Письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 25.03.2004 № 03-24/797 "О разъяснений понятий "Капитальный ремонт" и "Реконструкция здания". О возмещении арендатору некоторых затрат"

Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь, рассмотрев запрос об исполнении обязательств, вытекающих из договоров аренды помещений, сообщает следующее.

Капитальный ремонт и реконструкция здания, по нашему мнению, включают в себя разные понятия, определения которым даны в СНБ1.01.01-97 "Система технического нормирования и стандартизации в строительстве. Национальный комплекс нормативно-технических документов. Основные положения" (с изменениями, утвержденными приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 28.06.2002 г. N 287).

Кроме того, определения указанных понятий даны в Инструкции о порядке определения основных показателей государственной статистической отчетности по инвестициям и строительству, утвержденной постановлением Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 25.09.2002 N 108, в которой реконструкция (зданий, сооружений) - совокупность работ и мероприятий, направленных на улучшение функционирования или использования по новому назначению здания, сооружения, вызывающих изменение строительного объема или общей площади здания, сооружения либо мощности (вместимости, пропускной способности) или назначения (включая отдельные помещения) с изменением нормативных требований.

Реконструкция включает затраты, направленные на расширение, техническое перевооружение объектов.

Ремонт (зданий, сооружений) - совокупность работ и мероприятий по восстановлению работоспособности или исправности здания, сооружения, их элементов и частей, их конструктивного решения и систем инженерного оборудования, устройства лифтов и мусоропроводов, встроенных или пристроенных лестничных клеток, тамбуров, балконов, связанных с оснащением недостающими видами инженерного оборудования, повышением термического сопротивления наружного ограждения зданий, благоустройства прилегающей территории.

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор, в соответствии с пунктом вторым статьи 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК), после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку содержащаяся в пункте 2 статьи 594 ГК норма является диспозитивной, в договоре аренды может быть установлено, что после прекращения договора аренды произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения не будут компенсироваться арендодателем либо их стоимость будет возмещена частично.

Согласно пункту третьему статьи 594 ГК стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Из вышеизложенного следует, что все условия, в том числе и улучшения арендатором арендованного имущества, должны быть отражены в договоре аренды.

В зависимости от определенных договором аренды условий обусловлено возмещение арендодателем затрат арендатору на пожарно-техническое обеспечение арендуемого объекта, связанное с улучшением арендованного имущества.

Заместитель Председателя Л.Г.КОЗЫРЕВА