Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО "А" к Могилевскому горисполкому, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика - Могилевское УКП "Б", о понуждении к заключению договора,
установил:
Иск предъявлен о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения площадью 117 кв.м в доме N 42 по ул. П. в г.Могилеве.
Представители истца в судебном заседании иск поддержали.
В обоснование иска истец ссылается на то, что между горисполкомом и ТПТ "А", правопреемником которого является ОАО "А", в 1994 году был заключен договор финансирования капитального ремонта дома N 42 по ул. П.; в соответствии с условиями данного договора ТПТ "А" обязалось предоставить финансовые средства для осуществления капитального ремонта, а горисполком обязался по окончании капитального ремонта дома передать истцу помещение на 1-ом этаже в осях 1 - 4 площадью 117 кв.м для организации фирменного кондитерского магазина и кафе, заключив с истцом договор купли-продажи и выдав истцу свидетельство о праве собственности на полностью выкупленное у государства имущество. Истцом обязательства исполнены надлежащим образом, капитальный ремонт дома завершен в 2002 году, ответчик же от заключения договора купли-продажи уклоняется.
Ответчик иск не признает, мотивируя это тем, что в настоящее время горисполкомом установлен порядок оформления документации по отчуждению объектов недвижимости (решение от 22.03.2002 N 6-60), в соответствии с которым для принятия решения об отчуждении помещения по ул. П., 42 ОАО "А" необходимо было подготовить пакет документов путем заключения соответствующего договора с МГУКП "Б"; такой договор не был заключен из-за разногласий сторон по цене оказываемых услуг. Ответчик не согласен с п. 2 предложенного истцом проекта договора купли-продажи - условием о зачете перечисленных денежных средств на финансирование капитального ремонта дома в стоимость выкупаемого объекта, так как это противоречит законодательным актам; необоснованным считает ответчик и включение в договор условия об отнесении на горисполком всех рисков, связанных с увеличением стоимости объекта, поскольку договором финансирования капитального ремонта и дополнительным соглашением к нему не определена окончательная стоимость объекта.
Заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований по следующим основаниям:
в соответствии с решением Могилевского горисполкома от 19 января 1994 года N 104-17 между ТПТ "А" и Могилевским горисполкомом 4 марта 1994 года был заключен договор финансирования капитального ремонта дома N 42 по ул. П. в г.Могилеве, согласно которому истец обязался предоставить финансовые средства для осуществления капитального ремонта дома, а ответчик обязался передать истцу помещение площадью 117 кв.м на 1-ом этаже дома в осях 1 - 4 для организации фирменного кондитерского магазина и кафе (п. 1.1 договора). В пунктах 2.1.1, 2.1.2 договора стороны предусмотрели, что ТПТ "А" до 01.04.94 вносит на расчетный счет горисполкома сумму 4838420 руб., равную оценочной стоимости передаваемого товариществу помещения, затем до 01.06.2004 вносит первый взнос в сумме 50046500 руб. на финансирование капитального ремонта, второй взнос в сумме 50046500 руб. - до 01.12.94. Указанные суммы в полном объеме были перечислены ТПТ "А" на счет ответчика платежными поручениями от 22.03.94 N 601 на сумму 4838420 руб., от 26.05.94 N 2201 - 50046500 руб., от 04.04.95 - 53567865 руб. (сумма взноса и сроки ее внесения изменены согласно письму горисполкома от 13.02.95 N 80).
В соответствии с пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора от 04.03.94 ответчик обязался после уплаты истцом оценочной стоимости помещения и внесения первого взноса на финансирование капитального ремонта дома выдать истцу Временное свидетельство о праве собственности на частично выкупленное у государства имущество, по окончании капитального ремонта - оформить правовую документацию по передаче прав владения, пользования и распоряжения помещением, заключив договор купли-продажи и выдав истцу Свидетельство о праве собственности на полностью выкупленное у государства имущество.
Проектно-сметной документацией был предусмотрен срок реконструкции спорного помещения - 3,5 месяца (пояснительная записка к сводному сметному расчету рабочего проекта). Капитальный ремонт дома фактически завершен в 2002 году (акт приемки от 30 декабря).
8 мая 2003 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору от 04.03.94, согласно которому на истца были возложены дополнительные обязанности по корректировке проектно-сметной документации, благоустройству прилегающей территории и возмещению затрат по прокладке наружных инженерных коммуникаций в сумме 990471 руб. (оплачено 16.05.2003), ответчик же признал свои обязанности по передаче истцу объекта недвижимости и оформлению документации, необходимой для совершения сделки купли-продажи с учетом уплаченных истцом денежных средств (п.п. 3.1, 3.2).
Обязательства, предусмотренные пунктами 2.2.2, 2.2.3 договора от 04.03.94 и п.п. 3.1, 3.2 дополнительного соглашения к договору ответчиком не исполнены до настоящего времени.
Направленный истцом 31 марта 2004 года проект договора купли-продажи горисполкомом не подписан.
ГК Республики Беларусь 1964 года, действовавший на момент заключения договора финансирования капитального ремонта, не содержал норм о заключении предварительного договора. Однако, согласно ч. 2 ст. 4 ГК Беларуси 1964 года, гражданские права и обязанности возникают из сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Договор от 04.03.94, заключенный между сторонами, не противоречил законодательным актам, действующим в тот период. Дополнительным соглашением к договору, подписанным в период действия ГК Беларуси 1998 года, стороны подтвердили обязательства, принятые в 1994 году по договору финансирования капитального ремонта дома, не изменив условия первоначального договора, а дополнив его рядом обязательств для истца.
По изложенным основаниям договор финансирования капитального ремонта дома (с учетом дополнений, внесенных дополнительным соглашением к нему) оценивается судом как предварительный договор.
В соответствии со ст. 399 ГК Беларуси 1998 года по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, применяются положения, установленные п. 4 ст. 415 ГК.
Пунктом 4 статьи 415 ГК предусмотрено, что в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 401 ГК).
Договор от 04.03.94 содержит все существенные условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи помещения, в том числе условие о цене сделки. По смыслу пунктов 1.1, 2.1.1, 2.2.3 договора помещение на 1-ом этаже дома N 42 по ул. П. в осях 1 - 4 площадью 117 кв.м считается полностью выкупленным по окончании капитального ремонта дома. Договор не содержит условий о внесении истцом каких-либо дополнительных платежей, связанных с продлением срока капитального ремонта.
При таких обстоятельствах требование истца о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи помещения является законным и обоснованным. Иск подлежит удовлетворению. Договор купли-продажи следует принять в редакции, предложенной истцом ответчику 31.03.2004, за исключением пункта 2, который необходимо принять в следующей редакции, предложенной истцом в ходе судебного разбирательства по делу:
"2. Цена договора и порядок оплаты.
2.1 Рыночная стоимость объекта согласно заключению МГКУП "Б" N 150 составляет 111076955 (сто одиннадцать миллионов семьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей.
2.2 Оплата за объект произведена Покупателем в полном объеме в период с 1994 по 2004 годы путем финансирования капитального ремонта дома N 42 по улице П. в городе Могилеве на основании договора финансирования и соглашения к нему.
2.3. Все риски (упущенная выгода, неполученные доходы), вызванные изменением действующего законодательства и изменением стоимости объекта, обусловленные в том числе длительностью капитального ремонта, превысившего разумный срок, предусмотренный частью второй статьи 295 ГК Республики Беларусь, относятся на Продавца".
Судом не могут быть приняты условия ответчика об определении стоимости помещения индексным методом согласно Положению об оценке государственного имущества, утвержденному постановлением Мингосимущества и Минстата от 12.06.2001 N 24/100/33, установлении цены объекта - 221341403 руб. и о доплате истцом за объект (при этом сумма доплаты ответчиком не определена). Такие условия должны применяться по правоотношениям, возникшим в период действия указанных законодательных актов. Правоотношения же между сторонами возникли более 10 лет назад и обязательства по договору финансирования капитального ремонта исполнены истцом до вступления в силу Положения "Об оценке стоимости объектов государственной собственности" 1996 года и Положения 2001 года. В тексте договора указана рыночная стоимость объекта, определенная УКП "Б", то есть реальная стоимость объекта в настоящее время. Требование ответчика, просрочившего исполнение встречного обязательства по договору от 04.03.94, об увеличении стоимости объекта и доплате истцом денежных средств неправомерно.
Расходы по госпошлине, в том числе связанные с подачей кассационной жалобы, следует отнести на ответчика в соответствии с правилами статьи 108 ХПК Беларуси.
Руководствуясь ст.ст. 7, 391, 399, 415 ГК Республики Беларусь, ст.ст. 108, 150, 156 ХПК Республики Беларусь, суд
решил:
Понудить Могилевский городской исполнительный комитет к заключению с открытым акционерным обществом "А" договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 117 кв.м, расположенного по адресу: г.Могилев, ул. П., дом 42, в осях 1 - 4.
Принять договор в редакции, предложенной ответчику открытым акционерным обществом "А" 31.03.2004, за исключением пункта 2 договора, который принять в следующей редакции:
"2. Цена договора и порядок оплаты.
2.1. Рыночная стоимость объекта согласно заключению МГУКП "Б" N 150 составляет 111076955 (сто одиннадцать миллионов семьдесят шесть тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей.
2.2. Оплата за объект произведена Покупателем в полном объеме в период с 1994 по 2004 годы путем финансирования капитального ремонта дома N 42 по улице П. в городе Могилеве на основании договора финансирования и соглашения к нему.
2.3. Все риски (упущенная выгода, неполученные доходы), вызванные изменением действующего законодательства и изменением стоимости объекта, обусловленные в том числе длительностью капитального ремонта, превысившего разумный срок, предусмотренный частью второй статьи 295 ГК Республики Беларусь, относятся на Продавца".
Взыскать с Могилевского городского исполнительного комитета в пользу открытого акционерного общества "А" 285000 руб. в возврат расходов по госпошлине.
Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию Хозяйственного суда Могилевской области в течение 10 дней после его принятия.
| 
