Письмо Министерства юстиции Республики Беларусь от 09.12.2004 № 05-05/1982-1 "О форме договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, заключенного после вступления в силу Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" и до вступления в силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня 2004 г. № 650 "Об утверждении Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса"

С учетом нормативных положений Указа Президента Республики Беларусь от 8 апреля 2004 г. N 175 "О вопросах государственной регистрации и ликвидации (прекращения деятельности) юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", в связи с поступающими запросами регистрирующих органов и юридических лиц о форме правоустанавливающего документа, предполагающего (подтверждающего) возникновение фактических оснований для внесения в учредительные документы юридического лица изменений, связанных со сменой собственника его имущества, считаем необходимым высказать следующую точку зрения.

Определенная статьей 531 Гражданского кодекса Республики Беларусь процедура заключения договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса предполагает их совершение в письменной форме и государственную регистрацию.

В связи с этим обращаем внимание на нормативные положения и статьи 403 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которыми договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

При этом право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Как было указано выше, нормативное предписание о государственной регистрации договоров купли-продажи предприятий как имущественных комплексов существовало в гражданском законодательстве и до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, согласно положениям статьи 1147 Гражданского кодекса Республики Беларусь, до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 522, 531 и пунктом 3 статьи 545 Гражданского кодекса Республики Беларусь, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством, действовавшим до вступления в силу Кодекса.

При этом орган, регистрирующий сделки по отчуждению предприятий как объектов недвижимости, до момента вступления в силу Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) определен не был.

В свою очередь, считаем необходимым отметить, что в статье 1147 Гражданского кодекса Республики Беларусь идет речь именно об акте законодательства, а не о законодательном акте, к каковым относятся только декреты и указы Президента Республики Беларусь, законы Республики Беларусь.

Кроме того, в соответствии с частью первой статьи 41 Закона регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса совершаются в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь. В связи с этим рассматривать данный Закон в качестве акта законодательства, непосредственно устанавливающего правила и порядок регистрации предприятия как имущественного комплекса, не считаем возможным, поскольку он содержит лишь отсылочную норму в части установления такого порядка иным субъектом права.

В свою очередь, нормы, непосредственно устанавливающие такой порядок, определены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня 2004 г. N 650 "Об утверждении Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса", которое вступило в силу с 1 августа 2004 г.

В этой связи, а также в соответствии с тем, что до указанной даты отсутствовал акт законодательства, непосредственно устанавливающий порядок регистрации предприятия как имущественного комплекса и прав на него, считаем, что временные рамки действия нормативных положений статьи 1147 Гражданского кодекса Республики Беларусь исчерпываются не с даты вступления в силу Закона, а именно с даты вступления в силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня 2004 г. N 650 (1 августа 2004 г.). Следовательно, до этой даты договоры продажи предприятий как имущественных комплексов еще должны были совершаться в нотариальной форме.

При этом договор продажи предприятия считается заключенным с момента придания ему нотариальной формы, а право собственности на предприятие как имущественный комплекс, если иное не предусмотрено договором, переходит к покупателю непостредственно после передачи предприятия покупателю.

В этой связи, по нашему мнению, договоры продажи предприятий, заключенные после вступления в силу Гражданского кодекса Республики Беларусь и до вступления в силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня 2004 г. N 650 с соблюдением нотариальной формы, не требуют государственной регистрации.

В отношении порядка оформления договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса считаем возможным также отметить следующее.

В соответствии со статьями 531 - 532 Гражданского кодекса Республики Беларусь стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Указанные документы должны прилагаться к договору.

Кроме того, Гражданский кодекс Республики Беларусь допускает возможность исключения по согласию сторон передачи покупателю отдельных вещей, прав и обязанностей, указанных в приложениях к договору, оговорив это в самом договоре продажи предприятия (часть вторая 2 статьи 532 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Тем не менее, предметом такого договора будет являться предприятие в целом как имущественный комплекс.

Таким образом, считать некорректным высказанное ранее в адрес Министерства юстиции мнение республиканского унитарного предприятия "Национальное кадастровое агентство" о том, что договоры, заключенные в рассматриваемый период времени в нотариальной форме и содержащие в тексте и приложениях к ним перечни имущества, которое переходило от собственника имущества унитарного предприятия к другому лицу, являются не договорами продажи предприятия как имущественного комплекса, а смешанными договорами.

В связи с этим считаем необходимым отметить, что статьей 391 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве основополагающего отличительного признака смешанного договора определено наличие элементов различных договоров (обязательств), предусмотренных законодательством. Это обусловливается закреплением в рамках одного договора положений, относящихся к предмету договоров различных видов (например, продажа товаров, оказание услуг и производство продукции в рамках одного заключенного договора).

В этой связи разница в видах объектов, в отношении которых возникают права и обязанности сторон в рамках одного предмета договора, не дает основания сделать вывод о том, что такой договор является смешанным.

Что касается высказанного ранее в адрес Министерства юстиции мнения республиканского унитарного предприятия "Национальное кадастровое агентство" о невозможности заключения договора продажи предприятия как имущественного комплекса до государственной регистрации его создания, то, на наш взгляд, необходимо учитывать следующее.

Регистрационные действия в отношении предприятий как имущественных комплексов в части государственной регистрации их создания осуществляется после вступления в силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 1 июня 2004 г. N 650.

Вместе с тем, законодательством не запрещалось заключение договоров купли-продажи предприятий как имущественных комплексов до регламентации порядка совершения регистрационных действий в отношении данного имущества.

Заместитель Министра О.Э.Кравцов