Вопрос: В какой момент возникает право залога строящегося объекта как недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством?
Ответ: Пункт 6 статьи 321 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) допускает возможность залога вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.
Например, одной из мер обеспечения кредита, полученного производителем сельскохозяйственной продукции может стать залог будущего урожая. Также может быть предметом залога квартира, приобретаемая на основании сделки купли-продажи за счет заемных средств и обеспечивающая в будущем возврат займа. То есть, в подобной сделке не имеет значения основание, по которому предмет залога будет приобретен залогодателем. В частности, право собственности может возникнуть у залогодателя как в результате создания имущества, так и в результате совершения сделки.
Наряду с вышеуказанными случаями, разновидностью залога будущей собственности является договор, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством (пункт 3 статьи 320 ГК).
Судебная практика исходит из того, что к залогу будущей собственности (п. 6 ст. 321 ГК) не могут применяться общие правила о моменте возникновения права залога, установленные статьей 322 ГК.
Согласно пункту 4 Постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 4 апреля 2007 года N 26 "О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество", если договором о залоге предусмотрен залог вещей или имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (пункт 6 статьи 321 ГК), то право залога возникает с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.
Данный вывод Президиума Высшего Хозяйственного Суда обусловлен правовой природой самого залога как способа обеспечения обязательства, неотъемлемым условием которого является наличие у залогодателя прав собственности (хозяйственного ведения) в отношении предмета залога (пункт 2 статьи 316 ГК).
Таким образом, по договору об ипотеке, заключенному в момент, когда предмет залога еще только строился, то есть не считался созданным в соответствии с законодательством, право залога может возникнуть у залогодержателя только после приобретения залогодателем права собственности на предмет залога (на объект недвижимости).
При этом следует также учитывать, что в соответствии с Законом Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации их возникновения (п. 3 статьи 8).
Следовательно, по договору, предусматривающему залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, право залога следует регистрировать в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом регистрации права залога должна предшествовать регистрация создания введенного в эксплуатацию капитального строения как объекта недвижимости, а также регистрация залогодателем права собственности на данное строение.
Непосредственно сам договор залога, заключенный по правилам пункта 3 статьи 320 ГК, не подлежит государственной регистрации.
Кроме того, Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь полагает, что в соответствии с пунктом 6 статьи 321 ГК, помимо договора ипотеки в порядке п. 3 ст. 320 ГК, возможно также предусмотреть в качестве залога принадлежащий залогодателю строящийся объект, когда предметом залога по мере возведения будут становиться части здания (сооружения). При этом, к предмету такого залога могут применяться правила о предмете сделки купли-продажи, изложенные в п. 7 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь N 82 от 17 декабря 2007 г. "Об отдельных вопросах практики применения хозяйственными судами законодательства о регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним": "предметом договора купли - продажи объекта недвижимости, не завершенного строительством и не зарегистрированного в установленном порядке, могут являться материалы и иное имущество, из которого объект создается. Вопрос о наличии в подобном договоре данных, достаточных для конкретизации предмета договора как его существенного условия (часть вторая пункта 1 статьи 402 ГК), должен решаться хозяйственным судом в каждом отдельном случае с учетом всех обстоятельств дела в совокупности".
| 
