Инструктивное письмо Министерства юстиции Республики Беларусь от 29.04.1994 № 05-11-1876 "О порядке нотариального удостоверения договоров отчуждения жилых помещений"

< Главная страница

Зарегистрировано в НРПА РБ 23 декабря 1999 г. N 8/2096

Гражданское законодательство Республики Беларусь предусматривает четыре формы отчуждения жилых помещений:

- купля-продажа;

- дарение;

- мена;

- приватизация жилых помещений.

В последнее время у граждан и многих государственных нотариусов Республики Беларусь немало возникает вопросов по оформлению договоров об отчуждении квартир и жилых домов. В этой связи 31 марта 1994 г. Министерство юстиции провело совещание старших государственных нотариусов первых государственных нотариальных контор республики, на котором всесторонне обсуждены многие вопросы отчуждения жилых помещений, вытекающие из нотариальной практики. С учетом состоявшегося обсуждения Министерство юстиции считает необходимым высказать следующее.

Совет Министров Республики Беларусь своим постановлением N 589 от 31 августа 1993 г. утвердил Временное положение о порядке купли-продажи квартир (жилых-домов) (СП Республики Беларусь, 1993 г., N 25, ст. 486). Данное положение установило ряд обязательных условий для совершения такой сделки, как купля-продажа квартиры (жилого дома).

Согласно Временному положению право на приобретение квартиры в собственность имеют:

1. Граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь на 12 ноября 1991 г. (на момент вступления в силу Закона Республики Беларусь "О гражданстве Республики Беларусь", имеющие постоянную прописку);

2. Граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте.

Согласно статьям 77, 90, 93 Кодекса Республики Беларусь "О земле" к землям городов, поселков, сельских населенных пунктов относятся все земли в пределах городской, поселковой черты, а также в пределах границ, установленных для сельских населенных пунктов. Исходя из этого правила, населенным пунктом является и город, и районный центр, и деревня.

Объекты купли-продажи жилых помещений с учетом Временного положения можно условно разделить на две группы:

1. Жилые помещения, относящиеся к государственному жилищному фонду;

2. Жилые помещения, не относящиеся к государственному жилищному фонду.

Порядок продажи гражданам квартир в домах государственного жилищного фонда имеет ряд особенностей. Одна из таких особенностей состоит в том, что жилые помещения продаются в первую очередь гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Если гражданин состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на предприятии, в учреждении или организации, но постоянно проживает за пределами данного населенного пункта, то он имеет право приобретать в собственность незаселенное или освобожденное жилое помещение в домах, принадлежащих этим предприятиям, учреждениям, организациям, а также в домах, построенных для продажи.

Не могут быть объектом купли-продажи:

1. жилые помещения в общежитиях;

2. служебные жилые помещения, за исключением в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в данных колхозах, совхозах или проживающим в данной местности;

3. жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС;

4. квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны.

Помимо граждан, квартиры могут приобрести юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь. Наряду с этим следует иметь в виду, что юридические лица могут купить не всякое жилое помещение, относящееся к государственной форме собственности, а только квартиры:

1. построенные для продажи;

2. жилые дома, не завершенные строительством;

3. дома, подлежащие реконструкции (обязательное условие - завершение реконструкции и использование по назначению, об этом обязательно должна быть сделана отметка в договоре).

Временное положение разрешило продавать жилое помещение по следующим ценам:

а) пункт 3.1. - незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в действующих на момент продажи ценах с учетом их потребительских качеств за вычетом износа);

б) пункт 3.2. - освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции), - в действующих на момент продажи ценах с учетом потребительских качеств за вычетом износа;

в) пункт 3.3. - квартиры, построенные для продажи, в ценах по соглашению сторон;

г) пункт 3.4. - жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации, указанными в Государственной программе приватизации, утвержденной постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. (по соглашению сторон с учетом фактических затрат заказчика в действующих ценах на момент продажи);

д) пункт 3.5. - квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности в ценах по соглашению сторон с учетом фактических затрат;

е) пункт 3.6. - квартиры и дома, принадлежащие гражданам на праве частной собственности, в ценах по соглашению сторон.

Жилые помещения (дома), относящиеся к государственной собственности, могут быть проданы на аукционах. Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь приказом N 2 от 13 января 1994 г. утвердило Положение об аукционной купле-продаже квартир (домов) в Республике Беларусь. Данное Положение предусматривает ряд особенностей купли-продажи жилых помещений на аукционах. С учетом Положения право на аукционное приобретение квартиры (дома) в собственность имеют:

1. граждане Республики Беларусь независимо от проживания в данном населенном пункте и нуждаемости в улучшении жилищных условий;

2. иностранные граждане и лица без гражданства, если они имеют на территории Республики Беларусь постоянное место жительства и законный источник существования;

3. юридические лица, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

Некоторую особенность имеет приобретение жилых помещений на аукционах в г.Минске. Здесь в отличие от общего правила купить квартиру (дом) на аукционе могут:

1. граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие в г.Минске;

2. юридические лица, зарегистрированные в г.Минске.

Пункт 3.3. Временного положения предусматривает объектом купли-продажи квартиру (дом), построенную специально для продажи. Постановление Совета Министров Республики Беларусь N 741 от 9 декабря 1992 г. "О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи" (СП Республики Беларусь, 1992 г., ст. 628) устанавливает правило обязательного получения лицензии в исполкоме местного Совета народных депутатов на право строительства жилого дома с последующей продажей квартир.

Пункт 5 Временного положения предусматривает, что договор купли-продажи квартир между гражданами, и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполкоме местного Совета народных депутатов по месту нахождения квартиры, а между юридическими лицами - зарегистрирован в соответствующем исполкоме местного Совета народных депутатов.

Согласно пункту 10 Временного положения продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи. В этой связи при нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры (дома) продавец должен представить нотариусу письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи.

Квартиры, принадлежащие юридическим лицам, могут быть объектом купли-продажи только в случаях, если они не заселены жильцами.

В последние два года в Республике Беларусь получило широкое развитие долевое строительство жилых домов. Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь приказом N 4 от 1 февраля 1994 г. утвердило Методические указания о порядке оформления в собственность жилых домов (квартир), построенных при долевом участии в жилищном строительстве. Пункт 2 Методических указаний устанавливает правило, согласно которому регистрация жилых помещений на праве собственности за участниками долевого строительства проводится бюро технической инвентаризации, обслуживающей район строительства жилого дома.

Вопросы нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых помещений на условиях приватизации

Утратили силу. - Приказ Минюста от 10.11.1998 N 317.

Вопросы мены жилых помещений

Действующее законодательство разрешает производить обмен жилого помещения не иначе, как на жилое. Во исполнение требований постановления Совета Министров Республики Беларусь N 189 от 20 мая 1991 г. Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь приказом N 67 от 21 июня 1991 г. утвердило Временную инструкцию о порядке обмена жилого помещения в домах государственного и общественного фонда, фонда жилищных и жилищно-строительных кооперативов на жилой дом (квартиру), принадлежащий гражданину на праве частной собственности. Согласно Временной инструкции собственник жилого дома (квартиры) вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен дома (квартиры) с нанимателем жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, членом жилищного и жилищно-строительного кооператива.

Временная инструкция закрепила право собственника жилого дома (квартиры) или его совершеннолетнего члена семьи с письменного согласия собственника и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве члена семьи собственника этого дома (квартиры) или проживающих в нем граждан.

Для нотариального удостоверения договора мены жилого помещения нотариусу представляются следующие документы:

- решение соответствующего исполкома местного Совета народных депутатов (орган по обмену жилых помещений) о согласии на обмен жилого помещения;

- правоустанавливающий документ на жилой дом (квартиру);

- справка бюро технической инвентаризации об оценке и составе жилого помещения;

- копия лицевого счета или домовая книга;

- согласие всех совершеннолетних членов семьи на обмен жилого помещения;

- справка об отсутствии ареста и запрещения отчуждения жилого помещения.

Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений на проведение обмена жилыми помещениями. Можно обменять любое жилое помещение, в том числе и находящееся за пределами Республики Беларусь.

При обмене жилого помещения гражданином нашей республики на жилое помещение, принадлежащее гражданину другого государства, входящего в состав СНГ, нотариально удостоверенный договор обмена должны быть соответствующим образом легализован.

Вопросы дарения жилого помещения

Гражданский кодекс Республики Беларусь и статья 18 Закона "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" установили порядок и условия заключения договора дарения жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности.

Согласно статьи 254 ГК Республики Беларусь по договору дарения собственник жилого помещения передает его безвозмездно другой стороне в собственность.

Договор дарения жилого помещения должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации.

Для нотариального удостоверения договора дарения жилого помещения нотариусу должны быть представлены следующие документы:

- правоустанавливающий документ на жилое помещение;

- справка бюро технической инвентаризации об оценке и составе жилого помещения;

- справка об отсутствии ареста и запрещения на отчуждение жилого помещения;

- согласие всех совершеннолетних членов семьи на дарение жилого помещения;

- копия лицевого счета о составе семьи.

Заместитель Министра В.М.ЛОВЧИЙ

Archive documents Папярэдні | Наступны