Письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26.10.2004 № 04-03/2776 "О практике рассмотрения споров об отказе регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности субъекта предпринимательской деятельности на приобретенное по договору недвижимое имущество и сделок с ним"

Высший Хозяйственный Суд изучил практику рассмотрения споров, возникновение которых обусловлено отказом регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности субъекта предпринимательской деятельности (далее - приобретатель) на приобретенное по договору недвижимое имущество и сделок с ним ввиду отсутствия государственной регистрации создания этого имущества и права собственности на него у предыдущего владельца (продавца).

Установлено, что приобретатели недвижимого имущества обращаются в хозяйственный суд либо с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности, либо с иском о признании права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, вопрос о наличии (отсутствии) у приобретателя права собственности на недвижимое имущество рассматривается хозяйственными судами как в порядке специального судопроизводства, так и в порядке искового производства. В связи с этим в целях формирования единообразной судебной практики Высший Хозяйственный Суд обращает внимание на следующее.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором (пункт 1 статьи 224 Гражданского кодекса (далее - ГК)). В соответствии с пунктом 1 статьи 522 ГК переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи этого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в силу пункта 4 статьи 10 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) может быть произведена лишь после государственной регистрации возникновения у продавца недвижимого имущества соответствующего права собственности на продаваемый объект.

Согласно статье 9 Закона государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, в том числе договоры: отчуждения недвижимого имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.); ипотеки; доверительного управления; аренды и субаренды земельного участка; аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением или изолированным помещением на срок не менее одного года.

Из указанного следует, что сам по себе факт владения приобретенным по договору недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, не влечет возникновения у приобретателя права собственности на него. Кроме того, право собственности на недвижимое имущество не возникает у приобретателя и в случае приобретения этого имущества у продавца, у которого отсутствовал акт о регистрации права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество. При этом указанные обстоятельства не являются основанием ни для признания и подтверждения права собственности приобретателя регистрирующим органом, ни для установления факта владения приобретателем такого имущества на праве собственности хозяйственным судом (исключение составляет установление факта владения недвижимым имуществом на праве собственности в силу приобретательной давности).

Поэтому хозяйственным судам следует иметь в виду, что в судебном порядке могут быть установлены не любые факты (события и действия), а только те из них, которые в соответствии с законодательством влекут определенные правовые последствия. Так, согласно пункту 5 постановления Пленума ВХС Республики Беларусь от 22.06.2000 N 6 "О применении Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при рассмотрении дел в суде первой инстанции" к юридическим фактам, установление которых возможно хозяйственным судом, относятся, в частности:

факт принадлежности правоустанавливающего документа на недвижимое имущество;

факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет (приобретательная давность).

Хозяйственный суд принимает к своему производству заявление об установлении юридического факта при наличии совокупности следующих условий:

подлежащий установлению факт порождает юридические последствия;

установление факта не связывается заявителем с последующим разрешением спора о праве, подведомственного хозяйственному суду;

у заявителя отсутствует другая возможность получить или восстановить документы, удостоверяющие факт, имеющий юридическое значение;

действующим законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления этого факта.

Хозяйственный суд в порядке специального судопроизводства (установление фактов, имеющих юридическое значение) устанавливает:

факт владения недвижимым имуществом на праве собственности, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности ему данного имущества, но этот документ утрачен, а данный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. При этом хозяйственный суд устанавливает не право собственности, а факт наличия у заявителя документов, подтверждающих принадлежность ему недвижимого имущества на праве собственности;

факт совершения государственной регистрации недвижимого имущества, если в регистрирующем органе не сохранилась соответствующая запись и заявителю отказано в ее восстановлении, либо, если такая запись может быть восстановлена на основании решения хозяйственного суда об установлении факта совершения государственной регистрации указанного имущества;

факт принадлежности лицу правоустанавливающего документа на недвижимое имущество, если законодательством не предусмотрен внесудебный порядок этой процедуры (например, об установлении ошибки в документе, которую не может исправить орган, выдавший документ);

факт приобретательной давности.

Исходя из этого требование приобретателя об установлении факта владения на праве собственности приобретенным по договору недвижимым имуществом в связи с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации этого имущества из-за отсутствия государственной регистрации такого права у продавца, в порядке специального судопроизводства не рассматривается ввиду наличия спора о праве. Это связано с тем, что в отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество продавец не вправе производить его отчуждение.

Заместитель Председателя А.П.ЕГОРОВ