Предприятие обратилось в хозяйственный суд с иском о выселении Общества из занимаемых нежилых помещений в здании.
Хозяйственный суд удовлетворил требования истца и обязал Общество освободить занимаемые помещения.
Как усматривается из материалов дела, нежилые помещения в здании были предоставлены Обществу согласно заключенному между сторонами договору аренды нежилых помещений в доме коммунальной собственности. По условиям договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора.
За два месяца до окончания срока действия договора аренды Предприятие письмом информировало Общество о прекращении данного договора.
Разрешая спор, суд руководствовался пунктом 2 статьи 626 ГК Республики Беларусь, согласно которой при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.
Жалоба в порядке надзора мотивирована тем, что Общество согласно действующему законодательству имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и что фактически договор был пролонгирован на новый срок, поскольку Общество после истечения срока действия договора аренды фактически продолжало пользоваться спорными помещениями.
Заместителем Председателя Высшего Хозяйственного Суда отказано в принесении протеста по следующим основаниям.
Согласно части 3 пункта 1 статьи 592 ГК Республики Беларусь если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Материалами дела подтверждается, что спорное нежилое помещение комиссией горисполкома по упорядочению использования нежилых помещений, производственных площадей и других объектов государственной собственности города выделено для собственных нужд Предприятию под служебные помещения.
В силу пункта 2 статьи 592 ГК Республики Беларусь фактическое пользование имуществом арендатором после истечения срока договора будет свидетельствовать о возобновлении договора лишь в том случае, если не было возражений со стороны арендодателя. Как свидетельствуют материалы дела, арендодатель возражал против продления арендных отношений с арендатором.
Решением хозяйственного суда отказано в удовлетворении исковых требований арендодателя о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.
Постановлением кассационной инстанции хозяйственного суда решение отменено, исковые требования арендодателя о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения удовлетворены в полном объеме.
В жалобе в порядке надзора арендатор указывает на отсутствие как самого факта нарушения договора в части невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, так и на отсутствие надлежащего предупреждения о необходимости внесения арендной платы в разумный срок со стороны арендодателя.
При изучении дела в порядке надзора доводы жалобы не подтвердились, так как в материалах дела имеются квитанции, из которых усматриваются даты произведенных платежей за аренду помещений, подтверждающие нарушения арендатором более двух раз подряд (в данном случае в течение трех месяцев) сроков внесения арендных платежей, установленных в договоре аренды, и размеров арендной платы.
Досудебный порядок арендодателем соблюден, и в соответствии с частью 3 статьи 590 ГК Республики Беларусь арендатору направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору в течение 16 дней. В предупреждении содержалось требование арендодателя о необходимости своевременной оплаты арендуемых помещений и исполнении арендатором других обязательств по договору аренды, а также было указано на возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке.
При таких обстоятельствах заместителем Председателя Высшего Хозяйственного Суда отказано в принесении протеста на постановление кассационной инстанции.
Решением хозяйственного суда Предприятию отказано в иске о выселении Общества из занимаемого нежилого помещения. Постановлением кассационной инстанции решение суда оставлено без изменений.
Постановлением надзорной коллегии ВХС решение и постановление кассационной инстанции отменены, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.
В результате изучения дела установлено, что между сторонами 1.07.2000 года был заключен договор аренды нежилого помещения. Акт приемки-передачи подписан сторонами 30.11.2000 года.
Письмом от 27.04.2001 года истец информировал Общество о том, что договор аренды от 1.07.2000 года продлеваться на новый срок не будет из-за задолженности ответчика по арендной плате и предложил в срок до 1.07.2001 года освободить занимаемое помещение, а сумму долга оплатить до 15.05.2001 года. В дальнейшем истцом в адрес ответчика выставлялись счета-фактуры для оплаты за аренду по договору от 1.07.2000 года.
Таким образом, до предъявления иска в суд правоотношения сторон основывались на договоре аренды от 1.07.2000 года, и только в связи с предъявлением иска ответчик представил в суд другой договор аренды этого же помещения от 30.11.2000 года.
Суд первой инстанции и кассационная инстанция отказали истцу в иске, признав представленный договор от 30.11.2000 года новацией в соответствии со статьей 384 ГК Республики Беларусь.
Однако, отказывая в удовлетворении иска, судом не учтено, что подлинность представленного ответчиком в судебное заседание договора от 30.11.2000 года вызывает сомнение, так как дата подписания и срок действия в этом договоре исправлены вручную и нет указания на подлинность исправлений. Кроме того, договор от 30.11.2000 года скреплен печатью истца, действовавшей до его перерегистрации 4.08.2000 года. Следует отметить, что истец в кассационной жалобе приводил доказательства, свидетельствующие о фальсификации договора от 30.11.2000 года, но кассационной инстанцией доводы Предприятия не приняты во внимание.
Хозяйственным судом принято решение в нарушение статьи 67 ХПК Республики Беларусь, согласно которой суд должен всесторонне, полно и объективно исследовать все доказательства, имеющиеся в деле. Каждое доказательство оценивается с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, а все доказательства в совокупности - также с точки зрения достаточности для разрешения спора.
При разрешении спора суд не установил подлинность договора аренды от 30.11.2000 года, а также не выяснил, заключался ли такой договор в действительности, имея ввиду, что именно 30.11.2000 года помещение передавалось ответчику в аренду, о чем свидетельствует акт приемки-передачи от 30.11.2000 года.
Решением хозяйственного суда по иску межрайпрокурора с индивидуального предпринимателя в пользу жилищно-коммунального хозяйства взыскана сумма основного долга за аренду нежилого помещения и неустойка за просрочку платежа. Судом также расторгнут договор аренды нежилого помещения (кафе) и принято решение о выселении предпринимателя из указанного помещения.
В связи с допущенными при принятии решения нарушениями действующего законодательства, заместителем Председателя Высшего Хозяйственного Суда принесен протест в надзорную инстанцию хозяйственного суда области по следующим основаниям.
Согласно материалам дела договор аренды нежилого помещения заключен тремя сторонами, а именно: горисполкомом - как арендодателем, жилищно-коммунальным хозяйством - балансодержателем помещений и индивидуальным предпринимателем - арендатором.
В соответствии со статьей 579 ГК Республики Беларусь арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Из содержания договора не усматривалось, что балансодержатель имеет право выступать арендодателем, самостоятельно вносить изменения в договор и, в частности, увеличивать размер арендованных площадей, устанавливать размер арендной платы, изменять сроки аренды и другие существенные условия договора.
Анализ соответствующих пунктов договора свидетельствует о том, что функции балансодержателя сводятся к выполнению технических вопросов, получению на свой расчетный счет арендной платы и пени за просрочку оплаты. Остальные вопросы по буквальному толкованию условий договора отнесены к ведению арендодателя и арендатора. Доказательства, подтверждающие право балансодержателя на сдачу в аренду помещений, в деле отсутствует.
Суд принял решение на основании договора и дополнений к нему, подписанных не арендодателем, а балансодержателем.
Кроме того, судом не привлечен к участию в деле арендодатель, а следовательно, суд первой инстанции разрешил спор, касающийся прав и обязанностей арендодателя, без его участия.
На основании вышеизложенного, а также в связи с тем, что судом не исследован вопрос о фактических размерах занимаемой арендатором нежилой площади (по договору и вне договора) в период, за который предъявлена ко взысканию арендная плата, ставках арендной платы, подлежащей применению, председателем хозяйственного суда области решение отменено, а дело направлено на новое рассмотрение.
Материал подготовлен специалистами
Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь
| 
