Письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 09.06.2006 № 03-29/1134 "О регистрации и совершении сделок с недвижимым имуществом"

Вопросы: В отношении коммунального торгового унитарного предприятия (далее - должник) хозяйственным судом вынесено решение о признании банкротом и открытии ликвидационного производства.

В настоящее время у должника имеется незарегистрированное недвижимое имущество, однако в его регистрации было отказано, так как принадлежащее должнику производственное помещение находится в совместном владении с другим предприятием областной коммунальной собственности в здании капитального строения, принадлежащего третьему предприятию областной коммунальной собственности.

Принимая во внимание изложенное, просим разъяснить:

1. Правомерен ли будет изданный приказ антикризисного управляющего о вычленении доли производственного помещения, принадлежащего должнику, с целью последующего совершения сделки с изолированным помещением как с самостоятельным объектом недвижимого имущества для дальнейшей его продажи и расчета с кредиторами в соответствии со статьей 90 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2000 года "Об экономической несостоятельности (банкротстве)"?

2. Можно ли данным незарегистрированным недвижимым имуществом рассчитаться с местным исполнительным и распорядительным органом за денежный заем, выданный должнику в долг для проведения процедуры банкротства, при отсутствии иных средств у должника?

При этом необходимо отметить, что учредителем и собственником должника является местный исполнительный и распорядительный орган.

Ответы: Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь, рассмотрев ваше обращение от 7 мая 2006 года N 201, сообщает следующее.

В связи с тем, что правомерность действий субъектов предпринимательской деятельности при осуществлении последними хозяйственной (экономической) деятельности, может быть дана судом при рассмотрении конкретной спорной ситуации, в том числе, принимая во внимание правила статьи 70 Закона Республики Беларусь от 10 января 2000 года "О нормативных правовых актах Республики Беларусь", согласно которым Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь не является органом, осуществляющим официальное толкование нормативных правовых актов, в пределах своей компетенции можем изложить свое мнение относительно изложенного в обращении.

1. В соответствии с положениями пункта 1 статьи 52 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон) вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), принятого с целью последующего совершения сделки с изолированным помещением как с самостоятельным объектом недвижимого имущества, или на основании решения суда. Документом, подтверждающим создание изолированного помещения в результате вычленения его из капитального строения (здания, сооружения), является соответствующее решение собственника капитального строения (здания, сооружения) или суда.

Следовательно, произвести вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) для последующего совершения с ним сделки возможно только на основании решения собственника такого капитального строения (здания, сооружения), каковым должник в рассматриваемом случае не является, или на основании решения суда.

Одновременно следует отметить, что вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) и выделение доли из имущества, находящегося в общей собственности двух или нескольких лиц, по нашему мнению, различные по своему характеру и содержанию процедуры.

В этой связи необходимо обратить внимание на правила выдела доли из общего имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, регламентированные главой 16 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), в частности статьями 255 - 257 ГК.

2. Правила и порядок продажи имущества должника и произведения расчетов с кредиторами в процедуре ликвидационного производства предусмотрены статьями 142, 150 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2000 года "Об экономической несостоятельности (банкротстве)". Кроме того, при отчуждении имущества должника необходимо соблюдать требования части второй подпункта 1.34 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 12 ноября 2003 года N 508 "О некоторых вопросах экономической несостоятельности (банкротства)", согласно которым полное или частичное отчуждение имущества в период конкурсного производства осуществляется по согласованию с его собственником, а в случаях, предусмотренных законодательством, и с иными лицами.

Тем не менее полагаем возможным отметить следующие обстоятельства.

В соответствии с абзацем седьмым статьи 44 Закона вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) является основанием для государственной регистрации создания недвижимого имущества.

В свою очередь, согласно статье 254 ГК доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК.

Пунктом 2 статьи 224 ГК регламентировано, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством.

В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 166 ГК, считается ничтожной.