Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП Иванова И.И. к ООО "А" об освобождении занимаемого помещения,
установил:
Истец просит обязать ответчика освободить занимаемое им помещение.
В исковом заявлении и дополнении к нему истец ссылается на то, что до истечения срока аренды по договору ответчик, в нарушение п. 1. ст. 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь, письменно не уведомил истца о своем желании заключить новый договор аренды на тех же условиях. Истец письменно уведомил ответчика 14 декабря 2006 года о прекращении указанного договора аренды на тех условиях, на которых он был заключен. В этом же письме истец указал на систематическое нарушение ответчиком условий договора аренды. Ответчик не возражал против прекращения договора аренды и направил своим субарендаторам письма о прекращении с ними субарендных отношений, в связи с отказом истца от договора аренды с ответчиком. 12 января 2007 года ответчику был направлен новый договор аренды здания со сроком действия до 30 апреля 2007 года и с другими условиями. Ответчик 18 января 2007 года отказался от заключения с истцом договора аренды на 2007 год. В связи с отказом ответчика от предложенных ему условий истец 26.01.2007 г. и 02.02.2007 г. письменно потребовал от ответчика освободить занимаемое помещение. Только после истечения действия договора, ответчик заявил истцу о своих притязаниях на занимаемые помещения. Договор аренды не может считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях. У ответчика отсутствует законное право занимать принадлежащее истцу помещение. Письмо ответчика от 14.12.2006 года нельзя расценивать как просьбу продлить договор. Представленные ответчиком копии документов о направлении предложений и проекта нового договора арендатору не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, поскольку почта не вручала такого письма истцу.
Ответчик исковые требования не признал. Считает, что в иске истцу следует отказать, так как в связи с арестом здания, произведенным СО предварительного расследования ОВД администрации, на основании постановления о наложении ареста, в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним внесены данные об аресте здания. До вынесения приговора арест имущества лишает собственника права распоряжения имуществом на весь период ареста.
В отзыве на исковое заявление ООО "А" утверждает, что иск необходимо оставить без удовлетворения по тем основаниям, что расторжение договора аренды повлечет для ответчика значительный материальный ущерб и будет противоречить общественным интересам. В спорном помещении размещен продовольственный магазин, обслуживающий близлежащий жилой микрорайон. Отсутствие магазина создаст неудобства жителям микрорайона, поскольку в микрорайоне отсутствуют поблизости магазины такого же назначения. В целях сохранения магазина как социально-значимого объекта торговли в данном микрорайоне просит отказать истцу в иске. По мнению ответчика, истец не сможет сдать в аренду магазин другому арендатору, поскольку здание арестовано и истец лишен права распоряжения этим зданием. Кроме того, истец также не сможет организовать собственную торговлю в магазине. На развитие торговли в магазине ответчиком в банке были получены кредиты. За время аренды ООО "А" вложило денежные средства на оборудование и модернизацию здания.
В предложенном проекте договора аренды, Иванов И.И. указал срок действия договора - всего четыре месяца, когда для безубыточного выезда магазина необходим, как минимум, такой же срок. Удовлетворение иска об освобождении помещения влечет за собой ликвидацию не только магазина, но и ООО "А", поскольку у фирмы осуществление розничной торговли в магазине является единственным видом деятельности, которым занимается ООО "А".
В целях обеспечения жителей микрорайона продуктами питания горисполком обязал стороны организовать бесперебойную работу розничного торгового объекта до 1 апреля 2007 г. При дальнейшей передаче данного объекта перерыв в работе не должен превысить семи календарных дней. Иванов И.И. не предоставил никаких гарантий, что в случае освобождения помещения ООО "А", он сможет организовать бесперебойную работу розничного торгового объекта. Выселение арендатора ООО "А" нецелесообразно, невыгодно сторонам, противоречит принципам осуществления гражданских прав.
Ссылаясь на статью 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь, ответчик делает вывод, что истец действует недобросовестно, когда осуществляет принадлежащие ему права, желает причинить вред ООО "А", ее работникам и субарендаторам, допускает самонадеянность по отношению к возможным негативным последствиям. Утверждает, что Иванов И.И. имеет задолженность перед ответчиком в сумме 120906126 рублей. ООО "А" признано гражданским истцом по уголовному делу, возбужденному в отношении Иванова И.И. по факту завладения денежными средствами, в том числе и средствами ООО "А", в особо крупном размере. У ООО "А" нет других способов обеспечения исполнения обязательства, как удержание здания магазина в аренде, и погашения долга Иванова И.И. перед ООО "А" путем зачета арендной платы в счет погашения долга.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал. Считает рассуждения ответчика, приводимые в качестве обоснования возражений на иск о том, что он не сможет организовать торговлю в магазине, что имущество арестовано, в результате выселения пострадают работники ООО "А" и покупатели микрорайона, не подтверждены, необоснованны и не относятся к предмету спора.
Ответчик находится и находился в помещениях истца незаконно еще и потому, что договор аренды ничтожен в силу пункта 1 статьи 166 ГК РБ, как сделка совершенная с нарушением требований законодательства. Договор, в нарушение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь, со сроком действия более 1 года (срок его действия - до 31 декабря 2006 года) не прошел государственную регистрацию.
В судебном заседании ответчик исковые требования не признал. Поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Иванов И.И. не дал ответ на письмо. До истечения срока действия дополнительного соглашения о продлении договора, нового договора, а также никаких требований об освобождении помещения, в том числе и помещения площадью 76,5 кв.м, которое истец якобы планировал сдать самостоятельно в аренду другим арендаторам, от истца не поступало. Арендные отношения продолжались. Ответчик делает вывод, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок и подлежит обязательному исполнению сторонами.
В судебном заседании хозяйственный суд отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до снятия ареста со здания.
В судебном заседании объявлялись перерывы.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, хозяйственный суд установил следующие обстоятельства.
2 сентября 2005 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды, в соответствии с которым ИП Иванов И.И. обязался передать ООО "А", а ООО "А" принять в срочное возмездное владение и пользование часть здания (подвал и первый этаж) общей площадью 702,3 кв.м.
В пункте 6.1 договора стороны согласовали срок аренды - до 31.12.2005 года.
В соответствии с дополнительными соглашениями договор аренды был продлен до 31.12.2006 г.
Письмом Иванов И.И. письменно уведомил ответчика о прекращении договора аренды N 1. Письмо вручено директору ООО "А" 15 декабря 2006 года, т.е. до истечения срока аренды (л.д. 36, 37).
Намерение истца не возобновлять договорные отношения и доведение своего волеизъявления до ответчика, также подтверждается письмом ООО "А", адресованным начальнику управления торговли, общественного питания, товаров и услуг, перепиской ответчика с субарендаторами (л.д. 63, 41 - 48).
Из переписки сторон также следует, что соглашения по существенным условиям договора аренды на новый срок Иванов И.И. и ООО "А" не достигли.
При таких обстоятельствах, хозяйственный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требования истца об освобождении ответчиком занимаемого помещения в здании исходя из следующего.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу п. 1 статьи 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Таким образом, в связи с истечением срока аренды, установленного договором, и не возобновлением договора, отсутствием соглашения между сторонами о заключении договора на новый срок, оснований для нахождения ООО "А" в здании в настоящее время хозяйственный суд не находит.
Доводы ответчика о возобновлении договора аренды не могут быть прияты судом. Из абзаца 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь N 20 от 19 мая 2005 года "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" (далее - Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда) следует, что одним из условий признания договора возобновленным является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Из письма арендодателя Иванова И.И. очевидно следует, что такие возражения до истечения срока аренды имели место.
Дальнейшая переписка сторон не опровергает выводы суда.
Наложение ареста на имущество Иванова И.И. в соответствии с постановлением следователя не может являться основанием для нахождения в здании ответчика после прекращения договора аренды и повлечь отказ в удовлетворении иска.
Довод о необходимости отказать собственнику в освобождении принадлежащего ему помещения в целях сохранения магазина как социально значимого объекта торговли не основан на актах законодательства.
Вложение ООО "А" денежных средств в оборудование и модернизацию здания может являться основанием для предъявления ответчиком каких-либо иных требований к истцу, но не основанием для продолжения его нахождения в помещении.
То, что истец осуществляет свои права исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в целях ограничения конкуренции, злоупотребляет правом и доминирующим положением на рынке, ответчик не доказал.
Наложение ареста на здание, помещение в котором ранее арендовалось ответчиком, исключает необходимость удержания ООО "А" здания магазина. Имущественные требования ООО "А" к Иванову И.И. могут быть предъявлены в установленном порядке. Наличие задолженности Иванова И.И. перед ООО "А" в настоящее время судебным постановлением не подтверждено.
Наличие у ответчика преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в силу статьи 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь, дает ему право требовать в суде, при определенных условиях, перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, но не влечет безусловного продления (заключения) договора с ним на новый срок.
Доводы ответчика о необходимости значительного срока для выезда ООО "А" из здания, суд учитывает при определении срока для освобождения занимаемого помещения.
Одновременно суд не может согласиться с доводами истца о ничтожности договора, как договора аренды помещения, заключенного на срок более одного года без государственной регистрации.
Договор аренды первоначально заключался на срок менее одного года (до 31.12.2005 года), а в соответствии с дополнительными соглашениями, как указывалось выше, был продлен до 31.12.2006 года, что в соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда не требует обязательной государственной регистрации.
Право собственности Иванова И.И. на здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации возникновения права собственности на него.
С учетом обстоятельств дела, принимая во внимание специфику деятельности арендатора, в целях защиты интересов сторон, суд считает необходимым установить разумный срок для освобождения занимаемого помещения ответчиком: два месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу.
В силу статьи 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь судебные расходы относятся на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 133, 190 - 194, 201 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
удовлетворить исковые требования.
Обязать ООО "А" освободить занимаемое помещение в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.
Взыскать с ООО "А" в пользу ИП Иванова И.И. 155000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине.
После вступления решения в законную силу выдать приказ.
Платежи по приказам хозяйственного суда осуществляются в первоочередном порядке в той очередности, к которой относится предмет иска.
Решение может быть обжаловано в хозяйственный суд апелляционной инстанции хозяйственного суда в течение пятнадцати дней после его принятия в порядке, установленном статьями 267 - 270 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.
| 
