Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с дополнительной ответственностью "А" к совместному белорусско-британскому предприятию открытого акционерного общества "Б" г.Осиповичи, третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: общество с ограниченной ответственностью "В" г.Осиповичи - об устранении недостатков имущества,
установил:
ОДО "А" просит обязать СП ОАО "Б" устранить препятствия в пользовании нежилым помещением и помещениями общего пользования, арендованными по договору аренды от 09.02.2001 N 40.
Обосновывая исковые требования, истец указывает, что ответчик, являясь арендодателем, 17.08.2007 без уведомления ОДО "А" ввел ограничения на пользование площадями общего пользования, в частности перегородил мебелью вход в холл 1-го этажа и проход к туалетам, оба туалета (единственный санузел в здании) закрыл на врезные замки и ключи не выдал. Ссылается на то, что отсутствие у арендатора возможности пользоваться туалетами является недостатками сданного в аренду имущества, влияющими на использование арендованного нежилого помещения в соответствии с предметом договора аренды - торгово-производственная деятельность (кафе 2 наценочной категории). Поскольку вышеуказанные недостатки сданного в аренду имущества не были оговорены при заключении договора аренды, истец просит обязать ответчика их устранить.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные исковые требования. Кроме того, пояснили, что в связи с закрытием туалетов главным врачом УЗ 12.09.2007 дано указание на перепрофилирование кафе в случае не урегулирования вопросов пользования туалетами с СП ОАО "Б".
Ответчик в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали. В обоснование своих возражений ссылаются на то, что истцу в аренду было передано фактически помещение общей площадью 116,9 кв.м., в то время как в договоре указано 107,26 м. кв. При этом санузел, расположенный на первом этаже здания, не передавался в аренду ОДО "А". По мнению ответчика, истец самовольно использовал санузел по причине того, что директор ОДО "А" с апреля 1978 по 10 мая 2007 г. являлась и директором Дома культуры СП ОАО "Б", и на основании договора от 20.08.2006 ОДО "А" безвозмездно пользовалась столовой, расположенной на втором этаже здания до 15.08.2007. Кроме того, ответчик указывает на то, что с 26.07.2007 спорный санузел передан в безвозмездное пользование ООО "В" по договору N 406. СП ОАО "Б" предлагало истцу решить вопрос пользования санузлом с ООО "В".
Третье лицо на стороне ответчика в письменных пояснениях и в судебном заседании указало, что в состав площадей, переданных СП ОАО "Б" ООО "В" по договору безвозмездного пользования от 26.07.2007 N 406, вошел спорный санузел. Поскольку все расходы за освещение, уборку помещений, санузлов, воду, канализацию оплачивает ООО "В", санузлы закрыли и установили решетку в фойе.
Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей и исследовав письменные материалы по делу, суд пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.
Судом установлено, что СП ОАО "Б" и ОДО "А" с 24.08.1992 г. состоят в правоотношениях, вытекающих из договора аренды. 09.02.2001 между ними был заключен новый договор аренды N 40, в соответствии с которым ответчик (арендодатель) по акту приема-передачи от 26.03.2001 передал истцу (арендатору) во временное пользование нежилое помещение полезной площадью 107,26 м.кв., находящееся по адресу: г.Осиповичи, ул.Ч., для использования его в торгово-производственной деятельности. Договор прошел государственную регистрацию. Срок действия договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 2 к договору от 01.03.2003 сторонами определен до 02.05.2008.
Согласно п. 15 приложения N 1 к дополнительному соглашению N 5, являющемуся неотъемлемой частью договора площадь арендованного помещения с учетом площадей общего пользования составила 116,9 кв.м.
Для осуществления вида деятельности - организация общественного питания (кафе 2 наценочной категории) истцом получена лицензия со сроком действия до 24.07.2012. Одним из условий осуществления такого вида деятельности является наличие санузлов, доступных работникам и посетителям кафе.
В соответствии с Инструкцией по классификации торговых объектов общественного питания, утв. постановлением Министерства торговли Республики Беларусь от 08.01.2004 N 1, одним из основных требований к архитектурно-планировочным решениям и оформлениям кафе 2 наценочной категории является наличие туалетов в здании, где размещается кафе.
В ходе судебного заседания установлено, что в здании, где истец арендует на втором этаже помещение под кафе, на первом этаже размещены санузлы. В течение 15 лет истец (арендатор) использовал санузлы для осуществления своей деятельности без всяких ограничений. Данные обстоятельства не оспаривает ответчик.
Оплата арендных платежей, в том числе и коммунальные услуги (подача воды, транзит канализации, электроэнергия) производилась истцом на основании актов выполненных работ, предъявляемых ежемесячно ответчиком с указанием в актах объема оказанных услуг и стоимости. Из приложения N 1 усматривается, что расчет арендной платы за арендуемый объект определен арендодателем с учетом площади сдаваемого в аренду нежилого здания и площади общего пользования, в том числе и санузлов.
Из представленных в дело доказательств (акта осмотра помещения, составленного при участии работников милиции, фотографий, свидетельских показаний) следует, что 17.08.2007 без уведомления истца ответчик ввел ограничения на пользование площадями общего пользования, оба туалета были закрыты на врезные замки. В то время как при заключении договора аренды и сдаче-приемке помещения в аренду отсутствие санузлов сторонами не были оговорены.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения прав арендатора со стороны арендодателя, выразившийся в создании препятствий в пользовании истцом помещениями общего назначения, что привело к невозможности пользования арендуемым имуществом для работы кафе.
В соответствии с частью 1 статьи 28 Закона Республики Беларусь "Об аренде" арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности. На основании части второй статьи 28 указанного Закона арендатор может потребовать устранения препятствий в пользовании арендуемым имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 583 Гражданского кодекса Республики Беларусь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества.
Учитывая установленные фактические обстоятельства по делу и вышеуказанные нормы материального права, ответчика следует обязать устранить препятствия в пользовании истцом помещениями общего пользования.
Доводы ответчика о том, что по договору аренды от 09.02.2001 N 40 истцу не предоставлялись в аренду туалеты, а оплата производилась только за арендованное помещение в размере 116,9 кв.м. расположенное на втором этаже, суд расценивает как несостоятельные.
В соответствии со статьей 7 Закона Республики Беларусь "Об аренде", основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.
В определении точного размера площади помещения передаваемого в аренду заинтересованным лицом является, прежде всего, арендодатель - собственник имущества. В течение 15 лет аренды ответчик не предпринимал законных мер по внесению изменений в договор аренды и приложение N 1 к договору в части изменения размера полезной площади и площади, сдаваемой в аренду, с учетом части площади общего пользования. Поскольку санузел относится к помещениям общего пользования, то при расчете арендных платежей арендная ставка была определена с учетом площадей общего пользования.
Довод ответчика о том, что вопрос пользования санузлом истцу следует решить с ООО "В" суд не принимает во внимание, поскольку правоотношения по договору аренды у истца возникли с СП ОАО "Б".
Заявление третьего лица о том, что расходы за освещение, уборку помещений, санузлов, воду, канализацию оплачивает ООО "В", поэтому санузлы закрыли и установили решетку в фойе, суд не принимает во внимание. Материалами дела подтверждается факт надлежащего исполнения истцом своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендной платы и коммунальных платежей.
В соответствии со ст. 133 ХПК Республики Беларусь с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по госпошлине.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 133, 149, 94, 193, 204, 205, 206, 207 ХПК Республики Беларусь, суд
решил:
Обязать совместное белорусско-британское предприятие открытое акционерное общество "Б" устранить препятствия в пользовании обществом с дополнительной ответственностью "А" помещениями общего пользования (туалетами), расположенными на первом этаже здания.
Взыскать с совместного белорусско-британского предприятия открытое акционерное общество "Б" (г.Осиповичи) в пользу общества с дополнительной ответственностью "А" (г.Осиповичи) 310000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
Решение хозяйственного суда вступает в законную силу по истечении 15-дневного срока на апелляционное обжалование.
Приказы на исполнение решения выдать после вступления решения в законную силу.
| 
