Хозяйственный суд г.Минска, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Совместного открытого акционерного общества "А", г.Минск к Обществу с ограниченной ответственностью "Б", г.Минск о взыскании задолженности в сумме 12361728 рублей,
установил:
Совместное открытое акционерное общество "А" обратилось с иском в суд о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Б" задолженности в сумме 12361728 рублей, в том числе 4313957 рублей задолженности по арендной плате за период с февраля по 30.06.2005 г. и 2257518 рублей задолженности по коммунальным платежам и расходам на содержание и эксплуатацию арендованного имущества за период с февраля по апрель 2005 г. в соответствии с договором аренды от 01.08.2004 г. N 53/А, 5790253 рубля задолженности по арендной плате за время просрочки возврата арендованного имущества из аренды за период с июля по декабрь 2005 г.
В судебном заседании представитель истца иск поддержал, в обоснование заявленных требований пояснил, что 01.08.2004 г. между СОАО "А" и ООО "Б" был заключен договор аренды N 53/А в отношении площадей, расположенных по адресу: г.Минск, ул. Л., 123, находящихся в здании инв. N 26, комнаты 1, 2, 5, 6, 7 на втором этаже. В этот же день сторонами был подписан акт приема-передачи указанных площадей.
По словам представителя истца с самого начала действия договора ответчиком договорные обязательства исполнялись нерегулярно, что подтверждается письмами СОАО "А" в адрес ответчика: N 470 от 30.09.2004 г., N 89 от 21.03.2005 г., N 94 от 13.07.2005 г.
Актом сверки расчетов от 19 мая 2005 г., подписанным генеральным директором и главным бухгалтером истца и бухгалтером ответчика, также подтверждается задолженность ООО "Б" перед арендодателем по состоянию на 18.05.2005 г. в сумме 1135,05 евро арендных платежей и 2257518 рублей коммунальных платежей с февраля 2005 г. по апрель 2005 г. включительно.
В обоснование своих требований представитель истца ссылался на пункт 6.4 договора аренды N 53/А от 01.08.2005 г., согласно которому срок действия договора истек 30 июня 2005 г., а также на пункт 2.3 данного договора, устанавливающий обязанность арендатора письменно извещать арендодателя о сдаче имущества из аренды.
Представитель истца также указал, что до настоящего времени арендованные помещения не освобождены, соответствующий передаточный акт сторонами не подписан, ключи от данных помещений находятся у ответчика, который имеет в них доступ и продолжает ими пользоваться.
Учитывая сложившуюся ситуацию, со стороны истца в адрес ответчика была направлена телеграмма от 19.12.2005 г. о необходимости явиться 21.12.2005 г. для составления акта о возврате из аренды помещений, составления перечня находящегося в данных помещениях имущества, однако ответчик в указанное время не явился.
Учитывая изложенное, а также то, что ответчиком ранее частично производились выплаты в сумме 1069433 рубля по договору перевода долга и 530000 рублей по квитанции, представитель истца заявил ходатайство об уменьшении исковых требований и просил взыскать с ответчика 11375107 рублей, в том числе 3327336 рублей задолженности по арендным платежам за период действия договора аренды, 2257518 рублей задолженности по коммунальным платежам и расходам на содержание и эксплуатацию арендованного имущества за период с февраля 2005 г. по апрель 2005 г., 5790253 рубля арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества из аренды за период с июля 2005 г. по декабрь 2005 г. В части взыскания 986621 рубля задолженности по арендным платежам просил суд принять отказ истца от иска.
Данное ходатайство соответствует требованиям статьи 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, в связи с чем исковые требования принимаются к рассмотрению в сумме 11375107 рублей.
Представитель ответчика в судебном заседании иск признал частично в сумме 2771615 рублей, из которых 2257518 рублей составляют коммунальные платежи и расходы на содержание и эксплуатацию арендованного имущества согласно справке N 191 от 19.05.2005 г., 514097 рублей задолженность по арендной плате по состоянию на 04.04.2005 г. с учетом уплаченных ответчиком сумм: 1069433 рубля по договору перевода долга и 530000 рублей по квитанции. В остальной части представитель ответчика иск не признал, поскольку с 04.04.2005 г. ответчик арендованным имуществом не пользовался.
В обоснование своих возражений против заявленных исковых требований представитель ответчика пояснил, что между СОАО "А" и ООО "Б" действительно был заключен договор аренды N 53/А от 01.08.2004 г., на основании которого и согласно акту приемки-передачи ответчику в аренду было сдано имущество - нежилые помещения (комнаты 1, 2, 5, 6, 7 на втором этаже) в административном здании инв. N 26 общей площадью 93,09 кв.м, расположенные по адресу: г.Минск, ул. Л., 123. При этом, в соответствии с договором 15,01 кв.м арендованных помещений используются под офис, 78,08 кв.м - под производство.
Представитель ответчика указал, что утверждение истца о том, что ООО "Б" продолжает пользоваться арендованным имуществом по настоящее время не соответствует действительности, так как с 04.04.2005 г. доступ в указанные помещения был ограничен, что подтверждается письмом ответчика N 114 от 04.04.2005 г.
Поскольку в арендованных помещениях находится имущество ответчика, а также документация, связанная с хозяйственной деятельностью ООО "Б", им была инициирована передача данного имущества. Письмом N 120 от 07.06.2005 г. ответчик просил разрешения на вывоз с территории завода оборудования, принадлежащего ООО "Б", однако в разрешении было отказано. Письмом N 94 от 13.07.2005 г. ответчик уведомил СОАО "А" о незаконности данных действий, на что истец в письме N 308 от 20.07.2005 г. указал, что оборудование временно удерживается им в силу статьи 340 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Представитель ответчика считает, что такие действия со стороны истца не соответствуют законодательству Республики Беларусь, в связи с чем имущество ООО "Б" в настоящее время находится у СОАО "А" без законных оснований.
Удержание имущества и запрещение доступа в арендованные помещения не позволило ООО "Б" использовать арендованное имущество в соответствии с договором аренды, а также препятствует передаче имущества из аренды и освобождению арендуемых площадей.
По поводу телеграммы от 19.12.2005 г. о необходимости явиться 21.12.2005 г. для составления акта о возврате из аренды помещений и составления перечня имущества, представитель ответчика пояснил, что она была получена им 22.12.2005 г. и была направлена в адрес ООО "Б" после подачи ответчиком в суд иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Учитывая изложенное, представитель ответчика просил в иске СОАО "А" в части взыскания арендной платы за период с 04.04.2005 г. по 27.12.2005 г. отказать.
Выслушав представителей сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.
1 августа 2004 г. между СОАО "А" и ООО "Б" в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь был заключен договор аренды N 53/А. Согласно пунктам 3.2 - 3.4 данного договора за арендуемое имущество арендатор обязан вносить арендную плату в размере 378,35 евро в месяц (в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты), а также оплачивать эксплуатационные расходы и другие коммунальные платежи не позднее 10 числа оплачиваемого месяца на расчетный счет арендодателя.
Свои обязательства по договору N 53/А от 01.08.2004 г. ответчик исполнял нерегулярно. Справкой N 191 от 19 мая 2005 г., подписанной генеральным директором и главным бухгалтером истца и бухгалтером ответчика, а также в судебном заседании установлено, что начиная с февраля 2005 г. ответчиком предусмотренные договором платежи не вносились, кроме 1069433 рублей, перечисленных ООО "Б" 11.04.2005 г. по договору перевода долга и 530000 рублей, внесенных на счет арендодателя на основании квитанции от 14.09.2005 г. в счет погашения задолженности по арендной плате.
Невнесение ответчиком установленных договором платежей явилось причиной того, что 04.04.2005 г. ответчик и его сотрудники не были пропущены на территорию завода, как указано в письме N 114 от 04.04.2005 г. Данный факт подтверждается свидетельскими показаниями, а также признан представителем истца.
Факт, что и впоследствии арендатору чинились препятствия в пользовании арендованным имуществом, в судебном заседании не установлен.
Так, письмо N 94 со стороны ответчика, в котором указано, что СОАО "А" был прекращен доступ сотрудникам ООО "Б" в арендуемые помещения направлено только 13 июля 2005 г., то есть спустя более трех месяцев после того, как с 04.04.2005 г. по словам представителя ответчика его сотрудникам прекратили доступ на территорию завода.
Кроме того, в письме N 94 от 13.07.2005 г. не указан период, в течение которого сотрудникам ответчика был прекращен доступ в арендуемые помещения. При оценке данного доказательства, судом учитывался тот факт, что 30.06.2005 г. договор аренды был прекращен, и арендодатель возражал против его продления, а также то, что в судебном заседании представитель ответчика признал, что почти все сотрудники, работавшие в арендованных помещениях по ул. Л., 123 были уволены им в период с апреля по июль, а на СОАО "А" действует пропускная система.
Факт ограничения доступа не подтвердился также свидетельскими показаниями.
Так, опрошенная в судебном заседании свидетель Р. пояснила, что до настоящего времени работает в ООО "Б" бухгалтером, имеет ключи от своего кабинета. Ключи от остальных комнат находятся у директора. 04.04.2005 г. сотрудников ООО "Б" не пропустили на работу. После этого ей был затруднен доступ на территорию завода. Однако поскольку ей необходимо готовить бухгалтерскую документацию, периодически с разрешения директора завода она проходит на его территорию. При этом, иногда ей приходилось ждать на проходной до двух часов, пока появится директор и разрешит ей войти. На арендованные площади приходила как в период действия договора аренды, так и после его прекращения.
Свидетель Я. суду пояснила, что работает начальником отдела закупок на СОАО "А". ООО "Б" с самого начала не платили арендные платежи, поэтому с мая 2005 г. с директором Л. устно постоянно велись разговоры о расторжении договора аренды и сдаче помещений из аренды. В сентябре 2005 г., когда ему снова предлагали возвратить помещения из аренды, Л. оплатил наличными 530000 рублей арендной платы.
Свидетель Ф. суду пояснил, что работал в ООО "Б" по ул. Л., 123 в г.Минске до 01.06.2005 г. На территорию завода проходил по выданному ему пропуску. 04.04.2005 г. его вместе с остальными сотрудниками не допустили на работу. После 04.04.2005 г. до своего увольнения он с разрешения директора Л. на работу не приходил, так как последний сказал, что их на завод не пропускают. На работу он приходил лишь тогда, когда ему звонил директор Л., при этом на территорию завода их пропускали свободно.
Свидетель Х. суду пояснил, что работал в ООО "Б" с января 2004 года до 08.04.2005 г. по адресу: ул. Л., 123 в г.Минске. На работу он проходил свободно до 04.04.2005 г., когда его и других сотрудников по решению администрации завода не пропустили на рабочие места. После 04.04.2005 г. и до своего увольнения на работу не приходил.
Свидетель Т. суду пояснил, что работал в ООО "Б" с 26.03.2004 г. по 04.08.2005 г. по адресу: г.Минск, ул. Л., 123. В апреле месяце был инцидент, когда его в числе других сотрудников не пропустили на работу. После этого директор Л. сказал на работу не приходить. До своего увольнения на территории завода был около трех раз, последний раз - в июле. Когда приходил на завод вместе с бухгалтером при увольнении, его пропускали.
Свидетель Г. суду пояснила, что работает контролером КПП на СОАО "А". На заводе действует пропускная система, поэтому на территорию завода пропускают только по пропускам. У работников ООО "Б" также были пропуска, и они свободно без препятствий согласно предъявляемым пропускам проходили на завод до конца июня. Потом проход происходил по согласованию с директором. По поводу произошедшего 04.04.2005 г. пояснить ничего не смогла, так как возможно это была не ее смена.
Таким образом, показания свидетелей противоречивы, в связи с чем суд относится к ним критически. Утверждение свидетелей (бывших работников ООО "Б") о том, что их не пропускали на территорию завода основано на словах директора Л., поскольку после 04.04.2005 г. они самостоятельно на свои рабочие места не приходили. Иных доказательств (в том числе писем, актов, составленных по факту недопуска на завод, и т.п.), подтверждающих, что ответчику чинились препятствия в пользовании арендованным имуществом (ограничивался доступ на территорию завода), суду представлено не было.
В силу статьи 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендатор вправе обратиться в суд для досрочного расторжения договора аренды. Ответчик в суд не обращался, намерения возвратить имущество из аренды, в том числе после прекращения договора аренды, также не высказал.
Согласно пункту 2.3 договора аренды N 53/А от 01.08.2004 г. арендатор обязан письменно известить арендодателя не позднее чем за месяц о предстоящем освобождении имущества и передать его арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами договора.
Ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие его намерение возвратить имущество из аренды. Письма ответчика N 86 от 16.06.2005 г. и N 94 от 13.07.2005 г. не могут расцениваться как направленные на возврат арендованного имущества, поскольку, во-первых, в них не указан срок, когда имущество будет сдаваться, нет предложения о подписании передаточного акта (что предусмотрено пунктом 2.3 договора, статьей 626 Гражданского кодекса Республики Беларусь), во-вторых, в данных письмах речь идет о вывозе лишь части имущества, находящегося на арендованных площадях.
В силу статьи 340 Гражданского кодекса Республики Беларусь кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
По состоянию на 13.07.2005 г., когда СОАО "А" уведомил об удержании имущества ответчика в силу статьи 340 Гражданского кодекса Республики Беларусь, ООО "Б" имело задолженность перед арендодателем по арендной плате и коммунальным платежам, начиная с февраля 2005 года.
Ссылка представителя ответчика на то, что имущество ООО "Б" находится у СОАО "А" без законных оснований несостоятельна, так как законность нахождения имущества ответчика на площадях истца подтверждается подписанным сторонами актом приемки-передачи помещений в аренду.
В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь N 20 от 19 мая 2005 г. "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений", поскольку нежилое помещение является частью здания и сооружения и неразрывно с ним связано, правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь применяются к аренде нежилых помещений.
Пунктом 1 статьи 626 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
В силу пункта 2 статьи 626 Гражданского кодекса Республики Беларусь при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 626 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Учитывая вышеприведенные нормы, уклонение ответчика от полного освобождения арендованных площадей и подписания передаточного акта свидетельствует об отказе арендатора от передачи арендованного имущества.
В силу статьи 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, поскольку факт препятствования в пользовании арендованным имуществом в период действия договора аренды судом не установлен, учитывая, что ответчиком не предпринимались действия, свидетельствующие о его намерении возвратить имущество из аренды, а также то, что имущество ответчика до настоящего времени находится на арендованных площадях, ключи от данных помещений также находятся у ответчика, а СОАО "А" не имеет доступа в арендованные помещения, суд считает исковые требования истца правомерными. Правильность произведенного истцом расчета задолженности по заявленным исковым требованиям судом проверена и принята.
В соответствии со статьей 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь судебные расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 568755 рублей суд относит на ответчика, как на сторону, виновную в возникновении спора в суде.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 133, 190, 192 - 194 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Б" в пользу совместного открытого акционерного общества "А" 11375107 рублей, в том числе 3327336 рублей задолженности по арендным платежам, 2257518 рублей задолженности по коммунальным платежам и расходам на содержание и эксплуатацию арендованного имущества, 5790253 рубля арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества из аренды, а также 568755 рублей расходов по государственной пошлине, а всего 11943862 (одиннадцать миллионов девятьсот сорок три тысячи восемьсот шестьдесят два) рубля.
Выдать приказ после вступления решения в законную силу.
2. Принять отказ истца от иска в части взыскания 986621 рубля задолженности по арендным платежам и производство по делу в этой части прекратить.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию суда в течение пятнадцати дней со дня его принятия.
Решение хозяйственного суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.
| 
