Хозяйственный суд г.Минска, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску иностранного общества с ограниченной ответственностью "А" к индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. об изменении договора о долевом участии в строительстве недвижимости между индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. и иностранным обществом с ограниченной ответственностью "А" от 05.08.2005 N 19-05 на предлагаемых истцом условиях, содержащихся в прилагаемом к исковому заявлению проекте дополнительного соглашения N 1 и встречному иску индивидуального предпринимателя Иванова И.И. к иностранному обществу с ограниченной ответственностью "А" о расторжении договора о долевом участии в строительстве недвижимости от 05.08.2005 N 19-05,
установил:
Между сторонами 05.08.2005 заключен договор о долевом участии строительстве недвижимости N 19-05, в соответствии с которым истец обязался финансировать строительство объекта "Магазин по продаже продовольственной и непродовольственной группы товаров с кафетерием по проспекту П. в г.М.", а ответчик выступать в роли заказчика строительства объекта.
В связи с тем, что в процессе исполнения договора ответчик неоднократно нарушал принятые на себя обязательства, в частности отозвал у истца доверенность на осуществление функций застройщика, отказался передать правоустанавливающие документы на землю под строительство объекта, иные согласования и разрешения в порядке установленном подпунктом 2.1.3 договора, истец просит об изменении договора от 05.08.2005.
Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ответчика исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
По требованию суда истцом в судебном заседании окончательно определен предмет иска: изменение договора о долевом участии в строительстве недвижимости между индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. и иностранным обществом с ограниченной ответственностью "А" от 05.08.2005 N 19-05 на предлагаемых истцом условиях, содержащихся в прилагаемом к исковому заявлению проекте дополнительного соглашения N 1.
На основании положений статьи 63 ХПК Республики Беларусь, суд принимает к рассмотрению требование об изменении договора о долевом участии в строительстве недвижимости между индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. и иностранным обществом с ограниченной ответственностью "А" от 05.08.2005 N 19-05 на предлагаемых истцом условиях, содержащихся в прилагаемом к исковому заявлению проекте дополнительного соглашения N 1.
Суд, исследовав материалы дела, руководствуясь статьями 14, 420, 422 ГК Республики Беларусь, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований по первоначальному и встречному иску на основании следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.
Как установлено в судебном заседании, приложение N 1 к исковому заявлению представляет собой новую редакцию договора от 05.08.2005 N 19-05, согласно которой функции застройщика по договору передаются от ответчика по первоначальному иску к инвестору - ИООО "А".
Письмом от 26.07.2006 N 229 истец потребовал у ответчика добровольно передать ему функции застройщика объекта по договору от 05.08.2005 N 19-05, на что ответчик письмом от 31.07.2006 ответил отказом.
Таким образом, в части предъявления требования об изменении договора сторонами соблюден порядок, установленный пунктом 2 статьи 422 ГК Республики Беларусь.
Вместе с тем, суд отмечает, что предмет иска, сформулированный ИООО "А" как "изменение договора", не совпадает с сущностью требований истца, поскольку приложение N 1 к иску предполагает не изменение договора (объема прав и обязанностей сторон), а изменение правового статуса сторон (передачу функций застройщика от ответчика к истцу).
Ссылка ИООО "А" на положения пункта 4.5. договора, согласно которому в случае отказа застройщика от выполнения обязательств по договору, либо его бездействия, продолжающегося более 7 дней, либо его смерти, строительство объекта не прекращается, функции застройщика, в этом случае, переходят к инвестору с оформлением всех документов застройщика на инвестора, также не может быть принята судом во внимание.
В соответствии со статьей 17 Закона Республики Беларусь "Об архитектурной и строительной деятельности" местные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции принимают решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства и разрешении проведения проектно-изыскательских работ, о предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта.
Так, согласно пункту 14 решения Минского городского исполнительного комитета от 01.06.2005 N 916, земельные участки общей площадью 0,4102 Га переданы индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. в аренду и дано разрешение на строительство магазина по проспекту П.
Решением Минского городского исполнительного комитета от 05.07.2005 N 1151, индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. дано разрешение на привлечение в качестве инвестора для строительства объекта ИООО "А".
Следовательно, положения пункт 4.5. договора от 05.08.2005 N 19-05 не соответствуют установленному законодательством порядку осуществления строительной деятельности (с привлечением средств третьих лиц).
Статьей 169 ГК Республики Беларусь установлено, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 181 ГК Республики Беларусь, недействительность части сделки не влечет за собой недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
На основании изложенного, суд констатирует факт ничтожности пункта 4.5. договора от 05.08.2005 N 19-05.
При таких обстоятельствах, исковые требования ИООО "А" удовлетворению не подлежат.
Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Иванова И.И. к иностранному обществу с ограниченной ответственностью "А" также являются необоснованными.
Согласно пункту 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.
Индивидуальный предприниматель Иванов И.И. письмом б/н, полученным ИООО "А" 07.08.2006, уведомил инвестора о расторжении договора от 05.08.2005 N 19-05 и предложил в срок до 01.08.2006 подписать соглашение о расторжении договора.
Письмами от 10.08.2006, получено ИООО "А" 10.08.2006, и от 24.08.2006 индивидуальный предприниматель Иванов И.И. повторно известил инвестора о намерении расторгнуть договор, в случае неисполнения инвестором своих обязательств.
Следовательно, истцом соблюден досудебный порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 422 ГК Республики Беларусь.
Однако требование истца о расторжении договора, в связи с существенным нарушением инвестором своих обязанностей, не подлежит удовлетворению на основании следующего.
В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь, существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 14 ГК Республики Беларусь установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В судебном заседании судом указывалось истцу по встречному иску на необходимость уточнения основания иска. Вместе с тем, из представленного истцом уточнения не усматривается, какое конкретно право истца нарушено и подлежит защите.
Следовательно, не представляется возможным установить соотносимость приведенных истцом в качестве подтверждения значительности ущерба обстоятельств, с конкретным правом, подлежащим защите.
Вместе с тем, в отношении приведенных истцом обстоятельств суд отмечает следующее.
Указание индивидуального предпринимателя Иванова И.И. на отказ инвестора финансировать строительство объекта, в связи с чем, он был вынужден 03.08.2006 перечислить по требованию генподрядчика - ЗАО "Б" 22056206 руб. в адрес СООО "В", не соответствует действительности.
В период с 15.08.2006 по 23.08.2006 инвестор перечислил генподрядчику 145000000 руб.
Кроме того, суд отмечает, что согласно пункту 1.2. договора от 05.08.2005 N 19-05 инвестор обязуется финансировать строительство в полном объеме, т.е. в размере 100%, а согласно подпункту 3.2.1. договора генподряда от 01.11.2005, заключенного между индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. (Заказчик), ИООО "А" (Инвестор) и ЗАО "Б" (Генподрядчик), осуществлять непрерывное финансирование и своевременную оплату выполненных объемов работ.
Таким образом, суду не представлено доказательств отказа ИООО "А" от оплаты работ по договору, а также отнесения платежа в размере 22056206 руб., и последствий установления новой ставки отчислений в инновационный фонд Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь к дополнительным расходам истца по встречному иску.
Как установлено в судебном заседании, ИООО "А" не отказывается также возместить истцу расходы по платежам за землю в размере 16950000 руб. и произвести оплату работ за осуществление авторского надзора в размере 1725910 руб. Данное обстоятельство подтверждается письмами ИООО "А" от 14.08.2006 N 279, от 31.08.2006 N 298 и от 05.09.2006 б/н, согласно которым инвестор готов произвести платежи после представления расчета к договору аренды земли, а за авторский надзор напрямую на расчетный счет проектной организации.
Разногласия между сторонами по поводу порядка осуществления данных платежей (напрямую инвестором или через расчетный счет застройщика) не свидетельствуют об отказе инвестора от оплаты.
Отказ ИООО "А" от оплаты работ по разработке дополнительной проектной документации, а также указание на несвоевременность внесения инвестором платежей, также не может свидетельствовать о существенном нарушении договора инвестором.
Во-первых, предметом встречного иска является расторжение договора от 05.08.2005 N 19-05, а не добросовестность исполнения сторонами обязательств по договору генподряда N 1055 от 01.11.2005.
Во-вторых, в соответствии с подпунктом 3.2.3. договора генподряда N 1055 от 01.11.2005 инвестор обязуется оплачивать дополнительные затраты и расходы при выполнении генподрядчиком работ по проекту, связанные с внесением заказчиком изменений в проектно-сметную документацию.
В данном случае из письма генподрядчика - ЗАО "Б" от 24.07.2006 N 48 следует, что речь идет об устранении проектных недоработок, допущенных проектной организацией при разработке проектно-сметной документации.
Несостоятельной является ссылка истца на основании пункта 1 статьи 5 ГК Республики Беларусь (аналогия закона), на положения Указа Президента Республики 15.06.2006 N 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов".
Согласно пункту 3 Указа его действие не распространяется на договоры о долевом строительстве, заключенные до вступления в силу настоящего Указа. Данные договоры действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Указа.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Иванова И.И. к иностранному обществу с ограниченной ответственностью "А" о расторжении договора о долевом участии в строительстве недвижимости N 19-05 от 05.08.2005, не имеется.
В соответствии со статьей 133 ХПК Республики Беларусь расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску возлагаются на ИООО "А", а по встречному иску на индивидуального предпринимателя Иванова И.И.
На основании изложенного, суд, руководствуясь статьями 133, 190 - 194, 202 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
Отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску иностранного общества с ограниченной ответственностью "А" к индивидуальному предпринимателю Иванову И.И. об изменении договора о долевом участии в строительстве недвижимости между индивидуальным предпринимателем Ивановым И.И. и иностранным обществом с ограниченной ответственностью "А" от 05.08.2005 N 19-05 на предлагаемых истцом условиях, содержащихся в прилагаемом к исковому заявлению проекте дополнительного соглашения N 1.
Отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований по встречному иску индивидуального предпринимателя Иванова И.И. к иностранному обществу с ограниченной ответственностью "А" о расторжении договора о долевом участии в строительстве недвижимости N 19-05 от 05.08.2005.
Решение хозяйственного суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда г.Минска в течение 15 дней с момента его принятия.
Мотивировочная часть решения может быть составлена в порядке, предусмотренном статьями 193, 202 ХПК Республики Беларусь.
| 
