Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора в интересах учреждения образования "А", Бобруйск, к Индивидуальному предпринимателю Ивановой И.И., Бобруйск, о взыскании 8408250 руб.,
установил:
Первоначально иск заявлен о взыскании с ответчика 7952720 руб., в том числе 5254900 руб. основного долга, 2697820 руб. пени за просрочку оплаты.
Протокольным определением суд удовлетворил ходатайство прокурора, предметом иска признал взыскание 8408250 руб., в том числе 5026672 руб. основного долга по договору аренды N 4 от 01.01.2006 года, за период с 01.03.2007 по 30.11.2007 года, а также 3381578 руб. пени за просрочку оплаты за период с 11.04.2007 по 25.12.2007 года.
В соответствии с указанным договором от 01.01.2006 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 4 нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Бобруйск, ул. П., 207/30, общей площадью 75 квадратных метров.
Согласно п. 12 указанного договора, ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым периодом, согласно предъявленному счету арендодателем.
Ставка арендной платы установлена сторонами в размере эквивалентном 2,5 евро за 1 кв.м общей арендуемой площади помещения (187,5 евро в месяц). Поскольку ответчиком в нарушение условий договора аренды и дополнительного соглашения к договору не произведена оплата за аренду помещений в период с марта по декабрь 2007 года, к взысканию предъявлен основной долг и пени за просрочку оплаты.
Прокурор, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, с учетом заявленного ходатайства.
Ответчица в письменном отзыве исковые требования не признала в связи со следующими обстоятельствами. По мнению ответчицы, на аукционе, проводившемся исполкомом 27.06.2005 года, им было выиграно право аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г.Бобруйск, ул. И., 30/207, площадью 61,53 кв.м. В то время как договор заключен на помещение, которое расположено по иному адресу: г.Бобруйск, ул. П., 207/30. На основании изложенного, ответчица полагает, что договор аренды нежилого помещения заключен на объект недвижимости, который юридически не существует, в связи с чем считает, что совершенная сделка между сторонами ничтожна.
В судебном заседании представитель ответчицы указал на тот факт, что дополнительное соглашение от 20.04.2007 года к договору аренды не зарегистрировано в уполномоченном государственном органе.
Ответчица отрицает, что пользовалась имуществом в спорном периоде. При этом ссылается на копии имеющихся в деле писем Бобруйского горисполкома N 132/05 от 19.04.2007, истца N 357 от 23.03.2007 и N 482 от 25.04.2007
Кроме того, ответчицей в судебное заседание представлен акт приема-передачи арендуемого помещения от 31.08.2007 года, подписанный уполномоченными представителями сторон.
Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, заслушав прокурора, представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.
На аукционе, проводившемся Бобруйским горисполкомом 27.06.2005 года, ответчицей было выиграно право аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г.Бобруйск, ул. П., И., 30/207, площадью 61,53 кв. м.
Тот факт, что объект недвижимости представляет собой одно помещение, расположенное по адресу: г.Бобруйск, ул. П., И., 30/207, подтверждается изученными в судебном заседании техническим паспортом и схемой недвижимого имущества (находятся в материалах дела).
Между сторонами 25.07.2005 года был заключен договор N 4 аренды нежилого помещения общей площадью 75 метров квадратных, расположенного по адресу: г. Бобруйск, ул. П., 30/207. Фактически имущество передано арендатору 25.07.2007 года, о чем составлен соответствующий акт. В связи с изменением формы типового договора, утвержденного решением Бобруйского горисполкома от 28.09.2005 года N 21-23, указанный договор аннулирован по соглашению сторон с 31.12.2005 года. Стороны 01.01.2006 года заключили новый договор аренды нежилого помещения, расположенного г.Бобруйск, ул. П., 30/207, площадью 75,0 кв.м
Данный договор заключен на срок до 24.07.2010 года - более чем 1 год, в связи с чем, согласно ч. 3 п. 5 Положения о порядке в сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь N 498 от 04.08.2006 года, подлежал государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.
Согласно ст. 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с частью 2 ст. 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Фактически договор аренды зарегистрирован Бобруйским филиалом РУП "Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" 24.01.2007 года. Дополнительное соглашение к нему, подписанное сторонами 20.04.2007 года в уполномоченном органе зарегистрировано не было.
Таким образом, договор аренды N 4 признается судом заключенным не с 01.01.2006 года (с момента подписания), а с 24.01.2007 года (с момента государственной регистрации).
Указанное обстоятельство подтверждается сообщением Могилевского областного территориального фонда государственного имущества (Фонд "Могилевоблимущество") от 22.08.2007 года за N 779/64.
Согласно ст.ст. 290, 291 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями; установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВХС Республики Беларусь от 19.05.2005 г. N 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений", согласно пункту 1 ст. 422 Гражданского Кодекса, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства или договора не вытекает иное. Исходя из этого, соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.
В соответствии с пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь сделка, совершенная с нарушением требования о государственной регистрации, является ничтожной. Сделка является ничтожной независимо от признания ее таковой.
Согласно ч. 2 ст. 100 Хозяйственного Процессуального Кодекса Республики Беларусь, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Довод прокурора о том, что поскольку ответчицей не выполнена, установленная пунктом 8 договора обязанность зарегистрировать договор аренды в установленном порядке, договор считается заключенным с момента подписания - 01.01.2006 года, суд не принимает во внимание, поскольку добросовестная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от его регистрации.
Однако ни прокурор, ни истец с требованием о понуждении регистрации договора с 01.01.2006 года в суд не обращались.
При таких обстоятельствах вследствие того, что договор аренды N 4 (также как и дополнительное соглашение к нему) не был зарегистрирован в установленном порядке, он являлся ничтожным с 01.01.2006 года по 24.01.2007 года, а, следовательно, арендатор пользовался спорным имуществом не на основании договора аренды.
Таким образом договор аренды считается заключенным между сторонами с 24.01.2007 года, в то время как ответчицей за период с 01.01.2006 по март 2007 года уплачено истцу по ничтожной сделке 9664270 рублей, что подтверждается находящимися в материалах дела соответствующими платежными документами.
В соответствии с частью 2 ст. 168 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены Гражданским кодексом либо иными законодательными актами.
Ответчица обратилась к истцу с уведомлением считать уплаченную сумму в размере 9664270 рублей предоплатой и произвести перерасчет арендных платежей с 24.01.2007 года (письмо б/н от 30.08.2007 года, находится в материалах дела). Однако истцом никаких ответных мер предпринято не было. Перерасчет арендных платежей не был произведен, полученные по ничтожной сделке денежные средства также возвращены не были.
Как явствует из правил, установленных ст. 971 Гражданского Кодекса Республики Беларусь лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 978 Гражданского Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 59 Гражданского кодекса Республики Беларусь, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с ч. 1 ст. 391 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
Полномочный представитель ответчицы в судебном заседании указал на то, что ИП Иванова И.И. истцом была уведомлена (письмо N 855 от 30.08.2007 года) о досрочном расторжении договора, в связи с не внесением более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа арендной платы, на основании п. 22 договора аренды.
Согласно статье 593 ГК Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено, что сторонами составлен соответствующий акт сдачи-приемки арендованного помещения от 31.08.2007 года, подписанный полномочными представителями сторон. При этом в акте указано, что помещение находится в таком же удовлетворительном состоянии, как и при его приеме - 25.07.2005 года.
Согласно п. 20 договора аренды N 4 от 01.01.2006 года (зарегистрирован 24.01.2007), договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Следовательно, договор аренды N 4 расторгнут с 31.08.2007 года - с даты подписания полномочными представителями сторон акта приемки-передачи арендуемого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 378 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договора.
Таким образом, материалами дела подтверждается необоснованное требование прокурора о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа.
Все остальные доводы прокурора, суд признает необоснованными по основаниям, изложенным в настоящем решении.
Руководствуясь вышеизложенным, а также ст.ст. 166, 168, 290, 291, 378, 391, 622, 593, 971 Гражданского Кодекса Республики Беларусь прокурору в иске следует отказать в полном объеме.
Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца, по правилам, установленным ст. 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.
Руководствуясь ст. 133, ст.ст. 190, 193, 194, 207, 269 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
В иске отказать полностью.
Прокурору в удовлетворении исковых требований заявленных в интересах Учреждения образования "А" о взыскании с Индивидуального предпринимателя Ивановой И.И. 8408250 рублей, в том числе 5026672 руб. основного долга по договору аренды, а также 3381578 руб. пени за просрочку оплаты, отказать.
Взыскать с Учреждения образования "А" в доход республиканского бюджета 420412 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.
Приказ выдать после вступления решения в законную силу.
Настоящее решение может быть опротестовано (обжаловано) в апелляционную инстанцию хозяйственного суда Могилевской области в 15-дневный срок после его принятия и вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование.
| 
