ПРИКАЗ ГОСУДАРСТВЕННОГО КОМИТЕТА ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ,
ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
30 декабря 1998 г. N 166
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ВРЕМЕННОЙ МЕТОДИКИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
-----------------------------------------------------------
Утратил силу постановлением Комитета по земельным ресурсам,
геодезии и картографии при Совете Министров Республики
Беларусь от 30 мая 2003 г. № 5 (зарегистрировано в
Национальном реестре - № 8/9724 от 07.07.2003 г.)
Во исполнение постановления Совета Министров Республики
Беларусь от 6 июля 1998 г. N 1044 "О первоочередных мерах по
комплексному развитию территорий и населенных пунктов Республики
Беларусь до 2000 года" и в целях совершенствования экономического
механизма управления развитием населенных пунктов приказываю:
1. Утвердить согласованную с заинтересованными министерствами,
другими республиканскими органами государственного управления,
облисполкомами и Минским горисполкомом прилагаемую Временную
методику кадастровой оценки земель населенных пунктов.
2. НПГП "Национальное кадастровое агентство" (Шавров С.А.):
осуществить в 1999 году апробацию Временной методики в
г.Минске, городе областного подчинения, городе районного подчинения
и поселке городского типа. По результатам апробации при
необходимости в установленном порядке внести изменения во Временную
методику кадастровой оценки земель населенных пунктов;
провести в 1999 году работы по определению базовой стоимости
земель населенных пунктов Республики Беларусь в соответствии с
Временной методикой. Внести предложения по установлению нормативной
цены на земли, передаваемые в собственность юридических лиц в
соответствии с действующим законодательством на основании базовой
стоимости земель населенных пунктов;
обеспечить в установленном порядке государственную регистрацию
в Министерстве юстиции указанной Временной методики.
3. Общему отделу (Харлан Н.А.) после государственной
регистрации размножить в необходимом количестве экземпляров
Временную методику кадастровой оценки земель населенных пунктов и
обеспечить рассылку облисполкомам и Минскому горисполкому.
4. Финансово-экономическому отделу (Приходько В.П.)
предусмотреть в плане работ на 1999 год финансирование работ,
указанных в пункте 2 настоящего приказа.
5. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на
начальника отдела экономического регулирования земельных отношений
Долженкова А.М.
Председатель Г.И.КУЗНЕЦОВ
УТВЕРЖДЕНО
Приказ Государственного
комитета по земельным ресурсам,
геодезии и картографии
Республики Беларусь
30.12.1998 N 166
СОГЛАСОВАНО СОГЛАСОВАНО
Заместитель Министра Председатель
архитектуры и строительства Комитета по реставрации
Республики Беларусь и консервации памятников
А.И.Ничкасов при Министерстве культуры
30.12.1998 Республики Беларусь
И.М.Чернявский
30.12.1998
ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА
кадастровой оценки земель населенных пунктов
Республики Беларусь
1. Общие положения
1.1. Настоящая методика разработана во исполнение Программы
первоочередных мер по комплексному развитию территорий и населенных
пунктов Республики Беларусь до 2000 года, одобренной постановлением
Совета Министров Республики Беларусь 06.07.1998 N 1044 "О Программе
первоочередных мер по комплексному развитию территорий и населенных
пунктов Республики Беларусь до 2000 года" (Собрание декретов, указов
Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь, 1998
г., N 19, ст.521).
1.2. Методика устанавливает единые способы и порядок массовой
оценки кадастровой стоимости земель населенных пунктов Республики
Беларусь и распространяется на все населенные пункты республики.
1.3. Под кадастровой стоимостью понимается фискальная
стоимость *), которая определяется путем массовой оценки земель
населенных пунктов с использованием данных Государственного
земельного кадастра.
____________________________
*) Фискальная стоимость - стоимость земельного участка, исходя
из которой рассчитывается земельный налог.
1.4. Объектом (единицей) оценки является застроенный или
незастроенный земельный участок, зарегистрированный в
Государственном земельном кадастре и являющийся объектом
налогообложения согласно действующему законодательству.
1.5. Кадастровая оценка осуществляется периодически по
состоянию на 1 января текущего года (далее - дата оценки).
Периодичность переоценки устанавливается местными исполнительными и
распорядительными органами, если иное не установлено
законодательством. Кадастровая стоимость действительна с 1 января
года оценки до 1 января года следующей оценки.
1.6. Целью кадастровой оценки является определение кадастровой
стоимости для расчета земельного налога.
1.7. Информационной базой для оценки являются данные
Государственного земельного кадастра, Государственного
градостроительного кадастра или утвержденной градостроительной
документации, Государственной системы мониторинга земельного рынка.
1.8. Заказчиками кадастровой оценки являются местные
исполнительные и распорядительные органы, налоговые службы,
налогоплательщики.
1.9. Исполнителями работ по оценке являются:
научно-производственное государственное предприятие "Национальное
кадастровое агентство" Государственного комитета по земельным
ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь, юридические
лица, подведомственные Государственному комитету по земельным
ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь, и другие
юридические и физические лица.
1.10. В период между оценками кадастровая стоимость земельных
участков может уточняться, в том числе с помощью поправочных
коэффициентов, и вводиться в действие решением местных
исполнительных и распорядительных органов.
1.11. Экспертный метод кадастровой оценки может быть
использован для оценки земельных участков в следующих целях:
определения размера арендной платы за земли; приобретения земель в
собственность физическими и юридическими лицами Республики Беларусь
в соответствии с действующим законодательством; осуществления
контроля за сделками купли-продажи и выявления фактов уклонений от
уплаты налогов и т. д. Для этих целей стоимость земельных участков
определяется на дату оценки, которая определяется индивидуально и не
обязательно совпадает с датой массовой оценки.
2. Порядок оценки
Кадастровая оценка осуществляется в следующем порядке
(рис.2.1):
a) присуждение базовой стоимости земель населенного пункта в
соответствии с процедурой, описанной в разделе 3;
б) выполнение оценочного зонирования, в результате которого
земли в пределах черты (границы) населенного пункта разбиваются на
оценочные зоны (раздел 4);
в) присуждение средней стоимости землям в каждой оценочной зоне
с использованием нормативного метода (раздел 6) или определение
средней стоимости оценочной зоны экспертным методом (раздел 5);
г) определение кадастровой стоимости каждого земельного участка
с применением индексов, корректирующих стоимость отдельного
земельного участка относительно средней стоимости земель оценочной
зоны (раздел 7);
д) оформление и экспертиза документации кадастровой оценки
(разделы 9, 10);
е) утверждение документации кадастровой оценки местным
исполнительным и распорядительным органом.
3. Определение базовых стоимостей
3.1. Базовая стоимость - это средняя стоимость единицы площади
земель в наиболее дорогой оценочной зоне населенного пункта.
3.2. Базовые стоимости земель населенных пунктов определяются
по состоянию на 1 января текущего года и утверждаются совместным
приказом Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и
картографии, Министерства архитектуры и строительства и Министерства
финансов.
3.3. Базовая стоимость устанавливается экспертным и расчетным
методами. Города, для которых базовая стоимость определена
экспертным методом, являются опорными.
3.4. Расчетный метод заключается в вычислении базовых
стоимостей путем интерполяции базовых стоимостей опорных городов.
Интерполяция осуществляется по коэффициентам
социально-экономического и географического потенциала населенных
пунктов (рентной доходности регионального уровня).
3.5. Базовая стоимость, которая установлена экспертным методом,
считается более достоверной, чем стоимость, которая установлена
расчетным методом. Применение экспертного метода в определении
базовой стоимости земель населенного пункта имеет приоритет над
применением расчетного метода. Расчетный метод используется в
случаях, когда применить экспертный метод не представляется
возможным.
------------------------------------------------------------------¬
¦ -------------------------------¬ ¦
¦ ¦Определение базовых стоимостей¦ ¦
¦ L--------------T---------------- ¦
¦ v ¦
¦ -------------------------------¬ ¦
¦ ¦ Оценочное зонирование ¦ ¦
¦ L--------------T---------------- ¦
¦ v ¦
¦ --------¬ ¦
¦ Невозможно ------------+ +--------------¬ Возможно ¦
¦ применение ¦ L-------- ¦ применение ¦
¦ экспертного ¦ ¦ экспертного ¦
¦ метода v v метода ¦
¦ -------------------------------¬ -----------------------------¬ ¦
¦ ¦ Определение стоимостей ¦ ¦ Определение стоимостей ¦ ¦
¦ ¦ оценочных зон нормативным ¦ ¦ оценочных зон экспертным ¦ ¦
¦ ¦ методом ¦ ¦ методом ¦ ¦
¦ L--------------T---------------- L--------------T-------------- ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ v v ¦
¦ ------------------------------------------¬ ¦
¦ ¦ Определение кадастровый стоимостей ¦ ¦
¦ ¦ земельных участков ¦ ¦
¦ L-----------------T------------------------ ¦
¦ v ¦
¦ --------------------------¬ ¦
¦ ¦ Оформление документации ¦ ¦
¦ L----------T--------------- ¦
¦ v ¦
¦ -----------------------------------¬ ¦
¦ ¦ Экспертиза и освидетельствование ¦ ¦
¦ L--------------T-------------------- ¦
¦ v ¦
¦ -----------------------------¬ ¦
¦ ¦ Введение оценки в действие ¦ ¦
¦ L------------T---------------- ¦
¦ v ¦
¦ ---------------------------¬ ¦
¦ ¦ Документация кадастровой ¦ ¦
¦ ¦ оценки ¦ ¦
¦ L--------------------------- ¦
¦ ¦
L------------------------------------------------------------------
Рис.2.1. Порядок кадастровой оценки
3.6. Базовые стоимости земель населенных пунктов
устанавливаются в следующем порядке.
3.6.1. Для всех населенных пунктов, за исключением сельских,
изучается возможность применения экспертного метода с учетом наличия
требуемых исходных данных. При этом вначале рассматриваются
областные центры, затем - города областного подчинения, районного
подчинения, поселки городского типа.
3.6.2. Определяется базовая стоимость земель экспертным методом
в г.Минске и опорных городах.
3.6.3. Выполняется расчет коэффициентов рентной доходности
регионального уровня для городов и поселков городского типа, включая
опорные города. Нормированные коэффициенты рентной доходности
регионального уровня KL(N) определяются по формуле
KL(N) = (EPS1 х C1) : (EPL1 х C1), (3.1)
где PS1 - ранг столицы по 1-му рентообразующему фактору; PL1 - ранг
L-го населенного пункта по 1-му рентообразующему фактору; C1 - вес
1-го рентообразующего фактора.
Ранги населенных пунктов и веса рентообразующих факторов
определяются экспертным путем.
Нормированный коэффициент рентной доходности:
- для города Минска KL(N) = 1;
- для остальных населенных пунктов KL(N)<1.
Примерный перечень рентообразующих факторов регионального
уровня составляет:
- категория населенного пункта;
- численность населения;
- площадь населенного пункта;
- возрастная структура населения;
- социальная структура населения (образовательный уровень
населения, структура занятости);
- транспортное сообщение (положение в системе сети
автомобильных, железных дорог международного и республиканского
значения, речными и воздушными путями);
- качество освоения территории;
- народнохозяйственная структура (отраслевая структура
производственного комплекса);
- уровень социально-бытового обслуживания;
- территориальные возможности развития;
- местонахождение в пригородной зоне;
- экономические факторы, учитывающие региональную политику
государства;
- классификация населенного пункта по значению
историко-культурного наследия;
- иные факторы.
3.6.4. Определяются базовые стоимости земель городов и поселков
городского типа по базовым стоимостям г. Минска и других опорных
городов по формуле
БCL = (EБСJ x KL(N) : KJ(N)) : N, (3.2)
где БСJ - базовая стоимость земель J-го опорного города; KJ(N) -
нормированный коэффициент рентного дохода J-го опорного города;
KL(N) - нормированный коэффициент рентного дохода L-го населенного
пункта, для которого осуществляется расчет базовой стоимости; N -
количество опорных городов, используемых в расчете.
3.6.5. Для сельских населенных пунктов и мест сезонного отдыха,
характеризующихся однотипностью условий, базовая стоимость
устанавливается по сокращенному перечню факторов (категория
населенного пункта, кадастровая оценка земель сельскохозяйственного
назначения) и уточняется путем применения коэффициентов, приведенных
в табл.3.1-3.3.
Таблица 3.1
Коэффициенты поправок к базовой стоимости земель
сельских населенных пунктов в зависимости от
доступности к крупным городам
------------------------------------T-----------------------------¬
¦ Расстояние, в километрах ¦ Коэффициент ¦
+-----------------------------------+-----------------------------+
¦ до 5 ¦ 2,5 ¦
¦ 5,0-15,0 ¦ 2,0 ¦
¦ 15,1-25,0 ¦ 1,8 ¦
¦ 25,1-35,0 ¦ 1,5 ¦
¦ 35,1-45,0 ¦ 1,2 ¦
¦ 45,1-55,0 ¦ 1,0 ¦
¦ 55,1-60,0 ¦ 0,8 ¦
¦ 60,1 и более ¦ 0,5 ¦
L-----------------------------------+------------------------------
Таблица 3.2
Коэффициенты поправок к базовой стоимости земель сельских
населенных пунктов в зависимости от доступности к районному центру
------------------------------------T-----------------------------¬
¦ Расстояние, в километрах ¦ Коэффициент ¦
+-----------------------------------+-----------------------------+
¦ до 5 ¦ 1,5 ¦
¦ 5,1-10,0 ¦ 1,3 ¦
¦ 10,1-20,0 ¦ 1,2 ¦
¦ 20,1-30,0 ¦ 1,0 ¦
¦ 30,1-40,0 ¦ 0,8 ¦
¦ 40,1-50,0 ¦ 0,5 ¦
¦ 50,1 и более ¦ 0,2 ¦
L-----------------------------------+------------------------------
Таблица 3.3
Коэффициенты поправок к базовой стоимости земель
сельских населенных пунктов в зависимости от
доступности к сельсовету и качества дорожного покрытия
-------------------------T----------------------------------------¬
¦Расстояние, в километрах¦ Коэффициент качества дорожного покрытия¦
¦ +------------T---------T-----------------+
¦ ¦ Грунтовое ¦Гравийное¦Асфальтированное ¦
+------------------------+------------+---------+-----------------+
¦ до 2 ¦ 0,28 ¦ 0,70 ¦ 1,12 ¦
¦ 2,1-3,0 ¦ 0,26 ¦ 0,65 ¦ 1,04 ¦
¦ 3,1-4,0 ¦ 0,24 ¦ 0,60 ¦ 0,96 ¦
¦ 4,1-5,0 ¦ 0,22 ¦ 0,55 ¦ 0,88 ¦
¦ 5,1-6,0 ¦ 0,20 ¦ 0,50 ¦ 0,80 ¦
¦ 6,1-8,0 ¦ 0,16 ¦ 0,40 ¦ 0,64 ¦
¦ 8,1-10,0 ¦ 0,14 ¦ 0,35 ¦ 0,56 ¦
¦ свыше 10 ¦ 0,10 ¦ 0,25 ¦ 0,40 ¦
L------------------------+------------+---------+------------------
3.6.6. Базовые стоимости земель населенных пунктов сводятся в
единую таблицу, готовится пояснительная записка с соответствующими
обоснованиями.
3.6.7. Общая таблица базовых стоимостей и пояснительная записка
рассматриваются экспертным советом, создаваемым Госкомземом с
участием представителей Минфина, Минэкономики, Минстройархитектуры,
облисполкомов и Мингорисполкома. Представленные экспертному совету
материалы в случае необходимости дорабатываются по замечаниям
совета.
3.6.8. Окончательная "Общая таблица базовых стоимостей земель в
населенных пунктах Республики Беларусь" утверждается приказами
Госкомзема и Минфина, после чего она может быть использована при
кадастровой оценке.
3.7. При переоценке земель базовая стоимость не может
изменяться более чем на 7% относительно действующей. Если она
увеличивается или уменьшается более чем на 7%, то населенному пункту
присуждается действующая базовая стоимость, увеличенная или
уменьшенная на 7%.
3.8. Пример присуждения базовой стоимости населенному пункту
представлен в приложении 2.
4. Оценочное зонирование
4.1. Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью
разделения территории населенного пункта на оценочные зоны.
Оценочной зоной является гомогенная (однородная) по
градостроительной ценности и стоимости часть территории населенного
пункта.
4.2. Оценочная зона считается гомогенной, если в ее границах
соблюдаются следующие условия:
- земельные участки имеют одинаковые функциональное
использование и территориально-планировочные условия;
- внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны;
- транспортная (временная) доступность центра города *) со всех
земельных участков внутри зоны существенно не различается.
____________________________
*) Центр города определяется на основе утвержденной
градостроительной документации.
4.3. Оценочное зонирование осуществляется на основе кадастровых
карт, утвержденных генеральных планов и планов детальной планировки
населенных пунктов.
4.4. Оценочные зоны могут подразделяться на подзоны и
микрозоны.
4.5. Оценочное зонирование осуществляется в следующем порядке:
a) составляется кадастровая карта населенного пункта;
б) на кадастровую карту наносятся функциональные зоны;
в) функциональные зоны делятся на оценочные зоны по критерию
зонального фактора (расположение земельного участка по отношению к
центру населенного пункта). Оценочные зоны должны находиться в
одинаковом радиусе действия зонального фактора. Если все земельные
участки находятся в одинаковом радиусе действия зонального фактора,
то границы функциональной зоны совпадают с оценочной. Радиусы
одинакового действия зональных факторов определяются по табл.4.1;
Таблица 4.1
Радиусы одинакового действия зональных факторов
------------------------------------------------------------------¬
¦ Транспортная доступность центра города ¦
+-------------T---------------T----------------T------------------+
¦ Зона 1 ¦ Зона 2 ¦ Зона 3 ¦ Зона 4 ¦
+-------------+---------------+----------------+------------------+
¦ до 15 минут ¦ 16-30 минут ¦ 31-45 минут ¦ свыше 45 минут ¦
L-------------+---------------+----------------+-------------------
г) оценочные зоны делятся по критерию внешних улучшений. Если
земельные участки имеют различные внешние улучшения, то зона
разделяется на подзоны (микрозоны), включая земельные участки с
равноценными внешними улучшениями;
д) оценочные зоны делятся по критерию доступности к остановкам
городского и пригородного пассажирского транспорта и к центрам жилых
микрорайонов. Если в зоне имеются земельные участки с различными
показателями доступности, то зона делится на новые подзоны
(микрозоны) с одинаковыми параметрами доступности;
е) оценочные зоны делятся по критерию пересечения с
территориями, имеющими особый правовой статус. Если часть земельных
участков оценочной зоны находится на заповедных территориях, или
территориях природоохранного, оздоровительного, рекреационного
назначения, или в пределах зон с ограниченными правами застройки, то
оценочная зона, находящаяся в пересечении с данными территориями,
должна быть выделена в отдельную подзону;
ж) оформление и экспертиза результатов оценочного зонирования.
4.6. При формировании оценочных зон рекомендуется
придерживаться следующих правил:
a) на землях с целевым назначением "Жилая застройка" выделяются
в отдельные оценочные подзоны земли:
- жилой усадебной застройки городского типа;
- жилой усадебной застройки сельского типа;
- жилой малоэтажной (1-2 этажа) многоквартирной застройки;
- жилой среднеэтажной (3-5 этажей) многоквартирной застройки;
- жилой многоэтажной (более 5 этажей) многоквартирной
застройки;
- садовой и дачной застройки.
б) земельные участки садоводческих товариществ, дачных
кооперативов в границах населенного пункта объединяются в отдельные
оценочные подзоны по условиям транспортной доступности к жилым
массивам и центру населенного пункта;
в) земельные участки с малоэтажными жилыми домами могут
образовывать оценочные микрозоны по следующим видам объектов
недвижимости: кирпичные, рубленые, щитовые, панельные и другие жилые
дома;
г) земельные участки со среднеэтажными и многоэтажными жилыми
домами могут образовывать оценочные микрозоны по видам проектов и
годам ввода в эксплуатацию;
д) земельные участки с административными (офисными) зданиями
могут образовывать оценочные подзоны (микрозоны) с учетом
особенностей типа зданий, влияющих на рыночную стоимость земли;
е) в отдельные оценочные подзоны не выделяются земельные
участки в зонах жилой застройки с расположенными на них зданиями,
используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник и других
объектов общественного обслуживания или здравоохранения;
ж) границы оценочных зон и подзон (микрозон) не должны
пересекать границ земельных участков. Границами оценочных зон и
подзон (микрозон) принимаются:
- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки,
ручьи, овраги, балки, обрывы и т.д.);
- границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями
(железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);
- улицы, проезды, границы (заборы) предприятий
производственного и непроизводственного назначения;
- границы лесных, сельскохозяйственных и иных земель;
з) близкие по значению кадастровой стоимости оценочные
микрозоны объединяются в оценочные подзоны;
и) количество оценочных зон определяется индивидуальными
особенностями населенных пунктов и не регламентируется.
4.7. Результаты оценочного зонирования оформляются в виде карты
и таблицы оценочных зон (приложение 1).
4.8. Оценочное зонирование может пересматриваться в зависимости
от результатов экспертного метода. В случаях получения различающихся
более чем на 15% кадастровых стоимостей типичных земельных участков,
расположенных в пределах одной оценочной зоны, выделяются
дополнительные оценочные подзоны.
5. Определение стоимостей оценочных зон экспертным методом
5.1. Экспертный метод оценки основан на определении рыночной
стоимости единицы площади земельных участков.
5.2. Процедура оценки рыночной стоимости включает:
a) сбор и анализ исходных данных о рынке недвижимости;
б) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
земель в оценочных зонах;
в) выбор типичных участков в оценочных зонах;
г) выбор и обоснование методов оценки;
д) оценка рыночной стоимости земельных участков;
е) составление отчета об оценке рыночной стоимости земельных
участков.
5.3. Определение наилучшего и наиболее эффективного
использования земель осуществляется по следующим правилам.
5.3.1. По каждой оценочной зоне (подзоне, микрозоне)
устанавливается вариант наилучшего и наиболее эффективного
использования земли, который является юридически (законодательно)
разрешенным, физически возможным, финансово осуществимым и приводит
к максимальной стоимости земли.
5.3.2. Процедура анализа наилучшего и наиболее эффективного
использования земли предполагает принятие следующего ряда допущений:
- земельный участок рассматривается как незастроенный и
зарезервированный под будущее строительство;
- рынок находится в стадии равновесия, т.е. спрос на земельные
участки равен предложению;
- результаты расчетов имитируют потенциальный рентный доход.
5.3.3. При определении варианта наилучшего и наиболее
эффективного использования земли независимо от вида существующей
застройки рассматриваются следующие альтернативные варианты:
a) жилая застройка;
б) застройка под административные (офисные) здания;
в) застройка под торговые или коммерческие здания;
г) промышленная застройка;
д) сельскохозяйственное использование земель;
е) лесохозяйственное использование земель.
Возможность использования земель по данному перечню
определяется с учетом регламентов, установленных градостроительной
документацией.
5.3.4. Для каждого варианта застройки рассчитывается стоимость
земли с применением экспертного метода. Самая высокая стоимость
земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного
использования.
5.4. Выбор типичных земельных участков, входящих в состав
оценочных зон, осуществляется по следующим правилам:
a) типичные земельные участки должны соответствовать
характерным параметрам оценочной зоны: целевому назначению земель;
характеру и плотности застройки; наличию инженерного оборудования,
объектов внешнего благоустройства;
б) типичные земельные участки в границах оценочных зон (подзон)
устанавливаются по следующим параметрам: общая площадь; площадь
застройки; форма участка; местоположение внутри границ кварталов,
улиц;
в) при выборе типичных земельных участков предпочтение отдается
тем земельным участкам, по которым сбор исходной информации для
оценки их стоимости осуществляется с наименьшими затратами времени и
средств.
5.5. Рыночная стоимость типичных земельных участков
определяется с использованием следующих методов:
- затратного;
- доходного;
- анализа сравнения продаж.
В зависимости от наличия исходных данных и степени развития
рынка недвижимости могут применяться методы оценки, вытекающие из
вышеназванных методов (метод техники остатка, метод аллокации и
другие, применимые в существующей ситуации).
5.6. Полученные показатели рыночной стоимости типичных
земельных участков принимаются за кадастровую стоимость оценочной
зоны (подзоны, микрозоны) и наносятся на кадастровую карту
населенного пункта.
5.7. Метод анализа сравнения продаж предполагает анализ и
сравнение рыночных цен недавно проданных земельных участков,
аналогичных оцениваемым. Цены на аналогичные участки корректируются
с учетом параметров, по которым участок-аналог и оцениваемый участок
отличаются друг от друга. При корректировке цен, поправки
производятся от аналогичного участка к оцениваемому.
5.8. Затратный метод предполагает определение рыночной
стоимости единицы площади типичных земельных участков по формуле
VL = V - VB - P, (5.1)
где VL - рыночная стоимость 1 кв.метра земельного участка; V -
рыночная стоимость 1 кв.метра общей площади здания (помещения) на
дату оценки; P - прибыль предпринимателя, принимаемая по норме
прибыли, сложившейся на рынке земли, но не ниже ставки банковского
процента *) на депозитные вклады на дату оценки; VB - действительная
стоимость 1 кв.метра общей площади здания (помещения) на дату
оценки, определяемая по формуле
VB = (С - D) : S, (5.2)
где С - восстановительная стоимость здания (помещения) на дату
оценки; D - стоимостная величина физического износа здания на дату
оценки; S - общая площадь здания (помещения).
____________________________
*) Процент берется от величины рыночной стоимости 1 кв.метра
общей площади здания (помещения) на дату оценки.
Расчет восстановительной стоимости здания осуществляется по
действующим в Республике Беларусь методикам.
Физический износ отражает изменение физических свойств здания
во времени и определяется как снижение стоимости зданий из-за
изнашивания в процессе использования и воздействия окружающей среды.
Стоимостная величина физического износа на дату оценки
определяется по формуле
D = С х (На : 12) х ТФ : 100, (5.3)
где На - норма амортизации, %; ТФ - фактический срок эксплуатации
здания с даты ввода его в эксплуатацию до 1-го числа месяца оценки,
месяцы.
Норма амортизации определяется в соответствии с "Едиными
нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных
фондов в Республике Беларусь", введенными в действие постановлением
Совета Министров БССР 03.01.1991 N 4 "О единых нормах
амортизационных отчислений".
В случае, если физический износ, определенный по нормам
амортизации, превышает 50%, в расчет принимаются данные о
фактическом физическом износе органов регистрации и технической
инвентаризации.
Затратный метод не применяется в случае, если на оцениваемом
земельном участке расположены объекты незавершенного строительства
или производственные здания, имеющие действительную стоимость выше
рыночной стоимости.
5.9. Доходный метод (метод капитализации дохода) предполагает
определение рыночной стоимости единицы площади типичных земельных
участков по формуле
VL = (РV + (I - E) : R) : S, (5.4)
где VL - рыночная стоимость 1 кв.метра земельного участка; РV -
единовременные платежи, выплачиваемые потенциальным покупателем за
предоставление права аренды; I - годовой доход от аренды земельного
участка, получаемый собственником; E - годовые расходы (отчисления,
обязательные платежи за землю и т.д.) собственника на содержание
земельного участка; R - коэффициент капитализации; S - площадь
земельного участка, кв.метры.
Коэффициент капитализации R принимается равным средней ставке
банковского процента по депозитным валютным вкладам на дату оценки,
а с развитием земельного рынка определяется на основе статистической
информации.
5.10. При использовании нескольких методов оценки согласование
окончательных результатов производится по весовой значимости
методов. Весовая значимость методов определяется экспертным путем.
6. Определение стоимостей оценочных зон нормативным методом
6.1. Средняя стоимость единицы площади земель в оценочной зоне
определяется по формуле
VL = БС х Кф х Км х Кл, (6.1)
где БС - базовая стоимость земель населенных пунктов; Кф -
коэффициент, учитывающий функциональное использование земельных
участков в оценочной зоне (табл.6.1); Км - коэффициент, учитывающий
местоположение земельных участков в оценочной зоне (табл.6.2); Кл -
локальный коэффициент ценности.
6.2. Коэффициент Кф отражает доходность земель оценочной зоны
относительно базовой стоимости земель населенного пункта и
определяется на основе функционального зонирования, принятого в
градостроительной документации.
Таблица 6.1
Коэффициент Кф
-------------------------T--------------------T------------T-------
Зоны общественных центров¦Зоны жилой застройки¦Производст- ¦Зоны
-----------T-------------+---------T----------+венные и ¦рекреа-
ядро ¦другие ¦усадебная¦многоквар-¦коммунально-¦ционно-
(центр) ¦планировочные¦ ¦тирная ¦складские ¦ландша-
города ¦зоны ¦ ¦ ¦зоны ¦фтные
-----------+-------------+---------+----------+------------+-------
1,00 ¦ 0,90 ¦ 0,40 ¦ 0,45 ¦ 0,48 ¦ 0,20
-----------+-------------+---------+----------+------------+-------
Земли населенных пунктов с расположенными на них доходными
объектами недвижимости, такими, как станции техобслуживания,
супермаркеты, гостиницы категорий 4 и 5 звезд, рестораны или бары
класса "люкс", организации игорного или развлекательного бизнеса,
рынки, и другой коммерческой деятельности выделяются в отдельные
оценочные зоны. Кадастровая стоимость этих зон определяется с
применением повышающих коэффициентов, устанавливаемых экспертным
путем, но не превышающих к = 2,5.
6.3. Коэффициент местоположения Км характеризует зависимость
рентного дохода от местоположения оценочной зоны относительно центра
населенного пункта. Коэффициент принимает значения согласно
табл.6.2.
Таблица 6.2
Коэффициенты Км
-----------------T-------------------------------------------------
Населенные пункты¦Временная транспортная доступность центра города
-----------------+-----------T-----------T-----------T-------------
¦до 15 минут¦16-30 минут¦31-45 минут¦ свыше 45
¦ ¦ ¦ ¦ минут
-----------------+-----------+-----------+-----------+-------------
г.Минск ¦ 1,0 ¦ 0,79 ¦ 0,39 ¦ 0,28
¦ ¦ ¦ ¦
Областные центры ¦ 1,0 ¦ 0,79 ¦ 0,39 ¦ 0,28
¦ ¦ ¦ ¦
Города свыше ¦ ¦ ¦ ¦
100000 человек ¦ 1,0 ¦ 0,79 ¦ 0,39 ¦ 0,28
¦ ¦ ¦ ¦
Города от 50000 ¦ ¦ ¦ ¦
до 100000 человек¦ 1,0 ¦ 0,79 ¦ 0,39 ¦ 0,31
¦ ¦ ¦ ¦
Города до 50000 ¦ ¦ ¦ ¦
человек ¦ 1,0 ¦ 0,79 ¦ 0,50 ¦ 0,33
¦ ¦ ¦ ¦
Прочие городские ¦ ¦ ¦ ¦
поселения ¦ 1,0 ¦ 0,79 ¦ 0,60 ¦ -
-----------------+-----------+-----------+-----------+-------------
6.4. Локальный коэффициент ценности Кл в общем случае
определяется по формуле
Кл = Кл1 х Кл2 х Кл3, (6.3)
где Кл1 - коэффициент, который учитывает особенности внешних
улучшений земельных участков, включенных в данную оценочную зону;
Кл2 - коэффициент, который учитывает особенности
территориально-планировочных условий земельных участков в оценочной
зоне; Кл3 - коэффициент, который учитывает историко-культурные
особенности расположения земельного участка в оценочной зоне.
6.5. Коэффициент Кл1 вычисляется по формуле
Кл1 = Кл1.1 х Кл1.2 х Кл1.3 х Кл1.4 х Кл1.5, (6.4)
где коэффициенты Кл1.1, Кл1.2, Кл1.3, Кл1.4, Кл1.5 определяются по
табл.6.3.
Таблица 6.3
Коэффициенты Кл1.1, Кл1.2, Кл1.3, Кл1.4, Кл1.5
-------------T------------------------------------------T----T----¬
¦Коэффициенты¦Особенности земельных участков в оценочной¦ Да ¦Нет ¦
¦ ¦зоне ¦ ¦ ¦
+------------+------------------------------------------+----+----+
¦ Кл1.1 ¦Доступ улиц с твердым покрытием ¦1,1 ¦0,90¦
¦ Кл1.2 ¦Централизованное газоснабжение ¦1,05¦0,95¦
¦ Кл1.3 ¦Централизованное водоснабжение ¦1,1 ¦0,90¦
¦ Кл1.4 ¦Канализация ¦1,1 ¦0,90¦
¦ Кл1.5 ¦Централизованное теплоснабжение ¦1,1 ¦0,90¦
L------------+------------------------------------------+----+-----
6.6. Коэффициент Кл2 определяется по формуле
Кл2 = Кл2.1 х Кл2.2 х Кл2.3 х Кл2.4 х Кл2.5, (6.5)
где коэффициенты Кл2.1, Кл2.2, Кл2.3, Кл2.4, Кл2.5 определяются по
табл.6.4.
Таблица 6.4
Коэффициенты Кл2.1, Кл2.2, Кл2.3, Кл2.4, Кл2.5
------------T------------------------------T-----------------------
Коэффициенты¦Особенности земельных участков¦Значения коэффициентов
¦в оценочной зоне ¦
------------+------------------------------+-----------------------
Кл2.1 ¦Участки расположены в пределах¦
¦400-600 метров от транспортной¦
¦магистрали(ей): ¦
¦ да ¦ 1,2
¦ нет ¦ 1,0
¦ ¦
Кл2.2 ¦Участки расположены в ¦
¦пешеходной (5-10 минут) ¦
¦доступности до остановок ¦
¦городского и пригородного ¦
¦пассажирского транспорта: ¦
¦ да ¦ 1,15
¦ нет ¦ 1,0
¦ ¦
Кл2.3 ¦Участки расположены в ¦
¦доступности до центров жилых ¦
¦микрорайонов, метры: ¦
¦ до 500 ¦ 1,1
¦ до 1500 ¦ 1,02
¦ свыше 1500 ¦ 0,98
¦ ¦
Кл2.4 ¦Участки расположены в ¦
¦пешеходной доступности до ¦
¦ботанических садов, ¦
¦заказников, заповедных рощ, ¦
¦памятников природы, земель ¦
¦отдыха, парков, лесопарков, ¦
¦лесов, зеленых зон, пляжей: ¦
¦ да ¦ 1,15
¦ нет ¦ 1,0
¦ ¦
Кл2.5 ¦Участки расположены в ¦
¦действующих промышленных, ¦
¦коммунально-складских зонах с ¦
¦удобными связями с ¦
¦транспортными узлами (за ¦
¦исключением земель жилой ¦
¦застройки): ¦
¦ да ¦ 1,1
¦ нет ¦ 0,95
------------+------------------------------+----------------------
6.7. Коэффициент Кл3 вычисляется по формуле
Кл3= Кл3.1 х Кл3.2 х Кл3.3 х Кл3.4 х Кл3.5, (6.6)
где Кл3.1, Кл3.2, Кл3.3, Кл3.4, Кл3.5 определяются с применением
табл.6.5.
Таблица 6.5
Коэффициенты Кл3.1, Кл3.2, Кл3.3, Кл3.4, Кл3.5
------------T------------------------------T-----------------------
Коэффициенты¦Особенности расположения ¦Значения коэффициентов
¦земельного участка ¦
------------+------------------------------+-----------------------
Кл3.1 ¦Участки расположены в пределах¦
¦заповедной территории: ¦
¦ да ¦ 1,2
¦ нет ¦ 1,0
¦ ¦
Кл3.2 ¦Участки расположены в пределах¦
¦территорий природоохранного ¦
¦назначения: ¦
¦ да ¦ 1,1
¦ нет ¦ 1,0
¦ ¦
Кл3.3 ¦Участки расположены в пределах¦
¦территорий оздоровительного ¦
¦назначения (курортных зон и ¦
¦зон округов санитарной ¦
¦охраны): ¦
¦ да ¦ 1,06
¦ нет ¦ 1,0
¦ ¦
Кл3.4 ¦Участки расположены в пределах¦
¦территорий рекреационного ¦
¦назначения (земель туризма и ¦
¦отдыха, парков, лесопарков, ¦
¦зеленых зон, пляжей): ¦
¦ да ¦ 1,05
¦ нет ¦ 1,0
¦ ¦
Кл3.5 ¦Участки расположены в зонах ¦
¦ограничений прав застройки: ¦
¦ да ¦ 0,95
¦ нет ¦ 1,0
------------+------------------------------+-----------------------
7. Определение кадастровой стоимости земельного участка
7.1. Кадастровая стоимость земельного участка определяется
умножением средней стоимости оценочной зоны на площадь земельного
участка и на индекс, который корректирует стоимость земельного
участка относительно средней стоимости земель оценочной зоны:
КС = S х VL х I, (7.1)
где S - площадь земельного участка, кв.метры; VL - средняя стоимость
оценочной зоны, руб./кв.метры; I - индекс корректировки стоимости
земельного участка.
7.2. Индекс I определяется по формуле
I = I1 х I2 х I3 х I4, (7.2)
где I1 - индекс плотности застройки (отношение площади зданий и
сооружений к площади земельного участка); I2 - индекс, учитывающий
особенности санитарно-гигиенических (экологических) условий, в
которых находится земельный участок в зоне; I3 - индекс, учитывающий
инженерно-геологические условия отдельного земельного участка; I4 -
индекс, учитывающий особенности земельных участков, расположенных в
общественных центрах.
7.3. Индекс I1 определяется по табл.7.1.
Таблица 7.1
Индекс плотности застройки I1
-------------------------------------T----------------------------¬
¦ ¦ Плотность застройки ¦
¦ Численность населения +----------T-------T---------+
¦ ¦ низкая ¦средняя¦ высокая ¦
+------------------------------------+----------+-------+---------+
¦Свыше 200,0 тыс.чел. ¦ 1,05 ¦ 1 ¦ 0,95 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦До 200,0 тыс.чел. ¦ 1,1 ¦ 1 ¦ 0,88 ¦
L------------------------------------+----------+-------+----------
7.4. Индекс I2 учитывает особенности санитарно-гигиенических
(экологических) условий, в которых находится предназначенный для
жилой застройки земельный участок. Определяется с применением
табл.7.2 по формуле
I2 = I2.1 х I2.2 х I2.3 х I2.4 х I2.5 х I2.6. (7.3)
Таблица 7.2
Индексы I2.1, I2.2, I2.3, I2.4, I2.5, I2.6
------------T-----------------------------------T-----------------¬
¦ Индексы ¦ Особенности земельного участка ¦Значения индексов¦
+-----------+-----------------------------------+-----------------+
¦ I2.1 ¦Участок расположен в ¦ ¦
¦ ¦санитарно-защитной зоне: ¦ ¦
¦ ¦ да ¦ 0,8 ¦
¦ ¦ нет ¦ 1,0 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I2.2 ¦Участок расположен в зоне ¦ ¦
¦ ¦загрязнения атмосферы: ¦ ¦
¦ ¦ до 1 ПДК ¦ 1,0 ¦
¦ ¦ 1-5 ¦ 0,95 ¦
¦ ¦ 6-10 ¦ 0,90 ¦
¦ ¦ 11-15 ¦ 0,85 ¦
¦ ¦ свыше 15 ¦ 0,8 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I2.3 ¦Участок расположен в зоне ¦ ¦
¦ ¦повышенного электромагнитного поля ¦ ¦
¦ ¦(излучения): ¦ ¦
¦ ¦ да ¦ 0,95 ¦
¦ ¦ нет ¦ 1,0 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I2.4 ¦Участок расположен в зоне ¦ ¦
¦ ¦превышения допустимого шума, ¦ ¦
¦ ¦вибрации (от железных дорог, ¦ ¦
¦ ¦аэродрома): ¦ ¦
¦ ¦ да ¦ 0,90 ¦
¦ ¦ нет ¦ 1,0 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I2.5 ¦Участок расположен в области ¦ ¦
¦ ¦загрязнения грунтов тяжелыми ¦ ¦
¦ ¦металлами: ¦ ¦
¦ ¦ да ¦ 0,90 ¦
¦ ¦ нет ¦ 1,0 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I2.6 ¦Участок находится в области ¦ ¦
¦ ¦радиоактивного загрязнения: ¦ ¦
¦ ¦ да ¦ 0,80 ¦
¦ ¦ нет ¦ 1,0 ¦
L-----------+-----------------------------------+------------------
7.5. Индекс I3 учитывает особенности инженерно-геологических
условий и определяется по табл.7.3, по формуле
I3 = I3.1 х I3.2 х I3.3 х I3.4. (7.4)
Таблица 7.3
Индексы I3.1, I3.2, I3.3, I3.4
------------------T-----------------------------T-----------------¬
¦ Индексы ¦ Природные факторы ¦Значения индексов¦
+-----------------+-----------------------------+-----------------+
¦ I3.1 ¦Уклон рельефа: ¦ ¦
¦ ¦ 0-5% ¦ 1,0 ¦
¦ ¦ 5-10% ¦ 0,97 ¦
¦ ¦10-15% ¦ 0,9 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I3.2 ¦Грунты под строительство: ¦ ¦
¦ ¦благоприятные ¦ 1,0 ¦
¦ ¦относительно благоприятные ¦ 0,95 ¦
¦ ¦неблагоприятные ¦ 0,90 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I3.3 ¦Затопляемость паводковыми ¦ ¦
¦ ¦водами: ¦ ¦
¦ ¦ нет ¦ 1,0 ¦
¦ ¦ редко ¦ 0,95 ¦
¦ ¦ часто ¦ 0,93 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ I3.4 ¦Наличие грунтовых вод, ¦ ¦
¦ ¦которые требуют работ по ¦ ¦
¦ ¦понижению их уровня (в ¦ ¦
¦ ¦зависимости от уровня ¦ ¦
¦ ¦грунтовых вод), метры: ¦ ¦
¦ ¦ 0-2 ¦ 0,93 ¦
¦ ¦ 2-3 ¦ 0,97 ¦
¦ ¦ ниже 3 ¦ 1,0 ¦
L-----------------+-----------------------------+------------------
7.6. Индекс I4 учитывает особенности земельных участков,
расположенных в общественных центрах городов. Если такие участки
имеют особо важное историческое значение, имеют иную ценность,
которая не отражена в настоящей методике, но имеет существенное, по
мнению оценщика, значение, то индекс применяется со значением в
диапазоне от 1 до 3.
7.7. В сельских населенных пунктах и населенных пунктах с
численностью до 5 тыс.жителей, которые не имеют централизованных
инженерных коммуникаций, развитой социальной инфраструктуры,
стоимостная оценка 1 кв.метра земельного участка определяется
упрощенно с учетом коэффициентов качества отдельных частей этой
территории по формуле
КС = БС х Кк, (7.5)
где Кк - коэффициент качества отдельных частей территории
населенного пункта. Кк вычисляется по формуле
Кк = Кк1 х Кк2 х Кк3 х Кк4 х Кк5 х Кк6, (7.6)
где коэффициенты Кк1, Кк2, Кк3, Кк4, Кк5, Кк6 определяются по
табл.7.4.
Таблица 7.4
Коэффициенты Кк для населенных пунктов до 20 тыс.жителей
------------------------------------------------------------------¬
¦ Коэффициенты относительного качества частей территории ¦
¦ населенного пункта ¦
+----------T----------T------------T----------T---------T---------+
¦ Кк1 ¦ Кк2 ¦ Кк3 ¦ Кк4 ¦ Кк5 ¦ Кк6 ¦
+----------+----------+------------+----------+---------+---------+
¦да 1,08 ¦ да 1,05 ¦ да 1,15 ¦ да 1,08 ¦ да 0,8 ¦ да 0,7 ¦
¦нет 0,95 ¦ нет 1,0 ¦ нет 1,0 ¦ нет 1,0 ¦ нет 1,0 ¦ нет 1,0 ¦
+----------+----------+------------+----------+---------+---------+
¦Кк1 - участки находятся в радиусе до 500 метров от центра¦
¦ населенного пункта; ¦
¦ ¦
¦Кк2 - участки примыкают к асфальтированным дорогам и улицам; ¦
¦ ¦
¦Кк3 - участки примыкают к границам газификации; ¦
¦ ¦
¦Кк4 - участки примыкают к границам водоснабжения, канализации,¦
¦ центрального отопления; ¦
¦ ¦
¦Кк5 - участки находятся в санитарно-защитных зонах; ¦
¦ ¦
¦Кк6 - участки находятся на хуторах и в труднодоступных¦
¦ местностях. ¦
L------------------------------------------------------------------
7.8. При переоценке земель кадастровая стоимость земельного
участка не может изменяться более чем на 7% относительно действующей
(без учета фактора инфляции). Если она увеличивается или уменьшается
более чем на 7%, то населенному пункту присуждается кадастровая
стоимость, увеличенная или уменьшенная на 7%.
7.9. Влияние иных факторов (затопление паводком, связь через
паромную переправу и т.п.), не оговоренных в настоящей методике,
учитывается экспертным путем.
7.10. Примеры расчета кадастровой оценки земельных участков
приведены в приложении 3.
8. Оценка стоимости земельных участков, передаваемых
в частную собственность юридических лиц
8.1. В случае, если земельные участки передаются в частную
собственность юридических лиц, стоимость земельных участков
определяется путем индивидуальной оценки с применением экспертного
метода.
8.2. В случае, если применение экспертного метода не
представляется возможным, кадастровая оценка стоимости земельного
участка осуществляется нормативным методом.
8.3. Оценка оформляется отчетом типовой формы К2 (приложение
1).
8.4. Оценка справедлива на дату, указанную в отчете.
9. Оформление оценки
9.1. Оценка оформляется в форме документации, которая включает
шесть типовых форм, описанных в приложении 1.
9.2. Оценочная документация подлежит экспертизе.
10. Экспертиза
10.1. Экспертиза оценки осуществляется с целью определения ее
достоверности, удостоверения правильности выбора и применения
методов оценки.
10.2. Результаты экспертизы оформляются в форме заключения
экспертизы или акта замечаний и рекомендаций для доработки
документов кадастровой оценки.
10.3. Оценочная документация возвращается на доработку в
случаях, если:
a) нарушены требования и нормы настоящей методики;
б) необоснованно использован нормативный метод оценки;
в) некорректно применены методы оценки.
10.4. Экспертиза осуществляется "Национальным кадастровым
агентством" Государственного комитета по земельным ресурсам,
геодезии и картографии Республики Беларусь.
Если оценку осуществляло само "Национальное кадастровое
агентство", экспертизу осуществляет Государственный комитет по
земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь.
11. Введение оценки в действие
11.1. Результаты оценки представляются на утверждение
соответствующему распорядительному и исполнительному органу.
Утверждение оценочной документации производится при соблюдении
следующих условий:
- использование при оценке утвержденной градостроительной
документации;
- комплектность оценочной документации;
- результаты оценки оформлены в соответствии с требованиями
настоящей методики.
11.2. Кадастровые стоимости каждого земельного участка вносятся
в Государственный земельный кадастр. Государственный земельный
кадастр является единственным источником информации о кадастровых
стоимостях земельных участков для всех пользователей.
11.3. Результаты оценки могут быть обжалованы в судебном
порядке обладателями прав на земельные участки или налоговыми
службами.
11.4. Коэффициенты, представленные в табл. 3.1-7.4 настоящей
методики, уточняются по результатам мониторинга цен на земельном
рынке и утверждаются Государственным комитетом по земельным
ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь.
Приложение 1
к пп.4.7, 8.3, 9.1
Документация кадастровой оценки
В документацию кадастровой оценки входят типовые документы
согласно табл.1.
Образцы типовых форм приведены на рис.1-6.
Таблица 1
------------------T------------------------T-----------------------
Код документа ¦ Наименование документа ¦ Содержание документа
------------------+------------------------+-----------------------
Форма К1 ¦Общая таблица базовых ¦Базовые стоимости
стоимостей (рис.1)¦ ¦земель населенных
¦ ¦пунктов Республики
¦ ¦Беларусь
¦ ¦
Форма К2 ¦Отчет об оценке рыночной¦1. Краткое изложение
¦стоимости земельного ¦ основных фактов и
¦участка (рис.2) ¦ выводов
¦ ¦2. Описание земельных
¦ ¦ участков (анализ
¦ ¦ местоположения и
¦ ¦ план границ
¦ ¦ земельных участков,
¦ ¦ выводы)
¦ ¦3. Понятие рыночной
¦ ¦ стоимости
¦ ¦4. Анализ наилучшего и
¦ ¦ наиболее
¦ ¦ эффективного
¦ ¦ использования
¦ ¦5. Определение рыночной
¦ ¦ стоимости выбранными
¦ ¦ методами.
¦ ¦ Обоснование метода и
¦ ¦ описание процедуры и
¦ ¦ расчетов
¦ ¦6. Согласование
¦ ¦ результатов оценки
¦ ¦7. Сведения об
¦ ¦ оценщиках
¦ ¦8. Литература
¦ ¦
Форма К3 ¦Отчет о кадастровой ¦1. Введение
¦оценке населенного ¦2. Характеристика
¦пункта (рис.3) ¦ населенного пункта
¦ ¦3. Базовая стоимость
¦ ¦4. Оценочное
¦ ¦ зонирование. Карта и
¦ ¦ таблица оценочных
¦ ¦ зон
¦ ¦5. Определение
¦ ¦ стоимости оценочных
¦ ¦ зон
¦ ¦6. Определение
¦ ¦ кадастровой
¦ ¦ стоимости земельных
¦ ¦ участков
¦ ¦7. Таблица кадастровой
¦ ¦ стоимости земельных
¦ ¦ участков
¦ ¦8. Сведения об
¦ ¦ авторском коллективе
¦ ¦9. Акт
¦ ¦ освидетельствования
¦ ¦ отчета
¦ ¦
Форма К3А ¦Карта оценочного ¦1. Существующая граница
¦зонирования (рис.4) ¦ населенного пункта
¦входит в состав отчета о¦2. Перспективная
¦кадастровой оценке ¦ граница населенного
¦ ¦ пункта
¦ ¦3. Границы
¦ ¦ экономико-
¦ ¦ планировочных зон
¦ ¦4. Границы оценочных
¦ ¦ зон
¦ ¦5. Земли
¦ ¦ сельскохозяйствен-
¦ ¦ ного назначения
¦ ¦6. Номера и стоимость 1
¦ ¦ кв.метра земли по
¦ ¦ каждой оценочной
¦ ¦ зоне согласно
¦ ¦ денежной оценке
¦ ¦
Форма К3В ¦Таблица оценочных зон ¦1. Номера оценочных зон
¦(рис.5) ¦2. Категория
¦ ¦ оценочной зоны
¦ ¦3. Средняя стоимость
¦ ¦ оценочных зон
¦ ¦
¦ ¦
Форма К3С ¦Таблица кадастровых ¦1. Кадастровый номер
¦стоимостей (рис.6) ¦ земельного участка
¦ ¦2. Кадастровая
¦ ¦ стоимость земельного
¦ ¦ участка
------------------+------------------------+-----------------------
------------------------------------------------------------------¬
¦ Форма К1¦
¦ ¦
¦УТВЕРЖДЕНО УТВЕРЖДЕНО ¦
¦Приказ Министерства финансов Приказ Госкомзема ¦
¦Республики Беларусь Республики Беларусь¦
¦00.00.199__ N ____ 00.00.199__ N ____ ¦
¦ ¦
¦ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР ¦
¦ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ¦
¦ СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ¦
¦ ¦
¦ Общая таблица базовых стоимостей земель населенных пунктов ¦
¦ Республики Беларусь ¦
¦ 199__ г. ¦
¦ ¦
¦----T-----------T------------T----------T----------T----------¬ ¦
¦¦N ¦Категория ¦Наименование¦Население,¦Базовая ¦Метод ¦ ¦
¦¦п/п¦населенного¦населенного ¦тыс.чел. ¦стоимость,¦установле-¦ ¦
¦¦ ¦пункта ¦пункта ¦ ¦руб./кв.м ¦ния ¦ ¦
¦+---+-----------+------------+----------+----------+----------+ ¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦L---+-----------+------------+----------+----------+----------- ¦
¦ ¦
¦ ¦
L------------------------------------------------------------------
Рис.1
------------------------------------------------------------------¬
¦ Форма К2¦
¦ ¦
¦ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ, ¦
¦ ГЕОДЕЗИИ И КАРТОГРАФИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ¦
¦ ¦
¦ НАЦИОНАЛЬНОЕ КАДАСТРОВОЕ АГЕНТСТВО ¦
¦ ¦
¦ ¦
¦ УТВЕРЖДАЮ ¦
¦ Генеральный директор ¦
¦ "Национального ¦
¦ кадастрового агентства"¦
¦ И.О.Фамилия ¦
¦ 00.00.199__ N ____ ¦
¦ ¦
¦ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР ¦
¦ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ¦
¦ СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ¦
¦ ¦
¦ Отчет ¦
¦об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного ¦
¦ в городе __________ по адресу ________________ ¦
¦ ¦
¦ КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР ____________________ ¦
¦ ¦
¦ Минск 199__ г. ¦
L------------------------------------------------------------------
Рис.2
------------------------------------------------------------------¬
¦ Форма К3¦
¦ ¦
¦ УТВЕРЖДЕНО ¦
¦ Решение исполнительного¦
¦ комитета г.____________¦
¦ 00.00.199__ N ____ ¦
¦ ¦
¦ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР ¦
¦ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ¦
¦ СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ¦
¦ ¦
¦ Отчет ¦
¦ о кадастровой оценке ¦
¦ земельного участка в г.__________ ¦
¦ ¦
¦ ¦
¦Исполнитель ¦
¦Кадастровое бюро г._____________ ¦
¦ ¦
¦ Директор _______________ ____________________ ¦
¦ (подпись) (И.О.Фамилия) ¦
¦ ¦
¦Экспертиза и освидетельствование ¦
¦"Национальное кадастровое агентство" ¦
¦ ¦
¦ Генеральный директор _______________ ____________________ ¦
¦ (подпись) (И.О.Фамилия) ¦
¦ ¦
¦ 199__ г. ¦
L------------------------------------------------------------------
Рис.3
------------------------------------------------------------------¬
¦ Форма К3А¦
¦ ¦
¦ *****) НА БУМАЖНОМ НОСИТЕЛЕ ¦
¦ ¦
L------------------------------------------------------------------
Рис.4
------------------------------------------------------------------¬
¦ Форма К3В¦
¦ ¦
¦ Таблица оценочных зон ¦
¦ ¦
¦---------------------T-----------------T----------------------¬ ¦
¦¦Номер оценочной зоны¦Площадь, кв.метры¦Стоимость, млн.руб. за¦ ¦
¦¦ ¦ ¦1 кв.метр ¦ ¦
¦+--------------------+-----------------+----------------------+ ¦
¦+--------------------+-----------------+----------------------+ ¦
¦+--------------------+-----------------+----------------------+ ¦
¦+--------------------+-----------------+----------------------+ ¦
¦L--------------------+-----------------+----------------------- ¦
¦ ¦
¦ ¦
L------------------------------------------------------------------
Рис.5
------------------------------------------------------------------¬
¦ Форма К3С¦
¦ ¦
¦ Таблица кадастровых стоимостей земельных участков ¦
¦ ¦
¦------------T---------------T----------T---------------------¬ ¦
¦¦Кадастровый¦Номер оценочной¦Площадь ¦Кадастровая стоимость¦ ¦
¦¦номер ¦зоны ¦земельного¦земельного участка, ¦ ¦
¦¦земельного ¦ ¦участка, ¦млн.руб. ¦ ¦
¦¦участка ¦ ¦кв.метры ¦ ¦ ¦
¦+-----------+---------------+----------+---------------------+ ¦
¦+-----------+---------------+----------+---------------------+ ¦
¦+-----------+---------------+----------+---------------------+ ¦
¦+-----------+---------------+----------+---------------------+ ¦
¦+-----------+---------------+----------+---------------------+ ¦
¦L-----------+---------------+----------+---------------------- ¦
¦ ¦
¦ ¦
L------------------------------------------------------------------
Рис.6
Приложение 2
к п.3.8
Пример присуждения базовой стоимости земель (г.Пинск)
по двум опорным городам (г.Минск и г.Брест)
-----------T-----------------T-------------T-----------------------
Обозначения¦ Показатели ¦ Порядок ¦ Значения показателя
¦ ¦ расчета ¦
-----------+-----------------+-------------+-----------------------
БСJ ¦Базовая стоимость¦Экспертный ¦ 12 млн.руб./кв.метр
¦земель г.Минска ¦метод ¦
¦ ¦ ¦
¦Базовая стоимость¦Экспертный ¦ 6 млн.руб./кв.метр
¦земель г.Бреста ¦метод ¦
¦ ¦ ¦
I ¦Рентообразующий ¦ ¦
¦фактор: ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦1. Администра- ¦ ¦
¦ тивная ¦ ¦
¦ категория ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦ Шкала факторов ¦ ¦ Ранг
¦1. Столица ¦ ¦ 1
¦2. Областной ¦ ¦
¦ центр ¦ ¦ 2
¦3. Город ¦ ¦
¦ областного ¦ ¦
¦ подчинения ¦ ¦ 3
¦4. Город ¦ ¦
¦ районного ¦ ¦
¦ подчинения ¦ ¦ 4
¦5. Поселки ¦ ¦
¦ городского ¦ ¦
¦ типа ¦ ¦ 5
¦6. Сельские ¦ ¦
¦ населенные ¦ ¦
¦ пункты ¦ ¦ 6
¦ ¦ ¦
Psi ¦Ранг г.Минска ¦По шкале ¦ 1
РБреста ¦Ранг г.Бреста ¦факторов ¦ 2
PПинска ¦Ранг г.Пинска ¦ ¦ 4
C ¦Весовой ¦ ¦
¦коэффициент ¦ ¦ 1
KL ¦Коэффициенты ¦Формула ¦
¦рентной ¦(3.1) ¦
¦доходности ¦ ¦K(N)Минска=1х1/1х1=1
¦ ¦ ¦K(N)Бреста=1х1/2х1=0,5
¦ ¦ ¦K(N)Пинска=1х1/4х1=0,25
¦ ¦ ¦
БСПинска ¦Базовая стоимость¦ ¦БСПинска=1/2х(12х
¦земель г.Пинска ¦ ¦0,25/1+6х0,25/0,5)=3
¦ ¦ ¦млн.руб./кв.метры
-----------+-----------------+-------------+-----------------------
Приложение 3
к п.7.10
Примеры определения кадастровой стоимости земельных участков
населенных пунктов Республики Беларусь
Нормативный метод:
Пример 1. Мини-маркет в городе областного подчинения
-----------T-----------------------T-------T-----------------------
Обозначения¦ Показатели ¦Порядок¦ Значения показателя
¦ ¦расчета¦
-----------+-----------------------+-------+-----------------------
БС ¦Базовая стоимость ¦Формула¦
¦1 кв.метра, млн.руб. ¦(3.1) ¦ 2,450
¦ ¦ ¦
S ¦Площадь земельного ¦ ¦
¦участка ¦ ¦ 400
¦ ¦ ¦
Кф ¦Коэффициент, который ¦Табл. ¦
¦учитывает ¦6.1 ¦
¦функциональное ¦ ¦
¦использование ¦ ¦
¦земельного участка: ¦ ¦
¦- зона земель ¦ ¦
¦ коммерческого ¦ ¦
¦ использования ¦ ¦ 2,0
¦ ¦ ¦
Км ¦Коэффициент, который ¦Табл. ¦
¦характеризует ¦6.2 ¦
¦местоположение ¦ ¦
¦земельного участка: ¦ ¦
¦- в 35-минутной ¦ ¦
¦ доступности до центра¦ ¦ 0,39
¦ ¦ ¦
Кл ¦Локальный коэффициент ¦Табл. ¦
¦ценности: ¦6.3-6.5¦
¦- имеется прямой ¦ ¦
¦ доступ с улицы с ¦ ¦
¦ твердым покрытием ¦ ¦ 1,1
¦- имеется ¦ ¦
¦ централизованное: ¦ ¦
¦ водоснабжение ¦ ¦ 1,1
¦ водоотведение ¦ ¦ 1,1
¦ теплоснабжение ¦ ¦ 1,1
¦- отсутствует ¦ ¦ 0,95
¦ централизованное ¦ ¦
¦ газоснабжение ¦ ¦
¦- расположен в ¦ ¦
¦ 3-минутной ¦ ¦
¦ доступности от ¦ ¦
¦ остановок скоростного¦ ¦
¦ пассажирского ¦ ¦
¦ транспорта ¦ ¦ 1,15
¦- расположен в 100 ¦ ¦
¦ метрах от ¦ ¦
¦ общественного центра ¦ ¦ 1,1
¦ микрорайона ¦ ¦1,1х1,1х1,1х1,1х0,95х
¦ Общий коэффициент Кл ¦ ¦х1,15х1,1=1,76
¦ ¦ ¦
I ¦Индекс корректировки ¦Табл. ¦
¦стоимости земельного ¦7.1, ¦
¦участка: ¦7.2 ¦
¦- плотность застройки ¦ ¦
¦ 0,5 (средняя) ¦ ¦ 1,0
¦- участок расположен в ¦ ¦
¦ зоне загрязнения ¦ ¦
¦ атмосферы до 7 ПДК ¦ ¦ 0,9
¦Общий коэффициент I ¦ ¦ 0,9
¦ ¦ ¦
¦Кадастровая оценка ¦Формула¦2,450х2,0х0,39х1,76х
¦земельного участка, ¦(7.1) ¦х0,9х400=1210,8
¦млн.руб. ¦ ¦
-----------+-----------------------+-------+-----------------------
Пример 2. Земельный участок в столице под жилую усадебную застройку
городского типа
-----------T-----------------------T-------T-----------------------
Обозначения¦ Показатели ¦Порядок¦ Значения показателя
¦ ¦расчета¦
-----------+-----------------------+-------+-----------------------
БС ¦Базовая стоимость ¦Формула¦ 16,2
¦1 кв.метра, ¦(3.1) ¦
¦млн.руб. ¦ ¦
¦ ¦ ¦
S ¦Площадь земельного ¦ ¦
¦участка ¦ ¦ 1000
¦ ¦ ¦
Кф ¦Коэффициент, который ¦Табл. ¦
¦учитывает ¦6.1 ¦
¦функциональное ¦ ¦
¦использование ¦ ¦
¦земельного участка: ¦ ¦
¦- зона жилой усадебной ¦ ¦
¦ застройки ¦ ¦ 0,4
¦ ¦ ¦
Км ¦Коэффициент, который ¦Табл. ¦
¦характеризует ¦6.2 ¦
¦местоположение ¦ ¦
¦земельного участка: ¦ ¦
¦- в 50-минутной ¦ ¦
¦ доступности до ¦ ¦
¦ центра ¦ ¦ 0,28
¦ ¦ ¦
Кл ¦Локальный коэффициент ¦Табл. ¦
¦ценности: ¦6.3- ¦
¦- доступность с улиц с ¦6.5 ¦
¦ твердым покрытием ¦ ¦
¦ отсутствует ¦ ¦ 0,9
¦- имеется ¦ ¦
¦ централизованное: ¦ ¦
¦ водоснабжение ¦ ¦ 1,1
¦ газоснабжение ¦ ¦ 0,95
¦- отсутствует ¦ ¦
¦ централизованное: ¦ ¦
¦ теплоснабжение ¦ ¦ 0,9
¦ водоотведение ¦ ¦
¦ (канализация) ¦ ¦ 0,9
¦- участок удален от ¦ ¦
¦ центра ближайшего ¦ ¦
¦ микрорайона более ¦ ¦
¦ чем на 1,5 км ¦ ¦ 0,95
¦- участок находится в ¦ ¦
¦ пешеходной ¦ ¦
¦ доступности леса и ¦ ¦
¦ пляжа ¦ ¦ 1,15
¦- участок расположен в ¦ ¦
¦ пределах территории ¦ ¦
¦ природно-охранного ¦ ¦
¦ назначения ¦ ¦ 1,1
¦Общий коэффициент Кл ¦ ¦0,9х1,1х0,95х0,9х0,9х
¦ ¦ ¦х0,95х1,15х1,1=0,915
¦ ¦ ¦
I ¦Индекс корректировки ¦Табл. ¦
¦стоимости земельного ¦7.1- ¦
¦участка: ¦7.3 ¦
¦- плотность застройки ¦ ¦
¦ 0,3 (низкая) ¦ ¦ 1,05
¦- участок расположен в ¦ ¦
¦ зоне загрязнения ¦ ¦
¦ атмосферы до ПДК ¦ ¦ 1,0
¦- уклон рельефа ¦ ¦
¦ земельного участка 7%¦ ¦ 0,97
¦- грунтовые воды 2-3 м ¦ ¦ 0,97
¦- грунты под ¦ ¦
¦ строительство ¦ ¦
¦ благоприятные ¦ ¦ 1,0
¦ ¦ ¦
¦Общий коэффициент I ¦ ¦1,05х1,0х0,97х0,97х1,0=
¦ ¦ ¦=0,988
¦ ¦ ¦
¦Кадастровая оценка ¦Формула¦
¦земельного участка, ¦(7.1) ¦16,2х0,4х0,28х0,915х
¦млн.руб. ¦ ¦х0,988х1000=1640,2
-----------+-----------------------+-------+-----------------------
Экспертный метод:
Пример 3. Требуется определить рыночную стоимость земельного
участка площадью 0,23 га. Оцениваемый участок расположен в г.Минске,
в 1-й экономико-планировочной зоне. Согласно решению
Мингорисполкома, для получения права застройки и аренды юридическому
лицу необходимо произвести следующие платежи:
- долевое участие в строительстве магистральных инженерных
сетей и городских дорог - 2132608,00 тыс.руб.;
- возмещение затрат за созданную инженерно-транспортную и
социальную инфраструктуру - 1028955,00 тыс.руб.
Кроме вышеперечисленных платежей, данному юридическому лицу
необходимо произвести комплексное благоустройство прилегающей к
объекту территории, капитальный ремонт асфальтового покрытия на
общую сумму 16538392,00 тыс.руб.
Согласно договору аренды, годовая арендная плата составляет
26403,396 тыс.руб. Годовые расходы, связанные с арендой участка,
отсутствуют.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
Рыночная стоимость земельного участка методом капитализации
дохода определяется по формуле (5.4) настоящей методики:
VL = PV + (I - E) : R,
где PV - единовременные платежи за предоставление права аренды
земельного участка; I - годовой доход от аренды земельного участка;
E - годовые расходы, связанные с арендой участка; R - коэффициент
капитализации для земли.
1) Расчет единовременных платежей PV
представлен в следующей таблице
------T-------------------------------T------------------------¬
¦N п/п¦ Наименование платежей ¦Сумма платежей, тыс.руб.¦
+-----+-------------------------------+------------------------+
¦ 1 ¦Долевое участие в строительстве¦ ¦
¦ ¦магистральных инженерных сетей ¦ ¦
¦ ¦и городских дорог ¦ 2132608,000 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ 2 ¦Возмещение затрат за созданную ¦ ¦
¦ ¦инженерно-транспортную и ¦ ¦
¦ ¦социальную инфраструктуру ¦ 1028955,000 ¦
¦ ¦ ¦ ¦
¦ 3 ¦Комплексное благоустройство ¦ ¦
¦ ¦прилегающей к объекту ¦ ¦
¦ ¦территории, капитальный ремонт ¦ ¦
¦ ¦асфальтового покрытия ¦ 16538392,000 ¦
¦ ¦ Всего (PV): ¦ 19699955,000 ¦
L-----+-------------------------------+-------------------------
2) Годовой доход от аренды составляет I = 26403,396 тыс.руб.
Годовые расходы отсутствуют (E = 0).
3) Коэффициент капитализации для земли - это норма дохода,
которая отражает взаимосвязь между годовой суммой поступлений от
арендной платы за землю и стоимостью земли. Поскольку статистической
информации по норме дохода на землю на белорусском рынке нет, то в
качестве минимальной принимается норма дохода, которую может
получить физическое лицо по депозитным валютным вкладам в банке как
плату за пользование своими деньгами.
Годовая процентная ставка по депозитным валютным вкладам для
физических лиц в крупных банках г.Минска на дату оценки составляет в
среднем 12% (R = 0,12).
5) Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка
составляет:
VL = 19699955,000 + 26403,396 : 0,12 = 19919983,300 тыс.руб.
|
