Хозяйственный суд Могилевской области рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению) Индивидуального предпринимателя Иванова И.И. к Обществу с ограниченной ответственностью "Б" о государственной регистрации договора аренды.
Иск заявлен о государственной регистрации договора аренды N 18 от 08.11.2004 года.
В обоснование заявленных требований на договор аренды N 18 от 08.11.2004 года, акт обмера арендуемой площади от 08.11.2004 года, приложение N 1, дополнение N 1 от 01.03.2005 года, письмо ООО "Б" от 28.03.2005 года, письмо ИП Иванова И.И. от 28.03.2005 года.
В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что действительно между ООО "Б" и ИП Ивановым И.И. был заключен договор аренды N 18 от 08.11.2004 года, однако для принятия судом решения о регистрации необходимо, чтобы истец являлся добросовестной стороной, а ответчик должен уклоняться от государственной регистрации договора аренды. По мнению ответчика, истец не может рассматриваться в качестве добросовестной стороны, так как его задолженность перед ответчиком по оплате за фактическое пользование спорным помещением составляет 13531938 руб., что и является предметом иска по делу N 167-10/2005. Со стороны ответчика уклонение также не имело место, так как договор не предусматривает обязанности арендодателя по государственной регистрации договора, а истец с такой просьбой к ответчику не обращался. Сделка является ничтожной и стороны должны вернуть друг другу все полученное по сделке.
Заслушав пояснения представителей истца, ответчика, исследовав представленные материалы, в том числе документы, находящиеся в деле N 167-10/2005, суд
установил:
По предварительному договору аренды N 3 от 02.06.2004 года, заключенному между ООО "Б" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. (арендатор), каждая из сторон взяла на себя обязательства заключить договор аренды торговой площади 33,6 кв.м, расположенной на первом этаже здания по адресу г.Бобруйск, ул. М, 111 со сроком действия 11 месяцев с даты подписания.
При этом арендатор, в доказательство намерений заключить основной договор аренды, после подписания предварительного договора обязан был внести задаток в сумме 2000000 руб. Сумма 2000000 руб. была перечислена на счет арендодателя по платежному поручению N 146 от 02.06.2004 года.
В соответствии с предварительным договором стороны должны были заключить договор аренды продолжительностью 11 месяцев.
В ноябре 2004 года между истцом и ответчиком в соответствии с предварительным договором N 3 от 02.06.2004 года был заключен договор аренды N 18 от 08.11.2004 года с оговоркой о том, что отдельные условия договора аренды не обязательно должны соответствовать условиям предварительного договора.
По договору аренды N 18 от 08.11.2004 года в аренду передавалось то же помещение, часть площади в размере 34,53 кв.м в здании торговый центр "В" по адресу г.Бобруйск, ул. М, 111. Однако срок действия договора аренды был уже определен по 31.12.2007 года. К договору аренды подписаны сторонами приложения N 1 и 2: план помещения и акт обмера арендуемой площади. В марте 2005 года между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды.
Акт приема-передачи составлен не был, однако истец после подписания договора приступил к проведению ремонтных работ в арендуемом помещении. Счета-протоколы согласования цен подписывались истцом и ответчиком за ноябрь и декабрь 2004 года, январь - февраль 2005 года.
По платежному поручению N 406 от 09.03.2005 года истец оплатил ответчику арендную плату в сумме 800000 руб.
В марте 2005 года между истцом и ответчиком возникла переписка по пересмотру условий договора в связи с принятием Указа Президента N 148 от 24.03.2005 года. В июне 2005 года истец предъявил иск к ответчику о регистрации договора аренды, ответчик обратился с иском в суд о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на ничтожность договора аренды, и выселении.
Истец, ссылаясь на уклонение ООО "Б" от регистрации договора, просит суд обязать ответчика зарегистрировать договор аренды. В судебном заседании ответчик уточнил исковые требования и просит суд зарегистрировать договор аренды.
Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истец является недобросовестной стороной по договору, уклоняясь от уплаты арендных платежей, а на арендодателя договором не была возложена обязанность по государственной регистрации договора аренды.
Требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта второго статьи 580, пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом проведении регистрации договора закон не связывает с тем, добросовестно или нет стороны исполняют условия договора, возложена или не возложена на стороны обязанность по проведению регистрации договора.
Договор аренды N 18 от 08.11.2004 года не содержит конкретных указаний на то, кто, арендодатель или арендатор, должны осуществить регистрацию договора аренды. В то же время по пункту 6.4 договора аренды, по вопросам, не урегулированным договором, стороны руководствуются законом РБ, ГК РБ и другими действующими нормативными актами. При заключении предварительного договора N 3 от 02.06.2004 года истец и ответчик взяли на себя обязательство заключить договор аренды. Законом обязанность по проведению регистрации договора аренды в равной степени возложена как на арендатора, так и на арендодателя.
Ответчик не представил доказательств того, что он предпринимал меры по регистрации договора, при этом в отзыве на исковое заявление указал, что отсутствует ответственность за непринятие мер к регистрации договора, кроме той, что сделка является ничтожной и стороны должны вернуть друг другу все полученное по сделке. Однако в разделе 4 предварительного договора указано, что если основной договор не будет заключен по вине "Арендодателя", то он обязан уплатить "Арендатору" двойную сумму задатка. Кроме того, ответчик предпринимал действия по расторжению договора аренды и принудительному выселению (письмо от 16.05.2005 года), а в дальнейшем предъявил иск со ссылкой на ничтожность договора аренды.
В то же время истец в подготовительном судебном заседании пояснял, что обращался в регистрирующий орган, но получил отказ. В судебное заседание истцом представлен ответ регистратора об отказе в приеме документов (договор аренды N 18 от 08.11.2004 года).
В соответствии с частью 3 статьи 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.05.2004 года N 11 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок" указано, что "если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, подлежащей такой регистрации, хозяйственный суд вправе по требованию другой стороны в соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК вынести решение о регистрации сделки, которая в дальнейшем регистрируется в соответствии с решением суда. В этом случае права и обязанности у сторон по сделке возникают с момента регистрации сделки (пункт 3 статьи 403 ГК).
Согласно пункта 2 статьи 32 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" требование пункта 1 (документы, представленные для осуществления государственной регистрации) статьи 32 не распространяется на документы, поступившие в организацию по государственной регистрации из судов, других государственных органов, наделенных в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь правом давать регистраторам предписания, обязательные для исполнения. При поступлении из указанных органов предписания осуществить регистрационное действие недостающие сведения регистратор запрашивает самостоятельно.
С учетом изложенного, подлежит регистрации договор аренды N 18 от 08.11.2004 года, заключенный между ООО "Б" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. на аренду части площади в размере 34,53 кв.м торгового центра "В" по адресу г.Бобруйск, ул. М, 111. Осуществление регистрационных действий следует поручить Республиканскому унитарному предприятию "Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" (Бобруйский филиал).
На основании статьи 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь подлежит взысканию с ответчика в пользу истца 127500 руб. возврат расходов по госпошлине.
Руководствуясь статьями 190 - 194 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
Зарегистрировать договор аренды N 18 от 08.11.2004 года, заключенный между ООО "Б" г.Бобруйск (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. (арендатор).
Республиканскому унитарному предприятию "Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" (Бобруйский филиал) осуществить действия по регистрации договора аренды N 18 от 08.11.2004 года.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Б" в пользу Индивидуального предпринимателя Иванова И.И. 127500 руб. возврат расходов по госпошлине.
Выдать приказ после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Могилевской области в течение пятнадцати дней после его принятия.
| 
