Хозяйственный суд Минской области рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении хозяйственного суда Минской области дело по иску Совместного белорусско-американского предприятия "А" ООО к Республиканскому унитарному предприятию "Областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" о признании недействительной государственной регистрации сделки купли-продажи движимого и недвижимого имущества между СП "А" ООО и ООО "Б"
Сущность спора: Истцом заявлены исковые требования о признании недействительной государственной регистрации сделки купли-продажи движимого и недвижимого имущества между СП "А" ООО и ООО "Б".
Одним из оснований иска истец указал, что третьим лицом в суд представлен документ, которого не было в регистрационном деле на момент регистрации данной сделки, а именно доп. соглашения от 10.09.03 к зарегистрированной сделке, в связи с чем, по мнению истца, имеются основания для признания регистрации данной сделки недействительной. При этом ген. директором истца в суд представлены оригиналы документов из регистрационного дела, которое директор истца получил от РУВД и при возвращении его обратно удержал данные документы у себя. В частности, руководителем истца представлены в суд оригиналы: заявления директора ООО "Б" о регистрации сделки, договора между СП "А" ООО и ООО "Б", протокола согласования договорных цен, акта приемки-передачи имущества по договору.
Ответчик в отзыве на иск возразил против исковых требований, указав, что все документы, необходимые для регистрации вышеуказанной сделки были представлены регистратору, обратив внимание на то, что документы регистрационного дела были истребованы в филиале ответчика районным РУВД и до настоящего момента не возвращены в полном объеме (часть документов возвращена в копиях).
Третье лицо также возразило против исковых требований, указав, что регистрация вышеуказанной сделки была произведена в соответствии с законодательством, поскольку все необходимые документы для ее регистрации были представлены регистратору, а отдельные неточности в текстах разных экземпляров договора являются чисто техническими погрешностями. При этом представитель третьего лица указал, что невозврат РУВД документов регистрационного дела в полном объеме подтверждается представленными руководителем истца в суд оригиналов документов из регистрационного дела.
НИИ проблем криминологии, криминалистики и судебной экспертизы представил заключение эксперта, в котором указано, что установить в какое время и одновременно ли выполнены тексты, подписи, нанесены оттиски круглых печатей, нанесены оттиски штампа регистрационного органа и выполнены им записи в данных оттисках штампа, а также нанесены круглые печати регистрационного органа на оборотных сторонах обоих экземплярах договоров и дополнительного соглашения, а также установить соответствует ли время изготовления документов и время нанесения указанных оттисков штампа и круглой печати, время выполнения подписей и записей в оттисках штампа указанным в них датам - не представляется возможным по причине отсутствия в настоящее время научно разработанной и апробированной на практике методики определения абсолютного и относительного возраста штрихов по признакам их временных изменений.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, суд
установил:
01.10.03 РУП "Областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" произведена государственная регистрация сделки купли-продажи движимого и недвижимого имущества между СП "А" ООО и ООО "Б" Истец, считая, что государственная регистрация ответчиком договора произведена с нарушением действующего законодательства, просит признать данную регистрацию недействительной.
В обоснование своих исковых требований истец указал, что третьим лицом в суд представлено доп. соглашение к зарегистрированной сделке, которого не было в регистрационном дела на момент регистрации данной сделки; ряд документов косвенно подтверждают, что бывший директор истца Я. участвовал в подаче заявления на регистрацию сделки и представлению документов для ее осуществления; экземпляры договора, имеющиеся у ответчика, третьего лица и у истца содержат ряд различий; предметом договора является одновременно движимое и недвижимое имущество, числа и сроки в тексте договора не упомянуты хотя бы раз в договоре словами, наименования юридических лиц приведены в тексте с сокращениями; в регистрационном деле на спорный объект недвижимости имелось ряд документов, при наличии которых необходимо было до регистрации сделки зарегистрировать переход права собственности на часть спорного объекта недвижимости и переоформить удостоверение права собственности на данный объект в связи с изменением наименования истца; директор третьего лица длительное время до заключения сделки был заместителем директора истца, а в течение полутора месяца продолжал фактически выполнять обязанности работника истца, уже не являясь штатным сотрудником истца, что, по мнению директора истца, указывает на то, что зарегистрированная сделка была заключена по сговору должностных лиц сторон сделки. При наличии данных обстоятельств, по мнению истца, регистратор в случае правильного применения норм ст. 68 Закона Беларуси "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" не должен был принимать поданные документы для регистрации сделки купли-продажи движимого и недвижимого имущества между СП "А" ООО и ООО "Б", а должен был отказать в ее регистрации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал свои возражения, указав, что все документы, необходимые для регистрации вышеуказанной сделки были представлены регистратору, отдельные недостатки в тексте договора, в том числе неуказание чисел словами, полных наименований юридических лиц в договоре, не может вести к признанию действий регистратора и регистрации сделки незаконными, одновременно обратив внимание на то, что документы регистрационного дела были истребованы в филиале ответчика РУВД и до настоящего момента не возвращены в полном объеме (часть документов возвращена в копиях), а часть подлинников из данного регистрационного дела удержал незаконно у себя ген. директор истца.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал возражения ответчика против исковых требований, указав, что регистрация вышеуказанной сделки была произведена в соответствии с законодательством, поскольку все необходимые документы для ее регистрации, в том числе дополнительное соглашение к договору, были представлены регистратору, а отдельные неточности в текстах разных экземпляров договора являются чисто техническими погрешностями, что в совокупности не может ввести к бесспорному основанию признания регистрации сделки недействительной. В частности, представитель третьего лица, указал, что в регистрационном удостоверении права собственности на спорный объект недвижимости указано сокращенное наименование истца, в котором отсутствует указание конкретных его учредителей (в том числе иностранных), кроме того, действующее законодательство Беларуси не предписывает выдавать новые удостоверения на право собственности на объекты недвижимости в связи с заменой иностранных учредителей - участников юридических лиц. Относительно указания ген. директора истца на сговор должностных лиц сторон договора при его заключении представитель третьего лица указал, что данные доводы могут быть предметом исследования в суде в случае оспаривания истцом самого договора по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Т. показал, что работал в должности заместителя директора истца почти до конца июля 2003 года, а с 01.08.03 являлся уже директором ООО "Б", при этом в течение августа и начале сентября 2003 года помогал новым сотрудникам истца в осуществлении хозяйственной деятельности истца, за которую отвечал свидетель, будучи заместителем директора истца (передавал документы, сведения и наработанные контакты с представителями других субъектов хозяйствования), договор о покупке объекта недвижимости был заключен им с директором истца Я. в начале августа, а дальше шла подготовка к его регистрации в Слуцком филиале ответчика, в рамках которой представители третьего лица неоднократно приезжали к регистраторам ответчика в г.Слуцке, где им указывали на необходимость представления новых документов, в связи с чем вплоть до самой регистрации сделки документы дорабатывались, в том числе в сентябре было заключено дополнительное соглашение к договору. Относительно конкретных дат, когда совершались определенные действия по заключению договора, доп. соглашения к нему, внесению изменений в текст договора, свидетель пояснил, что не может вспомнить, указав, что даты, указанные в данных документах соответствуют действительности.
Свидетель Б. показала, что все необходимые документы для регистрации вышеуказанной сделки были представлены 23.09.03, в том числе, дополнительное соглашение к ней от 10.09.03, в связи с чем 01.10.03 она произвела ее регистрацию.
Свидетель П. показал, что регистрацией сделки занимался регистратор Слуцкого филиала, а он как руководитель филиала лишь знал о том, что до подачи заявления документы на регистрацию предъявлялись не все, в связи с чем регистратором было указано на необходимость предоставления дополнительных документов, и после предоставления этих документов она произвела регистрацию сделки. Что касается передачи документов Октябрьскому РУВД пояснил, что документов было много, в связи с чем могла быть ошибка в их передаче, т.е. он не уверен, были ли переданы документы сверх того, что указано в описи или нет.
РУВД в письме указал, что к нему в период с 24.09 по 30.10.03 поступали заявления ген. директора истца, о незаконных действиях бывшего руководителя истца Я. и бывшего председателя общего собрания учредителей предприятия С., в том числе хищения ими зданий и производственных помещений предприятия, в том числе путем незаконного отчуждения имущества заинтересованной сторонней организации - ООО "Б". Для проверки доводов в филиале ответчика были получены по сопроводительному письму документы, включая оригиналы и копии, отражающие суть сделки между СП "А" ООО и ООО "Б", которые после изучения были переданы согласно расписки ген. директору истца В связи с тем, что последний не возвратил документы в Слуцкий филиал ответчика, документы были истребованы у директора истца, который возвратил документы по почте в филиал ответчика.
Комитет по Земельным ресурсам, геодезии и картографии при СМ Беларуси представил перечень нормативных актов, принятых в развитие Закона Беларуси "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее по тексту - "Закон о регистрации"), указав, что в переходный период, предусмотренный ст. 71 данного Закона, и до утверждения новых актов законодательства Беларуси, принимаемых в развитие Закона о регистрации, территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним руководствуются и применяют акты, принятые в установленном порядке соответствующими государственными органами и организациями до вступления в силу Закона о регистрации (до 08.05.03), в части, не противоречащей требованиям Закона о регистрации, установленной формы штампы, технические паспорта, регистрационные удостоверения, справки и другие формы бланочной продукции, а также выдают информацию в форме выписки из государственной земельно-кадастровой книги.
Оценив в совокупности материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, суд пришел к выводу о необоснованности требований истца исходя из следующего.
Истец заявил требования о признании недействительной государственной регистрации сделки купли-продажи движимого и недвижимого имущества между СП "А" ООО и ООО "Б", при этом истец указывает ряд оснований исковых требований, часть которых может быть предметом отдельного судебного разбирательства в случае предъявления иска о признании данного договора недействительным по основаниям, предусмотренным нормами ст.ст. 175, 180 ГК Беларуси.
В частности, судом в рамках настоящего дела в обоснование поданного иска не могут быть приняты доводы истца о превышении полномочий генеральным директором истца Я. при заключении договора, поскольку сделка, совершенная с превышением полномочий, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения (ст. 175 ГК Беларуси). Истцом данные требования в суд не заявлялись.
Не могут быть приняты и доводы истца о заключении договора по злонамеренному соглашению должностных лиц истца и третьего лица, поскольку сделка, совершенная под влиянием злонамеренного соглашения представителей одной стороны с другой стороной, также является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 180 ГК Беларуси). Истцом данные требования в суд также не заявлялись.
Ссылки же истца на другие нарушения регистратора ответчика в обоснование признания государственной регистрации спорной сделки недействительной являются несостоятельными, поскольку часть обстоятельств истцом не доказывается имеющимися материалами дела, а отдельные неточности (погрешности) в представленных на регистрацию документов с учетом противоречивости законодательства Беларуси, регламентировавшего (в период осуществления оспоренной истцом государственной регистрации сделки) государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, не позволяют суду с учетом норм Закона о регистрации сделать вывод о незаконности регистрации договора N 23/02 от 06.08.03.
Так, доводы истца о том, что доп. соглашение от 10.09.03 к договору отсутствовало при подаче директором третьего лица заявления о регистрации сделки об отчуждении недвижимого имущества по договору не основаны на материалах дела, поскольку свидетель Б. в судебном заседании показала, что все необходимые документы для регистрации вышеуказанной сделки были представлены.
Назначенная судом техническая экспертиза представленных истцом - экземпляра договора между СП "А" ООО и ООО "Б", третьим лицом - экземпляра договора между СП "А" ООО и ООО "Б" и дополнительного соглашения к договору на предмет определения времени их изготовления и проставления на них оттисков печати и штампов филиала ответчика, не дала заключения по существу поставленных вопросов, указав что ее проведение не представляется возможным по причине отсутствия в настоящее время научно разработанной и апробированной на практике методики определения абсолютного и относительного возраста штрихов по признакам их временных изменений.
Таким образом, собранными доказательствами по делу, в том числе по заявленным ходатайствам представителей истца, не доказан факт отсутствия доп. соглашения к договору при подаче директором ООО "Б" заявления о регистрации экземпляра договора и документов, необходимых для регистрации.
Что касается незаконности принятия регистратором поданного заявления при отсутствии регистрации предыдущих изменений в недвижимом имуществе (сделки по выделу доли Колхоза "В" из СП "А" и обратная продажа данного имущества Колхозом "В" СП "А"), то как усматривается из представленных материалов соответствующие заявления от Колхоза "В" и СП "А" о проведении регистрации данных изменений не поступало. С учетом этого суд пришел к выводу, что наличие в материалах регистрационного дела спорного объекта недвижимости (цех деревообработки) документов об отчуждении части недвижимого имущества без соответствующих заявлений о производстве регистрационных действий, не могло служить препятствием для регистрации сделки по отчуждению объекта недвижимости в целом по договору, поскольку по состоянию на 23.09.03 материалами регистрационного дела подтверждалось право собственности на спорный объект недвижимости за истцом.
Что касается отсутствия нового удостоверения о праве собственности на спорный объект недвижимости за истцом после смены иностранного участника - учредителя, то изменение состава участников юридического лица без проведения реорганизации данного юридического лица не влечет изменение правообладателя на спорный объект недвижимости, при этом представитель третьего лица обоснованно отметил, что в регистрационном удостоверении права собственности на спорный объект недвижимости указано сокращенное наименование истца, в котором отсутствует указание конкретных его учредителей (в том числе иностранных), и, действующее законодательство Беларуси не предписывает выдавать новые удостоверения на право собственности на объекты недвижимости в связи с заменой иностранных учредителей - участников юридических лиц.
Относительно не указания чисел словами и полных наименований юридических лиц в договоре суд считает, что данные недоработки договора не могут вести к признанию действий регистратора и регистрации сделки незаконными, в случае если предметом договора является объект недвижимости в целом, в данной местности он является одним, цифровые показатели и наименования юридических лиц в договоре не противоречат имеющимся в регистрационном деле данным, при этом суд отмечает, что подписи должностных лиц сторон договора скреплены оттисками печатей сторон, в которых имеются их полные наименования.
Тот факт, что в текстах экземпляров договора на которых имеется оттиск штампа и печати, проставленных регистратором ответчика, имеются отличия, также не может являться основанием для признания незаконными действий регистратора и регистрации сделки, поскольку различия текстов пунктов 1.1. и 2.1. договора в разных его экземплярах не изменяет сущность предмета сделки по отчуждению объекта недвижимости в целом и не влечет препятствий для регистрации данной сделки, поскольку формулировки пунктов 1.1. и 2.1. не противоречат имевшимся материалам регистрационного дела, а пункт 2.2. договора (всех экземпляров) позволяет определенно установить объект недвижимости, сделка по отчуждению которого подлежала регистрации.
Ссылка истца в исковом заявление в обоснование иска на то, что регистратор не имел права принимать без наличия информационного письма (ОКПО, СООУ, СОАТО, ОКОНХ), копии УНН ООО "Б", учредительного договора, решения РИК о выделении земельного участка СП "А" с внесенными изменениями после перерегистрации с белорусско-британского на белорусско-американское совместное предприятие также не основано на нормах Закона о регистрации и иных актах законодательства, поскольку представленные третьим лицом документы на регистрацию соответствуют общим требованиям к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации сделки, установленным ст.ст. 32, 33 Закона о регистрации (в частности, заявление о государственной регистрации сделки, договор N 23/02 от 06.08.03 и доп. соглашение от 10.09.03 к договору, акт приема-передачи имущества по договору, свидетельство о регистрации и Устав ООО "Б").
Действия регистратора по приему документов на регистрации 23.09.03 отражены в журнале регистрации заявлений , а регистрация сделки отражена в регистрационной книге.
В свою очередь истец не представил доказательств и не привел доводов, позволяющих суду исходя из норм ст.ст. 32 - 39 Закона о регистрации сделать вывод о незаконности действий регистратора по приему документов на регистрацию договора между СП "А" ООО и ООО "Б".
При этом суд считает необходимым отметить, что доводы истца относительно превышения полномочий бывшим директором истца при заключении договора и наличия сговора должностных лиц сторон договора при его заключении могут быть предметом исследования отдельного судебного разбирательства о признании оспоримой сделки недействительной по искам лиц, указанных в ст.ст. 175, 180 ГК Беларуси и не могут являться бесспорным основанием для признания государственной регистрации сделки недействительной без рассмотрения вопроса о недействительности сделки.
Что касается ссылки истца на незаконность государственной регистрации ответчиком 06.01.04 и права собственности на спорный объект недвижимости за третьим лицом, несмотря на то, что истец направлял ответчику 24.10.03 письменное заявление о незаконности зарегистрированного филиалом ответчика договора, то в соответствии с п. 4 ст. 35 Закона о регистрации при наличии заявления заинтересованного лица, желающего обратиться в суд для оспаривания сделки, права совершение регистрационного действия может быть приостановлено не более одного месяца, а при поступлении из суда письменной информации о возбуждении производства по соответствующему иску совершение регистрационного действия приостанавливается до разрешения дела судом.
При таких обстоятельствах и в соответствии со ст.ст. 7 - 9, 391, 520 - 522, 525 - 527 ГК Беларуси, ст.ст. 32 - 39 Закона о регистрации, ст. 61 ХПК Беларуси в иске истцу следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 17, 61, 108, 150 - 154, 161 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, Декретом Президента Республики Беларусь от 12.03.03 N 9, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Совместного белорусско-американского предприятия "А" ООО (Слуцкий район) отказать.
|
