ПО иску СООО "А"
К ответчику ООО "Б"
Об установлении факта ничтожности сделки.
Сущность спора: иск заявлен об установлении факта ничтожности сделки- предварительного договора от 29 апреля 2004 года по ст. 166, 167 ГК РБ - не соблюдение требуемой формы договора.
Представителями истца иск поддержан в полном объеме.
Представителем ответчика иск не признан по мотивам изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд
установил:
ООО "А" заявлен иск об установлении факта ничтожности предварительного договора от 29 апреля 2004 г., заключенного с ООО "Б".
В обоснование требования о ничтожности договора истец в своем заявлении ссылается на следующие обстоятельства:
В соответствии с п. 2 ст. 399 предварительный договор должен заключаться в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со ст. 131, 165 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.
В момент рассмотрения спора, заключенный между истцом и ответчиком договор не зарегистрирован.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Требование о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости истец относит к форме договора.
Ответчик иск не признал, сославшись в своем отзыве на п. 3 ст. 220, 162, 399 ГК.
По мнению ответчика сделки купли-продажи строительных материалов не подлежат государственной регистрации и могут быть заключены между юридическими лицами в простой письменной форме. Исходя из этого, ответчик полагает, что раз простая письменная форма договора соблюдена, то оснований для удовлетворения иска не имеется.
Из пояснений сторон, судом также установлено, что на момент заключения договора незавершенное строительством административное здание по ул. О., 8 в г.Минске, не законсервировано и не регистрировалось в качестве объекта незавершенного строительства.
Оценив представленные доказательства, пояснения сторон суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего:
В соответствии с ч. 1 ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из п. 1.1 и п. 1.2.1 предварительного договора вытекает, что предметом основного договора являлась купля-продажа незавершенного строительством административного здания.
Из п. 1.2.2 основного договора вытекает, что цена договора определена как цена за объект в целом, в стоимость которого входит стоимость материалов, проектно-сметной документации, заключений, согласований и выполненных на объекте работ (услуг) и т.д.
Кроме этого в цену основного договора включены также и понесенные ответчиком иные затраты связанные со строительством объекта (п. 1.2.3).
В соответствии с ч. 1. ст. 525 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В заключенном между сторонами договоре определено лишь местонахождение незавершенного строительством административного здания (ул. О., 8 в г.Минске). Вместе с тем данные относительно метража, этажности объекта и другие индивидуализирующие недвижимость данные в договоре не определены.
Таким образом, суд установил, что ни в предварительном, ни в основном договоре, ни в приложении N 1 от 29 апреля 2004 г., стороны не определили условия о предмете договора направленного на отчуждение недвижимости, ввиду чего в силу п. 1. ст. 402 такой договор не может считаться заключенным.
Суд соглашается с доводом ответчика относительно того, что в соответствии с п. 3 ст. 220 ГК до завершения создания недвижимого имущества, в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" объектом государственной регистрации является, в том числе и создание недвижимого имущества.
Учитывая требования законодательства относительно государственной регистрации недвижимого имущества, до момента такой регистрации стороны не могут заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.
Вместе с тем относительно предмета основного договора суд установил.
В п. 1.2.1 договора, в котором закреплен предмет основного договора, ни в приложении N 1 к нему, не в состоявшейся между сторонами переписке, не определены ни ассортимент, ни количество, ни иные характерные при купле-продаже тех или иных строительных материалов условия.
Из текста договора, в том числе из условий договора относительно его цены, невозможно установить, какие же конкретно строительные материалы должны были быть проданы по основному договору.
В соответствие с п. 1 ст. 424 ГК по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (вещь, товар).
Те или иные строительные материалы могут быть отличаемы (индивидуализированы) между собой по присущим им признакам (кирпич, цемент, песок, лестницы, перекрытия и т.п.). Вместе с тем внутри своей группы те или иные строительные материалы признаются уже вещами, определяемыми родовыми признаками.
При таких обстоятельствах определенное в договоре незавершенное строительством административное здание по ул. О., 8 в г.Минске не может рассматриваться как единый строительный материал.
Ссылка ответчика на п. 3 ст. 220 ГК не обосновывает его позицию относительно продажи незавершенного строительством административного здание по ул. О., 8 в г.Минске как единого строительного материала.
В указанной норме нет определения, что любое незавершенное строительством здание или сооружение, которое создается в качестве объекта недвижимости, до момента его завершения, является единым строительным материалом.
В данной норме закреплено, что до момента завершения создания недвижимого имущества, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.
Таким образом, законодатель определил, что до момента завершения создания недвижимого имущества, оно не может являться единым имуществом, в том числе и единым имуществом в виде строительного материала, а является набором строительных материалов (имущества) и у владельца имеется лишь право собственности на конкретные строительные материалы которые он приобрел для строительства объекта.
При продаже строительных материалов в договоре должны определяться их количество и ассортимент. Это же касается и продажи незавершенного строительством создаваемого недвижимого имущества как строительных материалов.
В виду того, что ни предмет основного договора, как договора направленного на продажу строительных материалов, ни количество передаваемых строительных материалов, ни их ассортимент в основном договоре не определен, такой договор в силу п. 1 ст. 402, п. 2 ст. 435 ГК не может считаться заключенным.
В соответствии с п. 3 ст. 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, в данной норме закреплено существенное условие предварительного договора, а именно то, что должен содержать в себе предварительный договор в отношении основного договора.
Как установлено судом, в основном договоре не согласован ни предмет, ни условие о количестве строительных материалов, ни их ассортимент. Учитывая данные обстоятельства, основываясь на п. 1 ст. 402 ГК суд приходит к выводу о том, что предварительный договор следует признать незаключенным ввиду отсутствия соглашения по всем существенным его условиям названным в законодательстве (п. 3 ст. 399 ГК) как существенные для договоров данного вида.
Руководствуясь п. 14 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27 мая 2004 г. N 11 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок" суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного искового требования об установлении факта ничтожности предварительного договора от 29 апреля 2004 г. ввиду его незаключенности.
Расходы по госпошлине суд возлагает согласно ст. 108 ХПК РБ на истца.
С учетом изложенного выше и руководствуясь ст.ст. 150 - 154 ХПК РБ, суд
решил:
В удовлетворении иска- отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано согласно ст.ст. 174 - 178 ХПК РБ.
| 
