Письмо Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.06.2006 № 03-29/1191 "О досрочном расторжении договора аренды"

Вопрос: Нашим предприятием на аукционе было приобретено здание. Предыдущим собственником часть этого здания была передана в аренду юридическому лицу сроком на пять лет для открытия магазина. Приобретение данного недвижимого имущества предприятием осуществлялось с целью использования для собственных нужд (размещения администрации и оказания услуг физическим и юридическим лицам). Для использования имущества по назначению предприятию в установленном порядке необходимо было провести его реконструкцию, в связи с чем была разработана проектно-сметная документация, получены необходимые разрешения соответствующих органов на проведение строительства. Проектом реконструкции предусматривалось строительство дополнительного этажа. Таким образом, провести комплекс строительных работ без выселения арендатора невозможно. На письменное уведомление о начале реконструкции здания и необходимости досрочного расторжения договора аренды арендатором были высказаны письменные возражения о расторжении договора аренды.

Просим разъяснить, является ли основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке начало реконструкции недвижимого имущества, переданного арендатору, если договор аренды такие основания не предусматривает, а арендатором соблюдаются все условия договора?

Ответ: Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь рассмотрел ваше обращение о возможности досрочного расторжения договора аренды и сообщает, что не вправе давать разъяснения субъектам предпринимательской деятельности по вопросам, которые могут быть предметом конкретного судебного разбирательства.

Между тем по существу данного вопроса можем пояснить следующее.

Условия сохранения договора аренды в силе при изменении сторон определены статьей 588 ГК, в которой переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае перехода права собственности проявляется особенность вещного права, в соответствии с которой права других лиц, связанные с вещным правом, не прекращаются с переходом вещного права к новому субъекту, а следуют за вещным правом. Основания перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу гарантируют для арендатора сохранение договора аренды на прежних условиях. В силу статьи 286 ГК арендатору обеспечивается защита его права на арендованное имущество наравне с защитой права собственности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу статьи 291 ГК не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора.

В соответствии с общими правилами об аренде досрочное расторжение договора по требованию арендодателя предусмотрено статьей 590 ГК, в которой договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае допущения арендатором нарушений существенных условий договора или в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.