Зарегистрировано в НРПА РБ 4 апреля 2003 г. N 6/360
Обсудив результаты изучения судебной практики по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения, в целях обеспечения правильного применения законодательства при разрешении дел этой категории Пленум Верховного Суда Республики Беларусь
постановляет:
1. В силу положений ч. 1 ст. 44 Конституции Республики Беларусь, п. 1 ст. 210 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Неприкосновенность собственности, права ее наследования охраняются законом.
Гражданин - собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения, то есть вправе использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи отдельно или вместе с семьей, сдавать для проживания на основании договора. Использование жилых помещений не по назначению допускается только в случаях, предусмотренных законодательством.
2. Разрешая споры, связанные с правом собственности на жилые помещения, судам следует руководствоваться нормами Конституции Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Жилищного кодекса Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. N 1593-12 (с изменениями и дополнениями) "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь", Законом Республики Беларусь от 8 января 1998 г. N 135-З (с изменениями и дополнениями) "О совместном домовладении", Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. N 133-З (с изменениями, внесенными Законом Республики Беларусь от 4 января 2003 г. N 177-З) "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" <*>, другим законодательством Республики Беларусь.
-------------------------------
<*> Закон Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" вступает в силу с 8 мая 2003 г.
3. При подготовке к судебному разбирательству дел о праве собственности на жилые помещения, разделе жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, недействительности сделок с ними с целью избежания волокиты и ошибок при разрешении споров судам следует обсуждать вопросы о необходимости принятия мер к обеспечению иска и назначения экспертиз в порядке, предусмотренном гражданским процессуальным законодательством Республики Беларусь.
Следует также выяснять основание, характер и объем заявленных требований, в частности: предъявлен иск о признании права собственности или права пользования жилым помещением, о разделе жилого помещения или об определении порядка пользования. При этом нужно иметь в виду, что суд не может по собственной инициативе изменить основание и предмет иска, выйти за пределы заявленных требований о жилом помещении, если это не предусмотрено законом.
4. Обратить внимание судов, что право собственности на возведенное жилое помещение возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 220 ГК), а право собственности приобретателя жилого помещения по договору - с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 224 ГК, п. 2 ст. 529 ГК).
Разрешая спор о жилом доме, возникший до завершения строительства и государственной регистрации, если государственная регистрация незавершенного строительства не предусмотрена законодательством, суд в силу п. 3 ст. 220 ГК может признать право собственности на строительные материалы, из которых построен этот дом. Однако если с учетом степени готовности дома можно определить отдельно подлежащие выделу части строения, строительство которых технически возможно завершить после раздела, суд вправе по иску лиц, возводивших совместно с застройщиком жилой дом с целью создания общей собственности, а также по иску наследников произвести раздел неоконченного строительством дома.
5. Если сделка с жилым помещением совершена в надлежащей форме, но сторона в сделке уклоняется от ее государственной регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 166 ГК). В этом случае сделка с жилым помещением регистрируется в соответствии с решением суда. Поэтому в резолютивной части решения должны содержаться сведения, необходимые для регистрации сделки: дата совершения сделки и ее конкретное содержание, данные о жилых помещениях, в отношении которых совершена сделка, фамилия, имя, отчество, а также число, месяц, год рождения и адрес местожительства участников сделки, сведения об ограничениях прав на жилое помещение.
6. С учетом положений ч. 2 ст. 103 ЖК при оформлении в собственность квартиры членами жилищно-строительного, жилищного кооператива члены их семей (а не только супруги), вложившие при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности на жилое помещение, могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение или на соответствующую денежную компенсацию. Такие требования к членам ЖСК могут быть удовлетворены судом, если уплата паевых взносов имела место после 1 июля 1999 г. (ч. 2 ст. 127 ЖК).
7. Судам надлежит иметь в виду, что жилое помещение в доме жилищно-строительного, жилищного кооператива, не оформленное на праве собственности, по иску заинтересованных лиц может быть признано наследственным имуществом, если за него полностью выплачен пай и в заявлении, направленном в компетентные органы, наследодатель выразил свою волю на оформление жилого помещения в собственность (п. 4 ст. 1033 ГК). С учетом положений п. 4 Инструкции о порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 19 марта 2002 г. N 2, эти требования могут быть удовлетворены, если имелось согласие об оформлении жилого помещения в собственность членов семьи члена кооператива, участвовавших в уплате паевых взносов.
8. Обратить внимание судов, что государственная регистрация жилых помещений, прав на них и сделок с ними производится регистраторами организаций по государственной регистрации в последовательности, определенной ст. 10 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". Заинтересованное лицо, полагающее, что действиями (бездействием) регистратора нарушены его права, может подать жалобу на действия (бездействие) регистратора в суд или обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую организацию по государственной регистрации (ст. 43 Закона). Обращение с заявлением в соответствующую организацию по государственной регистрации не препятствует гражданину обжаловать действия (бездействие) регистратора в судебном порядке.
9. Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, как правило, производится на имя основного застройщика, приобретателя жилого помещения, если иное не установлено законодательством или договором. Участие в возведении, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения (ч. 4 ст. 102 ЖК).
Если на возведение, приобретение жилого помещения была использована безвозмездная субсидия, то члены семьи, с учетом которых начислялась субсидия, также могут требовать признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение исходя из размера субсидии, приходящейся на долю каждого из них.
10. В соответствии со ст. 56 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" основанием регистрации права собственности на жилое помещение может быть решение суда об установлении факта приобретательной давности (ст. 235 ГК). Разрешая такие дела, судам следует иметь в виду, что наличие у заявителя правомочий владения жилым помещением (например, имеет долю в праве собственности на жилое помещение, пользуется им по договору найма) является основанием к отказу в удовлетворении требований об установлении факта приобретательной давности.
При наличии спора о жилом помещении одновременно с установлением факта приобретательной давности могут быть заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение; в этом случае спор рассматривается судом в исковом производстве.
11. Исходя из положений ст. 220 ГК, п. 2 ст. 223 ГК, лицо, осуществившее самовольную постройку жилого дома на не принадлежащем ему земельном участке, не приобретает права собственности на этот дом.
Суд может признать за лицом, осуществившим самовольное строительство жилого дома на не принадлежащем ему земельном участке, право собственности на дом при условии, что компетентным органом в установленном порядке принято решение о предоставлении ему этого земельного участка, а сохранение возведенного дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 223 ГК).
Отсутствие решения компетентного органа о предоставлении земельного участка не влечет отказа в возбуждении дела, однако является основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом.
12. Разъяснить судам, что возведенное или приобретенное супругами в период брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в порядке наследования) является их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором. При разделе имущества супругов размер долей каждого из них в праве совместной собственности на жилое помещение определяется в соответствии со ст. 259 ГК и ст. 24 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье; при наличии Брачного договора суд исходит из его условий.
Если в период возведения, приобретения жилого помещения лица не состояли в браке, спор между ними о праве собственности и разделе жилого помещения разрешается в соответствии с нормами ГК, регулирующими вопросы общей собственности.
13. Жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, может быть признано судом совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга произведены, в частности, капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование жилого помещения, в результате чего его стоимость значительно увеличилась; для выяснения этого вопроса суду необходимо получить заключение эксперта о стоимости жилого помещения до и после ремонта, реконструкции, переоборудования.
Участие супругов в возведении, приобретении, ремонте жилого помещения, принадлежащего другим лицам, не влечет признания за ними доли в праве собственности на это жилое помещение (если иное не было установлено соглашением между ними), но является основанием предъявления требований о взыскании денежной компенсации.
14. Если жилое помещение возводилось, приобреталось супругами не только за счет совместных средств, но и за счет средств, полученных ими в кредит в период совместного проживания и ведения общего хозяйства, суд вправе разделить жилое помещение между супругами, с согласия кредитора возложив на каждого из них обязанность по дальнейшему погашению кредита в соответствующих долях (п. 26 Правил размещения банками Республики Беларусь денежных средств в форме кредита, утвержденных постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 24 мая 2001 г. N 116); привлечение кредитора по таким делам в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, является обязательным.
Если же расчет за кредит и по другим денежным обязательствам за жилое помещение произвел один из супругов после распада семьи из собственных средств, суд вправе удовлетворить его требования об увеличении доли в праве собственности на жилое помещение лишь при наличии доказательств о том, что второй супруг умышленно уклонялся от расчетов по этим обязательствам.
15. В результате приватизации жилого помещения на общих основаниях участники приватизации (кроме супругов) приобретают право на доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от размера вложенных жилищных квот и внесенных ими денежных средств, если их доли не определены в договоре о приватизации жилого помещения и в техническом паспорте квартиры в соответствии с п. 17 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 21 сентября 2001 г. N 1399.
В случае, если жилищная квота была начислена члену семьи нанимателя жилого помещения, но впоследствии без его согласия не зачтена на приватизацию, он не лишается права требовать признания доли в праве собственности на жилое помещение. При разрешении спора расчет долей участников приватизации производится судом соответственно размерам начисленных им жилищных квот и вложенных денежных средств.
16. Судам следует иметь в виду, что:
- раздел жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 119 ЖК, влечет прекращение права долевой собственности на жилое помещение; после такого раздела каждый из участников долевой собственности признается собственником выделенной ему части жилого помещения, которой вправе пользоваться, владеть и распоряжаться по собственному усмотрению;
- при определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, право долевой собственности сохраняется, так как жилые комнаты и подсобные помещения выделяются в этом случае не в собственность, а в пользование.
Требования участников долевой собственности о разделе жилого помещения, в том числе жилого дома, по основаниям ч. 1 ст. 119 ЖК могут быть удовлетворены, если выделяемая доля составляет изолированную часть жилого помещения с отдельным входом либо имеется техническая возможность превратить эту часть жилого помещения в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Если раздел жилого помещения технически возможен, но с отступлением от размера долей участников общей собственности, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли, взыскав денежную компенсацию за разницу в долях и изменив соответственно доли в общей собственности на жилое помещение.
17. Разъяснить судам, что раздел жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 119 ЖК не влечет прекращения права общей собственности, так как подсобные помещения остаются в общей долевой собственности; участники долевой собственности после такого раздела сохраняют преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст. 253 ГК).
В силу положений ст. 44 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" после раздела жилого помещения производится его государственная регистрация. Поэтому в резолютивной части решения суда о разделе жилого помещения должны быть указаны необходимые для государственной регистрации разделенного жилого помещения данные, в том числе об изменении размера долей собственников в жилом помещении, а при разделе жилого помещения по основаниям ч. 2 ст. 119 ЖК - также о размере доли каждого из них в жилых комнатах и подсобных помещениях после раздела.
18. При разделе имущества супругов жилое помещение может быть передано судом одному из них при согласии другого на получение денежной компенсации за его долю в праве собственности на жилое помещение либо оставлено в их общей долевой собственности.
Если на праве совместной собственности супругам принадлежит несколько жилых помещений, при отсутствии соглашения о разделе их между супругами суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других, имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения.
19. В соответствии со ст. 255 ГК выплата денежной компенсации участнику долевой собственности на жилое помещение вместо выдела доли в натуре допускается только с его согласия. Вместе с тем если доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения, то по иску других собственников суд вправе передать им долю собственника в жилом помещении с выплатой ему денежной компенсации. Стоимость доли собственника в праве собственности на жилое помещение, подлежащая выплате, определяется соглашением всех участников долевой собственности; при отсутствии такого соглашения для определения стоимости доли суд вправе назначать экспертизу.
Получение собственником присужденной по решению суда денежной компенсации влечет утрату им права на долю в жилом помещении (п. 5 ст. 255 ГК).
20. При решении вопроса о том, является ли доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительной, суд принимает во внимание общую площадь жилого помещения и размер доли собственника.
Наличие или отсутствие у собственника существенного интереса в жилом помещении суду следует определять в каждом конкретном случае с учетом размера доли участника общей собственности в жилом помещении, обеспеченности его другим жильем и других, заслуживающих внимания обстоятельств. Если суд придет к выводу, что доля собственника в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена, но участник долевой собственности имеет существенный интерес в этом жилом помещении, то он не может быть лишен доли в праве собственности на жилое помещение по основаниям п. 4 ст. 255 ГК.
21. Судам надлежит иметь в виду, что собственник, заявивший требования об увеличении его доли в жилом помещении с выплатой денежной компенсации в пользу других участников долевой собственности, обязан представить доказательства о наличии у него средств, необходимых для выплаты компенсации.
Отсутствие доказательств, подтверждающих такую возможность, может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований, связанных с выплатой денежной компенсации другим участникам долевой собственности за их долю в праве собственности на жилое помещение (например, о разделе жилого помещения с уменьшением доли одного из участников долевой собственности, о передаче доли в общей собственности с выплатой денежной компенсации (п. 4 ст. 255 ГК), о преимущественном праве наследника на получение жилого помещения в счет своей доли в наследстве (ст. 1082 ГК).
22. Суд вправе удовлетворить иск об изменении долей в общей собственности на жилое помещение, если установит, что пристройка, надстройка или перестройка, повлекшие увеличение площади жилого помещения, осуществлены собственником с соблюдением установленных правил.
Изменение долей в общей собственности на жилое помещение является основанием к удовлетворению требований собственника об изменении порядка пользования жилым помещением, если такой порядок был установлен ранее соглашением участников долевой собственности или решением суда.
23. Судам надлежит иметь в виду, что подсобные строения одноквартирного жилого дома (сараи, гаражи, летние кухни и другие) являются принадлежностью жилого дома; общие помещения и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома, обслуживающие более одной квартиры в таких домах, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Поэтому собственник жилого дома, квартиры в многоквартирных жилых домах не вправе отчуждать подсобные строения или долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу подсобных строений или этой доли отдельно от жилого помещения, если законом или договором не установлено иное (ст. 135 ГК, п. 2 ст. 274 ГК).
При отчуждении жилого дома подсобные строения переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора не был обусловлен снос или перенос подсобных строений прежним собственником.
В случае раздела жилого дома эти строения выделяются участникам долевой собственности пропорционально долям в праве собственности; при отсутствии такой возможности решается вопрос о взыскании денежной компенсации.
24. Одновременно с требованиями о жилом доме суд может решить и заявленные требования об установлении порядка владения земельным участком, на котором расположен дом.
При переходе права собственности на жилой дом вопрос о праве на земельный участок, на котором находится дом, решается в порядке, установленном ст.ст. 55 и 93 Кодекса Республики Беларусь о земле.
25. Разрешая споры о недействительности сделок с жилыми помещениями, судам необходимо выяснять, заявлены требования об установлении факта ничтожности сделки и применении последствий ее недействительности или о признании оспоримой сделки с жилыми помещениями недействительной.
В силу положений п. 1 ст. 167 ГК ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее недействительности по решению суда. Поэтому заинтересованные лица могут обратиться в суд как с иском об установлении факта ничтожности сделки и применении последствий ее недействительности (если возник спор о факте, влекущем недействительность сделки), так и с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Если заявлены требования о признании сделки с жилыми помещениями недействительной, а суд установит, что эта сделка ничтожна, то он вправе применить последствия недействительности сделки по собственной инициативе (п. 2 ст. 167 ГК).
26. Последствия недействительности сделок с жилыми помещениями, установленные ст. 168 ГК, применяются в том случае, когда сделка исполнена одной или обеими сторонами полностью или частично. Если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п. 1 ст. 283 ГК, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК).
27. Судам следует иметь в виду, что жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о недействительности сделки с жилым помещением.
В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилого помещения. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке.
28. В соответствии с п. 4 ст. 9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца.
Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о претензиях на него у лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства - ч. 2 ст. 123 ЖК), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения.
29. Принимая отказ истца от иска, признание иска ответчиком или утверждая мировое соглашение сторон по спору о жилом помещении, в соответствии с ст. 61 ГПК суд обязан проверить, не противоречат ли эти действия закону и не ущемляют ли чьих-либо прав и охраняемых законом интересов. В частности, следует установить, не влечет ли отказ или признание иска, утверждение мирового соглашения лишения жилья детей и недееспособных, имеется ли возможность регистрации сделки, раздела жилого помещения в соответствии с условиями мирового соглашения; наличие таких обстоятельств является основанием к рассмотрению спора о жилом помещении по существу (ч. 4 ст. 285 ГПК).
30. В связи с принятием настоящего постановления признать утратившим силу постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 4 июня 1993 г. N 5 (с изменениями и дополнениями от 25 марта 1999 г. N 2) "О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом" (Судовы веснiк, 1993 г., N 3; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., N 30, 6/5).
Председатель Верховного Суда
Республики Беларусь В.О.СУКАЛО
Секретарь Пленума, судья Верховного Суда
Республики Беларусь И.Н.МИНЕЦ
| 
