Хозяйственный суд, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению) Совместного предприятия Открытого Акционерного Общества "А" к Обществу с Дополнительной Ответственностью "Б" о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным;
встречный иск о взыскании с СП ОАО "А" 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба, 2792200 руб. неосновательного обогащения, 860139 руб. процентов,
установил:
Иск предъявлен о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным со 2 мая 2008 года.
Встречный иск предъявлен о взыскании с СП ОАО "А" 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, 2797200 руб. неосновательного обогащения, 860139 руб. процентов за пользование суммой неосновательного обогащения за период с 01.07.2005 года по 30.06.2008 года.
В обоснование исковых требований истец сослался на договор N 40, доп. соглашение N 2, квитанцию, доп. соглашение N 5, акт приема-передачи, письма N 210408, N 010408, N 020508, доп. соглашение N 6, расчет арендной платы, письма N 140508/2, N 270508/2, N 22078, N 2166, N 1994, N 1740, N 1271, N 199, N 2655, выписку из устава, выписку из приказа, почтовые квитанции.
От ОДО "Б" поступило письменное ходатайство, об уточнении исковых требований, в связи с перерасчетом, истец просил взыскать с ответчика по встречному иску 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, 2253300 руб. неосновательного обогащения, 694814 руб. процентов за пользование суммой неосновательного обогащения за период с 01.09.2005 года по 01.01.2008 года, ходатайство ОДО "Б", в соответствии со ст. 63 ХПК Республики Беларусь, судом удовлетворено.
Представитель СП ОАО "А" в судебном заседании первоначальный иск поддержал, просил признать договор аренды нежилого помещения, незаключенным со 2 мая 2008 года.
Просил отказать ОДО "Б" в удовлетворении встречного иска, о взыскании с СП ОАО "А" 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, 2253300 руб. неосновательного обогащения, 694814 руб. процентов за пользование суммой неосновательного обогащения за период с 01.09.2005 года по 01.01.2008 года, на том основании, что между СП ОАО "А" и ОДО "Б" с 03.05.2008 года договорные отношения отсутствовали, а в соответствии с договором от 09.02.2001 года, арендатор обязан освободить арендуемые помещения в срок 10 дней, с момента прекращения договора, а фактически освободил, согласно акта только 08.08.2008 года.
Представитель ОДО "Б" в судебном заседании пояснил, что иск о выселении не признает, т.к. в настоящий момент ОДО "Б" освободило нежилое помещение. В удовлетворении требования о признании договора аренды нежилого помещения, незаключенным со 2 мая 2008 года, просил отказать на том основании, что сторонами был заключен бессрочный договор аренды.
По встречному иску представитель ОДО "Б" просил взыскать с СП ОАО "А" 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, 2253300 руб. неосновательного обогащения, 694814 руб. процентов за пользование суммой неосновательного обогащения за период с 01.09.2005 года по 01.01.2008 года.
Заслушав пояснения представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд
В соответствии с договором аренды N 40 от 09.02.2001 года заключенным между СП ОАО "А" и ТДФ "Б" правопреемником которой является ОДО "Б", арендодатель СП ОАО "А" передало ОДО "Б" в аренду кафе площадью 103,1 кв.м; склада 14,3 кв.м кладовой 3,6 кв.м, а всего общей площадью, согласно акта приема-передачи от 08.08.2008 года 121 кв.м, для использования под производство. Срок действия договора с 09.02.2001 года по 09.02.2003 года, с правом последующей пролонгации срока действия договора, в соответствии со ст. 26 Закона Беларуси "Об аренде". 26.03.2001 года по акту СП ОАО "А" передал ОДО "Б" данное помещение с техническим паспортом к нему и имуществом.
Требование СП ОАО "А" о признании договора аренды нежилого помещения, незаключенным со 2 мая 2008 года правомерно и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 3 ст. 578 ГК Республики Беларусь, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такими данными являются, в частности, общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. По договору аренды N 40 от 09.02.2001 года СП ОАО "А" передал ОДО "Б" помещения размером 107,26 кв.м, а также места общего пользования (9,64 кв.м), но какие именно, где они расположены, документально стороны не зафиксировали.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды, приложением N 1 к дополнительному соглашению N 2 от 01.03.2003 и приложением N 1 к дополнительному соглашению N 5 от 01.03.2005 площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения с учетом части площади общего пользования указана в размере 116,9 кв. метров, в то время как согласно п. 1.1 договора аренды N 40 от 09.02.2001 года предметом договора являлось нежилое помещение полезной площадью 107,26 кв. метров, а согласно акта приема-передачи от 08.08.2008 года 121 кв.м.
Имущество (нежилое помещение) было передано в аренду на основании акта приема-передачи, без указания сдаваемой арендодателем и принимаемой арендатором в аренду площади нежилого помещения. Согласно находящемуся в материалах дела плану здания, сдаваемые в аренду площади.
Положениями ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что данные, указанные в договоре аренды, должны быть достаточными для того, чтобы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В силу п. 1 ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в соответствии с законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенным условием договора аренды является предмет договора, а именно, общая площадь сдаваемого в аренду имущества, его место расположение, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых площадей. Достаточность сведений об объекте договора аренды является оценочной категорией и определяется судом в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела. В соответствии с частью третьей ст. 108 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь хозяйственный суд, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В судебном заседании, представители сторон документально не подтвердили факт наличия согласования данных об общей площади сдаваемого в аренду имущества, его месте расположении, планировке и составе (перечень, нумерация), при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о не достижения сторонами соглашения по вопросу определения предметна договора аренды.
Кроме этого, в соответствии с дополнительными соглашениями N 2 от 01.03.2003 года, N 5 от 01.03.2005 года к договору аренды N 40 от 9 февраля 2001 года размер арендной платы за пользование арендуемыми помещениями по взаимной договоренности сторон был согласован до 02.05.2008 года. 03.05.2008 года в СП ОАО "А" поступило от ОДО "Б" письмо N 020508 от 02.05.2008 года с дополнительным соглашением к договору по пересмотру размера арендной платы.
Неоднократными письмами ОДО "Б" ставилось в известность, что арендодатель не собирается продолжать арендные отношения, что не противоречит требованиям абз. 7 ч. 2 ст. 2 ГК Республики Беларусь, закрепляющему принцип свободы договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Частью 3 ст. 2 ГК Республики Беларусь, в свою очередь, установлено, что участники гражданских правоотношений приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Следовательно, администрация ОДО "Б" достоверно знала, что арендная ставка по договору согласована сторонами только до 02.05.2008 года, но при этом заблаговременно не приняла действий для того, чтобы согласовать ее с ответчиком. Только 03.05.2008 года от истца поступило письмо с предложением подписать дополнительное соглашение о согласовании новой арендной ставки на новый срок. Данное дополнительное соглашение к договору аренды ответчик вернул истцу без акцепта.
Действующим законодательством ст. 402 ГК Республики Беларусь предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными, наряду с условием о предмет договора, являются условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статьей 625 ГК Республики Беларусь установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Таким образом, на основании норм главы 34 ГК Республики Беларусь условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды нежилых помещений. Согласно п. 1 ст. 625 ГК Республики Беларусь при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Исходя из этого, отсутствие доказательства достижения соглашения о размере арендной платы суд, расценивает как не достижение соглашения по второму (наряду с предметом) существенному условию договора аренды нежилого помещения (п. 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 года N 20), а следовательно, необходимо договор аренды нежилого помещения, признать не заключенным с 03.05.2008 года.
Требование ОДО "Б" по встречному иску о взыскании 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, 2253300 руб. неосновательного обогащения, удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 100 ХПК Республики Беларусь, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Акты, представленные суду в обоснование доводов о порче продуктов на сумму 2883750 руб., ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, являются односторонними, т.к. составлены только заинтересованными работниками истца, без приглашения представителей СП ОАО "А", а также представителей органов местной власти или любой сторонней организации и не могут служить объективным доказательством факта порчи продукции в таком количестве и не свидетельствуют о степени испорченности продукции (потеря товарного вида, не пригодность для корма животных). Доказательств извещения арендодателя о дне и времени составления актов, как и доказательств приглашения представителей органов местной власти или любой сторонней организации к дню и времени составления актов, ОДО "Б" суду не предоставило по причине их отсутствия. Суду не представлено достоверных доказательств утилизации продукции на полигоне бытовых или промышленных отходов, т.к. согласно справки ОДУКПП "В" последняя услуга по вывозу отходов ОДО "Б" была оказана 31.08.2007 года.
Как установлено в судебном заседании, сторонами был согласован размер арендной платы до 02.05.2008 года, СП ОАО "А" заблаговременно поставил арендатора в известность о не достижении соглашения о размере арендной платы и нежелании пролонгации с ним срока действия договора, в частности письмо N 10 от 26.12.2007 года и письмом N 11-03-01 от 11.03.2008 года арендодатель потребовал от ОДО "Б" освободить арендуемое помещение, на что ОДО "Б" ответил отказом. В соответствии с законодательством об аренде, доказательством освобождения нежилого помещения является акт приема-передачи нежилого помещения. Учитывая, что ОДО "Б" доказательств пролонгации срока действия договора N 40 от 09.02.2001 года или иных правовых оснований правомерности нахождения в помещении, а согласно акта приема-передачи только с 08.08.2008 года занимаемое помещение освобождено ОДО "Б", поэтому, требование о возмещении упущенной выгоды в размере 3812062 руб. ввиду одностороннего расторжения договора арендатором, не состоятельны в силу ст. 26 Закона "Об аренде" и ст. 593 ГК Республики Беларусь, согласно которых при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю, согласно п. 2.4 договора аренды N 40 от 09.02.2001 года, стороны предусмотрели десятидневный срок.
Кроме этого, законодатель в гл. 34 ГК Республики Беларусь выделяет несколько видов договоров аренды исходя из сроков, на которые они заключены, при этом определено, что госрегистрация обязательна только для договоров, заключенных на срок не менее одного года. Статьи 8, 9 Закона РБ от 22.07.2002 года N 133-3 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" также устанавливают необходимость госрегистрации договоров и основанных на них прав в случаях, когда договоры аренды заключены на срок не менее одного года.
Поскольку в названных законодательных актах ничего не сказано о необходимости госрегистрации договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, такие договоры и основанные на них права рассматриваются как не подлежащие госрегистрации и при обращении субъекта хозяйствования за регистрацией регистратор принимает решение об отказе в соответствии с пп. 5.8. п. 5 ст. 34 Закона.
В силу п. 4 ст. 9 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" сделка с недвижимым имуществом, в частности, договор аренды считается заключенным, изменения в него считаются внесенными с момента их государственной регистрации.
Так как соглашение об изменении договора совершается сторонами в той же форме, что и сам договор аренды (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь), то соглашение об изменении договора аренды, подлежащего регистрации, подлежит регистрации. В связи с этим, дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному на неопределенный срок не подлежат госрегистрации. Следовательно, СП ОАО "А" не могло неосновательно обогатиться, так как истец самостоятельно оплачивал арендные платежи по ставке, согласованной сторонами, согласно дополнительным соглашениям к договору аренды.
Требование ОДО "Б" о взыскании 694814 руб. процентов за пользование суммой неосновательного обогащения за период с 01.09.2005 года по 01.01.2008 года, удовлетворению не подлежит, т.к. как в действиях СП ОАО "А" суд не усматривает ни пользования чужими денежными средствами, вследствие их неправомерного удержания, ни уклонения от их возврата, ни иной просрочки в уплате, ни неосновательного получения или сбережения за счет ОДО "Б".
Доводы ОДО "Б" о том, что требование СП ОАО "А" о признании договора аренды нежилого помещения, незаключенным со 2 мая 2008 года, удовлетворению не подлежит, т.к. сторонами был заключен бессрочный договор аренды, а по встречному иску с СП ОАО "А" подлежит взысканию 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, 2253300 руб. неосновательного обогащения, 694814 руб. процентов за пользование суммой неосновательного обогащения за период с 01.09.2005 года по 01.01.2008 года, суд находит несостоятельными по выше приведенным доводам.
По изложенным основаниям первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, встречный иск удовлетворению не подлежит с отнесением расходов по госпошлине и судебных издержек, в соответствии со ст.ст. 126, 133 ХПК РБ на первоначального ответчика - ОДО "Б".
Руководствуясь ст.ст. 126, 133, 190 - 200, 201, 202 - 207, 269 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
решил:
Договор аренды нежилого помещения N 40 от 09.02.2001 года, признать не заключенным с 03.05.2008 года.
В удовлетворении встречного иска ОДО "Б" о взыскании с СП ОАО "А" 3812062 руб. упущенной выгоды, 2883750 руб. ущерба причиненного отключением водо- и электроснабжения, 2253300 руб. неосновательного обогащения, 694814 руб. процентов за пользование суммой неосновательного обогащения за период с 01.09.2005 года по 01.01.2008 года, отказать.
Взыскать с Общества с Дополнительной Ответственностью "Б" в пользу Совместного предприятия Открытого Акционерного Общества "А" 700000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
Приказ выдать после вступления решения в законную силу.
Излишне внесенная ОДО "Б" в доход республиканского бюджета пл. поручением N 407 от 10.07.2008 года госпошлина в сумме 35462 руб., подлежит возврату из республиканского бюджета, подлинник пл. поручения находится в материалах дела. Выдать справку.
Решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, апелляционная жалоба может быть подана, в хозяйственный суд Могилевской области в течение 15 дней со дня принятия решения.
|
