Изучив подготовленный хозяйственным судом Гомельской области обзор судебной практики по аренде, обращаем внимание на следующее.
1. В обзоре приведено два дела по искам, содержащим одинаковые требования о взыскании долга по арендной плате за пользования нежилыми помещениями на основании договоров аренды.
В обоих случаях суд пришел к выводу, что договор аренды нельзя считать заключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить передаваемые в пользование помещения.
В связи с этим по одному делу суд отказал в удовлетворении иска. Решение мотивировано тем, что в обоснование заявленного требования истец сослался на неисполнение ответчиком обязательств по договору, который является незаключенным. В процессе судебного разбирательства от истца не поступило заявление об изменении предмета или основания иска. Суд указал, что истец вправе в защиту своих интересов предъявить иск по иным основаниям.
По другому делу суд удовлетворил иск, применив нормы гл. 59 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), и взыскал с ответчика сумму неосновательного обогащения, выразившегося в пользовании помещениями истца. Кассационная инстанция оставила решение без изменения. Не принят во внимание довод ответчика о том, что суд самостоятельно изменил основание иска. В постановлении указано, что основание заявленного иска, которое составляет неуплата денежных средств за пользование помещениями, осталось неизменным.
Взыскание денежных средств за пользование помещениями составляет предмет иска. Основание иска - это фактические обстоятельства, положенные в основу заявленного требования; указанное истцом субъективное право, которое он счел нарушенным.
В данном случае истец заявил требование о взыскании задолженности по арендной плате, сославшись на нарушение его прав, возникших из договора аренды. Однако суд вынес решение о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения, выразившегося в пользовании чужим имуществом. Таким образом, суд самостоятельно изменил основание иска, допустив нарушение ст. 43 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК).
2. В обзоре приведено дело по иску арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за пользование помещениями. При рассмотрении данного иска суд установил факт ничтожности договора аренды. Констатировав данный факт в мотивировочной части решения, суд, руководствуясь п. 2 ст. 167 и п. 2 ст. 168 ГК, пришел к выводу, что ответчик обязан возместить истцу в денежной форме стоимость фактического пользования помещениями. Эта стоимость определена судом по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги. Таким образом, в результате рассмотрения иска о взыскании арендной платы суд по собственной инициативе применил последствия ничтожности заключенного сторонами договора аренды.
Из ст. 167 ГК и п. 8 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.05.2004 N 11 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок" следует, что суд вправе по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки в случае установления факта ничтожности этой сделки.
В данном случае суд, установив факт ничтожности договора аренды при рассмотрении иска о взыскании арендной платы, правомерно констатировал данный факт в мотивировочной части решения. При этом применение последствий недействительности ничтожной сделки не является выходом суда за пределы заявленного иска.
3. В обзоре приведено дело по иску индивидуального предпринимателя к двум унитарным предприятиям облпотребсоюза о переводе на него прав и обязанностей по заключенному между ответчиками договору аренды нежилых помещений.
Между одним из ответчиков (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, принадлежащих арендодателю на праве хозяйственного ведения. До истечения срока договора арендатор заявил о своем желании продлить аренду, однако арендодатель отказался заключить с ним договор на новый срок в связи с отсутствием согласия на это собственника (облпотребсоюза), который заявил о намерении использовать имущество для собственных нужд. В течение года после истечения срока договора арендодатель заключил договор аренды спорных помещений со вторым ответчиком.
В обоснование иска истец сослался на правило ст. 592 ГК о том, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Суд отказал в иске, руководствуясь п. 3 ст. 276 ГК, согласно которому унитарное предприятие не вправе сдавать в аренду имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника, а также ст. 579 ГК, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Суд пришел к выводу, что облпотребсоюз как собственник имущества ответчиков вправе был распорядиться помещениями по своему усмотрению. Передачу помещений в аренду одним унитарным предприятием другому суд расценил как использование их облпотребсоюзом для собственных нужд.
Нормы ст. 592 ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок обязательны для любого арендодателя, независимо от того, является ли он собственником либо иным законным владельцем сданного в аренду имущества. Исходя из норм ГК об аренде, право собственника распоряжаться переданным в аренду имуществом не должно приводить к нарушению прав арендатора. В частности, в ст. 588 ГК закреплено правило о следовании прав арендатора за объектом аренды при переходе права собственности к другому лицу.
Вопрос о согласовании договора аренды с собственником имущества может быть предметом оценки при проверке судом соответствия условий заключенного договора требованиям законодательства.
Согласно ст. 592 ГК условиями реализации преимущественного права арендатора являются надлежащее исполнение им своих обязательств по договору, письменное уведомление арендодателя о желании возобновить арендные правоотношения, а также реальное намерение последнего сдавать имущество в аренду. Препятствием для реализации этого права может служить лишь намерение самого арендодателя использовать имущество для собственных нужд.
Заместитель Председателя
Высшего Хозяйственного Суда
Республики Беларусь Л.Г.КОЗЫРЕВА
| 
