Суд, рассмотрев материалы дела по иску ОАО "А" к Унитарному предприятию "Б" о признании договора купли-продажи недействительным,
установил:
Иск заявлен о признании недействительным состоявшегося 18.06.01 аукциона (торгов) по продаже здания N 9, расположенного по ул. Ф. в г.Минске, и признании недействительным договора купли-продажи N 76 от 19.06.01 указанного здания, заключенного между ОАО "А" и Унитарным предприятием "Б".
Представители истца в с/заседании поддержали исковые требования.
Представители ответчика иск не признали, изложив свои доводы в отзывах на иск.
Истец в исковом заявлении указал, что 19.06.01 между ОАО "А" и ответчиком был заключен договор купли-продажи здания. Имущество передано по акту приемки-передачи 19.06.01.
Основанием для приобретения ответчиком прав покупателя по указанному договору явилось решение аукционной комиссии от 18 июня 2001 года, согласно которому УП "Б" признано победителем аукциона, как участник, предложивший наиболее высокую цену.
Несмотря на это истец полагает, что при проведении торгов был нарушен порядок проведения аукциона и нормы действующего законодательства, имели место незаконный перевод прав покупателя на ответчика и нарушение порядка отчуждения имущества. В силу п. 3.2 утвержденного Положения о проведении аукционов по продаже помещений (объектов), не используемых в производстве и решения собрания участников от 30.03.01 г., основанием для участия в проводимом аукционе являлось внесение задатка в сумме, равной 3-м % начальной стоимости объекта.
В соответствии с установленной общим собранием участников начальной стоимостью объекта 70000 долларов США эта сумма задатка определялась в размере 2872800 руб. (3% - 2100 долл.; курс котировки Национального Банка Республики Беларусь на 05.06.01 г. - 1368 руб. за 1 дол. США; 2100 x 1368 = 2872800 руб.). Установленные в настоящее время фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что СП "В" ООО перечислило всего лишь 2800000 руб. Указанное имело место 5 июня 2001 г., т.е. в последний день приема заявок на участие в аукционе. Вторым участником и победителем торгов - УП "Б" - установленная сумма задатка вообще не вносилась. Поскольку участники аукциона не оплатили установленные суммы задатка, они были необоснованно допущены к участию в торгах.
Посчитав, что торги были проведены с нарушениями, истец обратился в суд с настоящим иском.
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что "нарушены правила проведения аукциона по продаже здания, о которых говорилось ранее", устроители аукциона не включили в извещение, опубликованное в газете "Вечерний Минск" ряд положений: сведения о форме торгов, порядок оформления участия в них и их проведение, порядок определения лица, выигравшего торги, срок и порядок внесения аукционного задатка, что сузило круг кандидатов на участие; СП "В" внесло 5.06.2001 г. 2800000 руб. вместо положенных 2872800 руб. и необоснованно было допущено к участию в аукционе, вторым участником торгов сумма вообще не вносилась; доводы ответчика о том, что имела место договоренность о зачете долговых обязательств считает не обоснованными, платежные документы о перечислении суммы задатка не представлялись; представителем истца указано новое обстоятельство в обоснование своих требований - здание продано по заниженной цене, его рыночная стоимость составляла 339069335 руб., а продано за 79747500 руб., в связи с чем, как указано представителем истца, "предприятие не получило причитающегося дохода, а акционеры и государство соответствующих дивидендов".
Далее представитель истца в ответах на вопросы представителей ответчика пояснила, что в извещении не был оговорен конкретный срок внесения задатка, дополнительное соглашение к договору перевода долга она видит впервые, считает, что цена объекта не должна быть ниже балансовой стоимости; оценка стоимости производилась на 1.06.01. Представитель указала, что после вынесения решения общим собранием отчуждение имущества стало регламентироваться ст. 418 ГК РБ; организатором торгов были нарушены условия участия в аукционе; договоренности о зачете долговых обязательств не было; в аукционную комиссию никто не обращался; аукцион носил формальный характер; между руководителями состоялась договоренность об отчуждении здания в пользу УП "Б"; согласно двухсторонней реституции предусмотрен возврат здания и возврат денег.
В представленном ответчиком отзыве на иск указано, что аукцион был проведен в полном соответствии с требованиями ст. 418 ГК РБ, основанием которого явилось решение общего собрания акционеров ОАО "А", а также приказ генерального директора; своевременно - 17.05.01 дано объявление о проведении аукциона; помимо 2800000 руб. перечисленных пл. поручением N 86 от 5.06.01, СП "В" перечислило в качестве задатка еще 87500 руб. 11.06.01; момент внесения задатка не установлен, основным требованием являлось его внесение до начала торгов, т.е. до 18.06.01; необоснованно, как указано в отзыве, утверждение истца о не внесении задатка ответчиком, так как у ОАО "А" имелась задолженность перед УП "Б" в сумме 99000000 руб.; письмом от 5.06.01 N 126 учебный центр обратился к ОАО "А" о допуске к участию в аукционе с предложением зачесть в качестве задатка 3500000 руб. путем вычета ее из указанного долга; генеральный директор ОАО "А" согласился с таким предложением, наложив резолюцию; такой способ внесения задатка следует признать, как считает ответчик, правомерным. Ответчик в своем письме во вопросу определения стоимости здания (исх. N 329 от 18.06.03) указал, что оценочная стоимость на 01.06.01 согласно ведомости оценки, произведенной БРТИ г.Минска, составляла 79281116 руб., а поскольку здание являлось частной собственностью, вопрос определения его стоимости находился в исключительной компетенции собственника. В ходе аукциона начальная цена увеличена до 73500 долл. США.
16 и 17 ноября 2000 г. УП "Б" по договору уступки долга перечислило ОАО "А" 99000000 руб. В соответствии с мировым соглашением между УП "Б" и ОАО "А" сумма оплаты за здание составила 341700000 руб. С учетом изложенного считает, что за приобретенное здание уплачена сумма, превышающая его оценочную стоимость.
Ответчиком также указано, что после приобретения здания проведены значительные работы по его восстановлению. Однако доказательств этого не представлено.
Ответчик заявил ходатайство со ссылкой на ч. 2 ст. 182 и ч. 2 ст. 200 ГК РБ о применении срока исковой давности.
Привлеченный к участию в деле в качестве специалиста начальник отдела по оценке недвижимого имущества УП БРТИ пояснил, что согласно Положения по оценке стоимости объектов государственной собственности, нормативы которого имели обязательный характер для объектов госсобственности и рекомендательный - для иных, была проведена по заявке ООО "А" оценочная стоимость здания на 1.12.00; согласно п. 3.5 Положения при продаже здания его стоимость для реализации могла быть увеличена комиссией предприятия с учетом рыночного фактора с применением, в данном случае коэффициента - 2,28.
При обращении с заявкой о проведении оценки просили определить оценочную стоимость здания без учета коэффициента рыночного фактора; по Положению существующему сейчас обязательно был бы применен (для реализации) указанный коэффициент и произведена рыночная оценка. Далее представитель БРТИ на вопросы суда пояснила, что по ранее существующим нормам для состоявшегося 18.06.01 аукциона должна была быть произведена оценка по состоянию на 1.01.01; оценочная стоимость стала бы выше; на вопросы представителей ответчика пояснила, что при продаже здания его оценка обязательна, когда износ превышает 50%; оценочная стоимость здания на 1.06.01 без учета рыночного коэффициента - 79281116 руб.; сложившаяся практика не рекомендует продавать объекты ниже балансовой стоимости.
КУП "Г" указало: решением Мингорисполкома от 24 декабря 2002 г. N 1974 пакет акций ОАО "А", находящийся в коммунальной собственности города Минска передан в управление КУП "Г". Решение собрания акционеров об отчуждении здания основывалось на оценке его стоимости, произведенной БРТИ без учета рыночного коэффициента. Применение данного коэффициента увеличило бы стоимость объекта не менее чем в трехкратном размере. В связи с явным занижением стоимости проданного имущества, КУП "Г" прямо заинтересован в решении данного вопроса, т.е. решение повлияет на его права по отношению к ОАО "А" (ст. 46 ХПК РБ); основанием для заключения оспариваемого договора купли-продажи явилось решение аукционной комиссии. Аукцион был проведен с нарушением правил, установленных законодательством и Положением о проведении аукционов по продаже помещений (объектов) не используемых в производстве, утвержденном генеральным директором ОАО "А" 10 мая 2001 г. Так, одним из участников аукциона - СП "В" - не в полном объеме внесен предусмотренный задаток в размере начальной стоимости объекта (28732800 руб.). Возражения ответчика о зачете в счет задатка денежных средств, перечисленных СП "В" 11 июня 2001 г. несостоятельны по следующим основаниям:
- п. 4 ст. 418 ГК РБ определено "Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении";
- в извещении о проведении аукциона, опубликованном в газете "Вечерний Минск", указано - "заявки на участие в аукционе принимаются до 16.00 5 июня 2001 г.";
- п. 3.2 Положения о проведении аукционов по продаже помещений (объектов) не используемых в производстве, утвержденном генеральным директором ОАО "А" 10 мая 2001 г., установлено - "Для участия в аукционе продавцу должны быть представлены... заверенная банком копия пл. поручения о внесении задатка...";
- п. 3.4 этого же Положения определено - "Прием заявлений со всеми необходимыми документами заканчивается в срок, указанный в извещении", т.е. 5 июня 2001 г.
Таким образом, аукционная комиссия необоснованно приняла заявление на участие в аукционе СП "В".
Внесение задатка путем зачета долговых обязательств, на которое ссылается ответчик также противоречит п. 3.2 вышеуказанного Положения о проведении аукционов.
Кроме того, косвенным обстоятельством нарушения норм, установленным для проведения аукциона (ст. 418) является и несоответствие суммы, на которой ответчик настаивает в качестве задатка.
Письмо с резолюцией генерального директора ОАО "А" о зачете в счет задатка и допуске к участию в аукционе не может служить основанием для признания самого допуска к аукциону правомочным, так как приказом N 161 от 15.05.01 была создана аукционная комиссия, которой были переданы полномочия по проведению аукциона. Таким образом, решение о изменении формы задатка должно было быть рассмотрено на заседании аукционной комиссии с составлением соответствующего протокола.
Учитывая вышеизложенное, оба участника аукциона допущены к участию в аукционе с нарушением правил его проведения, т.е. неправомерно.
Дополнительным основанием признания аукциона и договора купли-продажи здания недействительными являются и договора займа, залога и перевода долга. В связи с тем, что все они датированы одним числом - 16.11.00 - в соответствии со ст. 720 ГК РБ договор займа на момент подписания договора залога и перевода долга не вступил в силу. Кроме того, согласно ст. 320 договор залога недействителен, в связи с несоблюдением правил его удостоверения и регистрации. В пояснениях сделан вывод: указанный объект был фактически продан путем прямой продажи ответчику, а проведением аукциона осуществлено с целью прикрытия этой продажи - т.е. имела место притворная сделка. В соответствии с п. 2 ст. 171 ГК РБ, притворная сделка ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. В данном случае прямая продажа объекта противоречит решению общего собрания акционеров и является недействительной (ст. 169 ГК РБ).
Заслушав представителей сторон, третьих лиц на стороне истца, специалиста, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно приказа по ОАО "А" от 15.05.01 во исполнение решения общего собрания акционеров от 30.03.01 (10,7% акций принадлежит государству) утверждено Положение "О проведении аукционов по продаже помещений (объектов), не используемых в производстве" и создана аукционная комиссия, которой вменено в обязанность в срок до 30.06.01 подготовить и провести аукцион по продаже здания бывшего заводоуправления (без котельной и проходной), расположенного по адресу: г.Минск, ул. Ф., 9; начальная цена продажи установлена в размере 70000 долл. США в белорусских рублях по курсу доллара США, определяемому Национальным банком Республики Беларусь на день оплаты; сумма задатка для участия в аукционе определена в 3%-та от начальной цены. Касаясь вынесенного решения общего собрания, как усматривается из письма Минского государственного производственного объединения "Д" от 30.03.01, представителю государства в органах управления ОАО "А" П. было предоставлено право, как представителю МГПО "Д", голосовать "за" по всем вопросам повестки дня, кроме вопроса N 5 "О даче согласия на отчуждение помещений, не используемых в производстве". То есть государственное предприятие, имевшее часть акций ОАО "А", возражало против продажи помещений.
Руководитель ответчика обратился с письмом к генеральному директору ОАО "А" с просьбой о допуске к участию в аукционе по продаже здания бывшего заводоуправления, в котором также изложена просьба о зачете суммы задатка - 3% от начальной стоимости цены объекта в размере 3500000 руб. и просил вычесть эту сумму из долга ОАО "А" УП "Б" - 99000000 руб.; названная сумма, как указано далее в письме, поступила по договору переуступки долга N 58 от 16.11.02. На письме имеется резолюция о допуске к участию в аукционе и зачете суммы в качестве задатка за счет долга; на экземпляре этого же письма имеется запись о зачете суммы 2872800 руб.
Согласно п. 3.2 Положения "О проведении аукционов по продаже помещений (объектов, не используемых в производстве", утвержденного на предприятии, для участия в аукционе продавцу должны быть представлены заявление на участие в аукционе, заверенная копия пл. поручения о внесении задатка и другие документы.
Суду не представлено доказательств регистрации заявления ответчика на участие в аукционе; суд также констатирует, что в Положении о его проведении не предусмотрено иной формы внесения задатка, чем указанная; тем более вопрос о зачете решался не аукционной комиссией, а лично бывшим ген. директором.
Из оглашенных в судебном заседании показаний свидетеля К., являвшегося членом аукционной комиссии, усматривается, что велся журнал учета кандидатов, в него были внесены только два участника. Указанные обстоятельства о приеме документов на участие в торгах подтвердил и свидетель Л. (председатель комиссии).
Как усматривается из материалов дела, здание было продано за 79747500 руб. В имеющемся в материалах дела Акте ревизии отдельных вопросов финансово-хозяйственной деятельности ОАО "А" за период с 1994 г. составленном по результатам проверки сотрудниками контрольно-ревизионного управления Министерства финансов Республики Беларусь по Минской обл., указано, что по договору перевода долга от 16.11.2000 общество "Е" уступило УП "Б" право требования с ОАО "А" 99 млн.руб. по договору займа от 16.11.2000: в качестве залога акционерное общество гарантирует возврат займа путем продажи "Б" свободных нежилых помещений корпуса ОАО "А"; произведенной аудиторской проверкой переоценки здания установлено, что оценочная стоимость отчуждаемой его части с учетом рыночного фактора по состоянию на 1 июня 2001 составила 339,1 млн.руб. Аудитор сообщил, что вопросы применения или неприменения рыночного фактора следовало решать с представителем государства. Оценка здания для состоявшегося 18.06.01 аукциона должна была быть проведена по состоянию на 01.10.01, чего не было сделано.
Согласно п. 2 ст. 418 ГК РБ (организация и проведение торгов) извещение должно содержать в любом случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно Положения "О проведении аукционов по продаже помещений (объектов) не используемых в производстве" "целью проведения аукционов по продаже помещений (объектов), не используемых в производстве является продажа имущества по максимально высоким ценам".
Предприятие (его комиссия) имела реальную возможность продать здание по более высокой цене с применением коэффициента 2,28, как усматривается из заключения независимо аудитора, о чем также поясняла в с/заседании представитель БРТИ, чего не было сделано. Аукционная комиссия лишь выполняла распоряжения руководителя предприятия, не исполняя в полной мере своих задач (согласно п. 2.3 Положения "организует всю работу по проведению аукциона"). Внесение задатка в иной форме нежели представление заверенной банком копии платежного поручения о его внесении, о чем упоминалось выше, Положением не предусмотрено.
Суд считает, что аукцион был проведен с нарушением правил, установленных законодательством, а также Положением о проведении аукционов, утвержденным руководителем ОАО "А".
Согласно ст. 419 ГК РБ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1); признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2).
Таким образом, суд считает, что поскольку торги проведены с нарушением правил, установленных законодательством, их следует признать недействительным, т.е. аукцион (торги) ОАО "А" от 18.06.01 по продаже здания; а также следует признать недействительным договор купли-продажи от 19.06.01, заключенный между истцом и ответчиком по продаже указанного объекта, указав, что ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности с констатацией истечения срока необоснованно, так как в настоящем случае признаются недействительными торги, следствием чего становится недействительным и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги. Срок исковой давности в настоящем случае не истек, его начало следует считать с момента ознакомления истца с Актом от 19.09.2001 г.
Согласно ст. 168 ГК РБ при недействительности сделок каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Обстоятельств препятствующих возврату полученного сторонами согласно имеющихся в деле документов не имеется. Поэтому следует обязать ответчика возвратить истцу здание (бывшее заводоуправление, без котельной и проходной) общей пл. 887 кв.м., а истца - возвратить ответчику полученные денежные средства за здание в сумме 79747500 руб., а также 55190531 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (за 755 дн. по 14.07.03), а всего 134938031 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 150 - 153 ХПК РБ, суд
решил:
1. Признать аукцион (торги) недействительным с даты его проведения.
2. Признать заключенный между ОАО "А" и Унитарным предприятием "Б" договор от 19.06.01 купли-продажи здания недействительными с даты заключения договора.
3. Обязать Унитарное предприятие "Б" возвратить ОАО "А" переданное ранее по вышеуказанному договору здание.
4. Обязать ОАО "А" возвратить Унитарному предприятию ""Б" полученные денежные средства за здание 79747500 руб. и 55190531 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего 134938031 руб.
| 
