Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 18.03.1994 № 2 "О практике применения судами законодательства, регулирующего арендные отношения"

                     ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА

                       РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

                      18 марта 1994 г. N 2

                          ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     О ПРАКТИКЕ       ПРИМЕНЕНИЯ       СУДАМИ
     ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, РЕГУЛИРУЮЩЕГО АРЕНДНЫЕ
     ОТНОШЕНИЯ

Обсудив материалы обобщения практики применения судами законодательства по спорам, возникающим из арендных отношений, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из арендных отношений, судам следует руководствоваться Законом Республики Беларусь "Об аренде", нормами гражданского, земельного, трудового законодательства и иными нормативными актами.

2. Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды, который заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.

Если при заключении договора эти правила были нарушены, то в соответствии со ст.47 ГК Республики Беларусь по иску заинтересованных лиц договор может быть признан судом недействительным, как не соответствующий требованиям закона.

3. Договор аренды считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, указанным в ст. 8 Закона Республики Беларусь "Об аренде". Отсутствие в договоре одного из существенных условий, предусмотренных законом, может в зависимости от конкретных обстоятельств дела служить основанием для признания такого договора недействительным.

Договор аренды может быть признан недействительным также и в случае передачи в аренду имущества, сдача которого в аренду не допускается. Перечень такого имущества устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.

При противоречии условий договора действующему законодательству спор разрешается в соответствии с законодательными актами.

4. Судебному рассмотрению подлежат споры: о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды после окончания срока договора при прочих равных условиях;

о преимущественном праве членов семьи арендатора, совместно с ним проживавших и работавших, на заключение договора аренды при его прекращении;

о переходе права по договору аренды в случае смерти арендатора к одному из членов семьи, проживавших и работавших с ним, при его согласии стать арендатором;

о пересмотре размера арендной платы в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами;

о праве собственности на произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества и компенсации за те, которые не подлежат отделению;

о взыскании вреда, причиненного ухудшением имущества, сданного в аренду, либо его уничтожением или утратой;

о взыскании компенсации за использование арендованного имущества по истечении установленного договором срока его службы;

о признании недействительными односторонних изменений условий договора аренды и возмещении причиненного такими действиями ущерба;

о праве собственности на здания и сооружения, возведенные на арендованном земельном участке;

о полном или частичном выкупе арендованного имущества, если выкуп этого имущества предусмотрен договором аренды.

Судам подведомственны и иные споры, связанные с исполнением, изменением, расторжением и прекращением договора аренды.

При разграничении компетенции по арендным делам с хозяйственным судом следует руководствоваться положениями ст. ст. 14-16, 25 ГПК Республики Беларусь.

5. Согласно ст. 41 Закона Республики Беларусь "Об аренде" в случае принятия государственным органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, решения о реорганизации или ликвидации государственного предприятия, кроме случаев, когда оно признано несостоятельным (банкротом), трудовой коллектив вправе потребовать передачи предприятия в аренду или преобразования его в иное предприятие, основанное на коллективной и других формах собственности.

Споры, возникающие в таких случаях между государственным органом и трудовым коллективом, так же как и споры между организацией арендаторов по разногласиям, возникающим при заключении договора аренды (ч.2 ст.31 Закона "Об аренде"), государственной регистрации арендного предприятия (ч.4 ст.32 того же Закона), неподведомственны народным судам.

6. Не подлежат судебному рассмотрению заявления граждан о понуждении к заключению договора аренды при отсутствии у них преимущественного права, об определении при его заключении состава и стоимости передаваемого в аренду имущества, размера арендной платы, срока аренды и других условий договора.

7. Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение в одностороннем порядке не допускаются.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случае нарушения другой стороной условий договора, если такое нарушение согласно законодательству влечет его расторжение.

К таким нарушениям, в частности, относятся: использование имущества арендатором не в соответствии с договором или его назначением, умышленное или неосторожное ухудшение арендатором состояния имущества, уклонение арендодателя от производства лежащей на нем обязанности капитального ремонта имущества и др.

8. При недостижении сторонами соглашения о досрочном прекращении договора аренды он может быть прекращен судом по основаниям, предусмотренным законодательством и договором.

К таким основаниям могут быть, например, отнесены достижение арендатором пенсионного возраста, наступление нетрудоспособности, переезд на постоянное место жительства в другую .местность и иные уважительные причины, препятствующие исполнению договора.

Если после заключения договора аренды законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора, условия договора аренды в этой части не могут быть пересмотрены и сохраняются на весь срок действия договора (ст.29 Закона "Об аренде").

9. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору аренды, а также изменения и расторжения договора в одностороннем порядке, виновная сторона возмещает другой стороне причиненные этим убытки, а также несет иную ответственность установленную законодательством или договором.

10. При рассмотрении дел о защите имущественных прав арендатора необходимо иметь в виду, что обращение взыскания по долгам арендодателя на имущество, сданное в аренду, не допускается.

Обращение взыскания на такое имущество может быть произведено только в случае признания в установленном порядке договора аренды недействительным либо его прекращения.

11. Согласно ч.5 ст.32 Закона "Об аренде" при передаче государственного предприятия (структурной единицы объединения) в аренду организации арендаторов указанное предприятие (структурная единица объединения) ликвидируется или реорганизуется в порядке, установленном законодательством.

12. Разрешая споры о восстановлении на работе, возникающие в связи с передачей государственного предприятия в аренду трудовому коллективу этого предприятия или в аренду какой-либо другой организации арендаторов, в том числе и по конкурсу, судам следует иметь в виду, что трудовой договор с работниками этого предприятия может быть расторгнут по п.1 ст.33 КЗоТ Республики Беларусь лишь в случае отказа работника от продолжения работы на этом предприятии.

13. При создании арендного предприятия на основе аренды имущества подразделения государственного предприятия (объединения) в соответствии со ст.63 Закона "Об аренде" увольнение работников этих подразделений, отказавшихся от работы в арендном предприятии, может производиться с соблюдением гарантий, предусмотренных трудовым законодательством для работников, увольняемых при реорганизации предприятия. При этом следует проверять, принимались ли меры к переводу работника на другую работу на том же государственном предприятии.

14. Споры, связанные с применением внутрихозяйственного арендного подряда, разрешаются исходя из условий положения и договора о внутрихозяйственном арендном подряде, норм раздела 4 Закона "Об аренде", законодательства о труде, когда спор связан с трудовыми отношениями. В других случаях - нормами гражданского права либо иных нормативных актов.

15. При разрешении споров, связанных с увольнением работников при переходе на внутрихозяйственный подряд, судам следует иметь в виду, что в силу ст. 70 Закона "Об аренде" внутрихозяйственный арендный подряд является формой организации и оплаты труды отдельных работников, коллектива подразделений, групп работников (арендных коллективов), а поэтому при согласии работника на продолжение работы в арендном коллективе трудовые отношения с ним сохраняются.

В случае отказа от продолжения работы в арендном коллективе и от перевода на другую работу на этом предприятии трудовой договор с таким работником прекращается по основанию, предусмотренному п.6 ст.29 КЗоТ Республики Беларусь.

16. Согласно ч.2 ст.73 Закона "Об аренде" выход и исключение из состава арендного коллектива производятся в соответствии с уставом и с соблюдением трудового законодательства.

Разрешая споры работников, уволенных с предприятия в связи с исключением из состава арендного коллектива, судам следует проверить, произведено ли исключение в соответствии с уставом и соблюдены ли при этом нормы трудового законодательства.

17. В соответствии с ч.2 ст.70 Закона "Об аренде" колхозы, совхозы, другие государственные и кооперативные сельскохозяйственные предприятия могут закреплять землю за отдельными работниками и арендными коллективами лишь на правах внутрихозяйственного арендного подряда.

Если же названные организации заключили договор о передаче земли в аренду, его следует признать недействительным.

18. Согласно ст.87 Закона "Об аренде" споры между арендным коллективом и предприятием в связи с исполнением, расторжением и изменением договора внутрихозяйственного арендного подряда разрешаются в порядке, предусмотренном трудовым законодательством. Закон "Об аренде" не содержит какого-либо исключения из названного правила для договора внутрихозяйственного арендного подряда, заключенного с членами колхоза. В силу п.47 Примерного устава колхоза трудовые споры колхозников рассматриваются комиссией по трудовым спорам, при несогласии с решением которой колхозник вправе по своему выбору обратиться к общему собранию членов колхоза либо в народный суд. В связи с этим споры между членами колхоза - арендополучателями земли (ч.2 ст.70 Закона "Об аренде") и колхозом, возникающие в связи с исполнением, расторжением, изменением договора внутрихозяйственного арендного подряда, подведомственны суду.

19. При рассмотрении споров, связанных с исполнением заключенных гражданами договоров на выращивание на арендной основе скота, принадлежащего колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям, следует иметь в виду, что оплата стоимости выращенного скота производится по ценам, указанным в договоре, а если в нем отсутствует указание о цене - по закупочным ценам, действующим на день исполнения договора.

20. Согласно ч.1 ст.54 Закона "Об аренде" трудовые отношения членов коллектива арендного предприятия регулируются законодательством о труде с учетом особенностей, установленных настоящим законом и договором аренды.

В связи с этим лица, уволенные по основаниям, не предусмотренным законодательством о труде, подлежат восстановлению на работе, так как арендным предприятиям предоставлено право самостоятельно определять только порядок найма и увольнения работников, но не устанавливать иные, не предусмотренные законом основания для расторжения трудового договора.

21. Споры о возмещении материального ущерба, причиненного членами внутрихозяйственного арендного коллектива арендодателю, рассматриваются применительно к главе 8 КЗоТ Республики Беларусь, регламентирующей материальную ответственность рабочих и служащих, с учетом не противоречащих закону особенностей, установленных положением и договором внутрихозяйственной аренды.

22. Разрешая спор о заработной плате между членом арендного коллектива и арендным коллективом, судам следует иметь в виду, что фонды арендного коллектива, включая и резервный, образованные за счет его доходов, как имеющие специальное назначение, с момента их создания не являются заработной платой.

Выбывающие из коллектива члены не вправе требовать выплаты из фондов приходящейся на них части средств.

Резервный фонд может быть распределен между членами арендного коллектива, являвшихся таковыми на момент упразднения арендного коллектива, если иное не было предусмотрено договором о внутрихозяйственной аренде.

23. Решая вопрос о возмещении ущерба, причиненного рабочим и служащим увечьем либо иным повреждением здоровья в связи с их работой на государственном предприятии, ликвидированном по основанию передачи в аренду, следует исходить из того, что причиненный вред в этом случае в соответствии с п.17 Правил возмещения предприятиями, учреждениями, организациями ущерба, причиненного рабочим и служащим увечьем либо иным повреждением здоровья, связанным с исполнением ими трудовых обязанностей, подлежит возмещению вышестоящей организацией (собственником предприятия - арендодателем).