Хозяйственный суд Гомельской области, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску совместного общества с ограниченной ответственностью "А" к коммунальному производственному унитарному предприятию "Б" с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика гражданина Иванова И.И. об установлении факта ничтожности договора от 28.12.2006 г. о продаже склада общей площадью 177,8 кв.м. и применении последствий недействительности сделки,
установил:
Совместное общество с ограниченной ответственностью "А" обратилось в хозяйственный суд с иском об установлении факта ничтожности договора от 28.12.2006 г., заключенного между КПУП "Б" и гражданином Ивановым И.И., о продаже склада общей площадью 177,8 кв.м., и применении последствий недействительности сделки, в связи с тем, что данная сделка противоречит законодательству.
Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, представил суду пояснения к иску, в котором указал, что истец является заинтересованным лицом в признании факта ничтожности договора от 28.12.2006 г., потому что переход права собственности на указанное имущество в составе другого имущества ответчика предприятию был предусмотрен с момента создания СООО "А" и оформления его уставного фонда. Согласно пункту 2 решения областного исполнительного комитета от 09.12.2002 г. N 791 все имущество областной коммунальной собственности, находящееся на балансе ответчика, в том числе спорное помещение, должно было вноситься в уставный фонд создаваемого тогда СООО "А", как имущественный вклад государства в предприятие с иностранными инвестициями.
Истец указывает, что данное складское помещение и другие здания, необходимые для нормальной производственной деятельности и развития инфраструктуры предприятия, областным исполнительным комитетом было предложено приобретать в установленном законом порядке при наличии соответствующих средств с учетом приоритета в решении этих вопросов перед другими потенциальными приобретателями. СООО "А" пыталось в соответствии с нормами действующего законодательства разрешить возникшие проблемы, но выделение земельных участков под недвижимость, несмотря на обращения по данному вопросу местными органами исполнительной власти, не производилось, антикризисным управляющим КПУП "Б" мер к тому также не принималось.
Как указано в части 2 пункта 5 статьи 10 Закона Беларуси от 22.07.2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположено это капитальное строение (здание, сооружение).
Частью 1 статьи 55 Кодекса Республики Беларусь "О земле" предусмотрено, что при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами должно переходить и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). При этом размер земельного участка (его части) должен определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения, а в соответствии с частью 4 статьи 17 того же Кодекса при совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.
Договор по продаже склада ответчиком гр-ну Иванову И.И. является и сделкой передачи делимого земельного участка (пункт 1.6 ч. 2 договора) согласно прилагаемой к договору схеме, а поэтому в целом и вся эта сделка как противоречащая статьям 55 и 17 Кодекса о земле противозаконна.
Исходя из того, что сделка с недвижимостью без предварительного выделения земельного участка не соответствует указанным выше требованиям законодательства (эта позиция подтверждается и разъяснениями, содержащимися в письмах Госкомимущества от 07.12.2006 г. N 01-15/05-91 и от 21.03.2007 г. N 01-15/05-39), полагая, что она изначально ничтожна и что заключение такой сделки ненадежно, поскольку ее ничтожность может повлечь негативные правовые последствия для покупателя в случае оформления перехода права собственности или притязаний иных заинтересованных лиц, СООО "А" не заключало с КПУП "Б" и не участвовало в проводимых аукционах по продаже ответчиком названного выше склада.
Упомянутые выше нормы законодательства о порядке отчуждения недвижимости при заключении договора с Ивановым И.И. КПУП "Б" проигнорировал.
Имея интерес в нормальной производственной деятельности предприятия, расширении производства (более трех лет СООО "А" успешно работает, выпускает качественную пищевую продукцию, пользующуюся спросом у населения), что невозможно без выделения территории земельного участка и наличия складских помещений, СООО вынуждено было обратиться с указанным иском в хозяйственный суд.
СООО "А" непосредственно заинтересовано в признании факта ничтожности договора и потому что предполагаемая к выделению Иванову И.И. площадь земельного участка по схеме антикризисного управляющего КПУП "Б" явно завышена (выделена не как под склад, в соответствии с целью, под которую оно использовалось и используется, а под перспективу работы предприятия по деревообработке). Это не соответствует статье 55 Кодекса о земле.
Представитель ответчика в судебном заседании заявленный иск не признал по доводам и мотивам, изложенным в отзыве на иск. В частности, представитель ответчика пояснил, что данная сделка совершена в соответствии с действующим законодательством. РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" зарегистрирована спорная сделка.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - Иванов И.И., заявленные исковые требования не признал. В отзыве на иск указал, что истец ссылается на часть 4 статьи 17 Кодекса Республики Беларусь "О земле", из которой следует, что при совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.
Однако в данном случае ссылка на данную норму является неправомерной, поскольку предметом договора купли-продажи объекта недвижимости от 28 декабря 2006 года является объект недвижимости - склад кирпичный, а не земельный участок.
Также не обоснована ссылка истца на часть 1 статьи 55 Кодекса Республики Беларусь "О земле", поскольку данная норма только констатирует, что при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения. При этом данная статья не требует обязательного предварительного выделения земельного участка, как указывает истец.
Истец правильно ссылается на статью 165 ГК Республики Беларусь о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Однако данная норма законодательства нарушена не была, поскольку договор купли-продажи объекта недвижимости от 28 декабря 2006 года в установленном порядке 10 января 2007 года зарегистрирован РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному регистру" в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Также истец правильно ссылается на то, что согласно статье 525 ГК Республики Беларусь в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Однако вывод истца о том, что данное условие в договоре не соблюдено, является необоснованным. Пунктами 1.1. и 1.2. договора купли-продажи объекта недвижимости от 28 декабря 2006 года указаны все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
К тому же, как истец сам указывает в исковом заявлении, частью 2 статьи 525 ГК Республики Беларусь предусмотрено, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а договор - не заключенным. А если договор является незаключенным, не может ставиться вопрос о недействительности сделки.
При этом, как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 октября 2005 г. N 26 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок", последствия недействительности сделки к незаключенному договору не применяются.
Является необоснованным утверждение истца о несоблюдении в договоре положений пункта 1 статьи 523 ГК Республики Беларусь о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для его использования. Пунктом 1.6. договора купли-продажи объекта недвижимости от 28 декабря 2006 года данные положения зафиксированы, однако они не требуют предварительного выделения земельного участка и, тем более, не меняют предмет договора - объект недвижимости - склад кирпичный.
Следует также отметить, что в силу пункта 2 статьи 167 ГК Республики Беларусь, требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены заинтересованным лицом. В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 октября 2005 г. N 26 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок", указано, что такими лицами могут являться как имеющие непосредственный интерес в исходе дела юридические лица и индивидуальные предприниматели (а в случаях, предусмотренных законодательными актами, - организации, не являющиеся юридическими лицами, и граждане), на права и обязанности которых непосредственно влияет ничтожная сделка, так и выступающие в силу предоставленных законодательством полномочий в защиту государственных и общественных интересов.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, обозрев представленные ими документы, суд установил:
28 декабря 2006 года КПУП "Б" и гражданин Иванов И.И. заключили договор купли продажи объекта недвижимости - изолированного помещения - склада кирпичного общей площадью 177,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Гомель, ул. Т., 12.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.
Заключенный договор содержит все необходимые сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (пункты 1.1 и 1.2 договора), подлежащее передаче покупателю, в том числе и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (Приложение N 1 к договору от 28.12.2006 г. - "Примерный план передаваемого участка").
Согласно пункту 3.1 договора цена объекта, в соответствии с протоколом N 67 от 29.11.2006 г. о результатах аукциона по продаже недвижимого объекта, составляет 19483711 руб.
В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Республики Беларусь, договор купли-продажи объекта недвижимости от 28.12.2006 г., на основании заявления покупателя от 10.01.2007 г. N 29/7, в установленном порядке зарегистрирован РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за номером 820/07-105а, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.
Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило статьи 523 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которым к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передается права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Часть 1 статьи 55 Кодекса Республики Беларусь "О земле", предусмотрено, что при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что договор купли - продажи объекта недвижимости - изолированного помещения - склада кирпичного общей площадью 177,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Гомель, ул. Т., 12, заключен сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Судом не приняты доводы истца о том, что данная сделка противоречит части 4 статьи 17 Кодекса Республики Беларусь "О земле", так как данная норма регулирует отношения, объектом которых являются земельные участки и их части, а не объекты недвижимости.
Ссылка ответчика на разъяснение Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 21.03.2007 г. N 01-15/05-39 судом во внимание не принята, так как данное разъяснение не является нормативно-правовым документам.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Республики Беларусь, требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Исходя из вышеуказанной нормы, требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлено неограниченным кругом лиц, интересы которых нарушены ничтожной сделкой. В частности, такими могут являться лица, на права и обязанности которых непосредственно влияет ничтожная сделка. В связи с чем, судом признаны несостоятельными доводы ответчика о том, что истец вправе предъявить данный иск, так как спорная сделка нарушает законные права и интересы СООО "А". Общество была и остается заинтересованным в приобретении упомянутого склада и в дальнейшей нормальной деятельности предприятия.
Спорный договор был заключен на основании протокола о результатах аукциона по продаже объектов недвижимости N 67 от 29.11.2006 г., победителем аукциона признан участник под N 1 - Иванов И.И. Истец мог участвовать в данном аукционе и реализовать свое законное право на приобретение необходимого обществу недвижимого имущества.
Следовательно, сделка, договор купли - продажи объекта недвижимости - изолированного помещения - склада кирпичного общей площадью 177,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Гомель, ул. Т., 12, не затронула и не может затронуть законные права и интересы СООО "А".
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в совокупности представленные документы, доводы истца, ответчика и третьего лица, суд признает требования истца об установлении факта ничтожности договора от 28.12.2006 г. о продаже склада общей площадью 177,8 кв.м. и применении последствий недействительности сделки, заявленными не обоснованно и не подлежащими удовлетворению.
Расходы по государственной пошлине в сумме 974186 рублей, согласно части 1 статьи 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь отнесены на истца.
Кроме того, в соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 г. N 23 (в редакции постановления Пленума от 28.03.2007 г. N 6), с истца подлежит взысканию государственная пошлина за требование неимущественного характера в размере 310000 руб.
Расходы по государственной пошлине в сумме 974186 рублей согласно части 1 статьи 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь отнесены на истца.
Руководствуясь ст.ст. 133, 190, 204, 330 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
В иске отказать.
Взыскать с совместного общества с ограниченной ответственностью "А" в республиканский бюджет 310000 руб. государственной пошлины.
Выдать приказ после вступления решения в законную силу.
Приказ подлежит исполнению в первоочередном порядке по соответствующей группе платежей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Гомельской области в течение 15 дней со дня его принятия.
| 
