Вопрос: Согласно пункту 3 статьи 8 Закона Беларуси от 22.07.2002 г. N 133-3 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее Закон) право на недвижимое имущество переходит с момента государственной регистрации такого перехода.
В то же время, пункт 3 статьи 9 Закона предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 9 Закона государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.
Согласно пункту 4 статьи 9 Закона сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.
В пункте 5 статьи 9 Закона указано, что государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Территориальная организация по государственной регистрации не регистрирует переход права собственности на отчуждаемое по договору купли-продажи недвижимое имущество до получения решения исполкома о переходе права пользования земельным участком. На практике постоянно возникает ситуация, когда со дня государственной регистрации договора купли-продажи здания до дня регистрации перехода права собственности на него проходит достаточно много времени (как правило, месяц-полтора). В этой связи возникают вопросы относительно статуса здания в этот период между двумя регистрациями.
С учетом изложенного просим разъяснить: следует ли из содержания вышеперечисленных норм Закона, что после государственной регистрации сделки купли-продажи здания какие-либо операции с ним, в том числе и обращение на него взыскания, невозможны до признания судом государственной регистрации этой сделки недействительной?
Ответ: Нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), регулирующие заключение договора купли-продажи недвижимости и возникновение права собственности на недвижимость, а также требования законодательства, закрепленные в Законе Республики Беларусь от 22 июля 2002 года "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон), допускают возможность несовпадения во времени момента заключения договора и момента перехода права собственности на недвижимость.
Так, в соответствии с абзацем вторым пункта 5 статьи 10 Закона государственная регистрация возникновения права на капитальное строение, основанием которой является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения права на земельный участок, на котором расположено строение.
В подобной ситуации продавец недвижимости даже после заключения и регистрации сделки, а также после исполнения своей обязанности передать имущество, то есть после подписания акта приема-передачи сохраняет право собственности на предмет договора до тех пор, пока не произойдет смена собственника в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю.
В соответствии со статьей 371 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК) допускается обращение взыскания на имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности. Согласно статье 369 ХПК обращение взыскания на имущество должника производится посредством наложения ареста на имущество и его реализации.
Таким образом, если должником в исполнительном производстве является продавец недвижимости, в отношении которой уже заключена сделка купли-продажи, но право собственности на момент производства ареста принадлежит продавцу, то наложение ареста является законным и должно быть зарегистрировано в организации по государственной регистрации недвижимого имущества.
Как следствие для покупателя становится невозможным осуществить регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость, однако данное обстоятельство само по себе не может являться основанием для признания заключенной сделки недействительной.
| 
