Разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 12.05.2005 № 03-24/902 "Об изменении существенного условия договора"

Вопрос. Между арендодателем и арендатором в декабре 2003 года был заключен договор аренды нежилого помещения в административном здании, находящемся в государственной собственности. В качестве условия о размере арендной платы в договоре установлено, что она определяется согласно законодательству в размере базовой ставки арендной платы, утвержденной Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 года N 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (далее - Указ).

Пунктом 2 Указа Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее - Республиканская комиссия) предоставлено право вводить для отдельных категорий арендаторов, а также для отдельных объектов государственной собственности, сдаваемых в аренду, повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы.

Протоколом заседания Республиканской комиссии от 31 марта 2004 года N 20 (дата официального опубликования 22 апреля 2004 года) были внесены изменения в протокол от 26 ноября 2003 года N 17, которые ввели повышающие коэффициенты при определении размеров арендной платы для отдельной категории арендаторов.

В связи с тем, что арендатор отказался уплачивать арендную пату с учетом введенного повышающего коэффициента, договор аренды был расторгнут.

1. Обязан ли арендатор уплачивать арендную плату за период после введения повышающих коэффициентов до дня расторжения договора?

2. Обязательны ли к исполнению для обеих сторон договора аренды решения Республиканской комиссии, установившие повышающий коэффициент к базовой ставке арендной платы?

Ответ. Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2002 года N 10 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных отношений", принимая во внимание, что нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь правила параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений.

В силу пункта 1 статьи 625 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Исходя из этого, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения.

Пунктом 2 статьи 585 ГК установлен примерный перечень форм арендной платы, однако стороны могут предусматривать в договоре аренды как сочетание указанных форм, так и иные формы оплаты аренды.

Пунктом 2.11 Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 года N 495 (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 28 марта 2003 года N 155) (далее - Указ), установлено, что размер арендной платы - это стоимость аренды общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в месяц.

Невозможность определить из содержания договора размер арендной платы, отсутствие в нем указания на конкретные базовые ставки, утвержденные Указом, может повлечь признание судом договора аренды нежилого помещения незаключенным.

Пунктом 2 Указа Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности уполномочена вводить для отдельных категорий арендаторов, а также для отдельных объектов государственной собственности, сдаваемых в аренду, повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы. Согласно пункту 10 Положения, утвержденного Указом, применение коэффициентов к базовой ставке является обязательным.

Таким образом, возможность установления этих коэффициентов и их обязательный характер вытекают из норм Указа, а Республиканская комиссия определяет величину коэффициентов и случаи их применения.

Следовательно, протоколы заседаний Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее - протокол) в данном случае для сторон договора носят обязательный характер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 392 ГК, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Таким образом, изменение норм Указа и (или) протокола влечет автоматическое изменение условия договора о размере арендной платы, которое исходя из содержания норм пункта 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 6 апреля 2005 года N 7 "О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года N 16 "О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров", считается измененным с момента вступления в силу акта законодательства, изменяющего или дополняющего Указ и (или) протокол.

Заместитель Председателя

Высшего Хозяйственного Суда

Республики Беларусь Л.Г.КОЗЫРЕВА