на объекты недвижимости в рамках исполнительного производства покупатель имущества, взыскатель, принявший недвижимое имущество в счет погашения долга, представляют в регистрирующий орган документы, определенные Перечнем.

При этом согласно пункту 7 статьи 10 Закона одновременно может осуществляться государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.

Председатель,

председательствующий В.С.КАМЕНКОВ

Судья,

секретарь Президиума Л.А.КОЛЕСНИКОВА