Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.06.2002 № 10 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений"

Зарегистрировано в НРПА РБ 26 августа 2002 г. N 6/336

Обобщив судебную практику по спорам, возникающим из арендных правоотношений, в целях единообразного применения законодательства при рассмотрении таких споров, Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, руководствуясь статьями 14 - 16 Закона Республики Беларусь "О хозяйственных судах в Республике Беларусь" от 09.12.1998 N 217-З (зарегистрирован в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь 20 марта 2001 года N 2/743),

постановляет:

1. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из арендных правоотношений, судам следует руководствоваться нормами главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года N 218-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь от 20 марта 2001 года N 2/744) (далее - ГК), Законом Республики Беларусь "Об аренде" (Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1991, ст. 1; Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, 1995, N 4), другим законодательством Республики Беларусь об аренде. В соответствии со статьями 3, 1137 ГК Закон Республики Беларусь "Об аренде" применяется в части, не противоречащей ГК.

Параграф 1 главы 34 ГК содержит общие положения о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и различным видам сдаваемого в аренду имущества. Вместе с тем глава 34 ГК содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Статья 596 ГК определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными нормами. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие положения о договоре аренды, предусмотренные параграфом 1, применяются, если иное не установлено законодательством, в т.ч. и нормами ГК об этих договорах. В соответствии со статьей 596 ГК приоритетное значение придается специальным нормам.

2. Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. В соответствии со статьей 402 ГК договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно пункту 3 статьи 578 ГК при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела.

3. При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества в отношении сдачи в аренду нежилых помещений не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон, поскольку в указанной части норма статьи 8 Закона Республики Беларусь "Об аренде" не согласуется с нормами главы 34 ГК.

4. В соответствии с нормами главы 34 ГК условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений. Согласно статье 625 ГК при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Принимая во внимание, что нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК (в редакции Закона Республики Беларусь от 25.05.2002 N 104-З "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь") правила параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений. Исходя из этого, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения.

5. Обратить внимание хозяйственных судов на то, что, исходя из положений пункта 2 статьи 580 ГК и статьи 1138 ГК, государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.07.1999, является обязательной.

Порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регулируется специальными нормативными правовыми актами.

В частности, согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000 N 1452 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений" соответствующие действующие договоры аренды, заключенные после 01.07.1999, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре до 01.01.2002.

После наступления указанного срока подлежат применению предусмотренные законодательством последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора.

Нормы главы 34 ГК не предусматривают последствий несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимости применяется общее правило о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, предусмотренное статьей 166 ГК.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК сделка, совершенная с нарушением требования о государственной регистрации, считается ничтожной.

Вместе с тем добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от регистрации. Основным условием для удовлетворения такого требования является совершение сделки в надлежащей форме.

Следует иметь в виду, что согласно пункту 1 статьи 422 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства или договора не вытекает иное. Исходя из этого, соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.

6. В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 622 ГК.

7. При рассмотрении споров об установлении факта ничтожности сделки (о признании договора недействительным по оспоримой сделке), возникающих из арендных правоотношений, следует исходить из того, что предметом иска по ничтожной сделке не может быть требование о признании ее недействительной.

8. При признании договора аренды незаключенным применяются нормы главы 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 973 ГК имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно статье 974 ГК лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Судам следует иметь в виду, что при определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом может быть применено правило пункта 3 статьи 394 ГК о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

9. Статья 590 ГК содержит перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя (часть вторая статьи 590 ГК). Однако следует иметь в виду, что указанный в статье 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон.

Согласно части третьей статьи 590 ГК требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым закон предоставил арендатору возможность в разумный срок устранить допущенные нарушения договора.

Хозяйственным судам следует исходить из того, что при исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом, имеются все основания для расторжения договора на основании статьи 590 ГК.

10. Согласно подпункту 3 части первой статьи 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При рассмотрении споров необходимо учитывать, что суд может досрочно расторгнуть договор аренды на основании подпункта 3 части первой статьи 590 ГК как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части.

11. Хозяйственным судам следует исходить из того, что если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании статьи 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в части третьей данной статьи, которая не противоречит общей норме пункта 2 статьи 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Статья 591 ГК, в отличие от статьи 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Нарушение досудебного порядка урегулирования спора влечет возврат искового заявления на основании пункта 5 статьи 126 ХПК либо, если производство по делу возбуждено, оставление иска без рассмотрения на основании пункта 4 статьи 96 ХПК.

12. При рассмотрении споров, связанных с прекращением договора аренды, хозяйственным судам следует учитывать, что пункт 2 статьи 592 ГК является императивной нормой, которая не может быть изменена по соглашению сторон.

Согласно данной норме одним из условий признания договора возобновленным является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В том случае, если срок договора истекает и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором, он обязан письменно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок и, соответственно, иск о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока договора удовлетворению не подлежит.

13. Согласно пункту 5 статьи 423 ГК, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

При рассмотрении споров, возникающих из арендных правоотношений, следует иметь в виду, что нарушение арендодателем условий договора, повлекшее его расторжение, дает арендатору право требовать возмещения причиненных убытков, но не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей.

14. В соответствии с пунктом 1 статьи 365 ГК, если законодательством или договором не установлено иное, действует общее правило о том, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки допускается лишь в том случае, если это предусмотрено законодательством или договором.

Так, часть третья статьи 593 ГК предусматривает, что в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если договором не установлено иное.

Председатель В.С.КАМЕНКОВ

Секретарь Пленума, судья Н.Д.МАДУДИН